Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2014 г. N 11АП-15394/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 3 марта 2015 г. N Ф06-20786/13 настоящее постановление изменено

г. Самара

14 ноября 2014 г.

Дело N А65-8818/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С., в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 13 ноября 2014 года в зале N 6 дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Элдис плюс" и Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 августа 2014 года, по делу N А65-8818/2014 (судья Галеева Ю.Н.), по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани", г. Казань (ОГРН1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью "Элдис плюс", г. Казань, (ОГРН 1101690054399, ИНН 1658120683), с привлечением третьего лица общество с ограниченной ответственностью "Элдис", г. Казань (ОГРН 1073690006079, ИНН 1658083590) о взыскании 106 563 руб. 11 коп. долга, 5 619 руб. 09 коп. пени и изъятии земельного участка. по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Элдис плюс", г. Казань, к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани", г. Казань, с привлечением третьего лица МУ "Финансовое управление исполнительного комитета МО г. Казани", о взыскании 1 196 920 руб. 56 коп. неосновательного обогащения, 198 979 руб. 72 коп. процентов и обязании заключить договор аренды земельного участка кадастровый N 16:50:090585:24, расп. по адресу г. Казань, ул. Алафузова.

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани", г. Казань (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элдис плюс", г. Казань (далее ответчик) о взыскании 106 563 руб. 11 коп. долга, 5 619 руб. 09 коп. пени и изъятии земельного участка.

Определением суда от 14.05.2014 г. дело принято к производству в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 14.05.2014 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Элдис".

06.2014 г. поступило встречное исковое заявление ООО "Элдис плюс", г. Казань к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани", г. Казань, о взыскании 1 185 950 руб. 03 коп. неосновательного обогащения, 200 445 руб. 72 коп. процентов и обязании заключить договор аренды земельного участка кадастровый N 16:50:090585:24, расп. по адресу г. Казань, ул. Алафузова.

Определением суда от 10.06.2014 г. суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и принял к производству встречное исковое заявление.

Определением суда от 29.07.2014 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУ "Финансовое управление исполнительного комитета МО г. Казани".

Истец по встречному иску в порядке ст. 49 АПК РФ увеличил требование в части взыскания неосновательного обогащения до 1 196 920 руб. 56 коп., уменьшил требование в части взыскания процентов до 109 979 руб. 72 коп. Увеличение и уменьшение принято судом. Истец по встречному иску представил скорректированный расчет встречных исковых требований с учетом заявления ответчика по встречному иску о пропуске срока исковой давности для защиты нарушенного права.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 августа 2014 года, по делу N А65-8818/2014 первоначальный иск удовлетворен частично. У ООО "Элдис плюс", г. Казань изъят земельный участок площадью 1 806 кв.м., кадастровый номер 16:50:090585:24, расп. по адресу г. Казань, ул. Алафузова и передать его по акту приема-передачи МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений". В остальной части первоначального иска отказано.

Встречное исковое заявление удовлетворено частично. С МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" в пользу ООО "Элдис плюс", г. Казань взыскано 1 196 920 руб. 56 коп. неосновательного обогащения, 198 979 руб. 72 коп. процентов и 26 863 руб. 96 коп. госпошлины. В остальной части встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Элдис плюс" и Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани" обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых считают принятое решение незаконным и необоснованным, просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

При этом в жалобах заявители указали, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 25.10.2010 г. между истцом (арендатор) и ООО "Элдис" (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка N 14003, согласно которому ответчик передал истцу во временное владение и пользование земельный участок, кадастровый номер 16:50:090585:24, общей площадью 1806 кв.м, расположенный по адресу: г. Казань ул. Алафузова, для строительства гостиничного комплекса, а арендатор принял на себя обязательства по внесению ежегодной арендной платы не позднее 15 числа каждого текущего месяца.

В соответствии с п.3.1 договор действует до 17.08.2013 г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись.

В дальнейшем, 07.12.2010 г. между ООО "Элдис" и ответчиком был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 14003 от 25.10.2010 г.

Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись.

Первоначальные исковые требования мотивированы тем, что у арендатора за период с 01.12.2013 г. по 31.03.2014 г. по спорному договору аренды образовалась задолженность, что послужило основанием для обращения с настоящим иском суд.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что ответчик по встречному иску не законно перечислил из уплаченных истцом арендных платежей на погашение пени и тем, что ответчик незаконно применил за период с 01.09.2010 г. по 28.02.2012 г. повышающий коэффициент со значение 5 (под гостиницы) и 2 (под административные здания), тогда как применению подлежал повышающий коэффициент со значением 1 (под строительство).

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано частично удовлетворил первоначальный и встречный иски по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации требование истца по встречному иску о взыскании 1 196 920 руб. 56 коп. неосновательного обогащения за период с декабря 2011 г. по март 2014 г. является правомерным.

