Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2014 г. N 19АП-5643/14

город Воронеж

27 октября 2014 г.

Дело N А35-1949/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черенковой Е.С.,

при участии:

от территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области: Горюшкиной Н.И., представителя по доверенности 159д от 05.06.2014;

от индивидуального предпринимателя Чичириной Ольги Александровны: Горбунова О.В., представителя по доверенности б/н от 13.01.2014;

от закрытого акционерного общества "Курскавтосервис": Захарова Д.О., представителя по доверенности 46 АА 0508144;

от Гревцова Валерия Владимировича: Овчаренко А.В., представителя по доверенности б/н от 06.08.2014

от Дурнева Александра Леонидовича: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Дурневой Любови Анатольевны: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Будыкиной Светланы Ивановны: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Лазаренко Галины Степановны: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Полховой Ирины Ивановны: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (ОГРН 1094632007073, ИНН 4632109899) на решение Арбитражного суда Курской области от 06.08.2014 по делу N А35-1949/2014 (судья Масютина Н.С.) по иску индивидуального предпринимателя Чичириной Ольги Александровны (ОГРН 306463203000024, ИНН 463210852422) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (ОГРН 1094632007073, ИНН 4632109899) третьи лица: закрытое акционерное общество "Курскавтосервис", Дурнев Александра Леонидович, Дурнева Любовь Анатольевна, Будыкина Светлана Ивановна, Лазаренко Галина Степановна, Полхова Ирина Ивановна, Гревцов Валерий Владимирович о признании сделки недействительной в части

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Чичирина Ольга Александровна (далее - ИП Чичирина О.А., истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (далее - ответчик) о признании недействительным абзаца 3 пункта 2.1 договора N 3 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность ЗАО "Курскавтосервис", Чичириной О.А., Дурнева А.Л., Дурневой Л.А., Будыкиной С.И., Лазаренко Г.С., Полховой И.И., Гревцова В.В. от 06.09.2013 в части суммы 1 745 434 руб. 65 коп.; о взыскании с ответчика в пользу истца 1 745 434 руб. 65 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены закрытое акционерное общество "Курскавтосервис", Дурнев Александр Леонидович, Дурнева Любовь Анатольевна, Будыкина Светлана Ивановна, Лазаренко Галина Степановна, Полхова Ирина Ивановна, Гревцов Валерий Владимирович.

Решением Арбитражного суда Курской области от 06.08.2014 по делу N А35-1949/2014 требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило названное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.10.2014 г. представитель территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил отменить вышеназванное решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представители ИП Чичириной О.А., ЗАО "Курскавтосервис" и Гревцова В.В. в отношении доводов апелляционной жалобы возражали, считая вышеназванное решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в представленных ими отзывах на жалобу, просили данное решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, ЗАО "Курскавтосервис", Чичирина О.А., Дурнев А.Л., Дурнева Л.А., Будыкина С.И., Лазаренко Г.С, Полхова И.И., Гревцов В.В. являются собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102154:6, площадью 13 497 кв.м, находящемся по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, 31а.

Указанный земельный участок является неделимым, в связи с чем 29.05.2012 собственники зданий заключили соглашение о выкупе в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером 46:29:102154:6, площадью 13 497 кв.м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, 31а.

Земельный участок с кадастровым номером 46:29:102154:6 находился в федеральной собственности (свидетельство от 29.08.2006 серия 46 АГ N 029604). Управление данным земельным участком в соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утверждённом постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. На территории Курской области полномочия по управлению федеральной собственностью в силу пункта 4 вышеуказанного Положения Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляет через Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области.

На основании поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом N ПП-10/37495 от 15.08.2013 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области издало распоряжение N180расп от 28.08.2013 "О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в федеральной собственности, на право собственности ЗАО "Курскавтосервис", Чичириной О.А., Дурнева А.Л., Дурневой Л.А., Будыкиной СИ., Лазаренко Г.С., Полховой И.И., Гревцова В.В."

Согласно названному распоряжению в собственность указанных лиц предоставляется земельный участок с кадастровым номером 46:29:102154:6, площадью 13 497 кв.м, адрес: Курская область, г. Курск, ул. Карла Маркса, 31а, и устанавливается стоимость указанного участка в размере кадастровой стоимости (пункт 3).

