Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2014 г. N 11АП-15549/14

г. Самара

26 ноября 2014 г.

Дело N А49-3728/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Александрова А.И.,

Судей Липкинд Е.Я., Серовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания Федотовой Е.В.,

с участием:

от Верхоломова Юрия Евгеньевича - лично (паспорт);

от ОАО "Пензастрой" - представитель Сухомлинов О.И. по доверенности от 23.08.2013 г.;

от Крюковой В.И. - лично (паспорт);

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении суда в зале N 7 апелляционную жалобу Верхоломова Юрия Евгеньевича на определение Арбитражного суда Пензенской области от 24 сентября 2014 года о признании обременения в отношении права аренды земельных участков по делу N А49-3728/2013 (судья Мугинов Ф.К.) о признании несостоятельным (банкротом) ООО Группа Компаний "Поволжье" (ИНН 5837022432, ОГРН 1045803505373),

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 02 октября 2013 г. в отношении ООО ГК "Поволжье" (далее по тексту - должник) введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Кочкуров С. А.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 07 апреля 2014 года ООО ГК "Поволжье" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев с применением положений параграфа 7 главы 9 ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)" о банкротстве застройщика, конкурсным управляющим утвержден Кочкуров С. А.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 29.01.2014 г. требования кредитора Верхоломова Юрия Евгеньевича, как участника долевого строительства о передаче жилых помещений - однокомнатной квартиры N 157 (номер проектный) общей площадью с учетом холодных помещений 42,38 кв.м, находящейся на 6 этаже, секции Б, 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу г. Пенза, 10 мкр. Арбеково, 3 проезд Рахманинова, включены в реестр требований кредиторов ООО Группа компаний "Поволжье" о передаче жилых помещений, сумма, уплаченная по договору долевого участия в строительстве - 504 000 рублей.

В четвертую очередь реестра требований кредиторов должника включено требование кредитора о взыскании неустойки в сумме 299 376 руб., которая подлежит удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов. Данное денежное требование обеспечено залогом имущества должника.

19 июня 2014 г. в арбитражный суд обратился кредитор Верхоломов Ю.Е. с заявлением о признании в пользу заявителя обременения в отношении права аренды всех земельных участков, выделенных из земельного участка N 6270 с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м. в прежних границах и обязании регистрирующего органа произвести необходимые записи об ипотеке права аренды всех земельных участков, выделенных из земельного участка N 6270 с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 в пользу заявителя как залогодержателя на срок до государственной регистрации права собственности заявителя на объект долевого строительства.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 24 сентября 2014 г. заявление кредитора Верхоломова Ю.Е. о признании обременения в отношении права аренды земельных участков оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Верхоломов Ю.Е. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 года апелляционная жалоба Верхоломова Ю.Е. принята к производству, судебное заседание назначено на 20 ноября 2014 года.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании 20 ноября 2014 г. Верхоломов Ю.Е. апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, признать в пользу Верхоломова Ю.Е. обременение в отношении права аренды всех земельных участков, выделенных из земельного участка с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029.

Крюкова В.И. с апелляционной жалобой согласна и просила ее удовлетворить.

Представитель ОАО "Пензастрой" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Отзыв на апелляционную жалобу приобщен к материалам дела.

В суд апелляционной инстанции поступил отзыв Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, согласно которому уполномоченный орган просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В своей апелляционной жалобе заявитель ходатайствует об истребовании у заинтересованных лиц Решения компетентного органа на образование земельных участков и их кадастровые паспорта, а также просит привлечь к судебному разбирательству Администрацию г. Пензы.

В судебном заседании Верхоломов Ю.Е. заявленное ходатайство поддержал в полном объеме.

Крюкова В.И. против удовлетворения заявленного ходатайства не возражала.

Представитель ОАО "Пензастрой" против удовлетворения заявленного ходатайства возражал.

Судебная коллегия определила отказать в удовлетворении ходатайства Верхоломова Ю.Е. об истребовании у заинтересованных лиц Решения компетентного органа на образование земельных участков, а также их кадастровые паспорта в виду отсутствия необходимости вышеуказанных документов.

Оснований в удовлетворении ходатайства о привлечении к судебному разбирательству Администрации г. Пенза не имеется.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Пензенской области от 24 сентября 2014 года о признании обременения в отношении права аренды земельных участков по делу N А49-3728/2013, исходя из нижеследующего.

