Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 г. N 10АП-12460/14

г. Москва

17 ноября 2014 г.

Дело N А41-38047/14

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Леоновой И.В.,

при участии в заседании:

от заявителя Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Мир Бухгалтера" - Панферов А.Ю. (директор),

от заинтересованного лица Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - Лепехин А.А. представитель по доверенности от 14 мая 2014 года N 614/2-20,

от заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - Лебедев М.Н. представитель по доверенности от 04 июля 2014 года N 1864,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Мир Бухгалтера" от 19 сентября 2014 года по делу N А41-38047/14, принятое судьей Плотниковой Н.В., по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Мир Бухгалтера" к Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области о признании незаконными действий (бездействий), признании преимущественного права выкупа и обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Мир Бухгалтера" (далее - общество, ООО "Фирма "Мир Бухгалтера") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнений принятых в порядке статьи 49 АПК РФ), к Администрации Наро-Фоминского муниципального района (далее - администрация), Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее - комитет), в котором просило:

- признать незаконными действия Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области и Комитета по управлению имуществом по отказу ООО Фирма "Мир бухгалтера" (письмо от 02 июля 2014 года N 2555/02) в выкупе арендованного муниципального имущества - нежилого помещения с инвентарным номером 148:046-4451, площадью 57,1 кв.м. расположенного по адресу: Московская область г. Наро-Фоминск, ул. Полубоярова, дом 5, под магазин и офис - по правилам, установленным частями 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ (в редакции от 02 июля 2013 года) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ);

- признать за ООО "Фирма "Мир бухгалтера" право преимущественного выкупа арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения с инвентарным номером 148:046-4451, площадью 57,1 кв.м., расположенного по адресу: Московская область г. Наро-Фоминск, ул. Полубоярова, дом 5, под магазин и офис;

- обязать Администрацию Наро-Фоминского муниципального района Московской области и Комитет по управлению имуществом исполнить требования, предусмотренные частями 2 и 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ; Комитету по управлению имуществом - обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ООО "Фирма "Мир бухгалтера" нежилого помещения с инвентарным номером 148:046-4451, площадью 57,1 кв.м., расположенного по адресу: Московская область г. Наро-Фоминск, ул. Полубоярова, дом 5, под магазин и офис - в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; Администрации Наро-Фоминского муниципального района - принять решение об условиях приватизации данного муниципального имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; Комитету по управлению имуществом - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения подготовить проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения и направить его в ООО "Фирма "Мир бухгалтера" (л.д. 51 т. 3).

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2014 года в удовлетворении заявленных требований ООО "Фирма "Мир бухгалтера" отказано (л.д. 57-59 т. 3).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Фирма "Мир бухгалтера" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "Фирма "Мир бухгалтера" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований общества.

Представитель администрации возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель комитета возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Наро-Фоминского муниципального района и ООО "Фирма "Мир бухгалтера" был подписан договор аренды от 01 февраля 2003 года N 1511 в соответствии с которым заявителю было предоставлено в аренду помещение 55,57 кв.м., расположенное по адресу: г. Наро-Фоминск, ул. Полубоярова, д. 5. Согласно пункту 1.2 указанного договора срок аренды установлен на пять лет (л.д. 46 т. 1).

Указанный договор в установленном порядке зарегистрирован не был.

Впоследствии между сторонами заключались дополнительные соглашения 01 февраля 2008 года, от 01 января 2009 года, 01 апреля 2009 года, от 01 января 2009 года, от 01 декабря 2009 года, от 01 ноября 2010 года, от 01 октября 2011 года, от 01 января 2012 года, от 01 сентября 2012 года, от 31 июля 2013 года к указанному договору с указанием в них срока аренды менее года.

23 мая 2014 года ООО "Фирма "Мир бухгалтера" обратилось в Администрацию Наро-Фоминского муниципального района с заявлением о выкупе арендованного помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ (л.д. 34).

Письмом от 02 июля 2014 года Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области отказал обществу в выкупе арендованного имущества, поскольку заявитель не обладает правом преимущественного выкупа арендованного имущества по правилам Федерального закона N 159-ФЗ.

Не согласившись с отказом в реализации преимущественного права на приобретение имущества, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в установленном законом порядке.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 2 Закона Московской области от 17 октября 2008 года N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" площадь арендуемых помещений, подлежащих отчуждению арендатору в порядке, установленном Федеральным законом, не может превышать 1000 кв.м.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО "Фирма "Мир бухгалтера" является субъектом малого и среднего предпринимательства и относится к субъектам, которые могут обращаться в орган местного самоуправления с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность при соблюдении порядка установленного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

Одним из обязательных условий, необходимых для реализации преимущественного права на приватизацию имущества является нахождение такого имущества во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды имущества. При этом на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, договор аренды такого имущества должен являться действующим.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзаце 5 пункта 1 Информационного письма от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что при применении положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, между администрацией и ООО "Фирма "Мир бухгалтера" был подписан договор аренды от 01 февраля 2003 года N 1511 в соответствии с которым заявителю было предоставлено в аренду помещение 55,57 кв.м., расположенное по адресу: г. Наро-Фоминск, ул. Полубоярова, д. 5. Согласно пункту 1.2 указанного договора срок аренды установлен на пять лет (л.д. 46 т. 1).

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Пунктом 1 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Спорный договор аренды был подписан между сторонами на срок более года, следовательно, подлежал государственной регистрации.

Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию, то в силу вышеназванных норм закона является незаключенным.

Дополнительные соглашения заключенные в отношении спорного имущества 01 февраля 2008 года, от 01 января 2009 года, 01 апреля 2009 года, от 01 января 2009 года, от 01 декабря 2009 года, от 01 ноября 2010 года, от 01 октября 2011 года, от 01 января 2012 года, от 01 сентября 2012 года, от 31 июля 2013 года, являются новыми договорами аренды, при заключении которых не были соблюдены требования законодательства, действовавшего на момент его заключения.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13 установлено, что в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Пункт 31 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъясняет, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законом не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Федеральным законом от 30 июня 2008 года N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты РФ текст Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнен статьей 17.1 согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В пункте 1 постановления Высшего арбитражного суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" разъяснено, что в случаях предусмотренных законом договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим дополнительные соглашения, являются новыми договорами аренды заключенными на новый срок без проведения торгов, в связи с чем являются ничтожными в силу статьи 168 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 декабря 2010 года N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с учетом разъяснений пункта 1 постановления Высшего арбитражного суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", Постановления Президиума ВАС РФ от 28 декабря 2010 года N 9143/10 и пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 дополнительные соглашения 01 февраля 2008 года, от 01 января 2009 года, 01 апреля 2009 года, от 01 января 2009 года, от 01 декабря 2009 года, от 01 ноября 2010 года, от 01 октября 2011 года, от 01 января 2012 года, от 01 сентября 2012 года, от 31 июля 2013 года являются новыми договорами аренды, при заключении которых не были соблюдены требования законодательства, действовавшего на момент его заключения.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2014 года по делу N А41-38047/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

Е.Н. Виткалова М.В. Игнахина