Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 г. N 16АП-3020/14

г. Ессентуки

29 октября 2014 г.

Дело N А77-186/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей: Бейтуганова З.А., Годило Н.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Днепровским А.О., рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Базис-Ш" на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 10.07.2014 по делу N А77-186/2014 (судья Межидов Л.С.) по иску открытого акционерного общества "Газстрой" (г. Грозный, ОГРН 1032001204421) к обществу с ограниченной ответственностью "Базис-Ш" (г. Грозный, ОГРН 1032001207413) об устранении препятствий в пользовании земельным участком; при участии в судебном заседании представителя ООО "Базис-Ш" - Гатаева С.Х. (доверенность от 08.11.2012),

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Газстрой" (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Базис-Ш" (далее - общество) об устранении препятствий в пользовании земельным участком площадью 1960 кв.м., расположенным по адресу: Чеченская Республика, г. Грозный, ул. Чайковского, 45а, посредством освобождения земельного участка от недвижимого имущества ответчика - АЗС, автомоек, вулканизации, кафе и строящегося двухэтажного здания.

Требования мотивированы отсутствием у ответчика надлежащих оснований для пользования земельным участком.

Решением суда от 10.07.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд, руководствуясь статьями 167, 209, 222, 272, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктами 22, 30 постановлений Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов 10/22), признал самовольной постройкой незавершенный строительством двухэтажный объект площадью 484,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 20:17:0232002:0077, обязал ответчика в 20-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет снести указанный объект, а также освободить земельный участок от недвижимого имущества ООО "Базис-Ш".

Не согласившись с решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке. В обоснование жалобы приведены доводы о вынесении судебного акта по неполно установленным обстоятельствам, с нарушением норм материального и процессуального права.

В отзыве ОАО "Газстрой" просило оставить решение в силе как законное и обоснованное.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы. Истец своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассматривалась в его отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив доводы жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для её удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом в рамках дела N А77-186/2014, 20.06.2003 распоряжением N 391-ХИ Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Чеченской Республике (далее - теруправление) приватизировало имущественный комплекс ФГУП "Чеченгазификация", передало его в собственность правопреемнику - ОАО "Газстрой".

По передаточному акту от 10.07.2003 акционерному обществу перешли права и обязанности ФГУП "Чеченгазификация", в том числе права на внесенный в уставный капитал земельный участок площадью 1,3 га, расположенный по ул. Чайковского, 45а, в г. Грозном. Право собственности акционерного общества на земельный участок зарегистрировано в регистрирующем органе 18.03.2010.

На заседании совета директоров ОАО "Газстрой" 02.03.2004 принято решение о даче согласия генеральному директору акционерного общества Батаеву К.А. на сдачу в аренду ООО "Базис-Ш" части территории ОАО "Газстрой" площадью 0,13 га по ул. Чайковского, 45а сроком на 49 лет.

На основании распоряжения от 03.09.2004 N 832-МШ теруправление (арендодатель) и общество (арендатор) сроком на 49 лет заключили договор от 03.09.2004 N 275 аренды земельного участка площадью 1300 кв.м, расположенного по адресу: Чеченская Республика, г. Грозный, ул. Чайковского, 45.

Сторонами 29.12.2005 внесены изменения и дополнения в договор в части предмета аренды, каковым указан земельный участок с кадастровым номером 20:17:0000032:1288 площадью 1960 кв.м, расположенный по адресу: Чеченская Республика, г. Грозный, ул. Чайковского, 45а.

Целью предоставления участка в аренду (с учетом упомянутых изменений) в договоре значится строительство авторемонтной станции и мастерских по оказанию услуг населению, строительство автомобильной заправочной станции (АЗС) и АГЗС (п.1.3 договора).

На основании указанного договора общество осуществило строительство на земельном участке АЗС - АГЗС, одноэтажного здания площадью 174,8 кв.м., право собственности на которые зарегистрировано 12.11.2008 (т.1 л.д.109-110)

Регистрирующим органом 27.02.2006 произведена регистрация договора аренды с изменениями и дополнениями, о чем в ЕГРП внесена запись N 20-20-01/001/2006-245.

На основании разрешения на строительство, выданного 25.10.2013 Департаментом строительства и архитектуры Мэрии г. Грозного (сроком до 25.10.2014) обществом начато строительство двухэтажного здания мастерских по оказанию услуг населению общей площадью 484,1 кв.м.

ОАО "Газстрой" полагая, что заключением договора аренды от 03.09.2004 N 275 нарушены его права, как собственника земельного участка, в апреле 2012 года обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора недействительным.

Решением Арбитражного суда Чеченской Республики от 28.06.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного суда от 19.11.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.05.2013 заявленные требования удовлетворены. Суды пришли к выводу о ничтожности сделки, ввиду того, что на стороне арендодателя выступало ненадлежащее лицо (теруправление, а не собственник - акционерное общество).