Из материалов дела следует, что между ООО ГК "Поволжье" и Резниченко В.И. 02.06.2008 г. заключен договор N 2302/06-166-001-23П, в соответствии с условиями которого застройщик привлекает денежные средства дольщика для строительства 14 этажного 4 секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу г. Пенза, 10 мкр. Арбеково, 3-ий проезд Рахманинова. Дольщик инвестирует строительство жилого дома в части однокомнатной квартиры свободной планировки N 157 (номер проектный), находящейся на 6 этаже, секция Б. Общая площадь с учетом холодных помещений - 42,38 кв.м.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у дольщика (залогодержателя) считаются находящимися в залоге представленный для строительства многоквартирного жилого дома на праве аренды земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

Договор зарегистрирован в управлении ФРС по Пензенской области 09.07.2009 года.

Запись об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м. внесена в ЕГРП.

Между Резниченко В.В. и Верхоломовым Ю.Е. 01.06.2013 г. заключен договор, в соответствии с условиями которого цедент уступил цессионарию имущественные права, принадлежащие цеденту как участнику долевого строительства по договору N 2302/06-166-001-23П долевого участия в строительстве жилья от 02.06.2008 г., заключенному между застройщиком ООО Группа компаний "Поволжье" и участником долевого строительства - Резниченко В.В. В силу п. 2.1. уступка права по настоящему договору является безвозмездной.

Таким образом, в соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации к Верхоломову Ю.Е. перешли права участника долевого строительства по договору N 2302/06-166-001-23П долевого участия в строительстве жилья от 02.06.2008 г.

Верхоломов Ю.Е. в своем заявлении указал на то, что деление земельного участка с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м., на который в силу закона наложено обременение ипотекой в пользу заявителя без его согласия, нарушены его права как залогодержателя.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходил из следующего.

23.09.2004 г. осуществлена постановка на государственный кадастровый учет земельного участка N 58:29:1007014:29, площадью 104 306 кв.м., расположенного по адресу г. Пенза, 10 микрорайон жилого района Арбеково.

На основании постановления Главы администрации города Пензы N 2207 от 03.12.2003 года, N 1767 от 16.09.2004 года земельный участок кадастровый номер 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м., по адресу г. Пенза, 10 мкр. жилого района Арбеково предоставлен ООО "Элл-Инвест" в аренду для поэтапного проектирования и завершения его застройки, о чем 19.01.2005 года заключен договор аренды N 6270 сроком по 23.09.2007 года. 11 марта 2005 года договор зарегистрирован в УФРС.

14 апреля 2005 г. на основании договора уступки права и обязанности арендатора земельного участка по договору N 6270 перешли к ООО Группа компаний "Поволжье".

С целью завершения строительства, начатого ООО ГК "Поволжье", прекратившего свою деятельность и не исполнившего обязательства по договорам долевого участия, 08.09.2010 г. права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 19.01.2005 г. переданы по договору уступки ОАО "Пензастрой".

Также в целях завершения строительства жилых домов по договору уступки от 17.11.2010 г. ОАО "Пензастрой" приняло от ООО Группа компаний "Поволжье" права и обязанности первого застройщика по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилых домов, в том числе по 3-му проезду Рахманинова в г. Пензе 14-этажного 4-секционного жилого дома.".

В связи с поэтапным завершением строительства жилых домов и получением разрешения на вводу их в эксплуатацию, в том числе 30.09.2011 года в отношении жилого дома по 3-му проезду Рахманинова (почтовый адрес: г. Пенза, 3 проезд Рахманинова, 3) в целях реализации прав, предусмотренных положениями стать1 36 ЖК РФ возникла объективная необходимость в межевании земельного участка кадастровый номер 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м на более мелкие, непосредственно связанные с находящимися на них жилыми домами.

По сведениям ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Пензенской области в 2011 г. земельный участок с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв м, находящийся по адресу г. Пенза, 10 мкр. жилого района Арбеково, был разделен на три земельных участка с кадастровыми номерами: 58:29:01007014:70, 58:29:01007014:71 и 58:29:01007014:72. В связи с разделением 07.07.2011 г. земельный участок с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м снят с кадастрового учета, его статус сменился на "архивный".

Земельный участок N 58:29:01007014:70 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:01007014:2649, 58:29:01007014:2650, 58:29:01007014:2651, 58:29:01007014:2652, 58:29:01007014:2653, 58:29:01007014:2654, 58:29:01007014:2655.

Земельные участки N N 58:29:01007014:2650, 58:29:01007014:2653, 58:29:01007014:2654 прекратили свое существование в связи с образованием из них новых земельных участков.

Впоследствии земельный участок за номером 58:29:01007014:71 был объединен с земельным участком N 58:29:01007014:48, также находившимся в аренде у ОАО "Пензастрой", в связи с чем был образован земельный участок N 58:29:01007014:73 площадью 20 978 кв.м.

Таким образом, в настоящее время в ЕГРП содержатся записи в отношении земельных участков, выделенных из земельного участка 58:29:01 007 014:0029 - 58:29:01007014:72, 58:29:01007014:73, 58:29:01007014:2649, 58:29:01007014:2651, 58:29:01007014:2652, 58:29:01007014:2655, 58:29:01007014:3297, 58:29:01007014:3298. Указанные земельные участки находятся в аренде у ОАО "Пензастрой".

Запись об аренде и ипотеке первоначального земельного участка перенесена в разделы ЕГРП, открытые на образованные из него земельные участки.

В том числе актуальные записи об аренде и залоге в силу закона в пользу участников долевого строительства были перенесены в раздел ЕГРП, открытый на земельный участок с кадастровым номером 58:29:1007014:73, на котором расположены объекты долевого строительства, в том числе 14-этажный 4-секционный жилой дом по 3-му проезду Рахманинова в г. Пензе.

Согласно имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРП по состоянию на 13.08.2014 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N 58:29:01007014:73 площадью 20 978 кв.м. следует, что имеются зарегистрированные обременения арендой в пользу ОАО "Пензастрой" и ипотекой в пользу граждан, в том числе в пользу Верхоломова Ю.Е., как участника долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером N 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м. согласно Постановления Главы Администрации г. Пензы от 03.12.2003 г. N 2207 и условий договора аренды предоставлялся застройщику для поэтапного проектирования и завершения застройки 10 микрорайона жилого района Арбеково. Согласно кадастрового плана земельного участка от 23.09.2004 г. земельный участок имел разрешенное использование - под жилую застройку.

Из вышеизложенного следует, что земельный участок предоставлялся для строительства нескольких жилых домов, под строительство отдельных жилых домов земельные участки не выделялись, границы их не устанавливалась, государственная регистрация ипотеки была осуществлена на весь земельный участок, хотя действующее законодательство предоставляет участникам долевого строительства права залогодержателей только на земельный участок под объектом, возводимым на их средства.

Суд первой инстанции верно указал в обжалуемом судебном акте на то, что участники долевого строительства обладают правами залогодержателей в отношении земельного участка, необходимого для строительства и использования конкретного объекта недвижимости, участниками строительства которого они являются, а не всего земельного участка, первоначально выделяемого для застройки городского района.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что право залогодержателя по договору долевого участия в строительстве возникли у Верхоломова Ю.Е. не в отношении всего земельного участка с кадастровым номером N 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м, который как объект недвижимости не существует с 2011 г., а только в отношении его части, на которой непосредственно возведен жилой дом, в строительстве которого заявитель принимал долевое участие. Размер и границы этого земельного участка определены компетентными органами с присвоением ему кадастрового номера 58:29:01007014:73.

Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:01 007 014:73 не обеспечивает существо залога, заключающееся в возможности удовлетворения из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения застройщиком (залогодателем) обязательств, так как правообладателями указанного земельного участка являются собственники квартир домов, построенных на нем, подлежит отклонению. Заявителем апелляционной жалобы не доказан факт того каким образом будут восстановлены его права при удовлетворении требований его заявления о признании в пользу Верхоломова Ю.Е. обременения в отношении права аренды всех земельных участков, выделенных из земельного участка N 6270 с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 в прежних границах.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы Верхоломова Ю.Е. о том, что суд первой инстанции не дал оценку законности разделения земельного участка с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029, так как законность и обоснованность действий собственника земельного участка и регистрирующего органа по его разделу и последующим изменениям его состава и границ, предметом судебного разбирательства не являются. Заявление Верхоломова Ю.Е. рассматривалось судом первой инстанции в рамках дела о банкротстве ООО ГК "Поволжье" в соответствии с подп. 1 п. 1 статьи 208.1 Закона о банкротстве, как требование о признании наличия обременения в отношении недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 58:29:01 007 014:0029 площадью 104 306 кв.м.

Иные доводы апелляционной жалобы всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах.

Таким образом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, заявитель апелляционной жалобы не доказал обстоятельства, на которые он ссылался как на основание своих требований и возражений.

Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, определение Арбитражного суда Пензенской области от 24 сентября 2014 года о признании обременения в отношении права аренды земельных участков по делу N А49-3728/2013 является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Оставить без изменения определение Арбитражного суда Пензенской области от 24 сентября 2014 года о признании обременения в отношении права аренды земельных участков по делу N А49-3728/2013, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.

Председательствующий

А.И. Александров

Судьи

Е.Я. Липкинд Е.А. Серова