Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2014 г. N 11АП-16152/14

г. Самара

09 декабря 2014 г.

Дело N А55-9100/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика - Прохорова Н.Д., представитель по доверенности от 24.11.2014 г.;

от истца - не явились, извещены.

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 декабря 2014 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарская область от 19 сентября 2014 года, по делу N А55-9100/2014 (судья Ануфриева А.Э.),

по иску министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869),

к обществу с ограниченной ответственностью "Регламент" (ОГРН 1046300664410, ИНН 6317050756),

о взыскании 920 630 руб. 70 коп.

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регламент", с учетом уточнений принятых определением суда от 20.08.2014, о взыскании 920 630 руб. 70 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.03.2012 по 31.12.2012 в сумме 573 969 руб. 89 коп., пени за период с 11.03.2012 по 30.11.2013 в сумме 346 660 руб. 81 коп. по договору аренды земельного участка от 12.08.2008 N 238.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 сентября 2014 года, по делу N А55-9100/2014 иск удовлетворен частично. С ООО "Регламент" в пользу Министерства строительства Самарской области взыскана задолженность в сумме 126 843 руб. 77 коп., пени в сумме 119 310 руб. 18 коп. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство строительства Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ООО "Регламент" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители истца не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ответчика, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений Главы города Самары от 31.03.2005 N 309, от 13.03.2008 N 164, от 31.03.2008 N 221, приказа министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 31.03.2008 N 121-п между истцом (арендодатель) и Главным управлением внутренних дел по Самарской области (арендатор) заключен договор от 12.08.2008 N 238 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, имеющего кадастровый номер 63:01:0809004:546, расположенный по адресу: г.Самара Самарский район в границах улиц Куйбышева, Пионерской, Фрунзе, Комсомольской площадью 1124,18 кв.м под строительство жилой застройки (жилые дома со встроенными нежилыми помещениями, административно-торговые здания, закрытые автомобильные стоянки, трансформаторная подстанция) сроком с 31.03.2008 по 31.03.2011.

Земельный участок передан по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.09.2008.

Разделом 4 и Приложением N 2 договора установлен расчет арендной платы и срок внесения - не позднее 10 числа текущего месяца. Арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые акты, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.

Пунктом 7.2 договора стороны предусмотрена ответственность за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

02.12.2010 между арендатором Главным управлением внутренних дел по Самарской области и ООО "Регламент" заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 12.08.2008 N 238. Договор перенайма от 02.12.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке 21.03.2011.

Таким образом, права арендатора по договору от 12.08.2008 N 238 перешли к ответчику.

Дополнительным соглашением N 1 от 22.06.2011 срок договора продлен до 01.04.2015, снижен размер неустойки до 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки, согласован новый расчет арендной платы, порядок прекращения договора и рассмотрения споров. Дополнительное соглашение N 1 зарегистрировано в установленном законом порядке 08.07.2011.

Дополнительным соглашением N 2 от 24.05.2013 согласован новый расчет арендной платы, изменен порядок внесения арендной платы - ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала, снижен размер неустойки до 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 18.07.2013.

Как указывает истец, ответчик в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения и условий договора, не своевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с тем за ним образовалась задолженность за период с 01.03.2012 по 31.12.2012 в сумме 573 969 руб. 89 коп. Кроме того за просрочку внесения арендной платы ответчику начислены пени из расчета 0,1% за каждый день просрочки за период с 11.03.2012 по 30.11.2013 в сумме 346 660 руб. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в си лу норм статей 606, 615, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.

В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

При исчислении размера арендной платы истец исходил из положений договора и Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для жилищного строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008. с учетом изменений, внесенных постановлением правительства Самарской области от 22.01.2013 N 8.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

При этом суд первой инстанции верно указал, что поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2011 г. N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012 г.).

В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

Пунктом 7 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных упомянутым Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, установлено, что в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.

Как следует из материалов дела земельный участок первоначально предоставлялся с предварительным согласованием места размещения объекта, что подтверждается постановлением Главы города Самары от 31.03.2005 N 309 "Об утверждении акта о выборе земельного участка_", актом о выборе земельного участка.

Таким образом суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что с учетом изложенного, и в связи с тем, что по истечении трех лет объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка исходя из удельной кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 - 5173 руб. 96 коп. и площади земельного участка 1124,18 кв. м, составляет 5 816 462 руб. 35 коп.

Таким образом, размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 290 823 руб. 12 коп. (5 816 462,35 х 5%), в месяц - 24 235 руб. 26 коп.

С учетом изложенного правомерен вывод суда первой инстанции о том, что размер арендной платы, определенный истцом на основании вышеуказанных нормативных актов Самарской области не отвечает экономической обоснованности и не соответствует основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

По указанным выше основаниям суд первой инстанции обоснованно указал, что не подлежит применению порядок расчета арендной платы, указанный в договоре.

Как следует из материалов дела, и подтверждается сторонами, всего за период с 01.03.2012 по 31.12.2013 ответчиком внесено в качестве арендной платы 406 331 руб. 95 коп. платежным поручением N 339 от 09.12.2013 с указанием назначения платежа - плата за аренду по договору N 238 по 12.08.2008 за период с 01.2013 по 12.2013.

Исходя из установленного судом размера арендной платы, за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 подлежит внесению арендная плата в сумме 290 823 руб. 12 коп. Следовательно, с учетом назначения внесенного платежа, за 2013 года имеется переплата в сумме 115 508 руб. 83 коп. (406331,95 - 290823,12).

Вместе с тем за период с 01.03.2012 по 31.12.2012 арендная плата не вносилась, что также подтверждается расчетами сторон. Исходя из установленного судом размера арендной платы, за период с 01.03.2012 по 31.12.2012 подлежит внесению арендная плата в сумме 242 352 руб. 60 коп.

Суд первой инстанции верно указал, что с учетом сложившихся отношений, применительно к п.2-3 ст. 522 ГК РФ переплата за 2013 года в сумме 115 508 руб. 83 коп. должна относиться в счет оплаты задолженности за периоды, срок оплаты которых наступил ранее. Таким образом, за период с 01.03.2012 по 31.12.2012 задолженность составляет 126 843 руб. 77 коп. (242352,6 - 115508,83), и в этой части подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Вместе с тем, установлено, и ответчиком не оспаривается, что в период с 01.03.2012 по 31.12.2013 арендная плата не внесена в полном объеме, и частично погашена с нарушением согласованных в договоре сроков оплаты.

Согласно статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации учитывая, что наличие у ответчика непогашенной задолженности материалами дела установлено, в соответствии с условиями договора суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика неустойку, с учетом сроков и сумм частичной оплаты, сумма пени за период за период с 11.03.2012 по 30.11.2013 в размере 119 310 руб. 18 коп.

При этом суд первой инстанции правомерно отказал ответчику в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 19 сентября 2014 года, по делу N А55-9100/2014, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы, который на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 сентября 2014 года, по делу N А55-9100/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев