Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2014 г. N 10АП-8616/14

г. Москва

18 ноября 2014 г.

Дело N А41-14947/14

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Ибрагимовым Э.А.,

при участии в заседании:

от ЗАО "Костянский, 13": Холодович А.А. по доверенности от 17.04.2014,

от ООО "Складъ": представитель не явился, извещено,

от ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО": Монахов В.В. по доверенности от 26.12.2013,

от ООО "Реверс Эстейт": представитель не явился, извещено,

от ООО "Инвент-Трейд": представитель не явился, извещено,

от третьего лица: представитель не явился, извещено,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Костянский, 13" на решение Арбитражного суда Московской области от 26 мая 2014 года по делу N А41-14947/14, принятое судьей Уваровым А.О., по исковому заявлению ЗАО "Костянский, 13" к ООО "Складъ", ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО", ООО "Реверс Эстейт", ООО "Инвент-Трейд", при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Костянский, 13" (далее - ЗАО "Костянский, 13", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Складъ" (далее - ООО "Складъ"), открытому акционерному обществу "Акционерный банк "ПУШКИНО" (далее - ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО"), обществу с ограниченной ответственностью "Реверс Эстейт" (далее - ООО "Реверс Эстейт"), обществу с ограниченной ответственностью "Инвент-Трейд" (далее - ООО "Инвент-Трейд") со следующими требованиями:

- о применении последствий недействительности кредитного договора от 05.06.2012 N КЮС 1/9, кредитного договора от 17.05.2012 N 843, договора залога от 30.07.2012 N И-КЮС 1/9, договора цессии (уступки права требования) от 26.03.2013 N 3/13-Ц, соглашений об отступном от 26 марта 2013 года и 27 марта 2013 года, заключенных между ответчиками путем признания отсутствующим права собственности ОАО "Акционерный банк "Пушкино" на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:08:070328:0025; 50:08:070355:0008; 50:08:070315:0031;

- осуществления судом государственной регистрации перехода права собственности и государственную регистрацию права собственности ЗАО "Костянский, 13" на земельные участки с кадастровыми номерами: 50:08:070328:0025; 50:08:070355:0008; 50:08:070315:0031;

- о признании недействительным договора доверительного управления земельными участками с кадастровыми номерами: 50:08:070328:0025; 50:08:070355:0008; 50:08:070315:0031, заключенного между ООО "Реверс Эстейт" и ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО".

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 мая 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО "Костянский, 13" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО" (банк) и ООО "Складъ" (заемщик) заключен кредитный договор от 05 июня 2012 года N КЮС1/9, согласно пункту 1.1. которого банк предоставляет заемщику кредит в размере 320 000 000 руб. 00 коп. в течение трех дней с момента подписания кредитного договора на срок до 04.06.2015, с уплатой за пользование кредитом 12% годовых. Предоставленный заемщику кредит имеет целевое назначение: приобретение земельных участков, пополнение оборотных средств (т.1, л.д. 22-25).

06 июня 2012 года по договору купли-продажи с использованием кредитных средств N 3, ООО "Складъ" приобрело за счет кредитных денежных средств, полученных у ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО", в собственность у ООО "Истринские водоемы" земельные участки с кадастровыми номерами: 50:08:070328:0025; 50:08:070355:0008; 50:08:070315:0031.

В целях обеспечения кредитного договора от 05 июня 2012 года N КЮС1/9 между ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО" (банк) и ООО "Складъ" (заемщик) заключен договор залога недвижимости (ипотеки) от 30.07.2012 N И-КЮС/9 (пункт 1.1).

Согласно условиям указанного договора в залог банку предоставляются принадлежащие ООО "Складъ" на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами: 50:08:070328:0025; 50:08:070355:0008; 50:08:070315:0031 (т.1, д.д. 31-36).

16 июня 2012 года произведена государственная регистрация договора залога.

Между ЗАО "Костянский, 13" (инвестор) и ООО "Складъ" (застройщик) заключен инвестиционный контракт от 10 октября 2012 года на строительство объектов инженерно-коммунального назначения, по условиям которого ООО "Складъ" обязалось за счет денежных средств ЗАО "Костянский, 13" построить на принадлежащих ООО "Складъ" земельных участках (земельные участки с кадастровыми номерами: 50:08:070328:0025; 50:08:070355:0008; 50:08:070315:0031) объекты инженерии, после чего передать ЗАО "Костянский, 13" в собственность 90% от общей площади построенного объекта (т.1, л.д. 9-14).

Во исполнение условий указанного контракта ЗАО "Костянский, 13" перечислило ООО "Складъ" 442 622 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением от 25.12.2012 N 9 (т.1, л.д. 15).

Впоследствии между ЗАО "Костянский, 13" (инвестор) и ООО "Складъ" (застройщик) подписано соглашение от 10.01.2013 о новации обязательств по инвестиционному контракту от 10.10.2012, в соответствии с которым денежные средства в сумме 442 622 000 руб. 00 коп., считаются беспроцентным займом в сумме 14 402 505 долларов США со сроком возврата до 31.12.2013 (т.1, л.д. 16-17).

