Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2014 г. N 10АП-11981/14

г. Москва

06 ноября 2014 г.

Дело N А41-25329/14

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 ноября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,

судей Воробьевой И.О., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области: Емельянова В.Ю. по доверенности от 26.09.2014 г.;

от общества с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД": Малков К.В. по доверенности от 14.05.2014 г.; Винтер Е.В. от 08.08.2014 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 06 августа 2014 года по делу N А41-25329/14, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области (далее - Комитет, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рантект-МФД" (далее - ООО "Рантект-МФД", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 г. по 31.12.2013 г. в сумме 4 422 524 рубля 28 копеек, пени за период с 16.03.2013 г. по 31.12.2013 г. в сумме 340 417 рублей 93 копейки, всего - 4 762 942 рубля 21 копейка (л.д. 3-6).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 августа 2014 года в удовлетворении иска было отказано (л.д. 104-106).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 108-111).

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Представители ООО "Рантект-МФД" возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 10.12.2008 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Рантект-МФД" (Арендатор) был заключен договор N 2384 аренды земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 4 052 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0030102:48, расположенный по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Северная, 2-й микрорайон, для жилищного строительства, на срок с 15.12.08 по 14.12.11.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.3 и 3.4 договора ООО "Рантект-МФД" приняло на себя обязательство ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала вносить арендную плату за пользование земельным участком. Расчет арендной платы определен в Приложении N 2 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно Приложению N 2 к договору размер арендной платы определяется в соответствии с абзацем 1 пункта 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и на момент подписания договора составлял 270 235 рублей 17 копеек в квартал (л.д. 39).

Пунктом 3.5 договора определено, что размер арендной платы изменяется в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также в иных случаях, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Московской области и органов местного самоуправления.

Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае, установленном в пункте 3.5 Приложения без согласования с арендодателем и без внесения изменений или дополнений в договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

12.11.2011 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "Рантект-МФД" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 10.12.2008 г. N 2384, в соответствии с которым размер арендной платы с 01.01.11 был установлен в сумме 289 537 рублей 69 копеек в квартал (л.д. 44).

03.08.2011 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому срок действия договора был продлен до 14.12.2017 (л.д. 46).

Законом Московской области от 26.12.2012 г. N 220/2012-ОЗ в Закон Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" были внесены изменения. В частности, пункт 13.1 статьи 14 был признан утратившим силу. В связи с чем, по мнению истца, данные изменения подлежали применению для определения арендной платы с 01.01.2013 г.

На основании указанных норм права Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области произвел перерасчет арендной платы по договору аренды от 10.12.2008 г. N 2384, установив, что с 01.01.13 она составляет 1 159 249 рублей 16 копеек в квартал (л.д. 47).

Уведомлением N 7.1.18/1251/4 от 30.04.2013 г. истец уведомил ООО "Рантект-МФД" об изменении размера арендной платы с 01.01.2013 г.

В связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств в части полного и своевременного внесения арендной платы в период с 01.01.2013 г. по 31.12.2013 г., Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что повышение арендной платы было произведено неправомерно.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Как установлено судом, при расчете задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 2384 от 10.12.2008 г. истец руководствовался Приложением N 2 к договору аренды, в котором приводится расчет арендной платы в соответствии с абзацем 1 пункта 13.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

На основании Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" и Закона Московской области от 26.12.2012 г. N 203/2012-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2013 год", с 2013 г. коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке (Кд) увеличен с 1 до 4,2.

Между тем, федеральным законодательством установлены основные принципы и правила определения арендной платы при аренде земельных участков, которые в силу единства экономического пространства на территории Российской Федерации должны соблюдаться при установлении арендной платы субъектами Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582, принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и вида разрешенного использования.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель арендной платы, дифференцированной, исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Применительно к статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образовании, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

При этом уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, приведенные нормы предусматривают и закрепляют принципы определения арендной платы, при которых в течение трех лет действия договора аренды действует более низкая ставка, а по истечении трех лет - размер ставки арендной платы увеличивается. То есть уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом.

Принимая во внимание требования Постановления Правительства Российской Федерации N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582, арендная плата определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах.

При этом, согласно подпункту "г" пункта 3 Правил арендная плата устанавливается в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации; подпунктом "д" пункта 3 Правил установлено 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г".

Договор аренды земельного участка N 2384 от 10.12.2008 заключен без проведения торгов на основании решения Арбитражного суда Московской области от 23 сентября 2008 года по делу N А41-9251/08.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, поскольку земельный участок передан по договору аренды ответчику в целях жилищного строительства, арендная плата должна быть определена в соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Правил, т.е. должна составлять 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012 г.

По указанному делу Высшим Арбитражным судом Российской Федерации сформулирована правовая позиция, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 5837/11 от 17.04.2012 г. указано, что сформулированная по данному делу правовая позиция подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.

Такая же правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-16739/12 от 21.06.2013 г.

В вышеприведенных судебных актах суды при разрешении споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков, руководствовались п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582.

Таким образом, в 2013 году, исходя из требований федерального законодательства, должна быть установлена единообразная арендная плата для целей жилищного строительства и она не должна превышать 2 процента кадастровой стоимости земельного участка в силу подпункта "д" пункта 3 Правил определения арендной платы, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 г.

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:48 следует, что его кадастровая стоимость составляет 11523604 рубля 36 копеек (л.д. 59).

Исходя из этого, судом определено, что предельный размер арендной платы по договору аренды N 2384 в спорный период составляет 230472 рубля 09 копеек в год или 57618 рублей 02 копейки в квартал (11523604,36 х 2% = 230472,09).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что после вступления в силу Постановления N 582 Комитет продолжил взимать арендную плату в размере, значительно превышающем предельную ставку арендной платы.

Принимая во внимание, что основной долг по договору аренды N 2384 у ответчика перед истцом отсутствует, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении требования Комитета о взыскании с общества задолженности.

Кроме того, истцом на основании пункта 5.2 договора аренды было заявлено требование о взыскании с ответчика пеней за период с 16.03.2013 г. по 31.12.2013 г. в размере 340417 рублей 93 копейки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Неустойка предназначена для компенсации потерь стороны, потерпевшей от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Поскольку судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик надлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, неустойка за указанный период уплате не подлежит, в связи с чем суд области также обоснованно отказал в удовлетворении иска в этой части.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе на решение, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06 августа 2014 года по делу N А41-25329/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Ю. Епифанцева

Судьи

И.О. Воробьева Н.А. Огурцов