Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 г. N 12АП-10299/14

г. Саратов

17 ноября 2014 г.

Дело N А57-2785/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "12" ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен "17" ноября 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Нечитайло В.М.,

при участии в судебном заседании: представителя индивидуального предпринимателя Зуева Дмитрия Владимировича - Кужагалиева С.К., действующего на основании доверенности от 28. 01. 2014 года;

представителя индивидуального предпринимателя Шподарева Дмитрия Петровича- Кужагалиева С.К., действующего на основании доверенности от 28. 01. 2014 года;

в отсутствие иных участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зуева Дмитрия Владимировича и индивидуального предпринимателя Шподарева Дмитрия Петровича на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 сентября 2014 года по делу N А57-2785/2014 (судья Большедворская Е.Л.),

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Зуева Дмитрия Владимировича, (г. Энгельс Саратовской области, ИНН 644911636664, ОГРНИП 309644903300028),

индивидуального предпринимателя Шподарева Дмитрия Петровича, (г. Энгельс Саратовской области, ИНН 644909270518, ОГРНИП 311644920600044),

к обществу с ограниченной ответственностью "Интерком", (г. Пенза Пензенской области, ИНН 5834054355, ОГРН 1125834000181),

третье лицо: Шподарев Павел Петрович (г. Энгельс Саратовской области)

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Зуев Дмитрий Владимирович (далее по тексту - ИП Зуев Д.В.), индивидуальный предприниматель Шподарев Дмитрий Петрович (далее по тексту - ИП Шподарев Д.П.) обратились в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Интерком" (далее по тексту - ООО "Интерком") о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 между ИП Зуевым Д.В., ИП Шподаревым Д.П. и ООО "Интерком" в части земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570; об обязании возвратить ИП Зуеву Д.В. и ИП Шподареву Д.П. земельный участок категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570.

Частью 1 статьи 49 АПК РФ установлено право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечен Шподарев Павел Петрович.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02 сентября 2014 года в удовлетворении исковых требований ИП Зуева Дмитрия Владимировича, ИП Шподарева Дмитрия Петровича - отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Зуев Дмитрий Владимирович и ИП Шподарев Дмитрия Петровича обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объёме.

Заявители жалобы, указывают, что судом первой инстанции необоснованно не принято во внимание то, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи от 30.07.2013 в части оплаты недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные нарушения являются правовым основанием для расторжения договора купли-продажи.

Ответчик, в порядке статьи 262 АПК РФ суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, заслушав лиц участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 30.07.2013 между ИП Зуевым Д.В., ИП Шподаревым Д.П. (продавцы) и ООО "Интерком" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого явилось следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 210,9 кв. м, инв. N 63:450:002:000446310, литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, общея площадь 1 054 кв. м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пер. Совхозный, д. 5, кадастровый номер: 64:50:011118:161;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин торговой площадью 50 кв. м и более, общая площадь 595 кв. м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пер. Совхозный, д. 5, кадастровый номер: 64:50:011118:40.

Земельные участки заняты нежилым зданием, являющимся предметом настоящего договора, и необходимы для его использования. Земельный участок с кадастровым номером: 64:50:011118:40 обременен сервитутом в пользу ОАО Трест "Энгельсмежрайгаз". Иных обременений земельных участков и ограничений их использования не имеется (пункт 1.1. договора от 30.07.2013).

Земельные участки, указанные в пункте 1.1. настоящего договора, принадлежали продавцам на праве собственности в долях: ИП Зуеву Д.В. - доля в размере 89/100, ИП Шподареву Д.П. - 11/100 в каждом из указанных в пункте 1.1. земельных участках (пункт 1.2. договора от 30.07.2013).

Стоимость продаваемого нежилого здания составила 2 000 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 64:50:011118:161-100 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 64:50:011118:40-100 000 руб., без НДС; общая стоимость приобретаемого недвижимого имущества составила 2 200 000 руб., без НДС (пункт 2.1. договора купли-продажи от 30.07.2013).

Пунктом 2.3. договора от 30.07.2013 покупатель принял на себя обязательство оплатить общую стоимость недвижимого имущества, указанную в пункте 2.1. настоящего договора, в течение 30 банковских дней с момента выдачи Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора, пункте перечисления денежных средств на расчетные счета продавцов по реквизитам и в размерах, указанных в пункте 2.3. договора, а именно: ИП Зуеву Д.В. - в размере 1 958 000 руб. без НДС за долю 89/100 в праве собственности, ИП Шподареву Д.П. - в размере 242 000 руб. без НДС за долю 11/100в праве собственности в имуществе, указанном в пункте 1.1. договора от 30.07.2013.

По акту приема-передачи от 30.07.2013 недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 30.07.2013, передано покупателю (ООО "Интерком").

В обоснование заявленных требований истцы указали, что до настоящего времени оплата стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи, заключенному между истцами и ответчиком, не произведена. Предметом договора купли-продажи было несколько объектов недвижимости. Поскольку все объекты, кроме земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570 (ранее - 64:50:011118:161), были впоследствии реализованы ответчиком и в настоящее время ООО "Интерком" не принадлежат, истцы просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года между ИП Зуевым Д.В., ИП Шподаревым Д.П. и ООО "Интерком" в части указанного выше земельного участка площадью 1 054 кв. м с кадастровым номером: 64:50:000000:75570.

В представленном суду отзыве на исковое заявление и письменных пояснениях ответчик указал, что оплатить стоимость земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570 (ранее - 64:50:011118:161), приобретенный у истцов по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года, не имеется возможности, в связи с тяжелым финансовым положением Общества. Кроме того, по договору купли-продажи недвижимости от 15.10.2013 года ООО "Интерком" продало Шподареву П.П. имущество, приобретенное Обществом у истцов, однако, переход права собственности на спорный земельный участок площадью 1 054 кв. м не был зарегистрирован за покупателем. В настоящее время собственником спорного земельного участка является ООО "Интерком", договор купли-продажи недвижимости от 15.10.2013 года в отношении данного участка не исполнен, денежные средства за спорный участок возвращены Шподареву П.П., обязательства между ООО "Интерком" и Шподаревым П.П. в указанной части прекращены, каких-либо претензий к Шподареву П.П. Общество не имеет.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 15.10.2013 между ООО "Интерком" (продавец) и Шподаревым П.П. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец продал и передал принадлежащие ему на праве собственности: одноэтажное нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 1 210,9 кв. м, земельный участок общей площадью 1 054 кв. м и земельный участок общей площадью 595 кв. м, а покупатель купил и принял в собственность указанную недвижимость, находящуюся по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5 (пункт 1 договора от 15.10.2013).

Отчуждаемое одноэтажное нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 1 210,9 кв. м принадлежит на праве собственности продавцу на основании: договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64-АГ N 859235, выданным 16.08.2013 Энгельсским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.08.2013 года сделана запись регистрации N 64-64-01/521/2013-057; за условным номером: 64-64-01/129/2013-009 (пункт 2 договора от 15.10.2013).

Отчуждаемый земельный участок общей площадью 1 054 кв. м, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, категория земель: земли населенных пунктов, принадлежит на праве собственности продавцу на основании: договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64-АГ N 859236, выданным 16.08.2013 Энгельсским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.08.2013 сделана запись регистрации N 64-64-01/521/2013-058, за кадастровым номером: 64:50:011118:161 (пункт 3 договора от 15.10.2013).

Отчуждаемый земельный участок общей площадью 595 кв. м, разрешенное использование: магазин торговой площадью 50 кв. м и более, категория земель: земли населенных пунктов, принадлежит на праве собственности продавцу на основании: договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64-АГ N 859238, выданным 16.08.2013 Энгельсским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.08.2013 года сделана запись регистрации N 64-64-01/521/2013-058, за кадастровым номером: 64:50:011118:40; существующие ограничения (обременения) права: сервитут в пользу ОАО Трест "Энгельсмежрайгаз" (пункт 4 договора от 15.10.2013).

Из пункта 5 договора от 15.10.2013 усматривается, что продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 1 000 000 руб., из которых: 200 000 руб. за земельный участок общей площадью 1 054 кв. м; 200 000 руб. за земельный участок общей площадью 595 кв. м; 600 000 руб. за нежилое здание общей площадью 1 210,9 кв. м, которые продавец получил с покупателя полностью наличными денежными средствами непосредственно при подписании настоящего договора; стороны произвели окончательный расчет, что подтверждают своими подписями.

Пунктом 11 договора от 15.10.2013 установлено, что в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец передал, а покупатель принял вышеуказанную недвижимость до подписания настоящего договора. Также, в пункте 11 продавец и покупатель пришли к соглашению, что передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет.

В пункте 12 договора от 15.10.2013 определено, что покупатель становится собственником указанной недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость.

Из материалов дела усматривается, что 29.10.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация права собственности Шподарева П.П. на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин торговой площадью 50 кв. м и более, площадь 595 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный переулок, уч. 5, кадастровый (или условный) номер: 64:50:011118:40, существующие ограничения (обременения) права: сервитут (запись регистрации N 64-64-23/156/2013-284 от 29.10.2013; на нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - -), общая площадь 1 210,9 кв. м, инв. N 63:450:002:000446310, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5, кадастровый (или условный) номер: 64:50:011118:244, существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано (запись регистрации N 64-64-23/156/2013-283 от 29.10.2013), что подтверждается отметками регистрирующего органа на договоре купли-продажи от 15.10.2013 года, свидетельствами о государственной регистрации права от 29.10.2013 64-АД 135435 и 64-АД 135434.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 14.05.2014 N 23/063/2014-805, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: земельный участок, кадастровый номер 64:50:011118:161, адрес: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5.

Как указали истцы и ответчик в своих письменных пояснениях, кадастровый номер 64:50:011118:161 земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5, изменен на 64:50:000000:75570, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/004/2014-263397 от 24.04.2014, где номером государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок за ООО "Интерком" указан N 64-64-01/521/2013-058 от 16.08.2013, как в свидетельстве о государственной регистрации права от 16.08.2013 64-АГ 859236.

Данные обстоятельства подтверждаются кадастровым паспортом земельного участка от 04.08.2014 N 64/201/2014-410912, где предыдущим кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером 64:50:000000:75570 значится номер 64:50:011118:161.

Согласно письму филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области от 06.06.2014 N 10005, в рамках гармонизации сведений ГКН и ЕГРП земельному участку, расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Станционная, д. 2, площадью 2 388 кв. м, с видом разрешенного использования "под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом" был присвоен кадастровый номер 64:50:000000:75571, с указанием ранее присвоенного кадастрового номера 64:50:011118:160. Органом кадастрового учета в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" принято решение от 06.11.2013 N Ф64/001/2013-120015 об исправлении технической ошибки в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 64:50:0000:75571 по внесению сведений о характерных точках границ земельного участка на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером Корчуновым А.В. 27.05.2013 в электронном виде 00834СЕВ-34С7-777F-439F-41СВВ3СDВ3ВА. В рамках гармонизации сведений ГКН и ЕГРП земельному участку, расположенному по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пер. Совхозный, д. 5, площадью 1 054 кв. м, с видом разрешенного использования "под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом" был присвоен кадастровый номер 64:50:000000:75570, с указанием ранее присвоенного кадастрового номера 64:50:011118:161. Органом кадастрового учета в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" принято решение от 28.10.2013 N Ф64/001/2013/2013-117397 об исправлении технической ошибки в сведениях о земельном участке с кадастровым номером 64:50:0000:75570 по внесению сведений о характерных точках границ земельного участка на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером Корчуновым А.В. 27.05.2013 в электронном виде 00834СЕВ-34С7-777F-439F-41СВВ3СDВ3ВА.

Таким образом, как правильно установлено судом первой инстанции, в настоящее время собственником спорного земельного участка является ООО "Интерком".

Ссылаясь на существенное нарушение условий договора купли-продажи от 30.07.2013 ответчиком в части оплаты недвижимого имущества, а также отчуждение ответчиком права собственности на земельный участок площадью 595 кв. м и нежилое здание площадью 1 210,9 кв. м Шподареву П.П., истцы просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 между ИП Зуевым Д.В., ИП Шподаревым Д.П. и ООО "Интерком" в части земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Суд первой инстанции, отклоняя данные доводы истцов, правильно указал, что заключенный между ИП Зуевым Д.В., ИП Шподаревым Д.П. и ООО "Интерком" договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за недвижимое имущество).

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи, в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем, в пункте 3 статьи 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (статья 450, пункт 4 статьи 453, пункт 3 статьи 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 года, суд первой инстанции пришёл к верному и обоснованному выводу о том, что истцам (продавцам недвижимого имущества, в том числе, спорного земельного участка) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданного по договору имущества даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате его стоимости.

Доводы истцов о праве согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости недвижимого имущества продавцам, также обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Кодекса понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истцы не представили суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, ущерба, как того требует статья 65 АПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за недвижимое имущество ответчиком.

В связи с чем, доводы истцов о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 в части земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный малоэтажный блокированный жилой дом, площадью 1 054 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Совхозный пер., д. 5, кадастровый (или условный) номер: 64:50:000000:75570, основаны на неправильном толковании норм материального права и противоречат установленным судом по делу обстоятельствам.

При таких обстоятельствах, разрешая спор по существу и отказывая истцам в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правильно исходил из вывода о том, что законных, то есть ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон.

При этом, саму по себе ссылку истцов на непередачу денежных средств в счет оплаты стоимости имущества по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истцов, как на существенное нарушение договора покупателем, суд, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, считает недостаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными.

Также, как верно указано судом первой инстанции, истцы неправильно истолковывают пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьи 450 ГК РФ.

Однако, в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества не имеется. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении, как указывают истцы в своем исковом заявлении.

Как разъяснено в пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

При том следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора, с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

Из смысла названных норм следует, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества, может быть, расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.

Как установлено пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Следовательно, соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 должно быть заключено в той же форме, что и сам договор, то есть в письменной форме.

Оценив представленный договор, исходя из положений части 1 статьи 432 ГК РФ, суд первой инстанции пришёл к верному о заключении между сторонами договора от 30.07.2013 и принятия ими обязательств по данному договору.

Доказательств расторжения спорного договора сторонами суду не представлено.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий, которые должен доказать истец обратившись в суд с таким иском, а именно: имеет ли место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; отсутствуют правовые основания, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица (статья 1103 ГК РФ).

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Данная позиция согласуется, в частности, с позицией, изложенной в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась. Положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Последствия неисполнения покупателем обязательства по оплате переданного товара установлены пунктом 3 статьи 486 ГК РФ в виде наличия у продавца права потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса. Также в этом случае возникают общие гражданско-правовые последствия, предусмотренные за нарушение обязательства (принудительное исполнение обязательства, возмещение убытков, ответственность за неисполнение денежного обязательства и др.).

Как указывалось выше, в заключенном между сторонами договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцам (истцам) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданные ему объекты. Таким образом, неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора. Кроме того, данным договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.

Вместе с тем, в целях восстановления своих нарушенных прав истцы не лишены возможности требовать в судебном порядке оплаты проданных по договору купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 486 ГК РФ.

С учётом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

При отчуждении объектов недвижимости гражданское законодательство устанавливает необходимость произвести государственную регистрацию не самого договора купли-продажи, а лишь перехода права собственности на данный объект от продавца к покупателю (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Последствием такой регистрации является подтверждение права собственности покупателя на приобретенный объект.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не свидетельствует о недействительности заключенного и исполненного сторонами договора купли-продажи недвижимости и не влияет на момент заключения или совершения сделки. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности свидетельствует о том, что в период с момента заключения договора до момента такой регистрации собственник остается формальным и не вправе распоряжаться имуществом повторно.

Судом установлено, что Шподарев П.П. приобрел имущество, в том числе спорный земельный участок, по договору купли-продажи от 15.10.2013.

Отсутствие государственной регистрации права собственности Шподарева П.П. на спорный земельный участок не свидетельствует об отсутствии самого права, поскольку имущество, приобретенное третьим лицом, служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. Доказательств расторжения либо отказа от исполнения договора купли-продажи от 15.10.2013 одной из сторон суду не представлено; согласно условиям данного договора продавец получил от покупателя денежные средства в счет оплаты недвижимого имущества при подписании настоящего договора. Таким образом, договор купли-продажи от 15.10.2013 не оспорен в установленном законом порядке, недействительным не признан. Договор является исполненным. Доказательств выбытия спорного земельного участка из владения третьего лица (Шподарева П.П.) суду не представлено.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора ООО "Интерком" остается лишь формальным собственником спорного земельного участка; покупатель недвижимости (Шподарев П.П.) не лишен права на обращение за государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект. Следовательно, удовлетворение заявленного иска не приведет к восстановлению прав истцов.

Апелляционный суд, изучив апелляционную жалобу, отмечает, что её доводы, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводится к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьёй 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Оснований к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда в силу положений статьи 268 АПК РФ полномочий не имеется.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает принятое по делу решение в обжалуемой части законным и обоснованным и не находит оснований для его изменения или отмены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 сентября 2014 года по делу N А57-2785/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

О.А. Дубровина И.И. Жевак