Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2014 г. N 11АП-13478/14

г. Самара

28 октября 2014 г.

Дело N А65-6722/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

при участии в заседании:

от ответчика - представитель Ярыгина Я.Ю. по доверенности от 05.05.2014,

в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 октября 2014 года в зале N 6 апелляционные жалобы Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и общества с ограниченной ответственностью "Ганимед", г.Пермь, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.08.2014, принятое по делу NА65-6722/2014 (судья Савельева А.Г.),

по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

к обществу с ограниченной ответственностью "Ганимед", г.Пермь, (ОГРН 1135902000255, ИНН 5902231132),

при участии третьих лиц:

- общества с ограниченной ответственностью "Премьера", г. Москва (ОГРН 1051633003861, ИНН 1658061244),

- общества с ограниченной ответственностью "Контакт Плюс" (ОГРН 5077746352206, ИНН 7703629645),

о взыскании 12 452 667 руб. 28 коп. долга, 1 620 479 руб. 90 коп. пени,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (далее - истец), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ганимед", г.Пермь (далее - ответчик) о взыскании 12 452 667 руб. 28 коп. долга, 1 620 479 руб. 90 коп. пени.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Премьера" и ООО "Контакт Плюс".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.08.2014 исковые требования удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью "Ганимед", г.Пермь, в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань взыскано 9 551 874 руб. 10 коп. долга, 1 516 179 руб. 94 коп. пени, всего 11 068 054 руб. 04 коп.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

С общества с ограниченной ответственностью "Ганимед", г.Пермь, в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань взысканы проценты, начисленные на денежную сумму в размере 11 068 054 руб. 04 коп., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых за период с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (ее части) ответчиком истцу.

С общества с ограниченной ответственностью "Ганимед", г.Пермь, в доход бюджета взыскано 73 428 руб. 99 коп. госпошлины.

С Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ганимед", г.Пермь, взыскано 8 540 руб. расходов на оплату услуг представителя.

С Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ганимед", г.Пермь, взысканы проценты, начисленные на денежную сумму в размере 8 540 руб., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых за период с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы (ее части).

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчик обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалоб, заявители ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу ответчика по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу ответчика удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы истца отказать.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 13.03.2008 г. (т.1 л.д.45-46) между истцом и ООО "АМАКС", который в последствии был переименован в ООО "Премьера", г.Москва был заключен договор аренды земельного участка от 28.04.2008 г. N 12655 (т.1 л.д.28-40).

В соответствии с п.1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 27420 кв.м., кадастровый N 16:50:09 07 07:0030, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Казань, Кировский район, ул. Односторонняя Гривка, 1 под здание гостиницы, целевое назначение земельного участка: занимаемый зданием гостиницы "Сафар-Отель" и прилегающей территорией, необходимой для его обслуживания, без права возведения капитальных сооружений (объектов недвижимости) на части земельного участка, расположенной в красных линиях (п.1.5).

Площадь земельного участка была определена исходя из необходимой площади для использования данного здания.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что арендная плата исчисляется с 1 апреля 2008 г.

Арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, указанной в приложении к настоящему договору в графе "Сумма арендной платы к оплате в месяц" (п. 3.3. договора).

Из материалов дела усматривается, что 02 марта 2011 г. ООО "АМАКС" внес здание гостиницы "Сафар-отель" в качестве вклада в уставный капитал ООО "Контакт-Плюс" (т.1 л.д.126-127), который впоследствии 05 марта 2013 г. внес его в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью "Ганимед" (ответчик).

Право собственности ООО "Ганимед" на указанное здание гостиницы зарегистрировано 14.06.2013 г., что подтверждается свидетельством о праве собственности серии 16-АН N 046200 от 17.06.2013 (т.1 л.д.100).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что Общество (ответчик) с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке (17.06.2013), приобрело право пользования данным земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что сам договор аренды в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается действующим.

При таких обстоятельствах с момента государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости (17.06.2013) договор аренды земельного участка от 28.04.2008 N 12655 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Переход к ответчику по договору аренды влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника, включая обязанность по уплате пеней в случае нарушения сроков внесения арендной платы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09; определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N ВАС-1047/12).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчик с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимость приобрел право пользования земельным участком, на котором располагается объект недвижимости, на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Судом установлено, что в договор N 12655 от 28.04.2008 изменения не вносились, иного суду не представлено.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Судом установлен факт пользования ответчиком спорным земельным участком.

Факт пользования ответчиком земельным участком не оспаривается, однако ответчик настаивает на использовании земельного участка меньшей площадью.

В соответствии с представленным истцом актом обследования от 29.07.2014 г., установлено, что территория земельного участка площадью 27420 кв.м., на котором располагается гостиница благоустроена и огорожена. Доказательств того, что земельный участок используется или может быть использован иными лицами, материалы дела не содержат. Документов, подтверждающих, что весь земельный участок не используется, ответчиком не представлено. Доказательства использования участка меньшей площадью в деле отсутствуют, в связи с чем довод заявителя относительно неправильного определения площади участка судом апелляционной инстанции не принимается. В установленном законом порядке изменения в условия договора не вносились.

Порядок определения размера арендной платы порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена (утв. постановлением КМ РТ от 9 февраля 1995 г. N 74), размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле:

А = Рс x Кф, где:

А - размер годовой арендной платы за земельный участок;

Рс - размер ставки земельного налога;

Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению.

На основании Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1102 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенный пунктов по Республике Татарстан" утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земельных участков.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка составила 350 778 576 руб. (т.1 л.д.103), что сторонами не оспаривается. Изменения кадастровой стоимости в 2014 г. не имело места.

В соответствии с Решениями Казанской городской думы от 24.10.2011 г. N 12-8, и от 11.11.2013 г. и ставка земельного налога в 2013 г. составляла 0,88%, в 2014 г. - 1,1%.

Поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, установлен постановлением КМ РТ от 9 февраля 1995 г. N 74 и равен в отношении земельных участков под гостиницами -5.

Доводы ответчика, что в здании гостиницы имеются также ресторан и иные помещения, правомерно не принят судом первой инстанции, поскольку в свидетельстве о государственной регистрации права собственности указан объект "гостиница" без каких-либо исключений, соответственно, к нему обоснованно применен судом общий коэффициент для гостиниц - 5.

При этом, при расчетах арендной платы истцом принимается во внимание не кадастровая стоимость как таковая, а удельный показатель кадастровой стоимости земли, при определении которого уже учитывается вид использования земельного участка.

Судом установлен размер арендной платы, подлежащий уплате в период с 14.06.2014 г. по 28.02.2014 г. в размере 11 661 438 руб. 72 коп.

Ответчиком в материалы дела представлено платежное поручение N 433 от 22.07.2014 г. об оплате на счет истца 2 190 564 руб. 62 коп. Данное платежное поручение арбитражным судом принято в качестве частичного исполнения обязательств ответчиком в порядке статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, сумма долга, подлежащая взысканию, уменьшена.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу положения статей 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные исковые требования в сумме 9 551 874,10 руб., поскольку ответчик не представил доказательств исполнения обязанностей по оплате по договору аренды.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в соответствии с пунктом 3.5 договора исходя из 0,1% за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Поскольку ответчик нарушил сроки оплаты арендных платежей, предусмотренные договором, истец правомерно начислил пени, которые после произведенного судом перерасчета подлежат взысканию с ответчика в размере 1 516 179 руб. 94 коп.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для уменьшения договорной неустойки соответствуют обстоятельствам дела, статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 263-О от 21.12.2000 г., пункте 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17 от 14.07.1997 г. "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 г. "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 г. N 11680/10, которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции рассмотрено заявление ответчика о возмещении судебных издержек в сумме 40 000 руб.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов входят как государственная пошлина, так и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

По смыслу приведенных норм право на возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя возникает при условии фактического несения стороной затрат, получателем которых является лицо (организация), оказывающее юридические услуги.

Суд первой инстанции оценил сумму заявленных расходов и принял во внимание длительность процесса, объем выполненных представителем работ, подготовку документов в обоснование возражений по иску, разумность уплаченной суммы.

Оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 101, 106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о частичном возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 8 540 рублей.

Возражения заявителей апелляционных жалоб о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционных жалобах, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.08.2014, принятое по делу N А65-6722/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и общества с ограниченной ответственностью "Ганимед", г.Пермь, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш. Романенко