Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2014 г. N 02АП-6678/14

г. Киров

05 ноября 2014 г.

Дело N А82-4373/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Бармина Д.Ю., Барьяхтар И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Турубановой Н.С. (до отложения 17.09.2014) и секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В. (22.10.2014 и после перерыва 27.10.2014),

при участии в судебном заседании:

представителя Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области - Крутовой А.Е., по доверенности от 09.01.2014

представителя общества с ограниченной ответственностью "МаркетТрэйд" - Дубинина В.А., по доверенности от 15.05.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области (ОГРН 1027600691469; ИНН 7604016214)

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.06.2014 по делу N А82-4373/2013, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,

по иску Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области (ОГРН 1027600691469; ИНН 7604016214)

к обществу с ограниченной ответственностью "МаркетТрэйд" (ОГРН 1067611018078; ИНН 7611015973)

третьи лица: индивидуальный предприниматель Алоян Джасм Карами; Зиновьева Галина Алексеевна; Департамент муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района

о применении последствий недействительности ничтожной сделки - дополнительного соглашения о зачете капитального ремонта в счет арендной платы от 04.11.2009 к договору аренды N 420 от 14.09.2001, в виде взыскания 3 323 454,94 руб.; расторжении договора аренды N 420 от 14.09.2001; выселении ответчика из занимаемых помещений

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "МаркетТрэйд"

к Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области

о зачете в счет арендной платы суммы 252 252 руб. из потраченных на проведение капитального ремонта; взыскании 1 327 906 руб. в счет возмещения стоимости проведенного капитального ремонта

установил:

департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МаркетТрэйд" (далее - ООО "МаркетТрэйд", Общество, ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - дополнительного соглашения о зачете капитального ремонта в счет арендной платы от 04.11.2009 к договору аренды N 420 от 14.09.2001, в виде взыскания 3 323 454,94 руб., в том числе 927 725,67 руб. арендной платы за период с 01.03.2010 по 28.02.2013, 2 395 729,27 руб. неустойки за период с 10.04.2010 по 28.02.2013; расторжении договора аренды N 420 от 14.09.2001; выселении ответчика из занимаемых помещений.

В свою очередь, ООО "МаркетТрэйд" заявил встречный иск к Департаменту о зачете в счет арендной платы суммы 252 252 руб. из потраченных на проведение капитального ремонта; взыскании 1 327 906 руб. в счет возмещения стоимости проведенного капитального ремонта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены индивидуальный предприниматель Алоян Джасм Карами (далее - Алоян Д.К.), Зиновьева Галина Алексеевна (далее - Зиновьева Г.А.), департамент муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района (далее - департамент имущества ТМР).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 22.05.2014 в удовлетворении исковых требований Департаменту и встречных исковых требований Обществу отказано.

Истец с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.05.2014, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Департамента.

По мнению заявителя, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Ответчик полагает, что отсутствуют правовые основания для зачета затрат по ремонту, проведенному Алояном Д.К. и Зиновьевой Г.А., в счет погашения задолженности по арендной плате ООО "МаркетТрэйд". Считает, что право на взыскание стоимости капитального ремонта принадлежит исключительно лицам, выполнившим соответствующие работы. Квалифицирует переход прав и обязанностей по договору аренды как дарение права на зачет стоимости проведенного ремонта, ссылаясь на пункт 4 статьи 575, пункт 3 статьи 23, статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации". Настаивает на применении срока исковой давности в силу того, что капитальный ремонт выполнен 19.12.2002 и 06.07.2004, а началом течения срока исковой давности, по мнению Департамента, является дата окончания ремонта.

