Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2014 г. N 13АП-23446/14

г. Санкт-Петербург

24 ноября 2014 г.

Дело N А56-6346/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Поповой Н.М.

судей Несмияна С.И., Смирновой Я.Г.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ершовой Е.И.

при участии:

от истца: представитель Зеленко Т.Б. по доверенности от 17.11.2014 г., представитель Михальчук Б.А. по доверенности от 17.11.2014 г.;

от ответчиков: 1. Представитель Рассказкин Н.Ф. по доверенности от 05.08.2014 г., представитель Колонтарева И.Р. по доверенности от 18.11.2014 г., представитель Миронов А.В. по доверенности от 27.08.2014 г.; 2. Представитель Кукаренко Д.А. по доверенности от 25.06.2014 г.;

от 3-го лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23446/2014) ООО "Стройинвест" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.08.2014 г. по делу N А56-6346/2014 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску ЗАО "Симург"

к 1. ООО "Стройинвест", 2. ООО "Перспектива"

3-е лицо: ОАО "Пролетарский завод"

о расторжении договора

установил:

Закрытое акционерное общество "Симург" (далее - ЗАО "Симург") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (далее - ООО "Стройинвест") и Федеральному государственному бюджетному учреждению высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный электротехнический университет "ЛЭТИ" им. В.И. Ульянова (Ленина)" (далее - Учреждение) о расторжении договора аренды здания от 14.07.2010 N Ч/1, заключенного между ООО "Стройинвест" и ЗАО "Симург", а также об обязании Учреждения освободить знание ПТУ площадью 1124,5 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Дудко, дом 3, литера Ч.

Определением суда от 17.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - ООО "Перспектива").

В связи с тем, что Учреждение расторгло договор с ООО "Перспектива" и возвратило последнему здание, ЗАО "Симург" в порядке статей 46 и 47 АПК РФ заявило ходатайство о замене Учреждения на ООО "Перспектива" в отношении требований об обязании освободить спорное здание, а также о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ООО "Стройинвест" в отношении требований об обязании освободить здание ПТУ площадью 1124 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Дудко, дом 3, литера Ч.

Определением от 15.05.2014 суд заменил Учреждение на ООО "Перспектива".

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Стройинвест" обратилось в арбитражный суд со встречными требованиями к ЗАО "Симург" о расторжении договора аренды от 14.07.2010 N Ч/1, а также о взыскании с ЗАО "Симург" в пользу ООО "Стройинвест" 12 000 000 руб. стоимости неотделимых улучшений.

Определением суда от 26.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Пролетарский завод" (далее - ОАО "Пролетарский завод").

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Стройинвест" уточнило встречные исковые требования и просило расторгнуть договор аренды от 14.07.2010 N Ч/1 и взыскать с ЗАО "Симург" в пользу ООО "Стройинвест" 12 302 669 руб. стоимости неотделимых улучшений.

Определением суда от 18.07.2014 встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением от 23.08.2014 г. расторгнут договор аренды здания от 14.07.2010 N Ч/1. ООО "Перспектива" и ООО "Стройинвест" обязано освободить здание ПТУ площадью 1124,5 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Дудко, дом 3, литера Ч. С ООО "Стройинвест" в пользу ЗАО "Симург" взыскано 6 000 руб. расходов по государственной пошлине. С ООО "Перспектива" в пользу ЗАО "Симург" взыскано 2 000 руб. расходов по государственной пошлине. В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Стройинвест" отказано. С ООО "Стройинвест" в доход федерального бюджета взыскано 84 513,34 руб. государственной пошлины.

