Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2014 г. N 06АП-5826/14

г. Хабаровск

08 декабря 2014 г.

А73-10168/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карасева В.Ф.

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батьковской Д.А.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Резерв": представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью "Пирамида": представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пирамида"

на решение от 29.11.2013

по делу N А73-10168/2013

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей А.А. Паниной

по иску Общество с ограниченной ответственностью "Резерв"

к обществу с ограниченной ответственностью "Пирамида"

о взыскании 750 791,27 руб.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Резерв" (далее- истец, арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Пирамида" (далее - ответчик, арендатор) о взыскании 750 791 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 07 от 01.11.2011 и обращении взыскания на удерживаемое имущество (109 предметов), общей стоимостью 138 524 руб., находящееся по адресу: г. Хабаровск, ул. Истомина, 49.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.11.2013 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца взыскано 750 791 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате, а также обращено взыскание на удерживаемое имущество в количестве 109 предметов. Судом установлена начальная стоимость имущества - 138 524 руб.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит оспариваемый судебный акт отменить, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Апелляционная жалоба мотивирована неполным выяснением имеющих значение для правильного рассмотрения дела обстоятельств.

Истец предоставил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил несогласие с приведенными в жалобе доводами, просил оспариваемый судебный акт оставить без изменения.

В судебном заседании 18.11.2014 представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Истец, о предстоящем разбирательстве дела уведомленный надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. При рассмотрении спора апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отложить дело в связи с отсутствием в материалах дела отчета об оценке имущества, в отношении которого судом первой инстанции обращено взыскание. Вынося определение об отложении судебного разбирательства на 02.12.2014, суд обязал истца представить названный отчет в материалы дела.

До начала судебного разбирательства истец представил в суд запрошенный отчет об оценке имущества.

Стороны, уведомленные надлежащим образом о предстоящем рассмотрении дела, явку своих представителей в судебное заседание 02.12.2014 не обеспечили.

Изучив имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Хабаровскмедиаторг" (арендодатель) и ООО "Пирамида" (арендатор) 01.09.2011 заключен договор аренды N 07 (т. 1, л.д. 17-20), по условиям которого истец предоставил, а ответчик принял во временное владение и пользование помещения общей площадью 257, 6 кв. м (241, 5 кв. м расположенные в цокольном этаже и 16, 1 кв. м на 1 этаже) здания N 49 по ул. Истомина литер Б в городе Хабаровске, для использования под кафе.

Арендованное имущество передано ответчику 01.11.2011, что подтверждается передаточным актом (т. 1, л.д. 23).

Согласно пункту 1.2 договор заключен сроком с 01.11.2011 по 30.09.2012.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата по договору состоит из постоянной и переменной частей.

Постоянная арендная плата в месяц составляет 204 255 руб. (за офисное помещение на 1 этаже 23 100 из расчета 1400 за 1 кв.м) с учетом НДС - 18% (пункт 5.2.1 договора).

Переменная арендная плата согласно пункту 5.3.1. договора покрывает фактически понесенные расходы Арендодателя на электроснабжение и телефонизацию, сверхлимитное водоснабжение и водоотведение. При этом в силу пункта 5.3.3. договора арендодатель обязан ежемесячно предоставлять Арендатору счета переменной составляющей арендной платы за прошедший месяц с приложением, по запросу Арендатора, счетов и иных документов, выданных снабжающими организациями, подтверждающих стоимость электроснабжения и телефонизации, сверхлимитного водоснабжения и водоотведения.

В связи с реорганизацией ООО "Хабаровскмедиаторг" в форме выделения права и обязанности арендодателя с 27.12.2011 перешли к ООО "Резерв" (протокол N 1 общего собрания участников от 01.12.2011), о чем ООО "Пирамида" уведомлено.

Между ООО "Резерв" и ООО "Пирамида" 27.12.2011. заключено соглашение к договору аренды N 07 от 01.08.2011 (т. 1, л.д. 25), в соответствии с которым арендодателем указано ООО "Резерв". Указанным соглашением также увеличен ежемесячный размер постоянной арендной платы до 173 072 руб. 03 коп.

Дополнительным соглашением от 01.10.2012 стороны установили срок аренды помещений по 31.08.2013, а также согласовали увеличение размера постоянной части арендной платы до 181 000 руб. без учета НДС.

Как следует из расчета иска (т. 1, л.д. 14-16), арендатор в период с июля 2012 по июнь 2013 оплачивал арендную плату не в полном объеме, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 750 791 руб. 27 коп. Доказательства погашения указанной задолженности ответчиком ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлены. Расчет иска и размер взыскиваемой суммы также истцом не оспариваются.

ООО "Резерв" письмом от 17.06.2013 (т. 1, л.д. 27) уведомило ООО "Пирамида" об одностороннем отказе от договора с 01.07.2013 на основании пункта 7.3 договора аренды. Данное уведомление направлено ответчику ценным письмом (т. 1, л.д. 28).

По прекращению договора аренды имущество арендатора, находящееся в спорном помещении, принято истцом на хранение на основании акта от 01.07.2013 (т. 1, л.д. 130-132 с целью обеспечения исполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей.

Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение, суд первой инстанции верно установил подтвержденность материалами дела наличия задолженности по арендной плате арендатора. Судом также верно установлена дата расторжения договора по инициативе арендодателя - 01.07.2013. При принятии решения суд руководствовался статьями 309, 329, 359, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что исковое заявление было подписано неуполномоченным лицом. Полагает, что истец в отсутствие законных оснований захватил имущество должника помимо его воли. Также указывает, что с 17.05.2014 истец ограничил доступ ответчику в арендуемое помещение, отключив электроэнергию, закрыв и опечатав вход в помещение. Считает, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности по арендной плате. Кроме того, ответчик указывает на то обстоятельство, что в материалах дела имеется только титульный лист отчета, в то время как сам отчет отсутствует.

Ответчиком также был направлены в суд объяснения на апелляционную жалобу, в которых приведены следующие доводы: в связи с отсутствием государственной регистрации договора истцу следовало обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, в связи с чем в настоящем иске следует отказать; спорный договор аренды не зарегистрирован по вине ООО "Резерв", поскольку последний передал имущество без документов, необходимых для эксплуатации объекта.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе и объяснениях на апелляционную жалобу, подлежат отклонению в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В рамках настоящего спора арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими. Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что на протяжении действия договора разногласия между сторонами об отсутствии государственной регистрации отсутствовали, и появились только при разрешении спора в арбитражном суде. Указанная позиция согласовывается с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Таким образом, довод ответчика об отсутствии правовых оснований взыскания арендной платы в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды подлежит отклонению.

Также подлежит отклонению довод ответчика об отсутствии в материалах дела отчета об оценке имущества, в отношении которого судом первой инстанции наложено взыскание. Названный отчет судом апелляционной инстанции у истца запрошен, истцом суду предоставлен, судом изучен.

Касательно довода ответчика о том, что у истца отсутствовали правовые основания на удержание имущества должника. Оценивая названный довод, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Как было указано, ООО "Резерв" письмом от 17.06.2013 (т. 1, л.д. 27) уведомило ООО "Пирамида" об одностороннем отказе от договора с 01.07.2013 на основании пункта 7.3 договора аренды. Данное уведомление направлено ответчику ценным письмом (т. 1, л.д. 28) по адресу: г. Хабаровск, ул. Истомина, 49. Указанный адрес также является юридическим адресом ответчика, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРЮЛ. Кроме того, из Информационной выписки ЕГРЮЛ, сформированной 10.10.2014 следует, что указанный адрес общество "Пирамида" занимало до 25.12.2013, впоследствии сменив его.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан полностью освободить арендуемые помещения в течение 5 дней с момента расторжения договора. При этом стороны пришли к соглашению, что по истечении установленного срока арендодатель вправе использовать арендованные помещения по своему усмотрению и не несет ответственности за сохранность имущества арендатора.

Доводы ответчика о том, что истец ограничил доступ к арендуемым помещениям, подлежат отклонению, поскольку названные обстоятельства ответчиком документально не подтверждены. Доказательств, подтверждающих ограничение доступа арендатора, в материалы дела не представлено. Приложенные к апелляционной жалобе постановления органов внутренних дел не могут служить надлежащим доказательством ограничения доступа арендатора к арендуемому помещению, поскольку они не являются доказательствами по настоящему делу.

Учитывая, что истцом соблюден порядок расторжения договора, а ответчик, надлежащим образом извещенный истцом о досрочном прекращении договора аренды, помещение от своего имущества по окончании договора аренды не освободил, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности удержания имущества должника арендодателем.

Однако, при принятии решения судом непринято во внимание следующее. Пунктом 11 действующего на момент разрешения спора Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" предусмотрено, что если начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется судом на основании отчета оценщика, то начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из предоставленного истцом в материалы дела отчета об оценке движимого имущества следует, что рыночная стоимость спорного имущества оценена экспертом в 138 524 руб. Следовательно, суду первой инстанции надлежало установить выкупную цену имущества в размере 110 819,20 руб., то есть 80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика, в соответствии с требованиями названного Закона Российской Федерации.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению в указанной части.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29.11.2013 по делу N А73-10168/2013 изменить.

Установить начальную стоимость имущества 110 819,20 руб. В остальной части обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

В.Ф. Карасев

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев