Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2014 г. N 12АП-8694/14

г. Саратов

05 ноября 2014 г.

Дело N А57-4882/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Тимаева Ф.И.,

судей Волковой Т.В., Никитина А.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Солониной И.А.,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области Бартенева Татьяна Николаевна по доверенности N 02-02-04/3 от 09.01.2014, выданной сроком до 31.12.2014,

от индивидуального предпринимателя Тоскановой Ольги Викторовны Давыдова Мария Владимировна по доверенности о 23.07.2014, выданной сроком до 23.07.2015, Слепухин Сергей Сергеевич по доверенности от 03.04.2014, выданной сроком до 03.04.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 июля 2014 года по делу N А57-4882/2014 (судья Конева Н.В.)

по иску Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (ОГРН 1026401988183, 413100, Саратовская область, г. Энгельс, пл. Ленина, д.30)

к индивидуальному предпринимателю Тоскановой Ольге Викторовне (413100 Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Рыбная, д.30, ОГРНИП 304644934300429),

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная пл., д.11,

о признании права отсутствующим, освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее администрация, истец) с иском к индивидуальному предпринимателю Тоскановой Ольге Викторовне (далее предприниматель, ответчик), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее управление) о признании права собственности на павильон по ремонту обуви по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Тельмана, 6в отсутствующим, освобождении самовольно занятого земельного участка общей площадью 24 кв.м. путем сноса.

Определением суда от 04.06.2014 г. принят отказ администрации от иска к управлению, производство по делу в данной части прекращено.

Определением суда от 28.05.2014 г. управление привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25 июля 2014 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 июля 2014 года по делу N А57-4882/2014 отменить.

Заявитель апелляционной жалобы считает ошибочным вывод суда о состоявшейся в установленном законом порядке регистрации договора от 30.11.2001 г. и о занятии предпринимателем данного участка на законных основаниях.

Заявитель полагает, что нахождение на спорном земельном участке торгового павильона нарушает его права по распоряжению указанным земельным участком и публичные интересы.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

На основании постановления Администрации города Энгельса N 648 от 26.03.1996 г. Тоскановой О.В. передан в аренду на один год земельный участок площадью 12 кв.м. под установку павильона для ремонта обуви по ул. Тельмана, 6 в г. Энгельсе Саратовской области.

Постановлением Администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области N 1971 от 16.05.2000 г. металлическому павильону присвоен адрес: г. Энгельс, ул. Тельмана, 6в.

Постановлением N 5649 от 30.11.2000 г. Администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области утвержден акт госкомиссии о приеме в эксплуатацию павильона по ремонту обуви в г. Энгельсе по ул. Тельмана, 6в.

Постановлением главы Энгельсского муниципального образования N 4697 от 26.09.2001 г. договор аренды N 1494 от 26.03.1996 г. с 30.11.2000 г. расторгнут, и предпринимателю передан в аренду сроком по 30.11.2003 г. земельный участок большей площадью 25 кв.м. для эксплуатации павильона по ремонту обуви по указанному адресу.

Между Администрацией города Энгельса и Энгельсского района и Тоскановой О.В. 30.11.2001 г. заключен договор N 3790 аренды земельного участка площадью 25 кв.м.

Постановлением главы администрации N 224 от 18.01.2007 г. договор аренды от 30.11.2001 г. признан незаключенным, отменены пункты постановления N 4697 о передаче Тоскановой О.В. в аренду земельного участка.

На основании акта приемки законченного строительством объекта от 20.05.2000 г., постановления администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области от 30.11.2000 г. N 5649 зарегистрировано право собственности на нежилое одноэтажное здание общей площадью 20,7 кв.м. по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Тельмана, 6в., что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права серии 64-АД N 079823 от 20.09.2013 г.

Постановлением администрации N 1474 от 21.03.2014 г. отменено постановление администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области от 30.11.2000 года N 5649.

Постановлением администрации N 1475 от 21.03.2014 г. отменено постановление администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области от 21.04.1999 года N 1234.

Комитетом по земельным ресурсам администрации в результате осмотра земельного участка по адресу: г. Энгельс, ул. Тельмана, 6в, установлено нахождение на данном земельном участке металлического павильона, о чем составлен акт N 86 от 20.02.2014 г.

