Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2014 г. N 12АП-9721/14

г. Саратов

11 ноября 2014 г.

Дело N А57-15327/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Жевак И. И., Шалкина В. Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Григорьевой Н. И.,

при участии в судебном заседании: от Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области представитель Леонович И. Н. по доверенности от 17.02.2014

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 августа 2014 года по делу N А57-15327/2013 (судья Алькова В. А.)

по исковому заявлению Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН 1096439000943, ИНН 6439071023)

к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "РеалЭстэйт" (ОГРН 1116455002333, ИНН 6455053960)

о взыскании арендной платы по договору аренды и пени,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее Управление, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РеалЭстэйт" (далее - ООО "РеалЭстэйт", ответчик) о взыскании арендной платы по договору аренды земли от 05.04.2011 N 103 за земельный участок с кадастровым номером 64:40:02 01 04:156, расположенный по адресу: г. Балаково, ул. Набережная Леонова, д. 7 "а" микрорайон, за период с 15.02.2013 по 04.07.2013 в размере 93 825,50 рублей и пени за период с 16.05.2013 по 26.08.2013 в сумме 2 128,33 рублей, а также о взыскании арендной платы по договору аренды земли от 05.04.2011 N 103 за земельный участок с кадастровым номером 64:40:02 01 04:157, расположенный по адресу: г. Балаково, ул. Набережная Леонова, д. 7 "а" микрорайон, за период с 15.02.2013 по 04.07.2013 в размере 307 426,29 рублей и пени за период с 16.05.2013 по 26.08.2013 в сумме 6 973,64 рублей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15 августа 2014 года с ООО "РеалЭстэйт" в пользу Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области взысканы арендная плата по договору аренды земли N 103 от 05.04.2011 за период с 15.02.2013 по 04.07.2013 в размере 278 281,81 рублей и пени за период с 16.05.2013 по 26.08.2013 в сумме 4 014,05 рублей, всего 282 295,86 рублей.

В остальной части иска отказано.

С ООО "РеалЭстэйт" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 7 709,72 рублей.

Истец не согласился с принятым решением в части отказа в удовлетворении исковых требований и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда от 15 августа 2014 года в указанной части по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что исковые требования обоснованы в полном объеме, поскольку расчет произведенный истцом, является верным. Кадастровая стоимость, установленная распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области", подлежит применению только с 2014 года, поскольку в кадастр недвижимости изменения были внесены в январе 2013 года.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, находит обжалуемый судебный акт подлежащим изменению по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статьи 266, части 5 статьи 268 АПК РФ.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и отмене не подлежит.

Как следует из материалов дела, 05 апреля 2011 года между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ЗАО "Саратовгесстрой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 103, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020104:130, площадью 4,8800 га, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Пунктом 2.1. договора срок аренды установлен с 09.03.2011 по 09.03.2014.

Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи земельного участка.

На основании постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 18.07.2011 N 2615 вышеуказанный земельный участок разделен на два участка:

- с кадастровым номером 64:40:02 01 04:156 площадью 11411 кв. м,

- с кадастровым номером 64:40:02 01 04:157 площадью 37389 кв. м.

Дополнительным соглашением от 21.07.2011 на основании указанного постановления внесены изменения в пункт 1.1. договор аренды земельного участка N 103, согласно которому в аренду передано два земельных участка с кадастровыми номерами 64:40:02 01 04:156 и 64:40:02 01 04:157. На основании договора замены стороны в обязательстве от 21.12.2012 новым арендатором указанных земельных участков стало ООО "УК Реал-Эстейт". Указанный договор прошел государственную регистрацию 15.02.2013.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 14.06.2013 к рассматриваемому договору аренды N 103 от 05.04.2011 ООО "УК Реал-Эстейт" передало свои права и обязанности по договору Киселевой Марии Николаевне, договор прошел государственную регистрацию 05.07.2013.

Таким образом, ответчик ООО "УК Реал-Эстейт" являлся арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:02 01 04:156 и 64:40:02 01 04:157, расположенными по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Набережная Леонова, 7 "а" микрорайон в период с 15.02.2013 по 05.07.2013.

Между тем, ответчиком обязанность по внесению арендной платы по договору исполнялась несвоевременно, что привело к образованию задолженности по арендным платежам и явилось основанием для подачи настоящего иска в суд первой инстанции.

Принимая обжалуемый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за пользование земли является арендная плата.

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).

Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 ЗК РФ, регулирующих порядок определения арендной платы.

