Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 г. N 10АП-11373/14

г. Москва

28 ноября 2014 г.

Дело N А41-26225/14

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Александрова Д.Д., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Гончаром Д.М.,

при участии в заседании:

от истца индивидуального предпринимателя Сотниченко Елены Александровны (ИНН:502200180693, ОГРНИП:304502225000156) - Михайлик М.Д. по доверенности от 03 мая 2012 года, зарегистрированной в реестре за N 2Д-1145,

от ответчика индивидуального предпринимателя Буниной Евгении Алексеевны (ИНН:502240790945, ОГРНИП: 313502219100017) - ИП Бунина Е.А., свидетельство о государственной регистрации лица в качестве индивидуального предпринимателя от 10 июля 2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Буниной Евгении Алексеевны и индивидуального предпринимателя Сотниченко Елены Александровны на решение Арбитражного суда Московской области от 11 августа 2014 года по делу N А41-26225/14, принятое судьей Закутской С.А., по иску индивидуального предпринимателя Сотниченко Елены Александровны к индивидуальному предпринимателю Буниной Евгении Алексеевне о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сотниченко Елена Александровна (далее - ИП Сотниченко Е.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Буниной Евгении Алексеевне (далее - ИП Буниной Е.А., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 15.07.2013 в сумме 48 750 руб., задолженности по оплате коммунальных платежей в сумме 16 335 руб., штрафных санкций по договору аренды в сумме 126 000 руб., убытков в сумме 219 000 рублей, расходов на оплату услуг оценщика в сумме 7 000 рублей, расходов на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей (л.д. 5-7).

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 августа 2014 года по делу N А41-26225/14 с ИП Буниной Е.А. в пользу ИП Сотниченко Е.А. взысканы задолженность по арендной плате за февраль 2014 года в сумме 13 750 рублей, денежные средства в счёт оплаты коммунальных платежей в сумме 16 335 руб., ущерб в сумме 219 009 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 руб., а также расходы, понесённые на оценку стоимости ущерба в сумме 7 000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (л.д. 120-125).

Не согласившись с данным судебным актом в части взыскания убытков, ИП Бунина Е.А. обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

ИП Сотниченко Е.А. также обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что решение суда первой инстанции является незаконным в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы в сумме 35 000 руб. и штрафных санкций в сумме 126 000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ с случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Соответствующих возражений сторонами заявлено не было.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в обжалуемой сторонами части в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании с ответчика арендной платы в сумме 35.000 руб. и штрафа в сумме 126.000 руб. отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе ответчика.

ИП Бунина Е.А. поддержала доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции в части взыскания с нее убытков в сумме 219.000 руб. отменить, в удовлетворении данного требования отказать. Возражала против доводов, изложенных в апелляционной жалобе ИП Сотниченко Е.А.

Выслушав объяснения представителя истца и ИП Бунину Е.А., исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика убытков и в части отказа в удовлетворении требования о взыскании штрафа в сумме 126 000 рублей подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 15 июля 2013 года между ИП Сотниченко Е.А. (арендодатель) и ИП Буниной Е.А. (арендатор) был заключён договор аренды, по условиям которого арендодатель передаёт арендатору во временное пользование сроком на 11 месяцев нежилое помещение N 2, расположенное в цокольном этаже здания по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Филина, д. 5-а, а арендатор обязуется принять объект аренды и своевременно вносить арендную плату, а также производить иные платежи, предусмотренные данным договором (л.д. 51-59).

Согласно п. 2.2.3 передаваемое в аренду помещение предоставляется арендатору для пункта общественного питания.

В соответствии с п. 4.1 арендная плата складывается из базовой и коммунальных платежей. За пользованием помещением арендатор обязуется выплачивать арендодателю базовую арендную плату в соответствии с договором с 15 июля 2013 года.

Согласно п. 4.1.1.1 базовая арендная плата составляет 35 000 рублей за арендуемое помещение в месяц.

