Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2014 г. N 15АП-9610/14

город Ростов-на-Дону

23 октября 2014 г.

дело N А32-36002/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анистратенко А.В.,

при участии:

от ответчика: представителя Ситкиной Н.В. по доверенности от 14.04.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 12 мая 2014 года по делу N А32-36002/2013 (судья Левченко О.С.)

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Стройпрофи" (ИНН 2320170781, ОГРН 1082366006238)

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Стройпрофи"

к администрации города Сочи

об обязании произвести перерасчет арендной платы и заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпрофи" (далее - ответчик, ООО "Стройпрофи", общество):

- о взыскании 5 050 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2013, пени в размере 641 293 руб. 75 коп. по состоянию на 24.01.2014;

- о расторжении договора от 23.12.2011 N 4900007225 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 общей площадью 13009 кв.м, расположенного между "Сочи-Бриз отелем" и парком "Дендрарий" в Хостинском районе города Сочи (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 125 том 1).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302006:21. Невнесение арендной платы более двух сроков подряд также является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения по требованию арендодателя.

До рассмотрения спора по существу ООО "Стройпрофи" предъявило встречный иск:

- об обязании администрации произвести в течение 15 рабочих дней перерасчет платежей по договору аренды земельного участка от 23.12.2011 N 4900007225 за прошедший период по июнь 2014 года, исключив задолженность по платежам с соответствующим пересчетом оставшихся сумм;

- об обязании администрации в течение 15 рабочих дней издать постановление о продлении срока действия договора аренды от 23.12.2011 N 4900007225 до 24.12.2018 путем подписания дополнительного соглашения.

Встречные исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендодателем обязательств по передаче земельного участка свободным от прав третьих лиц, что исключает возможность использования участка по целевому назначению.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12 февраля 2014 года встречное исковое заявление принято к рассмотрению.

Решением суда от 12 мая 2014 года в удовлетворении требований администрации города Сочи отказано. Требование общества о продлении срока действия договора аренды от 23.12.2011 N 4900007225 до 24.12.2018 путем подписания дополнительного соглашения оставлено без рассмотрения. В остальной части встречного иска отказано.

Суд установил, что на земельном участке, переданном в аренду обществу, расположены строения и сооружения, используемые для проживания и хозяйственной деятельности третьих лиц. Доказательства демонтажа данных объектов до настоящего времени администрация не представила. Исходя из этого, суд пришел к выводу, что в период 2012-2013 годов имелись объективные обстоятельства, препятствующие арендатору использовать переданный ему участок по назначению. Поскольку администрация не исполнила свои обязательства по передаче арендатору земельного участка, свободного от прав третьих лиц и пригодного для использования в соответствии с его целевым назначением, у общества не возникла обязанность по внесению арендных платежей за 2012-2013 года.

Требование общества о пролонгации договора аренды до 24.12.2018 суд оставил без рассмотрения ввиду несоблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования данного вопроса.

Суд указал, что требование общества об обязании администрации произвести перерасчет платежей по договору аренды представляет собой требование о соразмерном уменьшении арендной платы и фактически поглощено отказом в удовлетворении первоначального иска.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда в части отказа в удовлетворении требований администрации отменить.

В обоснование апелляционной жалобы администрация сослалась на ненадлежащее исполнение обществом своего обязательства по внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Стройпрофи" просило решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, указал, что ООО "Стройпрофи" с обжалуемым судебным актом согласно и не оспаривает решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска и в части оставления требования общества о продлении срока действия договора аренды от 23.12.2011 N 4900007225 до 24.12.2018 путем подписания дополнительного соглашения без рассмотрения.

Представитель общества признал факт соблюдения администрацией претензионного порядка по требованию о расторжении договора аренды.

Администрация представителя в судебное заседание не направила, будучи надлежащим образом извещена о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Ввиду обжалования администрацией решения суда только в части отказа в удовлетворении ее исковых требований, законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционной инстанцией в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23.12.2011 по результатам торгов (конкурса) от 20.12.2011 N 68 между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО "Стройпрофи" (арендатор) был заключен договор N 4900007225, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 общей площадью 13009 кв.м (разрешенный вид использования - гостиница; категории земель - земли населенных пунктов), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, между "Сочи-Бриз отелем" и парком "Дендрарий" в Хостинском районе города Сочи. Земельный участок был предоставлен для размещения гостиницы (пункт 1.2 договора).

