Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2014 г. N 08АП-10536/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 апреля 2015 г. N Ф04-16359/15 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

25 ноября 2014 г.

А75-4053/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Золотовой Л.А.

судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самович А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы:

Администрации города Нижневартовска (регистрационный номер 08АП-10687/2014)

Общества с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС" (регистрационный номер 08АП-10536/2014)

на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2014 по делу N А75-4053/2014 (судья Неугодников И.С.),

принятое по иску индивидуального предпринимателя Добровольского Семёна Мифодьевича (ОГРНИП 305860309400025, ИНН 860302633440)

к Администрации города Нижневартовска, индивидуальному предпринимателю Ищенко Владимиру Андреевичу (ОГРНИП 304860315400085, ИНН 860301320205), обществу с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС" (ОГРН 1138603007355, ИНН 8603200540), Гаражно-строительному кооперативу "СЕВЕРНЫЙ" (ОГРН 1028600953710, ИНН 8603071983)

об обязании перевести права и обязанности по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации города Нижневартовска - представитель не явился, извещена;

от Индивидуального предпринимателя Ищенко Владимира Андреевича - не явился, извещён;

от Общества с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС" - представитель не явился, извещено; Лещик Петр Петрович (паспорт серии 6700 N 274032 выдан 19.04.2001) не допущен к участию в деле в качестве представителя, поскольку представленная в подтверждение его полномочий доверенность N 09 от 02.07.2014 выдана сроком действия до 31.10.2014;

от Индивидуального предпринимателя Добровольского Семёна Мифодьевича - представитель Федякин Сергей Степанович (паспорт серии 6712 N 285097 выдан 13.04.2013, по доверенности от 10.02.2014 сроком действия 1 год);

от Гаражно-строительного кооператива "СЕВЕРНЫЙ" - представитель не явился, извещён;

установил:

Индивидуальный предприниматель Добровольский Семён Мифодьевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Администрации города Нижневартовска (далее - ответчик) об обязании ответчика перевести на истца права и обязанности по договору аренды земельного участка N 37-А3 от 17.01.2014, зарегистрированного 25.02.2014 за N86-86-02/004/2014-967, общей площадью 0,0180 га, кадастровый номер 86:11:03:01027:0090, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 16), подписанному Администрацией города Нижневартовска с индивидуальным предпринимателем Ищенко Владимиром Андреевичем, обществом с ограниченной ответственностью НТВ-ЛЮКС", гаражно-строительным кооперативом "Северный", заключив с истцом соответствующий договор указанного земельного участка.

Определением арбитражного суда индивидуальный предприниматель Ищенко Владимир Андреевич, общество с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС", Гаражно-строительный кооператив "СЕВЕРНЫЙ" по ходатайству истца привлечены как соответчики.

Решением Арбитражного суда Ханты- Мансийского автономного округа- Югры исковые требования ИП Добровольского С.М. удовлетворены в полном объеме.

Указанный судебный акт мотивирован наличием у истца преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка.

Не согласившись с решением суда, общество с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС", Администрация города Нижневартовска обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

По утверждению Администрации, судом при формировании позиции по делу допущена неверная трактовка положений Постановления Пленума ВАС РФ N 73, в соответствии с которым преимущественным правом на возобновление договора на прежних условиях обладает арендатор при условии письменного уведомления арендодателя о желании возобновить договор на новый срок.

Поскольку в рассматриваемом случае указанное уведомление отсутствует, вывод суда а наличии у Добровольского преимущественного права на возобновление договора на новый срок не соответствует доказательствам, представленным в дело.

В апелляционной жалобе ООО "НТВ Люкс" изложена позиция о нарушении обжалуемым судебным актом исключительных прав аренды земельного участка собственников объектов недвижимости, чье имущество находится в непосредственной близости от арендуемого участка, и прав неопределенного круга лиц, пользующихся территорией стоянки автомобилей. По утверждению подателя жалобы в аренду Добровольскому С.М. противоречит пунктам 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, относящих проезды к территориям общего пользования в целях беспрепятственного доступа к ним неопределенного круга лиц.

От ИП Добровольского С.М. в материалы дела поступил отзыв, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Администрация города Нижневартовска, ИП Ищенко В.А., гаражно-строительный кооператив "Северный" будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте слушания дела, явку своих представителей не обеспечили. Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствии указанных лиц.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Добровольского С.М. поддержал доводы, указанные в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционный жалобы, отзыв на жалобы, выслушав представителя истца, установил следующее.