При этом суд первой инстанции верно указал, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абз.5 ч. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В Республике Татарстан порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю".

Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка. Указанное Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан в установленном порядке не отменено и не признано недействительным (незаконным).

Кроме того, решением Верховного Суда Республики Татарстан от 10.06.2010 по делу N 3-29/10, вступившим в законную силу 28.06.2010, установлено, что применение поправочных коэффициентов, установленных постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N74 "Об арендной плате за землю" при расчете арендной платы, определяемой от кадастровой стоимости, не противоречит федеральному законодательству.

Расчет арендной платы по указанному договору произведен по формуле: А = Рс х Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка.

При расчете арендной платы за период с 01.09.2010 г. по 28.02.2012 г. арендодатель применил (коэффициент 5 под гостиницу и коэффициент 2 под административное здание).

Однако, согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен ответчику в аренду - под строительство.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья) транспорт и т.д.) со значением 1.

В этой связи применение поправочного коэффициента, учитывающего вид использования (под объекты гостиничного комплекса) равного 5 и (под объекты административного здания) равного 2 в расчете годовой арендной платы за пользование земельным участком противоречит вышеприведенным нормам, регулирующим вопросы арендной платы за землю, и фактическим обстоятельствам дела.

Таким образом суд первой инстанции обоснованно указал, что учитывая, что ответчик арендует земельный участок под строительство, при расчете арендной платы за период с сентября 2010 г. по февраль 2012 г. подлежит применению поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, со значением - 1.

Согласно абз. 7 п. 3.5 договора N 14003 от 25.10.2010 г. настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки, затем просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе.

Суд первой инстанции верно указал, что соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Кодекса (например, стороны вправе установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга).

При этом суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что доводы истца по встречному иску о неправомерности зачисления уплаченных истцом арендных платежей на погашение пени являются правомерными.

Со ссылками на нормы статей 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца по встречному иску о взыскании 1 196 920 руб. 56 коп. неосновательного обогащения за период с декабря 2011 г. по март 2014 г.

При этом согласно ч.2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции также правомерно удовлетворил требование истца о взыскании процентов за пользование за пользование чужими денежными средства, начисленных на сумму неосновательного обогащения, исходя из ставки ЦБ РФ 8,25 % годовых в сумме 198 979 руб. 72 коп.

При этом суд первой инстанции верно указал, что доводы ответчика по встречному иску о пропуске срока исковой давности нашли свое отражение в расчете встречных исковых требований. Кроме того, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 г. N 4864/10 изложена правовая позиция, согласно которой нарушений прав арендатора произошло не в момент осуществления им платежей в большем размере, чем предусмотрено, а после прекращения договора аренды.

Таким образом, при рассмотрении встречного искового заявления судом установлен факт переплаты арендной платы, следовательно, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что требование истца по первоначальному иску о взыскании 106 563 руб. 11 коп. долга за период с 1.12.2013 г. по 31.02.2014 г. и 5 619 руб. 09 коп. пени за период с 16.12.2013 г. по 31.03.2014 г. не может быть удовлетворено судом.

Согласно п. 2.1 договора договор заключен на срок до 17.08.2013 г.

Со ссылками на нормы статей 621, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно приходит к выводу о том, что договор аренды N 14003 от 25.10.2010 г. является прекращенным исходя из следующего.

Письмом от 29.01.2014 г. истец по первоначальному иску уведомил ответчика о прекращении договора аренды N 14003 от 25.10.2010 г., которое получено ответчиком 3.02.2014 г.

В п. 2.7 договора стороны согласовали иной срок предупреждения о прекращении договора, который составил 1 месяц.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации учитывая, что договор аренды N 14003 от 25.10.2010 г. прекратил свое действие, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что требование истца об изъятии земельного участка кадастровый N 16:50:090585:24, рсп. по адресу г. Казань, ул. Алафузова является правомерным и подлежащим удовлетворению.

В удовлетворении требования по встречному иску об обязании заключить договор аренды земельного участка кадастровый N 16:50:090585:24, расп. по адресу г. Казань, ул. Алафузова суд первой инстанции правомерно отказал по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" согласно абз. первому п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу ч. третьей п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. первым п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

При этом, доказательства передачи спорного земельного участка третьим лицам либо проведения торгов в материалы дела не представлены.

С учетом изложенного, требование истца об обязании заключить договор аренды земельного участка кадастровый N 16:50:090585:24, расп. по адресу г. Казань, ул. Алафузова обоснованно оставлено без удовлетворения.

Доводы апелляционных жалоб несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 августа 2014 года, по делу N А65-8818/2014, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 августа 2014 года, по делу N А65-8818/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Элдис плюс" и Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева