Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2014 г. N 11АП-14147/14

г. Самара

28 октября 2014 г.

Дело N А55-4500/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кувшинова В.Е., судей Апаркина В.Н., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сафроновой О.А.,

с участием в судебном заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" до перерыва - Кузнецова А.В. (доверенность от 12.02.2014), после перерыва - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - до и после перерыва - Найдовского П.Е. (доверенность от 30.12.2013 N 12-8866),

представитель Администрации сельского поселения Новоспасский Приволжского района Самарской области - до и после перерыва - не явился, извещен надлежащим образом,

представитель Администрации муниципального района Приволжский - до и после перерыва - не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 - 22 октября 2014 года в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 августа 2014 года по делу N А55-4500/2014 (судья Медведев А.А.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" (ОГРН 1046302063906), Самарская область, Приволжский район, с. Приволжье,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица: Администрация сельского поселения Новоспасский Приволжского района Самарской области,

Администрация муниципального района Приволжский, Самарская область, Приволжский район, с. Приволжье,

об оспаривании отказа в государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Возрождение" (далее - общество, ООО "Возрождение") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрационный орган, Росреестр) от 24.01.2014 N 12/702/2013-755 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - здания котельной, Литер А, общая полезная площадь - 504,7 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Приволжский район, с.Бестужевка, ул.Луговая, д. 2, кадастровый номер: 63:30:0202004:95, как несоответствующий Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности в отношении здания котельной, Литер А, общая полезная площадь - 504,7 кв.м., расположенного адресу: Самарская область, Приволжский район, с.Бестужевка, ул.Луговая, д. 2, кадастровый номер: 63:30:02022004:95 (т. 1 л.д. 3-7).

Определением суда от 23.05.2014 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация сельского поселения Новоспасский Приволжского района Самарской области, Администрация муниципального района Приволжский Самарской области (т.1 л.д.130-131).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.08.2014 по делу N А55-4500/2014 заявленные требования удовлетворены (т. 2 л.д.123-134).

В апелляционной жалобе Росреестр просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В своей апелляционной жалобе Росреестр указывает на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано право собственности передающий стороны ООО "Солнечный", следовательно, предусмотренную законом регистрацию перехода права собственности к покупателю - ООО "Возрождение", по представленному договору купли-продажи от 26.06.2006 произвести невозможно. Кроме того, представленные на государственную регистрацию документы содержат противоречивые данные о реквизитах покупателя по договору. Согласно договору купли- продажи от 26.06.2006 в качестве покупателя по данной сделке выступает ООО "Возрождение" ИНН 6362010748. Однако по данным ЕГРЮЛ ООО "Возрождение" присвоен ИНН 6362011396 (т. 2 л.д.138-143).

Общество апелляционную жалобу отклонило по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель Росреестра поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Представитель общества отклонил апелляционную жалобу по основаниям, приведенным в отзыве на нее.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 20.10.2014 до 14 час. 30 мин. 22.10.2014, после перерыва рассмотрение дела продолжено.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителей Росреестра и общества, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО "Возрождение" по договору купли-продажи от 26.06.2006, заключенному с ООО "Солнечный" в лице конкурсного управляющего Телешинина И.Г., действовавшего на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 13.11.2002 по делу N А55-9060/02-19, приобрело в собственность недвижимое имущество - здание котельной, 1992 года постройки, расположенное по адресу: Самарская область, Приволжский район, село Бестужевка, ул. Луговая, дом 2, по цене 60 000 руб., включая НДС 18% (т.1 л.д.20-21).

Договор купли-продажи от 26.06.2006 сторонами исполнен, расчет по договору произведен полностью до подписания договора, что следует из п. 2.4 договора купли- продажи от 26.06.2006 и подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.06.2006, счетом-фактурой от 06.06.2006 и накладной N 42.

Объект недвижимости передан ООО "Возрождение" по акту приема-передачи от 26.06.2006 (т.1 л.д.22-23).

Согласно справки конкурсного управляющего ООО "Солнечный" Телешинина И.Г. от 26.06.2006, здание котельной числится на балансе общества по счету 01 "Основные средств", год ввода 1992, инвентарный номер 40015172 (т.1 л.д.24).

Согласно данным технического паспорта, изготовленного Центром технической инвентаризации Самарской области (Приволжский филиал), владелец - ООО "Возрождение" (запись 14.06.2007), площадь здания котельной составляет 554 кв.м., высота - 7,15 кв.м., общая полезная площадь - 504,7 кв.м., возведено здание котельной из железобетонных блоков и плит, степень износа нежилого строения на момент составления технического паспорта составляла 17%, год постройки 1992 (т.1 л.д.15-19).

В соответствии со справкой ЗАО "Средневолжская сетевая компания" от 23.01.2009, ООО "Возрождение" осуществляется отпуск электроэнергии для электроснабжения нежилого строения, расположенного по адресу: Самарская область, Приволжский район, с. Бестужевка, ул. Луговая, 2.

В настоящее время продавец ООО "Солнечный" прекратило свое существование в связи с ликвидацией вследствие банкротства, о чем имеется запись в Едином государственном реестре юридических лиц (т.1 л.д.41-47).

