Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2014 г. N 02АП-7880/14

г. Киров

24 октября 2014 г.

Дело N А31-4610/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Караваевой А.В., Кононова П.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шестаковой М.О.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Костромской области:

представителя заявителя - Богдановой С.Е., действующей на основании доверенности от 22.10.2014,

представителя ответчика - Смирновой Л.С., действующей на основании доверенности от 05.01.2014,

рассмотрев апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

на решение Арбитражного суда Костромской области от 28.07.2014 по делу N А31-4610/2014, принятое судом в составе судьи Сизова А.В.

по заявлению муниципального предприятия жилищно-коммунального хозяйства "Борщино" (ОГРН 1034477614270, Костромская область, п. Паточный завод)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (ОГРН 1044408640561, г. Косторма, ул. Сенная, д. 17),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Борщино" (ОГРН 1114437001238, ),

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

муниципальное предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Борщино" (далее - заявитель, Предприятие, МП ЖКХ "Борщино") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - ответчик, регистрирующий орган, Управление) о признании недействительным отказа Управления от 24.03.2014 N 01/013/2014-546 в регистрации договора аренды; возложении на Управление обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды от 28.11.2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Борщино" (далее - третье лицо, Общество. ООО "Борщино") (л.д. 138-139).

Решением Арбитражного суда Костромской области от 28.07.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Управление с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельства, имеющих значение для дела, неправильное применение судом норм материального права. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что переданное по договору аренды от 22.11.2013 имущество не индивидуализировано, не является самостоятельным объектом недвижимости и не может рассматриваться как часть помещения; отсутствие разногласий между сторонами сделки по заключаемому ими договору аренды не может являться фактором, влияющим на порядок и пределы проведения государственным регистратором правовой экспертизы.

Предприятие в отзыве на апелляционную жалобу приведенные в ней доводы опровергает, решение суда просит оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

ООО "Борщино" отзыв на апелляционную жалобу не представило, своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица.

В заседании суда представители сторон поддержали свои позиции.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 22.11.2013 МП ЖКХ "Борщино" (арендодатель) и ООО "Борщино" (арендатор) заключили договор аренды (л.д. 12-18). По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование часть комплекса недвижимого и движимого имущества (обособленная промышленная площадка в нежилом помещении, производственное оборудование, объекты сетевого хозяйства, системы газо-, водо-, тепло- снабжения), поименованного в приложениях N 1, N 2 к настоящему договору соответственно (пункт 1.1). Передаваемое в аренду имущество находится по адресу: Костромская область, Костромской район, пос. Паточного завода на территории МП ЖКХ "Борщино", при этом арендуемое недвижимое имущество, объекты сетевого хозяйства, системы газо-, водо-, тепло- снабжения расположены в соответствии со Схемой (Схемами) расположения недвижимого имущества, объектов сетевого хозяйства, систем газо-, водо-, тепло- снабжения на местности, приведенной в Приложении N 3 к настоящему договору (л.д. 21), которое является его неотъемлемой частью (пункт 1.2). В целях надлежащего соблюдения требований промышленной безопасности, принимая во внимание факт технологической взаимосвязи оборудования и систем арендатора и арендодателя, стороны обязуются разграничить балансовую принадлежность имущество и установить границы эксплуатационной ответственности в соответствии с приложением N 4, являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 1.3). Цель в соответствии с которой арендатор имеет право использовать арендуемое имущество: производство тепловой энергии в горячей воде, пара на технологию для собственного потребления, а также для поставки энергии в горячей воде третьим лицам (пункт 1.4).

В приложении N 1 к указанному договору (л.д. 19) определен перечень недвижимого имущества, передаваемого в аренду, а именно: промышленная площадка на первом этаже здания котельной МП ЖКХ "Борщино" в осях колонн N 7-12 (согласно схеме приложение N 3), площадью 287,5 м2, инвентарный N 7, стоимостью по данным бухгалтерского учета 445624 руб.

Приложением N 2 к данному договору (л.д. 20) определен перечень движимого имущества, передаваемого в аренду.

28.11.2013 сторонами договора подписан акт по разграничению балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (приложение N 4) к договору (л.д. 24-25), которым установлена, в том числе, зона эксплуатационной ответственности арендатора (ООО "Борщино"): 1) здание - условная граница оси колонн N 7-12 (подпункт "а" пункта 3); 2) паропровод от котлов NN 10314,10315 до сборного коллектора, далее до внутренней стены здания (подпункт "б" пункта 3); 3) газопровод от задвижек NN 90, 123 до ввода в котлы NN 1031510314 (подпункт "в" пункта 3); 4)водовод от задвижки N 56 на входе в насос ЦНСТ 38/76 до экономайзеров NN 184-208, далее до ввода в котел (подпункт "г" пункта 3).

