Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2014 г. N 14АП-8039/14

г. Вологда

23 октября 2014 г.

Дело N А66-5392/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.

В полном объёме постановление изготовлено 23 октября 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Виноградовой Т.В. и Докшиной А.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР" Михайлова А.В. по доверенности от 13.10.2014, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Унанян Л.Г. по доверенности от 22.07.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 июля 2014 года по делу N А66-5392/2014 (судья Рощина С.Е.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ВЕКТОР" (место нахождения: 125230, Московская область, город Москва проезд Хлебозаводский, дом 7, строение 9, пом. IX, ком. 9, ОГРН 1117746379541, ИНН 7724790162; далее - ООО "ВЕКТОР", общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании незаконным отказа от 28.03.2014 N 69-69-12/004/2014-526 Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (место нахождения: 170100, Тверская область, город Тверь, Свободный переулок, дом 2, ОГРН 1046900099828, ИНН 6901067121, далее - управление) в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - баня с мансардой, террасой, общей площадью 83,7 кв.м, расположенный по адресу Тверская область, городское поселение город Конаково, деревня Вахромеево, улица Чайбуха, участок 29, кадастровый номер 69:15:20:02:01:0071:1-3810:1000/Г, принадлежащий залогодателю на праве собственности и обязать управление осуществить государственную регистрацию права собственности заявителя на указанный объект недвижимого имущества (с учетом уточнений требования, принятого суда), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы судебных приставов России по Тверской области (далее - управление судебных приставов).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 23 июля 2014 года заявленные требования удовлетворены.

Управление с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на нарушение норм материального права.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании с доводами в ней изложенными не согласились, решение суда считают законным и обоснованным.

Управление судебных приставов надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав пояснения представителей общества и управления, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Норвик Банк" (далее - ОАО "Норвик Банк") и обществом с ограниченной ответственностью "Союзстройинвест" (далее - ООО "Союзстройинвест") заключен кредитный договор от 20.12.2007 N 111 с дополнительными соглашениями, согласно которым предоставлен кредит на 25 000 000 руб. Поручителями по договору явились Гузь А.М. и Глушко А.В. Исполнение обязательства также обеспечено ипотекой недвижимости баней с мансардой и земельным участком в д. Вахромеево (принадлежит Лещеву В.Н.); жилым домом, тремя пристройками и земельным участком, д. Вахромеево (принадлежит Лещевой Т.И.).

Гражданином Лещевым В.Н. заключен с ОАО "Норвик Банк" договор ипотеки от 20.12.2007 N 111/1 на сумму 25 000 000 руб. с залогом недвижимого имущества в составе земельного участка и бани. Обеспечен договор ипотеки договорами поручения от 20.12.2007 N 111/3 и от 27.03.2009 N 111/4.

Поскольку договор не исполнен, ОАО "Норвик Банк" обратилось в суд с заявлением к ООО "Союзстройинвест", Гузю А.М., Глушко А.В., Лещевой Т.И., Лещеву В.Н. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Заочным решением Конаковского городского суда Тверской области от 22 декабря 2009 года по делу N 2-2220/2009 требования удовлетворены, с ООО "Союзстройинвест", Гузя А.М., Глушко А.В. в пользу ОАО "Норвик Банк" взыскана задолженность по кредитному договору от 20.12.2007 N 111 и дополнительным соглашениям к нему. Обращено взыскание на имущество - баню с мансардой, террасой, навесом, колодцем, а также на земельный участок с кадастровым номером 69:15:20:02:01:0071; жилой дом с тремя пристройками и цокольным этажом и мансардой с кадастровым номером 69:15:20:02:01:0071:1-3810:1000/Г и земельный участок с кадастровым номером 69:15:2003:01:0067 (т. 1, л. 37-43), в счет погашения задолженности по договору. Выдан исполнительный лист (т. 1, л. 45-47).

ОАО "Норвик Банк" право требования к ООО "Союзстройинвест" по кредитному договору от 20.12.2007 N 111 уступило по договору цессии от 29.06.2011 N 2 ООО "ВЕКТОР" (т. 2, л. 169-171).

ООО "ВЕКТОР" в службу судебных приставов на исполнение представлен исполнительный лист, на основании которого судебным приставом-исполнителем (далее - пристав) возбуждено исполнительное производство, в рамках которого приставом 29.11.2011 наложен арест на осуществление регистрационных действий.

