Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2014 г. N 10АП-8529/14

г. Москва

27 октября 2014 г.

Дело N А41-25337/13

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Ибрагимовым Э.А.,

при участии в заседании:

от ООО "Компания "РегионМашТорг": Бессмертных А.Э. по доверенности от 09.04.2014, Сытин А.Б. по доверенности от 24.12.2013,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов: Степанова О.О. по доверенности от 30.12.2013 N 48/01-24,

от третьего лица: Кубанов Н.С. по доверенности от 12.08.2014 N 37,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Компания "РегионМашТорг" на решение Арбитражного суда Московской области от 30.05.2014 по делу N А41-25337/13, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов к ООО "Компания "РегионМашТорг", при участии в качестве третьего лица администрации города Реутов Московской области, о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутова (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "РегионМашТорг" (далее - ответчик, общество, ООО "Компания "РегионМашТорг") со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.10.2003 N 252, заключенный между ООО "Компания "РегионМашТорг" и Комитетом по управлению имуществом города Реутов;

- обязать ООО "Компания "РегионМашТорг" передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010411:0042 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов по акту приема-передачи.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрация города Реутов Московской области (далее - администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.10.2013, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2014 решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело N А41-25337/13 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.05.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Компания "РегионМашТорг" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Компания "РегионМашТорг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30 октября 2003 года N 252, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает арендатору на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010101:0042 площадью 5031 кв.м, расположенный по адресу г. Реутов, 16 км автомагистрали Москва - Нижний Новгород, категория земель "земли поселений" (т.1, л.д. 4-7).

Согласно пункту 1.3. земельный участок передается для осуществления арендатором следующих видов деятельности: размещения и строительства комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин.

Срок договора установлен пунктом 2.1 договора - с 01.10.2003 по 30.09.2052.

В соответствии с пунктом 4.2.2 договора арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями настоящего договора, целевым назначением земельного участка, своими уставными целями и задачами, действующим законодательством РФ, Московской области, нормативными актами органов местного самоуправления.

Ссылаясь на использование арендатором земельного участка не по целевому назначению, Комитет обратился в Арбитражный суд Московской области.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено достоверных и допустимых доказательств использования земельного участка по целевому назначению, указанному в пункте 1.3 спорного договора.

Обжалуя решение суда первой инстанции, общество ссылается на то, что спорный земельный участок освоен путем возведения комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин в виде объектов некапитального строительства. Указывает, что такой способ освоения не нарушает договор и является единственно возможным, поскольку территория земельного участка расположена в технической зоне, насыщенной магистральными коммуникациями (нефтепровод, газопроводы, три водовода, кабели, транспортная развязка, охранная зона речки Серебрянки).

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель Комитета возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения.

Представитель администрации поддержал правовую позицию Комитета, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Обязанность арендатора пользоваться земельным участком в соответствии с условиями указанного договора, целевым назначением земельного участка, законодательством РФ и иными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, и возможность расторжения договора в случае использования земельного участка арендатором не по назначению, предусмотрена пунктами 4.2.2., 4.3.4. договора (т.1, л.д.5).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на спорном земельном участке строительство не ведется, на участке расположены: некапитальное строение комплекса по обслуживанию автомобилей (автомойка, шиномонтаж, кафе, зона ожидания/отдыха клиентов, технологические помещения), открытая площадка с автомобилями, предназначенными под продажу, которые представляют собой мобильные сооружения контейнерного типа.

Частью 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), дано определение понятия "строительство" - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Договор аренды земельного участка от 30 октября 2003 года N 252 заключен на основании постановления главы города Реутов от 30.09.2003 N 716.

Как усматривается из постановления главы города Реутов от 30.09.2003 N 716 о выборе, отводе и утверждении границ земельного участка ООО "Компания "РегионМашТорг" спорный земельный участок предоставлялся обществу на основании заявки от 18.07.2003 N 147/07 под размещение и строительство комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин (т.2, л.д. 91).