Также Департамент считает, что арендная плата по договору аренды от 14.09.2001 N 420 является регулируемой, а именно: первоначально определена расчетным путем по формуле в соответствии с решением Муниципального совета Тутаевского муниципального округа от 30.03.2001 N 79 (далее - Решение N 420); после перехода права собственности на спорные помещения к Ярославской области должна определяться согласно Постановлению администрации Ярославской области от 12.10.2001 N 145 "О порядке расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями областной собственности" (далее - Постановление N 145) и составляет за период с 01.03.2010 по 28.02.2013 сумму 927 725 рублей 67 копеек. В связи с тем, что истец не оплачивал арендную плату, подлежит взысканию названная сумма, договор аренды следует расторгнуть, а ответчика - выселить из спорных помещений.

ООО "МаркетТрэйд" в отзыве на апелляционную жалобу отклонило заявленные Департаментом доводы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

В судебном заседании 17.09.2014, проведенном в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного судаЯрославской области, представители сторон уточнили фактические обстоятельства, озвучили правовые позиции по делу.

Третьи лица явку своих представителей в судебные заседания суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось на 22.10.2014.

На основании распоряжения председателя Второго арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 в рассмотрении апелляционной жалобы произведена замена судьи Чернигиной Т.В. в связи с ее нахождением в отпуске на судью Бармина Д.Ю. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала в силу части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 22.10.2014 представители сторон дополнили позиции по делу, истцом представлено дополнительное нормативно-правовое обоснование расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями областной собственности: постановление администрации Ярославской области от 12.10.2001 N 145.

В целях наиболее полного и объективного рассмотрения дела в судебном заседании 22.10.2014 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 27.10.2014.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, 14.09.2001 между Тутаевским муниципальным округом в лице директора Департамента (арендодатель) и Алояном Д.К. (арендатор) заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений N 420 (далее - договор аренды N 420), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принимает во временное пользование под кафе нежилые помещения 5-8 площадью 171,3 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, Тутаевский муниципальный округ, пос. Никульское, ул. Центральная, д. 42 (далее - спорный объект, строение, помещение музея "Космос"), принадлежащее на праве собственности Тутаевскому муниципальному округу.

В пункте 2.3 договора аренды установлена обязанность арендатора в срок до 01.03.2002 произвести капитальный ремонт помещения в счет арендной платы с предоставлением сметы на осуществление капитального ремонта; по окончании ремонтных работ составляется акт выполненных работ.

Пунктом 2.5 договора арендатору дано право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу только с письменного согласия арендодателя.

Арендная плата в размере 1799 руб. ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным определена пунктом 3.2 договора. При этом размер арендной платы устанавливается на момент заключения договора и подлежит изменению в период зачета сметы (п. 3.3 договора).

Согласно пункту 6.1 договора изменение его условий осуществляется по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением; односторонний порядок изменения размера арендной платы арендодателем в договоре отсутствует.

Договором также предусмотрена пеня в размере 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа за несвоевременное и не в полном объеме внесение арендной платы.

Договор аренды заключен на срок с 14.09.2001 по 01.10.2026, зарегистрирован в установленном законом порядке 10.12.2001.

Согласно акту технического состояния помещения музея "Космос" от 14.08.2001, являющемуся Приложением N 3 к договору, помещения площадью 171,3 кв.м. требуют капитального ремонта (восстановить внутриквартальные инженерные сети отопления, водопровода, канализации, водоснабжения, телефонизации и радиофикации, выполнить ремонт кровли и т.д.).

Арендатор Алоян Д.К. произвел капитальный ремонт на сумму 506 746 рублей, что подтверждается актом сдачи-приемки выполненных работ от 19.12.2002, подписанным Алояном Д.К. и департаментом имущества ТМР; объемы выполненных работ подтверждены также Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля г.Тутаева.

25.12.2002 между сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение о зачете капитального ремонта в счет арендной платы, согласно которому арендодатель погашает задолженность арендатора по арендной плате по договору аренды N 420 от 14.09.2001 на общую сумму 506 746 рублей в период с 14.09.2001 по 31.08.2024. Данное соглашение не было зарегистрировано.

06.07.2004 составлен акт N 2 сдачи-приемки выполненных общестроительных работ по реконструкции музея "Космос" в с. Никульское на сумму 1 073 412 руб., подписанный сторонами договора аренды и подтвержденный главным архитектором.

01.03.2004 и 01.06.2006 заключались соглашения N 1 и N 2 о передаче прав и обязанностей в полном объеме по договору аренды сначала от Алояна Д.К. к Зиновьевой Г.А., затем от Зиновьевой Г.А. к Обществу. Передача прав и обязанностей согласована с арендодателем распоряжениями N 32/1 от 12.03.2004 и N 95 от 08.06.2006.

Согласно постановлению администрации Ярославской области от 22.11.2005 N 314 "О государственной собственности Ярославской области" спорный объект перешел в собственность Ярославской области. Строение передано по акту приема-передачи от 03.08.2009.

04.11.2009 между департаментом имущества ТМР и ООО "МаркетТрэйд" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 420 о зачете капитального ремонта в счет арендной платы: арендодатель погашает задолженность арендатора по арендной плате на общую сумму 506 746 руб. в течение периода с 14.09.2001 по 31.08.2024. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

11.10.2010 между департаментом имущества ТМР и ООО "МаркетТрэйд" составлено дополнительное соглашение N 4 о внесении изменений в преамбулу договора аренды N 420, а именно: в раздел "Общие положения. Юридические адреса сторон". Изменения вызваны переходом права собственности от Тутаевского муниципального округа к Ярославской области. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

05.03.2013 и 12.03.2013 истец направил в адрес ответчика уведомления о расторжении договора аренды N 420 в одностороннем порядке с 06.04.2013, а также требованием погасить задолженность по арендной плате и возвратить помещение арендодателю.

Полагая, что дополнительное соглашение от 04.11.2009 о зачете капитального ремонта в счет арендной платы является ничтожным, поскольку при его подписании со стороны арендодателя действовало лицо, не уполномоченное собственником (в момент подписания имущество являлось собственностью Ярославской области), Департамент обратился в суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как следует из текста договора от 14.09.2001 N 420, сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены в рассматриваемом споре в пунктах 3.1-3.3 договора аренды N 420.

Материалами дела (акт приема-передачи от 26.09.2001) подтверждается и заявителем не оспаривается, что арендодатель свои обязательства по передаче объекта аренды ИП Алояну Д.К. исполнил надлежащим образом.

В исковой период арендованные помещения использовало ООО "МаркетТрэйд" на основании согласованных с арендодателем распоряжениями N 32/1 от 12.03.2004 и N 95 от 08.06.2006 дополнительных соглашений N 1 от 01.03.2004 и N 2 от 01.06.2006 о передаче прав и обязанностей в полном объеме по договору аренды сначала от Алояна Д.К. к Зиновьевой Г.А., затем от Зиновьевой Г.А. к Обществу.

Арендные платежи арендаторы, в том числе Общество, не вносило, поскольку пунктом 2.3 договора аренды установлена обязанность арендатора в срок до 01.03.2002 произвести капитальный ремонт помещения в счет арендной платы с предоставлением сметы на осуществление капитального ремонта, а 25.12.2002 между департаментом имущества ТМР и Алояном Д.К. во исполнение действующего между сторонами договора аренды N 420 подписано дополнительное соглашение о зачете капитального ремонта в счет арендной платы: арендодатель погашает задолженность арендатора по арендной плате на общую сумму 506 746 руб. в течение периода с 14.09.2001 по 31.08.2024. Указанное дополнительное соглашение обозначено сторонами, как приложение N3 к договору аренды N 420.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Положение абзаца 4 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет, размер затрат арендатора на капитальный ремонт, представление арендодателю сметной документации и документальное подтверждение факта проведения зачета выполненных работ в счет арендной платы, поскольку пунктом 2.3 договора аренды установлена обязанность арендатора в срок до 01.03.2002 произвести капитальный ремонт помещения в счет арендной платы с предоставлением сметы на осуществление капитального ремонта.

