Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2014 г. N 07АП-11246/14

г. Томск

09 декабря 2014 г.

N А03-8133/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Е.В. Афанасьевой,

судей Л.И. Ждановой, Е.Г. Шатохиной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Л.А. Черненко,

при участии в заседании:

от истца - О.В. Русскова по доверенности от 24.11.2014, пасп.,

от ответчика - И.В. Горина по доверенности от 14.05.2014, пасп.,

от третьего лица - без участия (извещено)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края (апелляционное производство N 07АП-11246/2014)

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 02 октября 2014 года (судья Т.В. Бояркова)

по делу N А03-8133/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сибспецстрой" (656064, город Барнаул, Павловский тракт, 205, ОГРН 1092224001539, ИНН 2224132060)

к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края

о признании незаконным отказа от 04.04.2014 N 24/4217 в продлении договора аренды N 2603-3 от 22.03.2011, о продлении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сибспецстрой" (далее - ООО "Сибспецстрой") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Главное управление) о признании незаконным отказа от 04.04.2014 N 24/4217 в продлении договора аренды N 2603-3 от 22.03.2011.

Заявление обосновано статьями 35, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что Главное управление незаконно отказало в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей осуществления строительства, в то время как строительство не было окончено в период действия договора.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 02 октября 2014 года заявление удовлетворено, отказ от 04.04.2014 N 24/4217 в продлении договора аренды N 2603-3 от 22.03.2011 признан незаконным. На Главное управление возложена обязанность продлить срок действия договора аренды от 22.03.2011 N 2603-з до 13 июня 2016 года.

Не согласившись с состоявшимся решением, Главное управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении заявления отказать в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, отказ в продлении договора аренды являлся законным, поскольку арендатор в течение 3 лет после предоставления земельного участка не приступил к строительству; разрешение на строительство получено арендатором за 6 дней до истечения срока договора аренды. Факт отсутствия строительства подтверждается актом обследования от 01.04.2014. Доказательств того, что у арендатора имелись объективные препятствия в надлежащем использовании земельного участка, в деле не имеется. Наличие в настоящее время незавершенного строительства со степенью готовности 11 % свидетельствует не о реализации арендатором обязанностей по целевому использованию участка, а о желании создать видимость осуществления строительства; кроме того, право собственности на объект незавершенного строительства за арендатором не зарегистрировано.

В отзыве на апелляционную жалобу истец не соглашается с ее доводами, полагает обоснованными выводы суда первой инстанции. Объем выполненных истцом работ, предшествующих получения разрешения на строительство, является значительным, продолжительность процедур не позволяет определенно установить период времени для освоения участка, на участке имеется незавершенный строительством объект недвижимости со степенью готовности 11 %, что подтверждено техпаспортом. Истцом предоставлены фотографии земельного участка на стадии начала работ немедленно после заключения договора аренды и на день отказа ответчика в продлении спорного договора аренды, из которых также виден объем работ, усматривается надлежащее использование участка и добросовестность действий арендатора, в соответствии с целевым назначением договора. Не представлены доказательства уведомления истца о необходимости устранения конкретных нарушений, если таковые были выявлены. Законом не предусмотрена обязанность регистрации застройщиком незавершенных объектов, истце имел намерение на регистрацию права после окончания строительства. Кроме того, в настоящее время право на незавершенный строительством объект зарегистрировано.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства (в том числе путем размещения определения суда на официальном сайте), в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие в данном заседании представителей третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы, поддержала ее доводы. Представитель ответчика просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 16.03.2011 N 458 между Главным управлением (арендодателем) и ООО "Сибспецстрой" (арендатором) заключен договор аренды N 2603-3 от 22.03.2011, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 0,15 га по улице Ползунова, 55е в городе Барнауле, имеющий кадастровый номер 22:63:050349:21, для строительства спортивно-оздоровительного комплекса с административным зданием (т. 1, л.д. 11-17).

Указанный земельный участок первоначально предоставлен в аренду на срок 13,5 месяцев. Дополнительным соглашением от 06.07.2012 срок аренды земельного участка установлен с 22.03.2011 по 22.03.2014.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке.

14.03.2014 обществом "Сибспецстрой" получено разрешение на строительство спортивно-оздоровительного комплекса с административным зданием (т. 1, л.д. 42).