06.09.2013 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (продавец) и ЗАО "Курскавтосервис", Чичириной О.А., Дурневым А.Л., Дурневой Л.А., Будыкиной С.И., Лазаренко Г.С., Полховой И.И., Гревцовым В.В. (покупатели) был заключен договор купли-продажи N 3, по условиям которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность, а покупатели принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для производственно-хозяйственной деятельности, с кадастровым номером 46:29:102154:6, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Карла Маркса, д. 31а, общей площадью 13 497 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 2.1. договора N 3 от 06.09.2013 цена участка для Чичириной Ольги Александровны составляет 1 790 188 руб. 57 коп. Земельный участок передан продавцом покупателям по акту приёма-передачи от 18.11.2013.

Платёжным поручением N 319 от 27.11.2013 была произведена оплата по договору N 3 от 06.09.2013 за Чичирину О.А. (л.д. 28).

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 25.12.2013 за N 46-01/202/2013-685.

Чичириной О.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 46 АП N 089010 от 25.12.2013 (л.д. 30).

Истец, ссылаясь на то обстоятельство, что абзац 3 пункта 2.1. договора купли-продажи N 3 от 06.09.2013 не соответствует части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в части определения выкупной цены земельного участка, обратился в суд с настоящим требованием.

При этом истец указал, что цена в договоре определена, исходя из кадастровой стоимости доли земельного участка согласно кадастровому паспорту от 01.03.2013 и соглашению от 29.05.2012, и составляет 1 790 188 руб. 55 коп., тогда как, по мнению истца, цена доли ИП Чичириной О.А. должна определяться, исходя из двух с половиной процентов от кадастровой стоимости, что составляет 44 753 руб. 90 коп. Таким образом, незаконная переплата составила 1 745 434 руб. 65 коп.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В рассматриваемом случае истец настаивает на признании недействительной в части определения цены земельного участка сделки по передаче в его собственность земельного участка под недвижимым имуществом, принадлежащим истцу на праве собственности.

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлен субъектный состав лиц, которым до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Из содержания указанной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении этими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек;

2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. Любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08.

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном случае истец относится к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка.

Между тем, цена земельного участка, установленная оспариваемым условием договора купли-продажи земельного участка, превышает 2,5% кадастровой стоимости спорного земельного участка, следовательно, в данной части заключенный между сторонами договор противоречит требованиям действующего законодательства.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным требованиям, действующим в момент его заключения.

Поскольку пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит императивную норму о размере выкупной стоимости земельного участка, определяемой в пределах 2,5% от кадастровой стоимости земли, стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах условие договора N 3 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 06.09.2013 г., в той части, которая превышает установленный законом размер выкупной стоимости, является недействительным в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Возражая на иск, ответчик ссылается на то, что истцом пропущен установленный законом срок обращения за выкупом земельного участка по льготной цене. Совместное заявление от 30.05.2012 г., на которое указывает истец в обосновании своего требования, по мнению ответчика, в нарушение закона подано не всеми собственниками объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, а потому является ненадлежащим.

В обоснование данного обстоятельства ответчик приводит довод о том, что один из заявителей - закрытое акционерное общество "Курскавтосервис" стало собственником девяти объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, позднее даты подачи заявления, а именно - лишь в ноябре 2012 г., когда произошла государственная регистрация данного права за обществом.

Отклоняя возражение на иск, ставшее доводом апелляционной жалобы, апелляционный суд вслед за судом области исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления данного Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Как усматривается из материалов настоящего дела, право собственности закрытого акционерного общества "Курскавтосервис" на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, возникло в порядке приватизации государственного имущества до момента вступления в силу Закона о регистрации права на недвижимое имущество. Последующая государственная регистрация лишь подтверждает ранее возникшее право, принадлежавшее обществу на момент подачи совместного заявления от 30.05.2012 г. о выкупе земельного участка.

Обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона с приложением всех необходимых документов. Выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

Поскольку материалами дела подтверждено, что истец обратился с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка до 01.07.2012, цена такого земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" должна была быть установлена в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка согласно правилам, действовавшим на момент обращения истца с требованием о предоставлении ему земельного участка.

Учитывая то, что абзац 3 пункта 2.1. договора N 3 от 06.09.2013 является недействительным в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 44 753 руб. 90 коп. (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка), то подлежат применению последствия недействительности части сделки в виде взыскания с ответчика излишне уплаченной стоимости земельного участка в размере 1 745 434 руб. 65 коп.

Доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

В силу изложенного решение Арбитражного суда Курской области от 06 августа 2014 по делу N А35-1949/2014 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 06 августа 2014 по делу N А35-1949/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Л.М. Мокроусова И.Б. Сухова