Из буквального толкования условий договора аренды, в том числе названного пункта, следует, что условие договора "о производстве капитального ремонта помещения в счет арендной платы" предоставляет сторонам договора право зачесть сумму потраченных на ремонт денежных средств в счет арендной платы (договорный зачет) при условии осуществления ремонтных работ капитального характера с предоставлением сметы и подписания акта выполненных работ.

В материалах дела имеется акт сдачи-приемки выполненных работ от 19.12.2002, подписанный Алояном Д.К. и департаментом имущества ТМР (том 1, л.д.125-128); объемы выполненных работ подтверждены также Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля г.Тутаева. Зачет проведенного Алояном Д.К. капитального ремонта стороны зафиксировали также в дополнительном соглашении от 25.12.2002 (том 1. л.д. 96).

В апелляционной жалобе Департамент указывает, что указанное дополнительное соглашение от 25.12.2002 является недействительным по причине отсутствия его государственной регистрации.

Вместе с тем, вопреки доводу апеллянта суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ установлено, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года.

Материалами дела установлено, что договор аренды N 420 на котором Департамент основывает свои требования, содержит все существенные условия, предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса РФ "Аренда" для договоров данного вида, заключен на срок с 14.09.2001 по 01.10.2026 и зарегистрирован в установленном законом порядке 10.12.2001.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо N 59) дополнительное соглашение об изменении договора аренды, который подлежит в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса РФ госрегистрации и зарегистрирован в установленном порядке, является его неотъемлемой частью и регистрация такого соглашения должна проводиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к регистрации основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения должен содержать условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации (статья 651 Гражданского кодекса РФ), также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пункт 9 Информационного письма N 59).

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В рассматриваемом случае установлено, что договором аренды N 420 согласованы все существенные условия, в том числе размер и порядок внесения арендной платы.

При этом спорное дополнительное соглашение является документом, подтверждающим исполнение сторонами условия зарегистрированного договора в части компенсации произведенных арендатором работ по капитальному ремонту арендуемых помещений.

В силу изложенного у суда апелляционной инстанции не имеется оснований не согласиться с обоснованным выводом арбитражного суда о том, что дополнительное соглашение от 25.12.2002 не требует государственной регистрации, поскольку зачет выполненных согласно Акту сдачи-приемки выполненных работ по "Реконструкции музея "Космос" в с.Никульское в счет арендной платы в рамках дополнительного соглашения не является изменением условий договора о порядке определения размера арендной платы, а является способом компенсации арендодателем затрат арендатора, установленным в договоре аренды.

Таким образом, дополнительное соглашение от 25.12.2002 установив фактические обстоятельства, а именно: выполнение сторонами условий заключенного договора аренды, приобрело силу обязательств, которые ни арендодатель, ни арендатор по прошествии времени не могут изменить произвольно.

Правовая позиция Департамента по заявленному иску построена на ничтожности дополнительного соглашения от 04.11.2009 о зачете капитального ремонта в счет арендной платы, заключенного между департаментом имущества ТМР и ООО "МаркетТрэйд".

Действительно, на момент подписания дополнительного соглашения от 04.11.2009 спорное имущество являлось собственностью Ярославской области, а департамент имущества ТМР статусом арендодателя не обладал.

В этой связи судом первой инстанции дополнительное соглашение от 04.11.2009 обоснованно квалифицировано недействительным, однако в силу выше приведенных норм права его недействительность не влечет правовых последствий, в том числе заявленных в исковом заявлении.

Департамент считает, что право на взыскание стоимости капитального ремонта принадлежит исключительно лицам, выполнившим соответствующие работы, т.е. Алояну Д.К и Зиновьевой Г.А.

