Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2014 г. N 15АП-10213/14

город Ростов-на-Дону

09 ноября 2014 г.

дело N А53-3504/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от ответчика: представителя Ерофеева Д.К. по доверенности от 03.07.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05 мая 2014 года по делу N А53-3504/2014

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику открытому акционерному обществу "Восточный экспресс банк"

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ "Железнодорожник-1"

об освобождении земельного участка,

принятое в составе судьи Палий Ю.А.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Восточный экспресс банк" (далее - банк, ответчик) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0060626:19, общей площадью 283 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Баррикадная, путём сноса объекта незавершённого строительства и передать указанный свободный земельный участок по акту приёма-передачи департаменту в течение 15 дней с момента вступления решения суда в силу (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 130)).

Исковые требования мотивированы тем, что спорный земельный участок был предоставлен правопредшественнику банка на основании договора аренды N 12468 от 16.07.1997. В последующем, в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды был продлён на неопределённый срок. В письме от 17.07.2013 департамент уведомил банк об отказе от исполнения договора аренды, что свидетельствует о возникновении у банка обязанности возвратить земельный участок департаменту, передав его свободным от незаконно возведённого объекта незавершённого строительством.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.05.2014 заявленный иск удовлетворён. На банк возложена обязанность освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-ая Баррикадная, кадастровый номер 61:44:0060626:19, общей площадью 283 кв.м. путем сноса объекта незавершенного строительства и передать указанный свободный земельный участок по акту приема-передачи департаменту в течение 15 дней с момента вступления в силу решения суда.

С банка в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины по иску.

Судебный акт мотивирован доказанностью со стороны истца факта занятия банком спорного земельного участка путём размещения на нём объекта незавершённого строительством, который возводился в отсутствие соответствующего разрешения на строительство.

С принятым судебным актом не согласился банк, в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленного иска отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что правопредшественнику банка действительно предоставлялся земельный участок, однако не спорный участок, а участок занятый нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Баррикадная, 2/2. Данные объекты недвижимости были отчуждены правопредшественником банка, в связи с чем права на земельный участок перешли к их новому собственнику. Департамент не представил доказательства того, что спорный участок когда-либо находился в фактическом владении банка.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "УК ЖКХ "Железнодорожник-1".

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец и третье лицо явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. В отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель банка поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленного иска отказать в полном объёме.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.07.1997 между администрацией г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ОАО "Ростовский акционерный инвестиционно-коммерческий банк" в лице его Железнодорожного филиала был заключён договор аренды N 12468, по условиям которого банку на праве аренды был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:66, общей площадью 0,0283 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-ая Баррикадная, для целей реконструкции филиала со строительством 2-хэтажной пристройки. Срок действия договора составил 1 год: с 09.04.1997 по 09.04.1998. Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону 16.07.1997. Границы арендуемого участка отображены в соответствующем плане, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.2 договора) (т. 1 л.д. 13-20, 90).

Согласно письму филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области N 2169/14 от 14.10.2014, уточняющие сведения о ранее учтённом земельном участке площадью 283 кв.м. были внесены в ГКН 18.10.2005, участку присвоен кадастровый номер 61:44:0060626:19.

ОАО "Восточный экспресс банк" является универсальным правопреемником ОАО "Ростовский акционерный инвестиционно-коммерческий банк", что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (т. 1 л.д. 30).

Департамент указывает на то, что по истечении срока действия договора аренды N 12468 от 16.07.1997 ни одна из сторон не заявила о его прекращении, в связи с чем в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор считает возобновлённым на неопределённый срок.

17.07.2013 департамент в письме N 59-30-23455/6 заявил отказ от дальнейшего исполнения договора аренды и потребовал от банка освободить земельный участок до 29.10.2013.

15.11.2013 специалистом департамента осуществлён осмотр спорного земельного участка, по итогам которого был составлен акт N 3430. Согласно данному акту на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0060626:19 находится объект незавершённого строительства (выполнен нулевой цикл), территория участка не огорожена, строительство не ведётся (т. 1 л.д. 26).

Указывая на то, что банк требования департамента не исполнил, спорный земельный участок в установленный срок не освободил, последний обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

По общему правилу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом согласно пункту 2 статьи 610 Кодекса, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что иск об освобождении земельного участка от имущества ответчика и об обязании возвратить участок в связи с прекращением договорных отношений в отношении данного участка может быть удовлетворён судом, если на момент вынесения решения по делу истец представил суду доказательства, достоверно подтверждающие факт занятия участка имуществом ответчика и факт нахождения участка в непосредственном владении последнего.

Обращаясь с иском, департамент указал, что на спорном земельном участке располагается незавершённый строительством объект, возводимый банком.

Возражая против данного довода, банк указывает на то, что незавершённый строительством объект представляет собой крышу полуподвального помещения многоквартирного жилого дома, располагающегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-ая Баррикадная, 2/2. В данном помещении проходят коммуникации многоквартирного жилого дома, по сути, департамент требует от банка сноса составной части многоквартирного жилого дома.

В целях проверки данного довода суд апелляционной инстанции к участию в деле привлёк ООО "УК ЖКХ "Железнодорожник-1", осуществляющее управление многоквартирным жилым домом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель управляющей компании подтвердил обоснованность доводов банка, указал, что спорное строение действительно является полуподвальным помещением многоквартирного жилого дома с плоской кровлей, расположенной незначительно выше уровня земли. Хотя оно не отражено в технических паспортах многоквартирного жилого дома, однако оно является его составной частью. С момента возведения жилого дома в данном помещении располагалась водоподкачивающая насосная станция системы холодного водоснабжения. После подключения дома к центральной системе водоснабжения надобность в насосной станции отпала и она была демонтирована. Однако в настоящее время через спорное помещение проходят общедомовые коммуникации систем отопления и канализации жилого дома.

Для целей проверки данных доводов суд апелляционной инстанции обязал сторон спора провести совместный осмотр спорного строения.

Из представленных суду полученных в ходе осмотра видеосъёмки, фотоматериала следует, что спорное строения является полуподвальным помещением, примыкающим к многоквартирным жилым домам, располагающимся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-ая Баррикадная, 2/2, и является составной частью жилых домов. Вход в спорное помещение осуществляется из помещений многоквартирных жилых домов, внутри помещения проходят общедомовые коммуникации систем отопления и канализации жилого дома, также помещение используется для складирования управляющим жилого дома ветоши. На поверности спорного земельного участка данное помещение выступает крышей. Иные строения на земельном участке отсутствуют.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что строение, которое департамент рассматривает в качестве объекта незавершённого строительства, возводимого банком, фактически является помещением общего пользования многоквартирных жилых домов.

В связи с этим, оснований возложения на банк обязанности по сносу части многоквартирного жилого дома не имеется.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что департаментом не представлено доказательств того, что банк либо его правопредшественник когда-либо вступали во владение спорным земельным участком.

Департамент указывает, что сам договор аренды N 12468 от 16.07.1997 в силу постановления главы администрации г. Ростова-на-Дону от 27.06.1996 N 964 имел силу передаточного акта.

Вместе с тем, подписание сторонами договора аренды акта передачи имущества не может однозначно свидетельствовать о вступлении арендатора в фактическое владение земельным участком.

В материалы дела не представлено ни одно доказательство, которое бы свидетельствовало о том, что стороны реально приступали к исполнению договора аренды. Так банком и его правопредшественниками никогда не вносились арендные платежи, а арендодатель никогда не обращался к банку с требованием о внесении платы за использование земельного участка. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что банк когда-либо осуществлял свою хозяйственную деятельность на спорном участке, в том числе отсутствуют сведения о том, что банком было получено разрешение на строительство пристройки к помещения офиса и такое строительство начиналось фактически. Напротив, размещение на спорном участке полуподвального помещения многоквартирного жилого дома являлось препятствием для начала освоения банком земельного участка по его целевому назначению, указанному в договоре аренды.

С учётом изложенного, принимая во внимание, что департаментом не представлены доказательства поступления во владение банка и его правопредшественника спорного земельного участка, а также нахождения участка во владении ответчика на момент обращения с иском, доказательства строительства и принадлежности банку полуподвального помещения, являющего частью многоквартирного жилого дома, оснований для удовлетворения заявленного иска у суда первой инстанции не имелось. В связи с этим, решение суда первой инстанции как несоответствующее фактическим обстоятельствам дела подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска в полном объёме.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат отнесению на департамент, в связи с чем с последнего в пользу банка подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05 мая 2014 года по делу N А53-3504/2014 отменить, принять новое решение.

В удовлетворении заявленного иска отказать.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) в пользу открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк" (ИНН 2801015394, ОГРН 1022800000112) 2000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов