Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 г. N 09АП-42411/14

г. Москва

28 ноября 2014 г.

Дело N А40-149713/13

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.Р. Валиева, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Г. Гаркуша,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 июля 2014 года по делу N А40-149713/13, принятое судьей А.Р. Беловой по иску Общества с ограниченной ответственностью "Компания Мастер-Тайм" (ОГРН: 1037700147704; ИНН: 7718090797; 125315, г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, подвал, пом. 13, к. 1-5, 7-ё12, 6, п. 14, к. 6) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; ИНН: 7705031674; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Колотильщикова Е.В. (доверенность 10.01.2014)

от ответчика: Сычев И.В. (доверенность N 33-Д-977/13 от 27.12.2013)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Компания Мастер-Тайм" (далее - ООО "Компания Мастер-тайм", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 148 кв.м, расположенных по адресу г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222 (подвал VII комнаты 1, 2, 2а, 3-12) по предложенному проекту договора купли-продажи по цене 7 601 480 рублей без НДС, а в случае уклонения Департамента от заключения договора купли-продажи считать его заключенным на условиях проекта с момента вступления в законную силу решения суда.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2014 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, с жалобой в Девятый арбитражный апелляционный суд обратился ответчик, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование жалобы ответчик ссылается на нарушение или неправильное применение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, принятая судом стоимость имущества, определенная в отчет об оценке является заниженной.

Явившийся в судебное заседание представитель ответчика, доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

В порядке части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебное заседание откладывалось для представления сторонами доказательств того, что спорное недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222, является одним и тем же объектом, что и объект указанный в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.10.2013.

Истцу суд апелляционной инстанции предложил представить доказательства наличия либо отсутствия в спорных помещениях коммуникаций, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в жилом доме, а также согласие собственников жилого дома на использование общего имущества (входа в подъезд жилого дома).

Истцом представлены: Акт обследования спорного нежилого помещения от 11.07.2014, а также Справка об идентификации адреса объекта капитального строительства от 17.11.2014.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, истец является арендатором нежилого помещения расположенного по адресу: г.Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222, общей площадью 148 кв.м на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы N 2-303/99 от 20.05.1999, заключенного с Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы и дополнительных соглашений к нему от 03.02.2000, 07.02.2002, 01.06.2007.

Выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы подтверждает отнесение истца к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".

Арендные отношения между истцом и ответчиком являются длящимися, что подтверждается, следующими обстоятельствами:

- истец арендует нежилые помещения на основании договора аренды от 2-303/99 от 20.05.1999;

- истец ежемесячно, не позднее 5 числа месяца вперед, и в полном объеме исполняет свои обязательства по внесению арендных платежей;

- постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП утверждены Перечни государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в которые нежилые помещения, расположенные по адресу г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222 (подвал VII комнаты 1, 2, 2а, 3-12) не входят;

- ООО "Компания Мастер-Тайм" является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 10.09.2013;

- цена имущества, указанная в проекте договора купли-продажи, равна его рыночной стоимости в размере 6 797 000 рублей и определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчетом от Н-17/05-13 от 27.05.2013.

Вышеперечисленные обстоятельства подтверждают, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет, арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество отвечает требованиям ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Кроме того, истцом также были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Как правомерно было установлено судом первой инстанции, 20.05.1999 между ООО "ТОПАЗ" (арендатор) и Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы - правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы (арендодатель) заключен договор N 2-303/99, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 148,4 кв.м (подвал VII комнаты 1, 2, 2а, 3-12), расположенное по адресу : г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222.

Технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в техническом паспорте БТИ по состоянию на 06.09.2006. Неотъемлемой частью договора являются выписка из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план (п. 1.1 договора).

Нежилой объект передается в аренду для использования в целях офис (п. 1.1 договора). Объект, переданный в аренду, является государственной собственностью города Москвы (п. 1.4 договора). Срок действия договора аренды устанавливается с 16.02.1999 по 16.02.2014 (пункт 2.1 договора).

Дополнительным соглашением от 03.02.2000 произведена замена арендатора по договору с ООО "ТОПАЗ" на ООО "Агентство путешествий ТОПАЗ".

Дополнительным соглашением от 01.06.2007 произведено уточнение площади помещений в размере 148 кв.м, а также произведена замена арендатора на ООО "Компания Мастер-Тайм".

Указанный договор и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем имеются соответствующие отметки регистрирующего органа.

Порядок передачи объекта определен в разделе 3 договора, права и обязанности сторон в разделе 4, платежи и расчеты по договора в разделе 5.

Споры, вытекающие из договора, подлежат рассмотрению в соответствии с действующим законодательством (пункт 8.7 договора).

Истец 04.03.2013 и 25.09.2013 обращался в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222 с приложением документов согласно перечню.

Согласно справке Московского городского бюро технической инвентаризации службы адресного реестра от 17.11.2014 адреса: г. Москва, Ленинградский проспект, 62, корп. А, корп.Б, корп. В, корп.1, квартал 2222 принадлежат одному и тому же объекту, адрес: г. Москва, Ленинградский проспект, 62.

Договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП утверждены Перечни государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в которые нежилые помещения, расположенные по адресу г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222 не входят.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании вышеуказанного, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

В ходе судебного разбирательства в Арбитражном суде города Москвы, по ходатайству истца, была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО НПО "Стандарт", эксперту Смирновой И.В., с постановкой перед экспертом следующего вопроса:

1. Какова рыночная стоимость на 04.03.2013 нежилых помещений общей площадью 148,0 кв.м, расположенных по адресу г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222 (подвал VII комнаты 1, 2, 2а, 3-12)?

Согласно проведенной экспертизе N 17-06/14 от 23.06.2014 было установлено что рыночная стоимость нежилых помещений площадью 148,0 кв.м, расположенных по адресу г. Москва, Ленинградский проспект, д. 62, квартал 2222 (подвал VII комнаты 1, 2, 2а, 3-12) по состоянию на 04.03.2013 (без НДС) составляет 7 601 480 рублей.

Также, экспертизой установлено, что вход в спорное помещение осуществляется через подъезд жилого дома. Согласие собственников на использование общего долевого имущества (подъезда жилого дома) не представлено.

Согласно акту обследования состояния объекта от 11.07.2014 нежилое помещение обеспечено коммунальными услугами водоснабжения (разводящие инженерные коммуникации холодного, горячего водоснабжения размещены под потолком) и водоотведения, отопления (канализационный трубопровод размещен под кафельным покрытием пола). Указанное помещение расположенное рядом с электрощитовой. Общедомовые коммуникации проходящие в нежилом помещении закрыты фальш-стеной (потолочными и стеновыми листами гипсокартона). Технологичного оборудования предназначенного для обслуживания многоквартирного дома в нежилом помещении не имеется.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку определение рыночной стоимости имущества возможно только с применением специальных познаний, суд исходит из представленного заключения эксперта N 17-06/14 от 23.06.2014, и считает стоимость объекта недвижимости из определенной экспертом в указанном заключении рыночной стоимости имущества на дату 04.03.2013 (дата получения Департаментом городского имущества города Москвы обращения истца), что составляет 7 601 480 рублей, без учета НДС.

Статьей 421 ГК РФ, установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Довод ответчика, что заключение эксперта, которым определена рыночная стоимость спорного имущества испрашиваемого к выкупу истцом является отчетом об оценке и не может быть положен в основу решения, проверен судебной коллегией апелляционной инстанции и не подлежит удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

Суд первой инстанции инстанций, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом ООО "НП "СТАНДАРТ" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256, обязав стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Оснований для проведения повторной экспертизы суд не усматривает.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, апелляционным судом не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что анализ представленных в деле доказательств подтверждает правомерность вывода суда первой инстанции о том, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 июля 2014 года по делу N А40-149713/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

В.Р. Валиев Д.Н. Садикова