Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2014 г. N 16АП-3160/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 февраля 2015 г. N Ф08-157/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Ессентуки

28 октября 2014 г.

Дело N А63-2680/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Егорченко И.Н.,

судей Казаковой Г.В., Марченко О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Крыжановского Олега Мироновича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2014 по делу N А63-2680/2014 (судья Орловский Э.И.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Крыжановского Олега Мироновича (ОГРН 307264832700012)

к администрации города Невинномысска (ОГРН 1022603624845),

комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (ОГРН 1022603625186),

о признании незаконным решения об отказе во внесении изменений в пункт 1 постановления от 07.11.2013 N 3500 и в пункт 1.1 договора N 663 купли-продажи земельного участка от 20.11.2013 и обязании внести изменения в постановление и в договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Крыжановского Олега Мироновича Смелкина Д.В. (доверенность от 20.09.2013),

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Крыжановский Олег Миронович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Невинномысска (далее - администрация) о признании незаконным решения администрации, выраженного в письме от 26.02.2014 N 405/К-127, об отказе во внесении изменений в пункт 1 Постановления от 07.11.2013 N 3500 "О предоставлении земельного участка с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Гагарина, 31 А в собственность" и пункт 1.1. договора купли-продажи земельного участка от 20.11.2013 N 663 путем исключения из данных пунктов словосочетания "остановочный павильон" и обязании внести изменения в постановление и в договор купли-продажи.

Определением суда от 22.04.2014 в качестве ответчика по требованию об изменении договора купли-продажи привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет).

Решением суда от 11.07.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в соответствии с пунктом 5.2 статьи 44 Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа - города Невинномысска (далее - правила землепользования и застройки города Невинномысска) градостроительный регламент территориальной зоны "Т-2" предусматривает в качестве одного из основных видов разрешенного использования "остановочные и торгово-остановочные павильоны общественного транспорта", но не содержит таких видов разрешенного использования как "объекты торговли", "торговые павильоны", в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Не согласившись с принятым судебным актом, предпринимателем подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Апеллянт указывает, что администрация, сославшись на отсутствие полномочий на внесение изменений в пункт 1 Постановления от 07.11.2013 N 3500 и пункт 1.1. договора купли-продажи земельного участка от 20.11.2013 N 663, необоснованно отказала в удовлетворении заявления без указаний мотивировки и ссылки на нормы права.

В судебном заседании представитель предпринимателя пояснил, что после вынесения обжалуемого решения предприниматель в порядке пункта 6 статьи 35 правил землепользования и застройки города Невинномысска обратился в филиал Федерального бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палат) с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "под объектами торговли (остановочный павильон)" на "под объектами торговли".

По результатам обращения, 05.08.2014 кадастровой палатой вынесено решение N 26/301/14-94341 с указанием, что данный земельный участок находится в зоне Ж-1 - "Зона застройки индивидуальными жилыми домами" и изменение вида разрешенного использования на "под объектами торговли" для данной зоны не предусмотрено.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2014 по делу N А63-2680/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, по договору от 14.05.2007 N 90 предпринимателю в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:16:040803:68 площадью 150 кв. м, находящийся по адресу: г. Невинномысск, район путепровода по ул. Гагарина, 31А, под объектом торговли (остановочный павильон с автобусной остановкой).

30.10.2008 предпринимателю выдано разрешение N RU26307000-30 о вводе в эксплуатацию торгового павильона с автобусной остановкой, расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Гагарина, 31А.

21.10.2009 на основании данного разрешения за предпринимателем зарегистрировано право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, номер 26-26-16/023/2009-479.

Как видно из технического паспорта, здание литер "А" (инвентарный номер 14947) представляет собой одноэтажное строение (наружной площадью 116,6 кв. м, внутренней площадью 96,4 кв. м) с навесом площадью 30,9 кв. м, возведенным не над входом в строение, а рядом с ним. Под навесом имеется замещение, доска объявлений и урна, и он может использоваться для укрытия граждан от атмосферных осадков.

При этом муниципальный остановочный павильон автобусной остановки (из металлических конструкций) находится за пределами спорного земельного участка ближе к проезжей части, что видно из фототаблиц и схемы, подготовленной управлением архитектуры и градостроительства администрации города Невинномысска.

16.09.2009 путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 26:16:040803:68 и земель квартала 26:16:040803 образован земельный участок площадью 150 кв. м, который поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:16:040803:78 (изменилась конфигурация участка).

Постановлением администрации от 19.11.2009 N 1778 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 26:16:040803:78 предоставлен предпринимателю в аренду сроком на 5 лет для целей - под объектами торговли (остановочный павильон).

На основании постановления от 19.11.2009 N 1778 комитетом с предпринимателем заключен договор аренды земельного участка N 581 от 20.11.2009 с кадастровым номером 26:16:040803:78 для целей - под объектами торговли (остановочный павильон). Договор зарегистрирован в ЕГРП за номером 26-26-10/030/2009-026 от 16.12.2009.

12.05.2012 администрацией предпринимателю выдано разрешение на перепланировку нежилого здания - торгового павильона с автобусной остановкой (Лит. "А") под магазин.

04.06.2012 ГУП СК "Крайтехинвентаризация" выдан технический паспорт нежилого здания литер "А", расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Гагарина, 31А (инвентарный номер 14947), с указанием нового наименования объекта - "магазин".

Разрешением администрации от 20.06.2012 N 47 утверждена общая площадь магазина 96,40 кв. м после перепланировки.

В дальнейшем в ЕГРП внесены изменения в сведения о наименовании объекта недвижимости и указано наименование "магазин", о чем выдано новое свидетельство о государственной регистрации права серии 26-АЗ N 935239 от 06.07.2012.

07.10.2013 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 26:16:040803:78 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

07.11.2013 администрацией вынесено постановление N 3500, в пункте 1 которого указано на предоставление предпринимателю в собственность за плату земельного участка, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 26:16:040803:78 площадью 150 кв. м, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, города Невинномысск, улица Гагарина, 31А, для целей - под объектами торговли (остановочный павильон).

На основании данного постановления комитетом с предпринимателем заключен договор купли-продажи N 663 от 20.11.2013, в пункте 1.1 которого предмет договора определен как продажа земельного участка, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 26:16:040803:78 площадью 150 кв. м, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, города Невинномысск, улица Гагарина, 31А, для целей - под объектами торговли (остановочный павильон).

Переход к заявителю права собственности на земельный участок зарегистрирован в ЕГРП 16.12.2013 за номером 26-26-22/030/2013-130.

В феврале 2014 года предприниматель подал в администрацию города заявление, в котором просил внести изменения в пункт 1 постановления от 07.11.2013 N 3500, а также внести изменения в пункт 1.1 договора купли-продажи от 20.11.2013 N 663, путем заключения дополнительного соглашения к указанному договору, исключив из указанных пунктов словосочетание "остановочный павильон".

На данное заявление администрация письмом N 405/К-127 от 26.02.2014 сообщила об отказе во внесении изменений в постановление и в договор.

Не согласившись с отказом администрации, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Разрешенное использование земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонирование территорий населенных пунктов регулируется градостроительным законодательством.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки наряду с прочим включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами (пункт 2 части 3 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

При этом градостроительные регламенты устанавливаются с учетом, в том числе, фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны (часть 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (часть 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Правила землепользования и застройки муниципального образования городского округа - города Невинномысска утверждены решением Думы города Невинномысска Ставропольского края от 23.09.2009 N 850-65.

Согласно фрагменту карты градостроительного зонирования города Невинномысска и заключению муниципального казенного учреждения "Информационный центр обеспечения градостроительной деятельности" города Невинномысска от 14.05.2014 земельный участок с кадастровым номером 26:16:040803:78 расположен в территориальной зоне "Т-2" - Зона сооружений автомобильного транспорта (т. 1, л. д. 120-126).

В пункте 5 статьи 44 правил землепользования и застройки города Невинномысска ("Т" - Зоны транспортной инфраструктуры) указано, что зона транспортной инфраструктуры выделена для обеспечения правовых условий формирования территорий для размещения транспортного обслуживания населения, занимающих, как правило, большие территории и имеющих относительно небольшое количество работников, при соблюдении видов и параметров разрешенного использования недвижимости в соответствии с ведомственными нормами и правилами.

Градостроительным регламентом зоны "Т-2" в правилах землепользования и застройки города Невинномысска одним из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства предусмотрено размещение "остановочных и торгово-остановочных павильонов общественного транспорта".

Как видно из технического паспорта, здание литер "А" (инвентарный номер 14947) представляет собой одноэтажное строение (наружной площадью 116,6 кв. м, внутренней площадью 96,4 кв. м) с навесом площадью 30,9 кв. м, возведенным не над входом в строение, а рядом с ним. Под навесом имеется замещение, доска объявлений и урна, и он может использоваться для укрытия граждан от атмосферных осадков. При этом муниципальный остановочный павильон автобусной остановки (из металлических конструкций) находится за пределами спорного земельного участка ближе к проезжей части, что видно из фототаблиц и схемы, подготовленной управлением архитектуры и градостроительства администрации города Невинномысска.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в соответствии с пунктом 5.2 статьи 44 правил землепользования и застройки города Невинномысска градостроительный регламент территориальной зоны "Т-2" предусматривает в качестве одного из основных видов разрешенного использования "остановочные и торгово-остановочные павильоны общественного транспорта", но не содержит таких видов разрешенного использования как "объекты торговли", "торговые павильоны", в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что заключение договора купли-продажи имеет сложный юридический состав, включающий акт органа местного самоуправления (постановление) и соглашение сторон (договор), заключенное на основании этого акта. При наличии заключенного договора купли-продажи земельного участка орган местного самоуправления в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе во внесудебном порядке вносить изменения в постановление, послужившее одним из оснований для заключения договора.

Объем предоставленных гражданам и юридическим лицам гарантий защиты, а также реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий по распоряжению земельными участками не могут ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов. В соответствии с главой IX Земельного кодекса признание прав на земельный участок и защита прав на него осуществляются только в судебном порядке.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено исключительно в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права, в частности путем оспаривания тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица.

При заключении в установленном порядке договора купли-продажи публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли иные (обязательственные) правоотношения, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке. В сложившейся ситуации, у администрации не имеется полномочий на отмену или изменение постановления от 07.11.2013 N 3500, на основании которого уже возникли гражданско-правовые отношения.

Предприниматель, обращаясь в администрацию, также просил внести изменения в пункт 1.1 договора N 663 купли-продажи земельного участка от 20.11.2013, ссылаясь на несоответствие назначения земельного участка объекту недвижимости, что существенным образом нарушает его права в сфере экономической деятельности по владению и эффективному использованию спорного земельного участка по собственному усмотрению.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исследовав договор купли-продажи земельного участка N 663 от 20.11.2013 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для внесения изменений в договор, указанных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Материалами дела не подтверждается существенное изменение обстоятельств после заключения договора.

Таким образом, приобретая земельный участок в территориальной зоне "Т-2", предприниматель должен был знать о том, что данная территориальная зона не содержит таких видов разрешенного использования как "объекты торговли", "торговые павильоны".

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2014 по делу N А63-2680/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

Г.В. Казакова О.В. Марченко