ООО "Сибспецстрой" 18.03.2014 обратилось к Главному управлению с заявкой о продлении до 13.01.2016 срока действия договора аренды N 2603-з от 22.03.2011 (т. 1, л.д. 10).

Уведомлением от 04.04.2014 N 24/4217 Главное управление сообщило заявителю об отказе в продлении договора аренды N 2603-з от 22.03.2011 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и указало, что по истечении одного месяца с момента направления указанного уведомления договор аренды будет считаться расторгнутым (т. 1, л.д. 8).

Полагая, что отказ в продлении договора аренды является незаконным, так как в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренда для целей строительства в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, ООО "Сибспецстрой" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, установив, что обществом предпринимались меры с целью исполнения своих обязательств, выполнен этап проектирования работ, получен градостроительный план земельного участка, на участке расположен объект незавершенного строительства, и учитывая, что Главное управление не представило надлежащих доказательств неиспользования земельного участка для предоставленных целей, заявленные требования удовлетворил.

Выводы суда соответствуют подлежащему применению законодательству и обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (абзац первый пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 04.03.2013) неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом и договором аренды земельного участка, являются основанием для расторжения договора аренды.

Судом первой инстанции установлено, что обществом в материалы дела представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что с даты заключения договора аренды и в дальнейшем в пределах трехлетнего срока с даты его заключения обществом предпринимались меры с целью исполнения своих обязательств по договору аренды в части осуществления строительства, но данная обязанность не смогла быть им исполнена в полном объеме до истечения срока действия данного договора.

Из материалов дела следует, что в мае 2011 года по заявлению общества утвержден градостроительный план земельного участка. В мае-июне 2013 года обществом заключены гражданско-правовые договоры и понесены расходы на вынос в натуру трасс инженерных сетей и границ земельного участка, разработку проектной документации на строительство объекта недвижимости, выполнение инженерно-экологических изысканий для строительства объекта. В сентябре-ноябре 2013 года обществу выданы технические условия на подключение объекта недвижимости к электрическим сетям, сетям водоснабжения и водоотведения, на телефонизацию объекта, а также на благоустройство участка и прилегающей территории в виде проекта к увязке с существующей застройкой. В январе 2014 года обществом осуществлены мероприятия по организации экспертизы проектной документации и результатов изысканий.

Обществом надлежащим образом выполнен этап проектирования объекта недвижимости, проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, и застройщику предоставлено право осуществлять строительство, о чем свидетельствует представленное в материалы дела разрешение на строительство, выданное сроком до 13.01.2016.

Кроме того, на дату принятия оспариваемого решения ООО "Сибспецстрой" приступило к выполнению строительных работ; на арендованном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, что подтверждается кадастровым паспортом (т. 1, л.д. 110-121).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что общество несло расходы по оплате проектных и иных работ по освоению земельного участка, доказательств, подтверждающих неиспользование земельного участка в предусмотренных договором целях, не имеется. Кроме того, общество в разумный срок до истечения действующего договора аренды уведомило Главное управление о намерении продлить срок действия договора.

В нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Главное управление в материалы дела не представило надлежащих доказательств того, что общество не использует участок в соответствии с назначением. Доводы апелляционной жалобы об обратном не нашли своего подтверждения.

Поскольку судом не установлено наличие законных оснований для отказа в продлении договора аренды N 2603-3 от 22.03.2011, суд правомерно признал данный отказ незаконным и обязал Главное управление продлить срок действия договора аренды от 22.03.2011 N 2603-з.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что разрешение на строительство получено обществом непосредственно перед истечением срока действия договора аренды, не может быть принято во внимание, так как совокупность представленных по делу доказательств подтверждает принятие обществом мер к освоению земельного участка и подготовке осуществления строительства, начиная с 2011 года.

Суждение Главного управления о том, что возведение объекта незавершенного строительства имело своей целью исключительно создание видимости осуществления строительства на земельном участке, основано на предположении и не подтверждено документально. Отсутствие государственной регистрации на объект незавершенного строительства не имеет правового значения, так как государственная регистрация осуществляется по желанию правообладателя.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 02 октября 2014 года по делу N А03-8133/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

Л.И. Жданова Е.Г. Шатохина