Кроме того, в заявлении ООО "Компания "РегионМашТорг" от 18.07.2003 N 147/07 о предоставлении спорного земельного участка прямо указано, что земельный участок испрашивался в аренду под строительство многофункционального комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин (т.2, л.д. 92).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, рассматривая дело с учетом указаний суда кассационной инстанции, пришел к обоснованному выводу о том, что еще на момент выбора, формирования и представления спорного земельного участка первичными документами был определен вид его разрешенного использования и порядок осуществления этого вида использования на участке.

Более того, в пункте 8 договора аренды от 30.10.2003 N 252 "Особые условия договора" стороны предусмотрели льготное исчисление арендной платы в период строительства, по сравнению с действовавшей методикой расчета арендной платы, таким образом, арендодатель побуждал арендатора быстрее начать и окончить строительство объекта.

Не может быть принят апелляционным судом довод общества о том, что в договоре прямо не предусмотрена обязанность арендатора осуществить строительство объектов недвижимого имущества на спорном земельном участке и о том, что термин "строительство" применен как в отношении капитальных, так и некапитальных объектов.

В пункте 4.2.10 договора предусмотрена обязанность арендатора в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного на земельном участке уведомить арендодателя в письменной форме (т.1, л.д. 5).

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Из анализа указанной нормы следует, что договор аренды земельного участка от 30 октября 2003 года N 252 был заключен именно с целью возведения на спорном земельном участке объектов капитального строительства - здания, строения, сооружения.

Довод апелляционной жалобы о наличия объективных причин, препятствующих ответчику осуществить именно капитальное строительство (нефтепровод, газопроводы, три водовода, кабели, транспортная развязка - съезд с МКА, охранная зона речки Серебрянки) является необоснованным в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ, основным документом для осуществления строительства объектов капитального строительства является разрешение на строительство.

В постановлении от 29.09.2003 N 710 предусмотрены уполномоченные организации, в которых обществу надлежит оформить архитектурно-планировочное задание на проектирование многофункционального комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомобилей, и куда представить на рассмотрение проекты зданий, согласованные с соответствующими службами города с учетом обеспечения намечаемого строительства инженерными коммуникациями - это архитектурно-планировочное управление г. Реутова и Главархитектура Московской области.

Вместе с тем ответчиком не представлено доказательств обращения в эти органы.

Как следует из письма Управления по архитектуре и градостроительству администрации г. Реутов Московской области от 06.10.2014 N 30/1, в случае наличия коммуникаций на земельном участке, что не является основанием для признания участка не пригодным для целей связанных со строительством представляется проект выноса этих коммуникаций с согласованием заинтересованных служб и прошедшего экспертизу в установленном порядке.

Однако ответчиком не представлены доказательства его добросовестного поведения, а именно какие меры им принимались для согласования спорных условий договора аренды в целях надлежащего исполнения обязательств по договору, не допущения нарушения условий договора.

Представленные ответчиком документы: письма из ООО "Архитектурная творческая мастерская Канаева" от 10.10.2005 N 29 и из ГУП МО "Мособлремстройпроект" от 03.10.2005 N 37/10, договор строительного подряда от 01.09.2010 N 01.11.-1П, заключенный между ООО "РегионМашТорг" и ООО "Базис-9" (исполнитель), свидетельствуют лишь о том, что ответчик, зная о наличии препятствий для строительства на спорном земельном участка объектов капитального строительства на протяжении нескольких лет не предпринимал никаких мер по не допущению нарушения условий договора, а напротив, осуществил освоение земельного участка путем установления на нем объектов некапитального строительства из легких металлических конструкций, что не соответствует условиям договора аренды.

Оценив изложенные в апелляционной жалобе доводы, всесторонне и полно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные Комитетом требования.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.05.2014 по делу N А41-25337/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Н.Н. Катькина Е.Н. Короткова