Размер арендной платы был установлен по результатам торгов и составил 25 500 000 руб. (без учета НДС) за пять лет (пункт 3.1 договора).

В пункте 3.2 договора стороны установили, что арендная плата, установленная по результатам торгов, вносится арендатором в следующем порядке:

- сумма задатка в размере 5 000 000 руб., внесенного для участия в торгах, зачисляется в счет арендной платы;

- часть арендной платы в размере 7 750 000 руб. вносится арендатором единовременно в течение пяти дней с момента подписания итогового протокола торгов;

- оставшаяся часть в размере 12 750 000 руб. вносится арендатором равными частями ежеквартально, до истечения десятого числа последнего месяца квартала через календарный год, начиная с квартала, следующего за предоставлением земельного участка, и подлежит внесению в полном объеме до истечения срока действия договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 4.1.5 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более 6 месяцев.

Указанный договор аренды зарегистрирован 28.03.2012 в установленном порядке.

Во исполнение своих обязательств по уплате арендной платы общество перечислило по указанным в договоре реквизитам денежные средства в размере 12 800 000 руб. (сумма задатка и часть единовременной арендной платы), что подтверждается представленными в материалах дела платежными поручениями N 1 от 14.12.2011, N 2 от 28.12.2011, N 1 от 24.01.2012, N 3 от 29.02.2012, N 4 от 18.06.2012 (л.д. 58-62 том 1) и администрацией не оспаривается.

Вместе с тем, ссылаясь на ненадлежащее исполнение договора аренды в части последующего внесения арендных платежей за пользование земельным участком за период 2012-2013 годов, администрация направила обществу претензию от 25.02.2013 N 3635/02-05-17 с требованием об оплате в десятидневный срок со дня получения претензии суммы задолженности.

В связи с неисполнением требований названной претензии администрация направила в адрес арендатора требование от 09.08.2013 N 15579/0205-16 о необходимости явки в департамент имущественных отношений администрации в срок до 26.08.2014 для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 23.12.2011 N 4900007225.

Непогашение задолженности по оплате арендных платежей в размере 5 050 000 руб. за период с 01.01.2012 по 31.12.2013 и неисполнение требования претензии от 09.08.2013 N 15579/0205-16 послужили основанием для обращения администрации в суд с иском по настоящему делу.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из изложенного следует, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичное разъяснение содержится в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Подписанный сторонам акт приема-передачи земельного участка, являющегося предметом аренды, во владение общества в материалы дела не представлен.

Возражая против требований администрации о взыскании с ООО "Стройпрофи" задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, общество указало, что основания для внесения арендной платы вплоть до настоящего времени отсутствуют, поскольку общество было лишено возможности использовать предоставленный в аренду земельный участок по его целевому назначению, указанному в договоре аренды.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 01.07.2014 представитель общества пояснил, что договор аренды от 23.12.2011 N 4900007225 был заключен по результатам торгов (конкурса), при заключении данного договора администрация приняла на себя обязательства передать земельный участок свободный от прав третьих лиц и о каком-либо обременении данного участка обществу не сообщила. После заключения договора аренды и произведения осмотра спорного земельного участка ООО "Стройпрофи" было установлено, что на данном участке расположены самовольно возведенные строения, принадлежащие третьим лицам, о чем общество уведомило собственника земельного участка письмами N 5 от 02.04.2012 и N 9 от 04.04.2012.