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "Возрождение" зарегистрировано 21.12.2004 и имеет ИНН 6362011396 (т.1 л.д.48-51).

17.12.2013 ООО "Возрождение" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - здания котельной, Литер А, общей площадью 544 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Приволжский район, с.Бестужевка, ул. Луговая, д.2, кадастровый номер: 63:30:0202004:95.

24.01.2014 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области направило ООО "Возрождение" сообщение N 12/702/2013-755 о несоответствии представленных на регистрацию документов требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, отказало в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества (т.1 л.д.10-12).

Основанием для данного отказа послужил вывод Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отсутствии у ООО "Солнечный" прав собственности на здание котельной, о несоответствии договора купли-продажи от 26.06.2006 по содержанию требованиям действующего законодательства (в договоре указан иной ИНН ООО "Возрождение" - 6362010748), на регистрацию представлен один экземпляр договора купли продажи и не представлены документы, подтверждающие ранее возникшее право на объект недвижимого имущества.

ООО "Возрождение" считает отказ в государственной регистрации объекта недвижимого имущества незаконным и нарушающим его права.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Возрождение" в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, удовлетворив заявленные требования, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела и неправильно применил нормы материального права.

На основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (статья 4 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии с абзацами 8, 9 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях:

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Из материалов дела видно, что заявителем в качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи от 26.06.2006 заключенный между конкурсным управляющим ООО "Солнечный" Телешининым И.Г. и генеральным директором ООО "Возрождение" Плоховой Т.М. В договоре указан иной ИНН ООО "Возрождение", чем у заявителя. Согласно договора продавец продает покупателю здание котельной.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные обществом требования о признании незаконным отказа Росреестром от 24.01.2014 N 12/702/2013-755, указывает, что имущество находится в фактическом владении заявителя, добросовестно его приобретенного. Каких-либо споров относительно принадлежности указанного имущества не имеется. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Поскольку в настоящее время у заявителя отсутствует возможность государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости в связи с ликвидацией продавца, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 6, пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 62 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимого имущества - здания котельной, Литер А, общей площадью 544 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Приволжский район, с.Бестужевка, ул. Луговая, д.2, кадастровый номер: 63:30:0202004:95, является незаконным, в связи с чем удовлетворил требования ООО "Возрождение".

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции удовлетворяя обществу заявленные требования не учел следующее.

В данном случае ООО "Возрождение" обратилось с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - здания котельной, Литер А, общей площадью 544 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Приволжский район, с.Бестужевка, ул. Луговая, д.2, кадастровый номер: 63:30:0202004:95.

В договоре купли - продажи от 26.06.2006 указан иной ИНН покупателя - ООО "Возрождение", чем у заявителя.

Согласно пункту 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 62 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае отсутствие продавца не являлось единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на объект недвижимого имущества - здания котельной, Литер А, общей площадью 544 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Приволжский район, с.Бестужевка, ул. Луговая, д.2, кадастровый номер: 63:30:0202004:95.

Суд апелляционной инстанции установил, что сделка купли-продажи заключена 26.06.2006, то есть после введения в действие Закона N 122-ФЗ.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.

В нарушение статьи 65 АПК РФ в материалах дела отсутствуют доказательства возникновения права собственности продавца на указанный объект.

Согласно представленному заявителем в материалы дела техническому паспорту по состоянию на 01.07.2006 владельцем объекта недвижимого имущества - здание котельной, Литер А, общей площадью 544 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Приволжский район, с.Бестужевка, ул. Луговая, д.2, кадастровый номер: 63:30:0202004:95, является ООО "Возрождение" (т.1 л.д.15-19).

Доказательств того, что здание котельной приобретено ООО "Возрождение" на законных основаниях у ООО "Солнечный", заявителем не представлено.

Ссылка на справку конкурсного управляющего ООО "Солнечный" Телешинина И.Г. от 26.06.2006, что здание котельной числится на балансе общества по счету 01 "Основные средств", год ввода 1992, инвентарный номер 40015172, является необоснованной, так как данная справка не может служить доказательством.

Суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемый отказ, изложенный в сообщении Росреестра от 24.01.2014 N 12/702/2013-755 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - здание котельной, Литер А, общая полезная площадь - 504,7 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Приволжский район, с.Бестужевка, ул.Луговая, д. 2, кадастровый номер: 63:30:0202004:95, соответствует требованиям статьи 20 Закона N 122-ФЗ и не нарушает права и законные интересы заявителя.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали законные основания, предусмотренные частью 2 статьи 201 АПК РФ, для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - здание котельной, Литер А, общей площадью 544 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Приволжский район, с.Бестужевка, ул. Луговая, д.2, кадастровый номер: 63:30:0202004:95; об обязании Росреестра ответчика зарегистрировать право собственности ООО "Возрождение" на указанный объект недвижимого имущества.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции следует отменить, а в удовлетворении заявления общества отказать.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина управлением в федеральный бюджет не уплачивается.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 августа 2014 года по делу N А55-4500/2014 отменить.

Принять новый судебный акт.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Возрождение", отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Е. Кувшинов

Судьи

В.Н. Апаркин С.Т. Холодная