Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2014 г. N 05АП-14249/14

г. Владивосток

12 декабря 2014 г.

Дело N А59-1969/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 09 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей К.П. Засорина, Л.А. Мокроусовой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Триада и К",

апелляционное производство N 05АП-14249/2014

на решение от 22.09.2014

судьи Т.П. Пустоваловой

по делу N А59-1969/2014 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Заместителя прокурора Сахалинской области

к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ИНН 6500000761, ОГРН 1026500520364, дата регистрации 23.08.2002) и Обществу с ограниченной ответственностью "Триада и К" (ИНН 6501101071, ОГРН 1026500527349, дата регистрации 08.10.2002)

третьи лица: Департамент архитектуры и землепользования города Южно-Сахалинска, Администрация города Южно-Сахалинска

о признании недействительным дополнительного соглашения от 24.12.2013 к договору аренды земельного участка N 9553 от 29.01.2007 и обязании возвратить земельный участок,

при участии:

от ООО "Триада и К": представитель Мастерков А.А. (доверенность от 28.11.2014, паспорт);

от иных лиц, участвующих в деле, не явились;

УСТАНОВИЛ:

Заместитель Прокурора Сахалинской области в интересах Сахалинской области в лице Правительства Сахалинской области обратился с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - Министерство) и Обществу с ограниченной ответственностью "Триада" (далее - Общество) о признании недействительным дополнительного соглашения от 24.12.2013 к договору аренды земельного участка N 9553 от 29.01.2007 и обязании возвратить земельный участок.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.09.2014 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой указало, что суд первой инстанции не применил последствия недействительности сделки в виде возврата 3 257 289 рублей 16 копеек внесённых арендных платежей. Считает также, что заявитель не доказал нарушение оспариваемым договором государственных и общественных интересов, прав неопределённого круга лиц. Пояснил, что на территории спорного земельного участка находятся дома, которые признаны ограниченно пригодными для проживания людей, в которых до сих пор проживают люди. Общество обращалось в Администрацию г. Южно-Сахалинск для начала переселения, однако данные требования были проигнорированы. В связи с данным обстоятельством считает, что не имел возможности использовать земельный участок по назначению. В силу изложенного апеллянт просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В канцелярию суда от Заместителя Прокурора Сахалинской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщён судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В отзыве заявитель указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянта поддержал жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене обжалуемого решения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителя апеллянта, суд апелляционной инстанции не установил наличия оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что 29.01.2007 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО "Триада" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9553, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с 01.06.2006 по 30.04.2007, имеющий описание согласно приложению к настоящему договору, площадью 17 235 кв. метров, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Комсомольская и ул. Детская.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для/под строительство группы многоэтажных жилых домов (с 15.08.2006 уточнение площади земельного участка с 1,7322 до 1, 7235 га).

Соглашением к договору от 25.12.2007 установлена дата окончания договора - 15.12.2008.

15.12.2008 между Комитетом по управлению государственным имуществом Сахалинской области (Комитет), Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (Департамент) и ООО "Триада" заключено дополнительное соглашение к договору, по условиям которого Департамент передает Комитету права и обязанности по договору аренды N 9553 от 29.01.2007 с установлением даты окончания договора - 15.12.2009.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 65:01:03 16 006:0011. Дополнительными соглашениями от 02.12.2010, 14.01.2013 срок действия договора продлевался до 20.11.2011 и 15.12.2013 соответственно.

24.12.2013 между МИЗО (правопреемник Комитета) и ООО "Триада" заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого дата окончания договора - 15.12.2014.

Договор аренды и последующие к нему дополнительные соглашения зарегистрированы.

Полагая, что дополнительное соглашение от 24.12.2013 к договору аренды спорного земельного участка является недействительным, Заместитель Прокурора Сахалинской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При этом с учётом заявления об уточнении искового требования Заместитель Прокурора Сахалинской области указывает на то, что договор аренды земельного участка от 29.01.2007 N 9553 заключён в нарушение положений статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения аукциона на право его заключения, в силу чего является ничтожной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ. Изложенное, по мнению заявителя, свидетельствует о том, что и дополнительное соглашение от 24.12.2013 к договору аренды земельного участка N 9553 от 29.01.2007 является недействительным.