10 февраля 2013 года между ЗАО "Костянский, 13" (кредитор) и ООО "Складъ" (должник) подписано соглашение об отступном N 1, в соответствии с которым должник в счет исполнения обязательств по возврату суммы займа, передает в собственность кредитору земельные участки с кадастровыми номерами: 50:08:070328:0025; 50:08:070355:0008; 50:08:070315:0031.

Между ЗАО "Костянский, 13" (инвестор) и ООО "Складъ" (застройщик) подписан акт приема-передачи указанных участков от 10 февраля 2013 года (т. 1, л.д. 21).

Документы на государственную регистрацию перехода права собственности сторонами не подавались.

25 марта 2013 года между ООО "Складъ" и ООО "Реверс Эстейт" заключен договор доверительного управления имуществом, согласно пункту 2.1. которого ООО "Складъ" передает ООО "Реверс Эстейт" на срок, установленный договором, объект доверительного управления по акту с указанием наименования, количества или индивидуализирующих признаков имущества, а ООО "Реверс Эстейт" обязуется осуществлять управление этим объектом в интересах ООО "Складъ" (т.1, л.д. 95-103).

Согласно приложению N 1 к указанному договору в состав имущества, передаваемого в доверительное управление, входят земельные участки с кадастровыми номерами: 50:08:070328:0025; 50:08:070355:0008; 50:08:070315:0031 (т.1, л.д. 104).

Впоследствии между ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО" (учредитель управления), ООО "Реверс Эстейт" (доверительный управляющий) и ООО "Инвент-Трейд" (предыдущий учредитель управления) заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве от 27.03.2013, согласно пункту 1 которого в связи с заключением между ООО "Инвент-Трейд" и ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО" о предоставлении отступного от 27.03.2013, предыдущий учредитель управления передает, а учредитель доверительного управления принимает на себя права и обязанности по договору доверительного управления имуществом от 25.03.2013 (т.1, л.д. 105-106).

05 апреля 2013 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 50:08:070328:0025; 50:08:070355:0008; 50:08:070315:0031.

Полагая, что вышеуказанные договоры заключены с нарушением норм действующего законодательства ввиду чего являются недействительными, ЗАО "Костянский, 13" обратилось в Арбитражный суд Московской области.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Обжалуя решение суда первой инстанции, истец ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и неистребование судом копий регистрационных дел в отношении спорных земельных участков. Указывает, что на основании акта приема-передачи от 10 февраля 2013 года является владельцем спорных земельных участков в связи с чем право ЗАО "Костянский, 13" может быть защищено именно путем признания отсутствующим права собственности ответчиков на указанные земельные участки.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ЗАО "Костянский, 13" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО" возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, высказался по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не направили, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, "Картотеке дел Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации".

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV названного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с частью 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом

Согласно пункту 61 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Как установлено апелляционным судом правообладателем земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:070328:0025; 50:08:070355:0008; 50:08:070315:0031 является ОАО "Акционерный банк "ПУШКИНО", что подтверждается выписками из ЕГРП от 14.05.2013 N 10/001/2013-1828, N 10/001/2013-1829, N 10/001/2013-1830 (т.1, л.д. 58-61).

При этом между ЗАО "Костянский, 13" и ООО "Складъ" подписан акт приема-передачи спорных земельных участков от 10 февраля 2013 года, однако документы на государственную регистрацию перехода права собственности сторонами не подавались (т. 1, л.д. 21). Доказательств иного истцом не представлено.

Следуя правовой позиции, изложенной в абзаце 7 пункта 61 Постановления, закреплен приоритет регистрации права собственности над передачей владения, законным владельцем недвижимости является лишь то лицо, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не то лицо, с которым ранее подписан акт приема-передачи.

Апелляционный суд считает необходимым отметить, что при заключении продавцом нескольких договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества, действующее гражданское законодательство предусматривает иной способ защиты нарушенных прав.

ЗАО "Костянский, 13" вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Не может быть принят апелляционным судом довод ЗАО "Костянский, 13" о том, что неполучение судом первой инстанции копий регистрационных дел в отношении спорных земельных участков привело к неполному выяснению обстоятельств имеющих значение для дела, так как материалы запрашиваемых регистрационных дел не могут повлиять на правильность выводов суда при рассмотрении настоящего дела.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорные договоры не были подписаны руководителем ООО "Складъ" является необоснованным.

В судебном заседании представитель ООО "Складъ" подтвердил, что договоры подписывались надлежащим лицом, а именно Жаровым Дмитрием Анатольевичем.

Доводы апелляционной жалобы, проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных ЗАО "Костянский, 13" требований. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26 мая 2014 года по делу N А41-14947/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.Ю. Епифанцева Е.Н. Короткова