На основании Постановления Главы города Нижневартовска от 28.01.2005 N 54 между Администрацией города Нижневартовска (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Добровольским Семеном Мифодьевичем (Арендатор) был заключен договор от 18.02.2005 N 87-АЗ аренды земельного участка, общей площадью 0,0180 га, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N16), в целях использования под строительство проезда к строящемуся зданию магазина.

Срок действия договора был установлен с 18.02.2005 по 18.02.2008.

Договор от 18.02.2005 N 87-АЗ аренды земельного участка прошел процедуру государственной регистрации 28.04.2005 о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.

На основании Постановления Главы города Нижневартовска от 16.11.2007 N 1062 вышеуказанный договор аренды был расторгнут и между Администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Добровольским Семеном Мифодьевичем (арендатор) был заключен новый договор от 16.11.2007 N 262-АЗ аренды того же земельного участка, общей площадью 0,0180 га, кадастровый номер 86:11:03:01027:0090, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N16) в целях использования под существующий проезд к строящемуся зданию кафе с баром.

Срок аренды земельного участка установлен с 16 ноября 2007 года по 15 ноября 2012 года (пункт 1.3. договора от 16.11.2007 N 262-АЗ).

Договор от 16.11.2007 N 262-АЗ аренды земельного участка прошел процедуру государственной регистрации 18.02.2008 о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.

По истечению срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении и арендатор продолжил пользоваться земельным участком и вносить арендную плату.

Департамент муниципальной собственности Администрации города Нижневартовска письмом от 15.02.2013 N 36-01/510 признал, что договор аренды от 16.11.2007 N 262-АЗ в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации продлен на неопределенный срок.

В этом же письме заявлен отказ от договора аренды заключенного на неопределенный срок с предложением заключить другой договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Истец получил проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, подписал протокол разногласий.

Департамент муниципальной собственности Администрации города Нижневартовска письмом от 17.01.2014 N 67/36-03 отклонил протокол разногласий, подготовленный истцом.

На основании приказа Департамента муниципальной собственности Администрации города Нижневартовска от 22.10.2013 N 2243 между Администрацией города Нижневартовска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ищенко Владимиром Андреевичем (арендатор 1), общество с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС" (арендатор 2), Гаражно-строительным кооперативом "СЕВЕРНЫЙ" (арендатор 3) заключен договор от 17.01.2014 N 37-АЗ аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого в аренду передан земельный участок общей площадью 0,0180 га, кадастровый номер 86:11:03:01027:90, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N16), в целях использования под проезд к объектам недвижимости.

Срок аренды земельного участка установлен с 22 октября 2013 года по 21 октября 2018 года (пункт 1.3. договора от 17.01.2014 N 37-АЗ).

Договор от 17.01.2014 N 37-АЗ аренды земельного участка прошел процедуру государственной регистрации 25.02.2014 о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа, а так же подтверждается выпиской из ЕГРП.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим требованием в арбитражный суд.

12.08.2014 Арбитражным судом Ханты- Мансийского автономного округа- Югры вынесено решение, являющееся предметом апелляционного обжалования.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статьей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Удовлетворяя заявленные предпринимателем Добровольским С.М требования, суд первой инстанции исходил из доказанности соблюдения необходимых условий, при которых применимы положения статьи 621 ГК РФ, связанные с переводом права аренды по существующему договору на предшествующего арендатора (истца); также указал на наличие у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. В обоснование указанного подхода суд первой инстанции сослался на правовую позицию, высказанную ВАС РФ в пункте 2 постановлении N 73 от 17.11.2011 г.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса).

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Сложившиеся между сторонами рассматриваемого спора правоотношения квалифицированы судом как регулируемые параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3.1.3. договора аренды от 16.11.2007 N 262-АЗ предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора, при условии надлежащего выполнения обязательств по договору, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному в установленном порядке Арендодателю не позднее чем за 2 (два) месяца до истечения срока действия договора.

В абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Удовлетворяя заявленные предпринимателем требования суд первой инстанции ссылается на установленные в рамках рассмотренного спора обстоятельства, подтвержденные соответствующими доказательствами