В соответствии с частью 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд:

- с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований;

- с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В настоящем случае Заместитель Прокурора Сахалинской области обратился с требованием о признании недействительной сделки и применении последствий её недействительности, совершённой органом государственной власти. При этом согласно заявлению в настоящем случае распоряжение земельным участком осуществлено в нарушение требований земельного законодательства о проведении аукциона по продаже права аренды. В силу изложенных обстоятельств настоящий иск предъявлен в целях защиты публичных интересов в связи с фактом распоряжения земельным участком в нарушение требований закона.

В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого соглашения) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу части 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи (часть 2 статьи 30.1 ЗК РФ).

Статья 30.1 ЗК РФ введена в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", вступила в силу с 01.10.2005.

Договор аренды земельного участка N 9553 заключён 29.01.2007, то есть на момент его заключения положения статьи 30.1 ЗК РФ, устанавливающие необходимость проведения аукциона, действовали.

В соответствии с положениями абзаца 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В то же время из материалов дела следует, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке принято 11.01.2006 Постановлением мэра г. Южно-Сахалинск от 11.01.2006 N 18 "Об утверждении актов выбора, проектов границ земельных участков, разрешении проектирования, перепланировки и строительства объектов на территории муниципального образования "Город Южно-Сахалинск", то есть после 01.10.2005.

Согласно абзацу 5 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

До 01.10.2005 Обществом также не выполнены все процедуры по выбору земельного участка для строительства объекта, поскольку санитарно- эпидемиологическое заключение и санитарное задание выданы 11.10.2005, заключение государственной экологической экспертизы - 15.12.2005; заключение Управления по делам ГО и ЧС г. Южно-Сахалинска - 10.10.2005; заключение УГПН МЧС России по Сахалинской области - 06.10.2005; заключение ГИБДД - 24.10.2005; заключение ГО и ЧС выдано 10.10.2005, заключение УГПН МЧС - 06.10.2005, заключение ГИБДД - 24.10.2005.

После 01.10.2005 получено согласование с Сахалинским филиалом "Городской объединенный узел электрической связи г. Южно-Сахалинска", ОП "Тепловые сети", ООО "Сахалинский водоканал", Южным межрайонным территориальным отделом Управления Роснедвижимости по Сахалинской области.

В силу изложенных обстоятельств, поскольку договор аренды от 29.01.2007 N 9553 заключён в нарушение требований статьи 30.1 ЗК РФ без проведения аукциона, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды от 29.01.2007 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ.

Следовательно, все последующие дополнительные соглашения к договору аренды от 29.01.2007, изменяющие срок его действия, в том числе соглашение от 24.12.2013, являются недействительными, поскольку недействительность основного договора влечет недействительность и заключенного в последующем дополнительного соглашения.

Таким образом, вывод арбитражного суда первой инстанции о признании недействительным дополнительного соглашения от 24.12.2013 к договору аренды от 29.01.2007 является правильным.

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно части 2 статьи 167 АПК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с недействительностью сделки требование прокурора о возложении на Общество обязанности возвратить земельный участок обоснованно признано судом первой инстанции законным и подлежащим удовлетворению. Поскольку с момента передачи земельного участка Обществу он допускал его фактическое использование, которое согласно статье 65 ЗК РФ является платным, реституция в настоящем случае носит односторонний характер - только в части обязания Общества вернуть земельный участок.

Довод заявителя жалобы о том, что вследствие бездействия Администрации г. Южно-Сахалинск в части расселения граждан, проживающих в домах, признанных ограниченно пригодными для проживания, расположенных на спорном земельном участке, ответчик был лишён возможности приступить к жилищному строительству, судом отклоняется. Согласно пункту 3.1 договора аренды от 29.01.2007 особым условием договора являлся снос ветхих жилых домов с переселением граждан. Вместе с тем, из материалов дела не следует, что с момента подписания договора аренды от 29.01.2007 ответчик обращался к арендодателю с заявлением о наличии обстоятельств, исключающих использование земельного участка, арендные платежи вносились без возражений, а также не следует то, что Общество ранее обращалось к Администрации г. Южно-Сахалинска с требованием осуществить действия по сносу ветхого жилья. Соответствующее заявление было сделано Обществом только 13.06.2013 (исх. N 01/13), то есть спустя около 6 лет после заключения договора. Таким образом, ответчик в обоснование своей позиции в порядке статьи 65 АПК РФ не представил достаточных и достоверных доказательств наличия препятствий в использовании земельного участка по назначению, исключающих исполнение обязанности по внесению арендной платы.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 22.09.2014 по делу N А59-1969/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

К.П. Засорин Л.А. Мокроусова