28.11.2013 МП ЖКХ "Борщино" и ООО "Борщино" подписан акт приема-передачи имущества (л.д. 22-23), согласно которому имущество, поименованное в приложениях N 1, N 2 к договору передано арендодателем арендатору в состоянии, пригодном к использованию в целях, для которых данное имущество предназначено.

27.01.2014 Управление получило заявление представителя МП ЖКХ "Борщино" о государственной регистрации договора аренды части комплекса недвижимого и движимого имущества (обособленная промышленная площадка в нежилом помещении, производственного оборудования, объектов сетевого хозяйства, системы газо-, водо-, теплоснабжения), поименованного в приложениях N 1, N 2 к договору соответственно, а именно: "Промышленная площадка на 1 этаже здания котельной МП ЖКХ "Борщино" в осях колонн N 7-12", расположенная по адресу: Костромская обл., Костромской р-н, п. Паточного завода (пункт 58-59).

20.02.2014 Управление, руководствуясь пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество) приняло решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды части комплекса недвижимого и движимого имущества в связи с возникновением сомнений у государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации.

24.03.2014 Управлением на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Указанное решение формализовано в сообщении N 01/013/2014-546 (л.д. 37-39), из которого следует, что передаваемая по договору аренды промышленная площадка на первом этаже здания котельной МП ЖКХ "Борщево" не является обособленным, самостоятельным объектом недвижимого имущества (индивидуально-определенной вещью), следовательно, не может являться предметом договора аренды.

Не согласившись с указанным решением Управления, заявитель обратился в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, установив, что обжалуемое решение противоречит законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, удовлетворил заявленные требования.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 17 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1). Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в проведении государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 26 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1). В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указано, что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Согласно абзацу 2 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" норма статьи 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Таким образом, договор аренды неизолированной части помещения может быть заключен и в отношении его может быть осуществлена государственная регистрация при условии, что в нем содержатся положения, позволяющие индивидуализировать часть помещения, передаваемую в аренду.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 08.02.2011 N 13970/10 по делу N А46-18723/2008 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10 следует, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует.

Материалами дела подтверждено, что между МП ЖКХ "Борщино" (арендодатель) и ООО "Борщино" (арендатор) заключен договор аренды от 22.11.2013, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование часть комплекса недвижимого и движимого имущества (обособленная промышленная площадка в нежилом помещении, производственное оборудование, объекты сетевого хозяйства, системы газо-, водо-, теплоснабжения), поименованного в приложениях N 1, N 2 к договору соответственно.

Принимая обжалуемое решение, ответчик исходил из того, что передаваемая по договору аренды промышленная площадка на первом этаже здания котельной ИП ЖКХ "Борщево" не является обособленным, самостоятельным объектом недвижимого имущества (индивидуально-определенной вещью), следовательно, не может являться предметом договора аренды.

Между тем, из материалов дела следует, что МП ЖКХ "Борщино" и ООО "Борщино" согласовали все существенные условия договора, которые касаются аренды имущества. Арендуемое помещение передано арендатору по акту приема-передачи, который подписан без разногласий относительно предмета договора. В материалах дела не имеется ни доказательств того, что у сторон договора в процессе его исполнения имелись разногласия и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе в части месторасположения части помещения, ее площади и границ, ни доказательств того, что у арендатора к арендодателю имелись претензии относительно возможности использования арендованного недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции имел основания для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что переданное по договору аренды от 22.11.2013 имущество не индивидуализировано, не является самостоятельным объектом недвижимости и не может рассматриваться как часть помещения; отсутствие разногласий между сторонами сделки по заключаемому ими договору аренды не может являться фактором, влияющим на порядок и пределы проведения государственным регистратором правовой экспертизы, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку действующим законодательством не ограничен оборот части недвижимого имущества. В рассматриваемой ситуации у сторон договора аренды отсутствуют разногласия и неопределенность относительно предмета договора аренды, в том числе в отношении месторасположения арендуемой части помещения, ее площади и границ.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 28.07.2014 по делу N А31-4610/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

А.В. Караваева П.И. Кононов