Ссылаясь на признание арендной сделки недействительной, и в связи с этим на отсутствие у общества законных оснований для пользования земельным участком, акционерное общество обратилось в суд с иском об освобождении земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Данная норма не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 ГК РФ; постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 6557/13).

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п.2 ст.222 ГК РФ).

Из разъяснений, данных в пункте 29 постановлений Пленумов 10/22 следует, что действие статьи 222 ГК РФ не распространяется на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что все объекты, о сносе которых заявлено в иске, относятся к недвижимому имуществу, следовательно, в порядке статьи 65 АПК РФ истец должен был доказать наличие оснований для сноса недвижимости ответчика, предусмотренных статьей 222 ГК РФ.

Таких доказательств материалы дела не содержат.

Единственным обстоятельством, которым истец обосновал свои требования, послужило признание судом недействительным договора аренды земельного участка. Однако данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о наличии признаков самовольной постройки в отношении объектов, возведенных на этом участке.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации такого права.

Право собственности акционерного общества на земельный участок площадью 1,3 га, включающего площадь спорного земельного участка (площадью 1960 кв.м) зарегистрировано, а следовательно, и возникло 18.03.2010. До этого момента, в том числе на дату заключения договора (03.09.2004), имущество находилось в государственной собственности, акционерное общество являлось лишь его законным владельцем.

Следует также учитывать правовую позицию, изложенную в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Кроме того, в силу статьи 183 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку (п. 1). Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2).

Пункты 4, 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" содержат следующие разъяснения.

Пункт 1 статьи 183 ГК РФ применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.

При разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абз. 2 п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Апелляционным судом установлено, что ОАО "Газстрой" не являлось стороной (арендодателем) по договору от 03.09.2004 N 275, однако своими действиями оно одобрило данную сделку.

Это следует из протокола заседания совета директоров ОАО "Газстрой" от 02.03.2004, которым директору акционерного общества Батаеву К.А. дано согласие на предоставление земельного участка в аренду обществу (т.1 л.д.81); акта согласования границ земельного участка, подписанного тем же лицом (т.1 л.д.95); письма от 08.08.2005, которым ОАО "Газстрой" дает разрешение ООО "Базис-Ш" на строительство АЗС в соответствии с договором от 03.09.2004 N 257 (т.1 л.д.96); письма ОАО "Газстрой" от 31.07.2008 направленного в адрес ООО "Базис-Ш" о предоставлении документов для перезаключения договора аренды земельного участка по ул. Чайковского, 45а (т.1 л.д.79); платежных поручений за 2010-2012 годы, по которым в адрес акционерного общества перечислялась арендная плата обществом по договору 03.09.2004 N 257 (т.1 л.д. 112-115).

Доводов о том, что упомянутые выше документы от имени ОАО "Газстрой" подписывались неуполномоченными лицами, истец не заявлял, соответствующие доказательства в деле отсутствуют. О фальсификации указанных документов истец также не заявлял.

При этом из материалов дела не усматривается, что будучи уведомленным о совершении оспариваемой сделки, истец обращался к сторонам сделки с требованием о её расторжении, изменении условий, о возврате земельного участка собственнику.

Поскольку своими конклюдентными действиями акционерное общество одобрило договор аренды земельного участка, постольку в силу пункта 2 статьи 183 ГК РФ к нему перешли права и обязанности по данной сделке с момента её совершения.

Учитывая, что на момент рассмотрения спора в суде срок аренды не истек (49 лет), доводы истца об отсутствии у ответчика оснований для пользования земельным участком являются ошибочными.

Судом также установлено, что участок используется обществом в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, одобренном истцом (строительство авторемонтной станции и мастерских по оказанию услуг населению, автомобильной заправочной станции (АЗС) и АГЗС).

Доказательств, свидетельствующих о том, что объекты недвижимости созданы без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, истец документально не подтвердил.

Напротив, согласно акту государственного земельного контроля от 17.12.2008, нарушение обществом земельного законодательства на спорном земельном участке не выявлено; распоряжением Департамента строительства и архитектуры Мэрии г. Грозного от 12.09.2013 N 319 обществу утвержден градостроительный план земельного участка (т.1 л.д.319); право собственности на созданные ответчиком объекты зарегистрировано в установленном законом порядке. В отношении незавершенного строительством объекта (здание мастерских по оказанию услуг населению общей площадью 484,1 кв.м) ООО "Альфа-СТК" разработана проектная документация, согласованная с главным архитектором г. Грозного (т.1 л.д. 134-162); обществу уполномоченным органом выдано разрешение на строительство данного объекта сроком до 25.10.2014.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

Поскольку выводы суда сделаны при неправильном применении норм материального права и не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, решение подлежит отмене на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием по делу нового судебного акта.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе, понесенные ответчиком, относятся на истца по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 10.07.2014 по делу N А77-186/2014 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Газстрой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Базис-Ш" 2 000 руб. расходов по госпошлине по жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

З.А. Бейтуганов Н.Н. Годило