Пристав передал спорное имущество на реализацию, однако, поскольку аукцион и повторные торги не состоялись (отсутствие заявок), указанное имущество возвращено приставу, что подтверждается актом возврата нереализованного имущества от 16.01.2014. В связи с указанными обстоятельствам пристав направил в адрес общества предложение оставить за собой имущество должника (т. 1, л. 48-50).

Общество согласилось принять в собственность часть нереализованного имущества. В материалы дела представлен акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 19.02.2014, согласно которому обществу передано имущество на общую сумму 32 039 946 руб., в том числе, баня с мансардой, террасой, навесом, колодцем; жилой дом с тремя пристройками и цокольным этажом и мансардой; земельный участок с кадастровым номером 69:15:2003:01:0067 (т. 1, л. 51).

Приставом вынесено постановление о снятии установленных арестов, ограничений, на проведение регистрационных действий в отношении имущества должника от 19.02.2014, которым пристав обязал управление осуществить регистрацию перехода прав собственности на указанные объекты недвижимого имущества, обществу поручено представить в управление необходимые для регистрации документы.

С учетом изложенных обстоятельств общество обратилось в управление с соответствующим заявлением о регистрации права собственности на указанные объекты.

В материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером 69:15:2003:01:0067, тогда как в отношении бани управлением в адрес общества 27.02.2014 направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием документов на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Предложено представить дополнительные документы.

Сообщением от 28.03.2014 N 69-69-12/004/2014-526 (т. 2, л. 2-3) управление уведомило общество об отказе в государственной регистрации права собственности общества на баню на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в связи с тем, что представленные на государственную регистрацию документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Общество, не согласившись с указанным отказом управления, обратилось в Арбитражный суд Тверской области с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 13 названного Закона при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.

Государственная регистрация прав производится по основаниям, перечисленным в статье 17 Закона N 122-ФЗ, в соответствии с ГК РФ, иными федеральными законами.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацу 4 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В данном случае как установлено судом и подтверждается материалами дела, общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на баню, основываясь на положениях статей 66, 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ), статьи 25.4 Закона N 122-ФЗ, предоставив необходимые для такой регистрации документы.

Пункта 3 части 2 статьи 66 Закона N 229-ФЗ предусмотрено, что судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случае, когда взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об исполнительном производстве", то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

Исходя из содержания абзаца 8 пункта 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, в частности, в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

В соответствии со статьей 25.4 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов, при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу; документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Как следует из материалов дела, поскольку спорное имущество не было реализовано приставом на торгах, пристав направил обществу предложение оставить имущество за собой. Общество согласилось оставить за собой только баню, жилой дом и земельный участок с кадастровым номером 69:15:2003:01:0067, в связи с чем, пристав передал указанное имущество обществу по акту от 19.02.2014 на общую сумму 32 039 946 руб.

Приставом вынесено постановление о снятии установленных арестов, ограничений, на проведение регистрационных действий в отношении имущества должника от 19.02.2014, которым пристав обязал управление осуществить регистрацию перехода прав собственности на указанные объекты недвижимого имущества, подача документов на регистрацию поручена ООО "ВЕКТОР".

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что обществом указанные выше документы представлены в управление в полном объеме.

Вместе с тем, из оспариваемого отказа следует, что общество в нарушение статьи 25.5 Закона N 122-ФЗ не представило в управление документы на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости - баня, тогда как указанные объекты, по мнению управления, принадлежат одному лицу.

Согласно статье 25.5 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Вместе с тем из содержания данной нормы не следует, что в случае, если при отчуждении недвижимого имущества одновременно не произведено отчуждение земельного участка, на котором оно расположено, то это обстоятельство является препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на указанное здание.

Данная норма лишь предусматривает особенности государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок при государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на этом земельном участке, принадлежавшем на праве собственности предшествующему собственнику такого недвижимого имущества (то есть при отчуждении земельного участка собственнику недвижимости).

В рассматриваемом случае такого одновременного отчуждения здания и земельного участка не произошло, в связи с чем, истребуемые управлением документы в отношении земельного участка не могли быть представлены заявителем.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, в данном случае земельный участок на котором расположен спорный объект недвижимости (баня), зарегистрирован за Лещевым В.Н., тогда как право на баню перешло к ООО "ВЕКТОР" без права на земельный участок, на котором находится указанный объект недвижимости.

В соответствии с частью 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о правомерности удовлетворения судом первой инстанции заявленных обществом требований.

Таким образом, оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы управления не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 23 июля 2014 года по делу N А66-5392/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Т.В. Виноградова А.Ю. Докшина