В течение 5 банковских дней с момента подписания акта приёма-передачи помещения арендатор оплачивает арендодателю базовую арендную плату за первый месяц аренды помещения 35 000 рублей и гарантийный платёж - денежные средства в сумме базовой составляющей арендной платы, путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя (п. 4.1.1.2).

В соответствии с п. 4.2.1. базовая арендная плата вносится ежемесячно на основании выставленного счёта, не позднее 5 числа оплачиваемого месяца путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя.

Стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг возмещается арендатором в течение 5 банковских дней, с момента после получения копий счетов, выставляемых арендодателю снабжающими организациями по показаниям учётных счётчиков электроэнергии и холодного водоснабжения в помещении, путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя (п. 4.2.2).

Согласно п. 9. 2 договор может быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке (без обращения в суд) по истечении 30 дней с момента вручения письменного уведомления арендодателю при условии не устранения указанных нарушений:

- арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями договора или его назначения;

- переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении им договора, не были ранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения при заключении договора,

- арендованное помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с п. 9.3 договора в случае досрочного расторжения договора аренды, со стороны арендатора, гарантийный платёж в сумме 35 000 рублей арендодателем не возвращается. Арендатор выплачивает штраф в размере 30 % от годового размера базовой арендной платы арендодателю.

01 августа 2013 года ИП Сотниченко Е.А. передала ИП Буниной Е.А. нежилое помещение по акту приёма-передачи (л.д. 60).

09 января 2014 года ИП Бунина Е.А. направила в адрес ИП Сотниченко Е.А. уведомление об одностороннем расторжении договора, мотивированное непригодностью арендованного помещения для его использования (л.д. 12).

В ответ 04.02.2014 ИП Сотниченко Е.А. направила в адрес ответчика письмо о времени проведения осмотра помещения и составления акта приема-передачи (л.д. 13).

Однако ИП Бунина Е.А. в указанное время для составления акта передачи помещения арендодателю не явилась (л.д. 14-15).

В связи с отсутствием арендатора при передаче помещения ИП Сотниченко Е.А. вскрыла нежилое помещение, являющееся объектом договора аренды, о чем в присутствии свидетелей был составлен акт (л.д. 16).

Для оценки стоимости ремонта нежилого помещения после его использования арендатором, ИП Сотниченко Е.А. (заказчик) заключила с ООО "Коломенский центр оценки и экспертизы" (исполнитель) договор от 07.03.2014 N 90, по условиям которого заказчик поручает и оплачивает, а исполнитель принимает на себя обязательства оказать оценочные услуги по определению стоимости ущерба объекта оценки: части здания - помещение N 2, общая площадь 79,80 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Филина, д. 5А (л.д. 17-18).

В соответствии с отчётом N 90, составленным ООО "Коломенский центр оценки и экспертизы", стоимость восстановительного ремонта объекта оценки с учётом износа материала на указанную дату оценки составляет 219 009 рублей (л.д. 21-42).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ИП Сотниченко Е.А. обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца убытков в сумме 219 009 руб., а также в части отказа во взыскании штрафа в сумме 126 000 руб., однако полагает, что суд первой инстанции обоснованно отказал истцу во взыскании арендной платы в сумме 35.000 руб.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Материалами дела подтверждается, что во исполнение условий вышеназванного договора ИП Сотниченко Е.А передала ответчику объект аренды по акту приёма-передачи от 01.08.2013 (л.д. 60).

ИП Бунина Е.А. перечислила истцу арендную плату за первый месяц аренды и гарантийный платеж в размере месячной арендной платы в сумме 35 000 руб.

09 января 2014 года ИП Бунина Е.А. направила в адрес ИП Сотниченко Е.А. уведомление об одностороннем расторжении договора (л.д. 12).

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 3 вышеуказанной нормы в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку соглашением сторон в п. 9.2 предусмотрена возможность расторжения арендатором в одностороннем порядке (без обращения в суд) по истечении 30 дней с момента вручения письменного уведомления арендодателю договора, то, соответственно, датой расторжения вышеуказанного договора является 09 февраля 2014 года.

Как предусмотрено статьёй 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с актом вскрытия арендодателю помещение было возвращено 11 февраля 2014 года.

Согласно статье 622 ГК РФ (абз. 2) если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о взыскании с ответчика арендой платы в сумме 13 750 руб., указав, что гарантийный взнос в сумме 35 000 руб. подлежит удержанию в счет арендной платы за ноябрь 2013 года.

Довод истца о том, что гарантийный взнос может быть зачтен только за последний месяц аренды, арбитражным апелляционным судом отклоняется, поскольку он основан на неправильной квалификации истцом правовой природы данного платежа.

Арбитражный апелляционный суд также не усматривает оснований для взыскания ответчика в пользу истца убытков, связанных со стоимостью ремонта нежилого помещения, в сумме 219 009 руб.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления ответственности, предусмотренной статьёй 15 ГК РФ, необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вины причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими последствиями.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает применение ответственности в виде взыскания убытков.

При этом размер реального ущерба или упущенной выгоды, а также наличие причинной связи подлежит доказыванию истцом.

В обоснование своих требований о взыскании убытков ИП Сотниченко Е.А. представила отчет оценщика от 12 марта 2014 года N 90, в соответствии с которым стоимость восстановительного ремонта помещения составляет 219 009 руб.

Однако указанный отчет составлен при отсутствии у оценщика сведений о том, в каком состоянии помещение было передано от истца к ответчику при заключении договора аренды.

Об осмотре помещения оценщиком ИП Буниной Е.А. не извещалась.

Кроме того, в представленном отчете отсутствуют выводы о времени и причинах ухудшения состояния помещения.

В материалах дела также отсутствуют доказательства противоправности поведения ИП Буниной Е.А. и её вины в ухудшении состояния объекта договора аренды.

При таких обстоятельствах факт причинения ответчиком истцу убытков в сумме 219.009 руб. не может считаться доказанным.

Учитывая изложенное выше, в удовлетворении требования о взыскании с ответчика убытков в указанной выше сумме истцу надлежит отказать.

Вместе с тем, арбитражный апелляционный суд считает, что требование ИП Сотниченко Е.А. о взыскании с ответчика штрафных санкций по договору аренды в сумме 126 000 руб. подлежит частичному удовлетворению, поскольку сторонами в п. 9.3 договора предусмотрена выплата арендатором штрафа в размере 30 % от годового размера базовой арендной платы арендодателю.

Однако, в связи с тем, что договор был заключен на 11 месяцев, то взысканию с ответчика подлежит штраф в сумме 115 500, то есть равный 30 % от размера базовой арендной платы, установленного за срок договора.

Арбитражный апелляционный суд считает, что условие, согласованное сторонами в п. 9.3 договора не противоречит нормам действующего законодательства и направлено на обеспечение стабильности отношений между сторонами по договору аренды на срок его действия.

Учитывая изложенное выше и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 августа 2014 года по делу N А41-26255/14 отменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя Буниной Евгении Алексеевны в пользу индивидуального предпринимателя Сотниченко Елены Александровны убытков в сумме 219 009 рублей, а также в части отказа во взыскании с индивидуального предпринимателя Буниной Евгении Алексеевны в пользу индивидуального предпринимателя Сотниченко Елены Александровны штрафа в сумме 126 000 рублей.

В удовлетворении требования о взыскании с индивидуального предпринимателя Буниной Евгении Алексеевны в пользу индивидуального предпринимателя Сотниченко Елены Александровны убытков в сумме 219 009 рублей отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Буниной Евгении Алексеевны в пользу индивидуального предпринимателя Сотниченко Елены Александровны штраф в сумме 115 500 рублей.

Во взыскании остальной части штрафа истцу отказать.

В части отказа в удовлетворении требования индивидуального предпринимателя Сотниченко Елены Александровны о взыскании с индивидуального предпринимателя Буниной Евгении Алексеевны задолженности по арендной плате в сумме 35 000 рублей решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

Д.Д. Александров Н.В. Марченкова