В опровержение данного довода необходимо принять во внимание следующее установленное судом обстоятельство: 01.03.2004 и 01.06.2006 заключались соглашения N 1 и N 2 о передаче прав и обязанностей в полном объеме по договору аренды сначала от Алояна Д.К. к Зиновьевой Г.А., затем от Зиновьевой Г.А. к Обществу. Передача прав и обязанностей согласована с надлежащим арендодателем распоряжениями N 32/1 от 12.03.2004 и N 95 от 08.06.2006.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу статьи 383 Гражданского кодекса РФ не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

По настоящему делу вопреки доводам Департамента при передаче прав и обязанностей в полном объеме по договору аренды не установлен переход от Алояна Д.К. к Зиновьевой Г.А., затем от Зиновьевой Г.А. к Обществу прав, которые неразрывно связаны с личностью кредитора.

Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (статья 384 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 1 статьи 388 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Согласно позиции, изложенной в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу положений, предусмотренных статьями 312, 382, 385 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу. Кодекс не предусматривает обязательность предоставления должнику в качестве доказательства перемены кредитора соглашения, на основании которого цедент принял обязательство передать право (требование) цессионарию. Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке права (требования).

Указанные положения направлены на защиту интересов должника, исключая возможность предъявления к нему повторного требования в отношении исполненного обязательства со стороны первоначального либо нового кредитора при наличии между ними спора о действительности соглашения об уступке права (требования).

При этом согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что переход прав и обязанностей другому арендатору противоречит положениям Гражданского кодекса РФ, поскольку спорные обязательства не имеют неразрывной связи с личностью кредитора, основаны на денежных обязательствах, вытекающих из арендных правоотношений, а не на обязательствах, где личность кредитора имеет существенное значение (алиментные, вред здоровью и т.д.).

Квалификация Департаментом перехода прав и обязанностей по договору аренды как дарение права на зачет стоимости проведенного ремонта основана на ошибочном толковании норм материального права, в частности, глав 24 и 32 Гражданского кодекса РФ.

Довод апеллянта о том, что арендная плата по договору аренды от 14.09.2001 N 420 является регулируемой, а именно: первоначально определена расчетным путем по формуле в соответствии с решением Муниципального совета Тутаевского муниципального округа от 30.03.2001 N 79 (далее - Решение N 420); после перехода права собственности на спорные помещения к Ярославской области должна определяться согласно Постановлению администрации Ярославской области от 12.10.2001 N 145 "О порядке расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями областной собственности" (далее - Постановление N 145) судом принимается, однако при согласованности зачета проведения капитального ремонта в счет арендной платы не опровергает правомерность выводов суда первой инстанции по существу настоящего спора в силу нижеследующего.

Департамент, ссылаясь в апелляционной жалобе на пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, утверждает, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Однако в пункте 20 указанного постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что акты, которыми публично-правовое образование установило правила для определения арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В рассматриваемом споре договор аренды N 420 не содержит указания на изменение арендной платы при изменении актов публично-правового образования, следовательно, к правоотношениям сторон применимы условия действующего договора.

Довод Департамента о необходимости применения срока исковой давности в силу того, что капитальный ремонт выполнен 19.12.2002 и 06.07.2004, а началом течения срока исковой давности, по мнению Департамента, является дата окончания ремонта, апелляционный суд признает несостоятельным в силу нижеследующего.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Сам факт истечения срока исковой давности с учетом разъяснения, данного в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 и 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", служит самостоятельным основанием для отказа в иске.

В рассматриваемом споре заявление истца о применении срока исковой давности к встречным требованиям Общества не стало самостоятельным основанием для отказа во встречном иске. На стадии апелляционного обжалования отказа в первоначальном иске, указанный довод не влияет на правильность принятого судебного акта в силу того, что между сторонами договора аренды N 420 Департаментом и Обществом в исковой период правоотношения, согласованные в договоре аренды с учетом дополнительного соглашения от 25.12.2002, признаны длящимися.

При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что доводов, влияющих на оценку судом спорной ситуации, заявителем жалобы не приведено.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и истцом в апелляционной жалобе, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу.

Учитывая избранный истцом способ защиты, апелляционная инстанция считает, что оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.06.2014 по делу N А82-4373/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.М. Поляшова

Судьи

Д.Ю. Бармин И.Ю. Барьяхтар