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок по акту Администрации возвращен не был; арендатор (истец) не отказывался от заключения договора аренды на новый срок, а на предложенную редакцию договора аренды подготовил протокол разногласий, который отклонен арендодателем; также истец письменно выразил свое согласие на принятие прав и обязанностей арендатора; арендодателем не представлено доказательств нарушения истцом договорных обязательств, истец же в свою очередь представил платежные поручения для подтверждения своевременного и полного исполнения обязательств по внесению арендных платежей; ранее действовавшим договором предусмотрено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок; истец и ответчик не оспаривают, что истец арендовал спорный участок ранее, а после истечения срока аренды договор был продлен на неопределенный срок; сторонами не оспаривается факт заключения договора аренды с третьими лицами, что подтверждается договором от 17.01.2014 N 37-АЗ аренды земельного участка, который прошел процедуру государственной регистрации 25.02.2014 о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа, а так же подтверждается выпиской из ЕГРП; между отказом арендодателя от исполнения договора с истцом (письмо Департамента муниципальной собственности Администрации города Нижневартовска от 15.02.2013 N 36-01/510 (л.д. 51-52)) и заключением договора с иными арендаторами (договор от 17.01.2014 N 37-АЗ, зарегистрирован в ЕГРП 25.02.2014) прошло менее года.

Не оспаривая наличие указанных обстоятельств, Администрацией в апелляционной жалобе высказана позиция об отсутствии одного из установленных законодательством и вышеназванным Постановлением ВАС РФ условия для признания наличия у заявителя преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка, а именно : отсутствия со стороны предпринимателя в период действия договора аренды волеизъявления на его пролангацию.

Указанные доводы, по убеждению суда апелляционной инстанции, не основаны на материалах рассматриваемого спора.

Как следует из материалов дела, письмом Администрации от 31.10.2012 N 36-03/2652 Добровольскому С.М. (л.д 49 тома N 1) в ответ на его обращение по вопросу предоставления в аренду земельного участка площадью 0.0180 га под существующий проезд к зданию кафе с баром, предложено рассмотреть возможность о заключении совместного договора аренды с Нягович Е.В.

Факт обращения Добровольского С.М. в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды N 262-АЗ от 16.11.2007 г. в отношении спорного участка усматривается также из представленной предпринимателем в материалы рассматриваемого спора переписки (Письма предпринимателя, направленного в Департамент управления земельными ресурсами, письма Департамента муниципальной собственности от 15.02.2013 N 36-01/510 - листы 50, 51 тома N 1).

С учетом изложенного является правомерным и документально обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии в рассматриваемой ситуации совокупности условий, предусмотренных статьей 621 ГК РФ, определяющих обязанность Администрации по переводу прав и обязанностей арендатора на Добровольского С.М.

Подлежат отклонению и доводы ООО "НТВ-ЛЮКС" о нарушении оспариваемым решением прав неопределенного круга лиц и арендаторов смежных земельных участков на беспрепятственный доступ к принадлежащим им на праве собственности объектам недвижимости ввиду наличия у спорного земельного участка целевого назначения, определенного п. 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса.

В обоснование указанного довода, ООО "НТВ-ЛЮКС" ссылается на Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 12.05.2010 N ВАС-5414/10 по делу N А51-9373/2009. Как следует из Определения ВАС РФ, спорный земельный участок относится к территориям общего пользования - асфальтированного подъезда к капитальным гаражам, по нему проходят красные линии проектируемых трубопроводов, большая часть земельного участка находится на территории, предназначенной для размещения магистральной улицы районного значения.

Выводы указанного судебного акта не могут быть применены к отношениям, являющимся предметом рассмотрения по данному спору.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорный земельный участок изначально был выделен ИП Добровольскому С.М. для использования под строительство проезда к строящемуся зданию магазина истца, а при заключении последующих договоров аренды и фактического осуществления строительства данного проезда- под существующий проезд к строящемуся зданию магазина и кафе истца.

Таким образом, спорный земельный участок никогда не являлся участком общего пользования и предназначен для осуществления проезда к зданию истца, находящегося у него в собственности. Каких- либо ограничений в использовании спорного земельного участка иными лицами из материалов рассматриваемого спора не усматривается, что подтверждено выпиской управления Росреестра и кадастровым паспортом земельного участка. Доказательств, свидетельствующих об обратном, ответчиками в материалы дела не представлено.

Подлежат отклонению и доводы апелляционной жалобы Общества о представлении земельного участка в аренду в нарушение требований Градостроительного кодекса РФ, как несоответствующие предмету рассмотренных требований и не заявлявшиеся при рассмотрении спора в суде первой инстанции, что в силу положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ исключает для суда апелляционной инстанции возможность их рассмотрения по существу.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования ИП Добровольского С.М. подлежащими удовлетворению.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателей апелляционных жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269 статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционные жалобы Администрации города Нижневартовска, Общества с ограниченной ответственностью "НТВ-ЛЮКС" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2014 по делу N А75-4053/2014 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

О.А. Сидоренко Н.А. Шиндлер