Таким образом, фактическое изменение арендной платы в исследуемых правоотношениях не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.

На основании вышеизложенного, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. Следовательно, действия ответчика противоречат гражданскому и земельному законодательству РФ и нарушают обязательства ответчика, установленные договором аренды земельного участка.

Аналогичной позиции придерживается Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Согласно пункту 3.5. договора размер арендной платы изменяется в случае: изменения ставки арендной платы, изменения кадастровой стоимости земельного участка, изменения показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с утвержденной методикой, в других случаях, предусмотренных нормативными актами РФ, Саратовской области, местного самоуправления.

Согласно решению Совета муниципального образования город Балаково Саратовской области от 12.02.2010 N 159 "Об установлении порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город Балаково" ставка арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки составляет 1% от кадастровой стоимости.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области" (вступило в силу 11.01.2013).

Согласно указанному распоряжению комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р значение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:40:02 01 04:156 составляет 16 863 518,13 рублей, земельного участка с кадастровым номером 64:40:02 01 04:157 составляет 55 254 585,87 рублей. Удельный показатель кадастровой стоимости указанных земельных участков составляет 1 477,83 руб. /кв. м.

Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru 11.01.2013.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" размер арендной платы подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земель.

В постановлении 02.02.2010 N 12404/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что поскольку согласно пункту 3 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, и поддержанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Следовательно, значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, утвержденное Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р, исходя из положений абзаца третьего статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит применению и использованию в расчетах с момента вступления в силу этого Распоряжения и внесении утвержденных им экономических характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом первой инстанции установлено, что исходя из значения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:40:02 01 04:156 - 16 863 518,13 рублей, размер годовой арендной платы с 11.01.2013 составляет 168 635,18 рублей (16 863 518,13 * 1%) и 42 158,80 рублей в квартал.

Таким образом, размер арендной платы за спорный земельный участок за период с 05.02.2013 по 04.07.2013 составляет 65071,19 рублей.

Исходя из значения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:40:02 01 04:157 - 55 254 585,87 рублей, размер годовой арендной платы с 11.01.2013 составляет 552 545,86 (55 254 585,87 * 1%) рублей и 138 136,46 рублей в квартал.

Таким образом, размер арендной платы за спорный земельный участок за период с 05.02.2013 по 04.07.2013 составляет 213 210,62 рублей.

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 05.02.2013 по 04.07.2013 по договору N 103 от 05.04.2011 составляет 278 281,81 (65 071,19 +213 210,62) рублей.

Произведенный судом первой инстанции расчет задолженности судебной коллегией проверен, является арифметически верным и обоснованным. Ответчик доказательств внесения данной суммы не представил.

На основании изложенного, исковые требования Управления по взысканию арендной платы правомерно удовлетворены в части в сумме 278 281,81 рублей.

Истец также заявил требование о взыскании договорной неустойки за спорный период.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой предусмотренной законом или договором. В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае не исполнения или не надлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 6.1 Договора в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, деленной на количество дней в году, от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Учитывая, что пунктом 3.2. договора предусмотрено внесение арендной платы поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом (не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января), то начисление неустойки за 1 квартал 2013 года возможно начиная с 11.04.2013, за 2 квартал 2013 года с 11.07.2013, за 3 квартал 2013 года с 11.10.2013.

Истцом заявлена ко взысканию неустойка за период с 16.05.2013 по 26.08.2013.

Поскольку размер арендной платы, подлежащей взысканию, истцом был рассчитан неверно без учета Распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что пеня за период с 16.05.2013 по 26.08.2013, начисленная на сумму несвоевременно внесенной арендной платы за 1-3 кварталы 2013 года по обоим земельным участкам, являющимся объектами аренды по договору аренды N 103 от 05.04.2011, составляет 4014,05 (938,62 + 3075,43) рублей и удовлетворил исковые требования в данной части. В остальной части иска отказано правомерно.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 42 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 предусмотрено, что "при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства".

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; размер неустойки значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.

Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда.

Для применения статьи 333 ГК РФ арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и другое).

Как следует из правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ предусмотрено не право суда, а, по существу, его обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как установлено судебной коллегией, ответчиком не заявлялось о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки в суде первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы о применении кадастровой стоимости, установленной Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р, подлежит отклонению как основанный на неверном толковании правовых норм.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части в соответствии с положениями статьи 270 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 августа 2014 года по делу N А57-15327/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

И. И. Жевак В. Б. Шалкин