Администрация, полагая, что нахождение на земельном участке площадью 24 кв.м. металлического павильона нарушает ее права по распоряжению указанным земельным участком, а также публичные интересы, обратилась в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Суд, отказывая в иске, пришел к выводу, что договор аренды от 30.11.2001 г. зарегистрирован в установленном законом порядке и является действующим, при этом предприниматель, как указано судом, использует спорный земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования. Суд также пришел к выводу, что администрацией не доказано нарушение ее законных прав записью в ЕГРП на указанный павильон, то, по мнению суда, государственная регистрация права собственности в отношении объекта недвижимости - павильона по ремонту обуви по вышеуказанному адресу произведена правомерно.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право подлежит восстановлению, в том числе, в случаях самовольного занятия земельного участка. При этом действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки подлежат возврату их собственникам, землепользователям, землевладельцам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях или за их счет.

Как указано выше, 30.11.2001 г. администрацией города Энгельса и Энгельсского района Тоскановой О.В. заключен договор N 3790 аренды земельного участка площадью 25 кв.м.

В силу положений пункта 1 статьи 164, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации.

Как следует из материалов дела договор аренды N 3790 от 30.11.2001 г. заключен на три года и подлежал государственной регистрации.

В представленном в материалы дела договоре аренды от 30.11.2001 г. имеется запись, что данный договор 30.11.2001 г. зарегистрирован в Поземельной книге Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Энгельса и Энгельсского района.

Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 21.07.1997 г.) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу об ошибочности выводов суда о регистрации договора аренды спорного земельного участка от 30.11.2001 г. в установленном законом порядке.

Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из действий и поведения сторон неопределенности относительно имущества, переданного в качестве объекта аренды по договору от 30.11.2001 г. у истца и ответчика не имелось.

Таким образом, поскольку между сторонами по договору аренды от 30.11.2001 г. согласованы все существенные условия, спорный земельный участок передан предпринимателю, договор исполнялся длительный период времени, то данный договор аренды является действующим на основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод администрации о незаключенности договора в связи с отсутствием его регистрации в установленном порядке отклоняется судебной коллегией как несостоятельный. Администрацией не представлено доказательств, что она обращалась к предпринимателю с заявлением об отказе от договора. Ненормативные акты администрации, констатирующие прекращение арендных отношений, не являются основанием для расторжения договора в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор, по мнению судебной коллегии. не прекратился, правомерным является отказ в удовлетворении требования об освобождении земельного участка.

Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует сложившейся судебной практике (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21.01.2014 г. по делу N А55-4833/2013).

Пересматривая решение суда в части признания права собственности на павильон по ремонту обуви по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Тельмана, 6в отсутствующим, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим по смыслу пункта 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 04.09.2012 N3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на объект отсутствующим.

В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 1, 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не являющихся недвижимостью, законом не предусмотрена.

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения.

Таким образом, главным отличительным признаком объектов недвижимого имущества, государственная регистрация прав на которые признана обязательной, является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Судебная коллегия полагает, что совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет отнести спорный объект к объектам недвижимого имущества на основании следующего.

Согласно пункту 1.6. договора от 30.11.2001 г. участок предоставлен для эксплуатации павильона по ремонту обуви. Как следует из акта N 86 от 20.02.2014 г., пояснений представителей при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции и представленных в материалы дела фотоматериалов спорный объект является металлическим павильоном, что не свидетельствуют о прочной связи спорного объекта с землей и о невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

В процессе рассмотрения дела, исходя из части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предприниматель не доказал, что спорное строение является объектом недвижимого имущества.

На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу, что спорный объект относится к объектам движимого имущества, право собственности на которые не подлежит государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда о правомерности государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - павильона по ремонту обуви является ошибочным, сделан при неправильном применении норм материального права. Поэтому решение суда в части отказа в удовлетворении иска о признании права собственности Тоскановой О.В. на павильон по ремонту обуви по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Тельмана, 6в отсутствующим подлежит отмене.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке норм статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 июля 2014 года по делу N А57-4882/2014 в части отказа в иске о признании права отсутствующим отменить.

Признать право собственности Тоскановой Ольги Викторовны на павильон общей площадью 20,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010430:0076, площадью 25 кв.м. по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Тельмана, д.6в, отсутствующим.

Решение в части отказа в иске об освобождении земельного участка оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Тоскановой Ольги Викторовны (ОГРНИП 304644934300429) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 руб. за подачу искового заявления, в размере 1 000 руб. за подачу апелляционной жалобы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ф.И. Тимаев

Судьи

Т.В. Волкова А.Ю. Никитин