В подтверждение обстоятельства нахождения на данном участке объектов третьих лиц ООО "Стройпрофи" сослалось на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 11.10.2012 по делу N 2-1391/2012, которым были удовлетворены исковые требования администрации города Сочи к Свистуну В.С., Блохину Н.П., Сипкину И.А., Дивиденко В.М., Михайловой Г.А., Геладзе Н.Г. и Завадовскому Ю.А. о сносе самовольных строений и указанных лиц была возложена обязанность осуществить снос строений, возведенных ими на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302006:21. Также общество сослалось на письмо от 05.02.2014 N 1703/14/72/23, в котором судебный пристав-исполнитель Сочинского межрайонного отдела судебных приставов Управления ФССП по Краснодарскому краю сообщил обществу, что вышеназванное решение Хостинского районного суда г. Сочи до настоящего времени не исполнено.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возражения относительного данного довода общества не заявила, доказательства наличия у ответчика возможности использовать арендуемый им земельный участок по его целевому назначению не представила, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из представленных в материалы дела документов, суд первой инстанции обоснованно признал доказанным обстоятельство нахождения на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302006:21 объектов самовольного строительства, принадлежащих третьим лицам.

Между тем установление данного факта недостаточно для констатации отсутствия у общества обязанности вносить арендную плату за пользование данным участком. Необходимо также установить, что данные строения препятствовали обществу использовать арендуемый участок в соответствии с его целевым назначением, согласованным сторонами в договоре аренды.

В целях проверки данного обстоятельства определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2014 года по делу была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено Козлачковой Ольге Анатольевне - эксперту государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ".

Согласно заключению от 04.09.2014 по результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводам о том, что самовольно возведенные строения и сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302006:21, препятствуют ООО "Стройпрофи" в использовании данного участка по назначению, то есть для производства подготовительных работ (инженерных изыскательских и проектных работ). Ввоз строительной техники представляет опасность для хаотично разбросанных самовольных построек и их владельцев. При таких обстоятельствах, использовать земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 по целевому назначению (для строительства гостиницы) до полного сноса расположенных на нем самовольных построек не представляется возможным. Экспертом также была представлена графическая схема расположения самовольно возведенных строений и сооружений.

Администрация, надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебные заседания суда апелляционной инстанции не обеспечивала, указанное заключение эксперта не опровергла, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оснований сомневаться в достоверности составленного экспертом Козлачковой О.Б. заключения от 04.09.2014 не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В силу выше приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

Совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается обстоятельство отсутствия у арендатора возможности использования в спорный период (из материалов дела следует, что объекты самовольного строительства были возведены на спорном земельном участке до 01.01.2012) переданного ему в аренду земельного участка по его целевому назначению, указанному в договоре.

Администрация в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не опровергла, доказательства фактического использования обществом переданного ему в аренду земельного участка не представила.

Исходя из этого, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований для взыскания с ООО "Стройпрофи" арендных платежей и отказал в удовлетворении требования администрации о взыскании с общества задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере.

Ввиду отказа в удовлетворении требования о взыскании суммы основного долга, требование о взыскании неустойки, начисленной на данную сумму задолженности, также не подлежит удовлетворению как носящее производный характер по отношению к основному, на что правомерно указал суд первой инстанции.

В апелляционной жалобе администрация также не согласилась с решением суда в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 23.12.2011 N 4900007225 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленной в материалы дела претензией от 09.08.2013 N 15579/0205-16 (л.д. 40), списком об отправке заказных писем с уведомлением и почтовой квитанцией (л.д. 41-42) подтверждается соблюдение администрацией установленного законом обязательного претензионного порядка по требованию о расторжении договора аренды. В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.10.2014 представитель ответчика признал соблюдение администрацией обязательного досудебного порядка, установленного законом для данной категории споров.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из искового заявления, в качестве основания для расторжения договора аренды администрация сослалась на пункт 4.1.5 договора, в частности, на невнесение обществом арендной платы более 6 месяцев.

Между тем при отсутствии у ООО "Стройпрофи" обязанности вносить арендные платежи ввиду невозможности использования земельного участка по его целевому назначению, общество не может быть признано нарушившим пункт 4.1.5 договора. Следовательно, требование о его расторжении заявлено администрацией неправомерно.

В связи с этим, суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды от 23.12.2011 N 4900007225 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены решения суда в обжалуемой части.

Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на администрацию, которая, в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождена от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 мая 2014 года по делу N А32-36002/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

О.Г. Ломидзе А.А. Попов