ООО "Стройинвест", не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение о расторжении договора аренды от 14.07.2010 N Ч/1 и принять новое решение о взыскании с истца в пользу ответчика стоимость неотделимых улучшений в размере 12 302 669 руб. По мнению подателя жалобы, истец не может обеспечить энергоснабжение здания с ноября 2013 г.; ответчик не может платить арендную плату за помещение которое нельзя использовать; в судебном заседании ОАО "Пролетарский завод" пояснил, что энергоснабжения здания не осуществляется; действия ФЗ от 29.12.2012 г. N 273 "Об образовании в Российской федерации" не распространяется на отношения, возникшие в 2010 г.; на ООО "Стройинвест" положения ФЗ "Об образовании в Российской федерации" не распространяются; ссылка суда на статью 94 ЖК РФ не состоятельна; использование гостиницы для проживания студентов законом не запрещено и не требует перевод здания в жилой фонд; арендатор не может оформить постоянную регистрацию рабочих и студентов в данном здании в силу того, что он ограничен сроком договора, а не обязательствами по переводу в нежилой фонд; доводы истца, в подтверждение которых представлено письмо главного энергетика о том, что никаких отключений не было, несостоятельны; представленный истцом акт, подписанный участковым уполномоченным не может быть положен в основу решения, поскольку указанное лицо не является специалистом в данной области, наличие света в окнах может быть вызвана другими причинами; в пункте 3.1. указан срок договора, а не срок аренды; отсчет срока, использования данного помещения арендатором, следует считать с 31.07.2013 г. с момента, когда арендатор фактически смог использовать данное помещение, сдав его в субаренду, из чего следует, что срок исковой давности для предъявления встречного иска о расторжении договора и взыскании неотделимых улучшений не нарушен; в дополнительном соглашении N 1 перечислены виды работ которые предстоит выполнить Арендатору, однако их объем изначально был иной, поскольку план перепланировки был согласован 16.08.2010 г. и пока Арендатор не приступил к выполнению работ, определить объем затрат не представлялось возможным.

11.11.2014 г. в апелляционный суд от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу.

17.11.2014 г. в суд апелляционной инстанции от истца поступил отзыв на дополнения к апелляционной жалобе ООО "Стройинвест".

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, что согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Представители ответчиков по заявленному ходатайству возражали.

Судом отказано в приобщении к материалам дела дополнительных документов, не представлявшихся в суд первой инстанции в отсутствие уважительных причин, что в силу пункта 2 статьи 268 АПК РФ исключает возможность их принятия на стадии апелляционного производства. Документы возвращены в судебном заседании.

Представитель ответчика 1(ООО "Стройинвест") заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнение к апелляционной жалобе.

Дополнение к апелляционной жалобе подлежит возврату, поскольку действующий Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не предусматривает право подателя апелляционной жалобы направить дополнение к апелляционной жалобе после принятия ее к производству апелляционным судом. Дополнение к апелляционной жалобе возвращены ответчику 1 в судебном заседании.

В отсутствие возражений сторон, суд рассматривает законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Представитель ООО "Стройинвест" поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что арендодатель не выполнил свои обязательства по договору в части обеспечения его энергоресурсами, работы по неотделимым улучшениям выполнены и приняты без замечаний, что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Представитель истца возражал по доводам апелляционной жалобы, пояснил, что ответчиком не представлено доказательств отсутствия энергоснабжения на объекте, объект использовался ответчиком не по назначению.

Представитель ООО "Перспектива" поддерживает доводы апелляционной жалобы в части основания расторжения договора, в части взыскания затрат согласен с позицией истца.

Как следует из материалов дела, 14.07.2010 г. ООО "Корпорация СК" (Агент) действующее на основании Агентского договора от 11.05.2010 г. N 11/5 заключенного с ЗАО "Симург", с одной стороны и ООО "Стройинвест" (Арендатор) заключили договор аренды здания N 4/1, по которому Агент обязуется передать, а Арендатор принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) здание ПТУ: кадастровый номер 78:7122:9:33, местонахождение (адрес): г.Санкт-Петербург, ул.Дудко, д.3, лит.Ч, этажность: 3, площадь - 1124, 5 кв.м., назначение - нежилое. Сведения об обременениях: Выявленный объект культурного наследия. Обязательства по охране объекта. Зарегистрировано 78-01-77/2003-8.2 15.04.2003. Аренда. Зарегистрировано 78-78-01/0412/2007-044 03.09.2007, далее - Здание. План Здания прилагается к догвоору в качестве Приложения N1. Срок аренды составляет 5 лет и начинает исчисляться с момента подписания Акта приема-передачи Здания от Агента к Арендатору.

По акту приема-передачи от 21.07.2010 г. Здание передано Арендатору.

К договору аренды заключены дополнительные соглашения N 1 и N 2.

Соглашением от 31.08.2011 г. Агент и Принципал расторгли Агентский договор от 11.05.2010 г.

Решением по делу N А56-61353/2011 г. по иску ООО "Стройинвест" Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обязал ЗАО "Симург" зарегистрировать договор аренды Здания. В мотивировочной части решения арбитражный суд указал, что права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли от ООО "Корпорация СК" (Агента) к ЗАО "Симург" (Принципала) в связи с расторжением агентского договора.

22.02.2013 г. ЗАО "Симург" (Сторона 1), ООО "Корпорация СК" (Агент, Сторона 2) и ООО "Стройинвест" (Арендатор, Сторона 3) заключили Соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды Здания от 14.07.2010 г. N Ч/1, по которому все права и обязанности Стороны 2 по договору аренды от 14.07.2010 г., Дополнительным Соглашениям и Приложениям к договору переходят к стороне 1 в полном объеме.

Стороны согласовали также срок действия договора аренды - до 21.03.2017 г. и размер арендной платы:

- с июня 2011 г. до 31.03.2016 г. - 450 000 руб. ежемесячно;

- с 01.04.2016 г. до истечения срока действия договора - 486 000 руб. ежемесячно.

По пункту 11 Соглашения его действие распространяется на отношения возникшие с 01.03.2013 г.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указав на задолженность Арендатора по арендной плате за период с ноября 2013 г. по февраль 2014 г., а также на то, что в настоящее время ООО "Стройинвест" передало здание по договору субаренды ООО "Перспектива" без получения на то разрешения со стороны Арендодателя, а то в свою очередь - в субаренду Федеральному государственному бюджетному учреждению высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный электротехнический университет "ЛЭТИ" им. В.И. Ульянова (Ленина)". Последний арендатор использует здание ПТУ под общежитие для проживания студентов. Согласие на передачу Здания в субаренду Университету истец не давал.

В связи с тем, что Учреждение расторгло договор с ООО "Перспектива" и возвратило последнему здание, ЗАО "Симург" в порядке статей 46 и 47 заявило ходатайство о замене Учреждения на ООО "Перспектива" в отношении требований об обязании освободить спорное здание, а также о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ООО "Стройинвест" в отношении требований об обязании освободить здание ПТУ площадью 1124 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Дудко, дом 3, литера Ч.

Ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды, ссылаясь на передачу здания с недостатками, отсутствие энергоснабжения. Ответчик просил также взыскать с истца стоимость неотделимых улучшений - 12 302 669 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 614, пунктом 1 статьи 615 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия Арендодателя.

Материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком срока внесения арендной платы и пользования арендованным имуществом.

Суд первой инстанции обосновано признал нарушения существенными и удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды по пункту 1 части 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом суд обосновано указал на неправомерную сдачу помещения в субаренду, использование нежилого здания для проживания студентов, тогда как согласно Дополнительному соглашению N 2 к договору аренды Арендатор мог использовать Здание для временного проживания рабочих при условии осуществления своими силами и за свой счет необходимых согласований вопросов изменения назначения Здания под общежитие - перевод Здания в жилой фонд.

Дополнительное соглашение N 2 к договору аренды не прошло государственную регистрацию. Доказательств совершения фактических действий по переводу Здания в жилое ответчик не представил.

Указанные ответчиком во встречном иске основания для расторжения договора аренды документально не подтверждены.

Принимая Здание по Акту приема-передачи от 21.07.2010 г. Арендатор указал на отсутствие претензий к состоянию помещения.

Согласно пункту 4.4. Договора аренды Арендатор обязан оплачивать потребляемые энергоресурсы: электро-, тепло-, водоснабжение и водоотведение. В период с 2010 г. до 2014 г. Арендатор не заявлял об отсутствии энергоресурсов в Здании. Здание использовалось в том числе для проживания студентов, что также опровергает доводы ответчика.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 7.4. договора аренды и в пункте 4 дополнительного соглашения N 1 от 14.07.2014 г. стороны согласовали случаи, когда Арендодатель обязан возместить Арендатору затраты на ремонт Здания и порядок определения суммы возмещения. Ответчик не доказал факта расторжения договора аренды не по его вине (пункт 7.4. Договора).

Ответчик не представил также доказательств выполнения в Здании пуско-наладочных работ и доказательств подписания сторонами дополнительного соглашения о возмещении затрат (пункт 4 Дополнительного соглашения N 1 от 14.07.2010 г. - не более 15 % принятых затрат).

Суд первой инстанции исследовал в совокупности представленные в материалы дела документы и в связи с отсутствием достаточных, относимых, допустимых доказательств доводов ответчика, правомерно удовлетворил требования истца и отказал ответчику во встречном иске.

Решение от 23.08.2014 г. в обжалуемой части следует оставить без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.08.2014 г. по делу N А56-6346/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.М. Попова

Судьи

С.И. Несмиян Я.Г. Смирнова