Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2014 г. N 08АП-12870/14

город Омск

15 декабря 2014 г.

Дело N А46-9753/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веревкина А.В.,

судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундос Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12870/2014) закрытого акционерного общества "Омскавиасервис" на решение Арбитражного суда Омской области от 13 октября 2014 года по делу N А46-9753/2014 (судья Беседина Т.И.), принятое по иску открытого акционерного общества "Омский аэропорт" (ОГРН 1025501376878; ИНН 5507028605) к закрытому акционерному обществу "Омскавиасервис" (ОГРН 1025500992880; ИНН 5504038813), о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости,

при участии в судебном заседании:

от закрытого акционерного общества "Омскавиасервис" - представителя Бер Е.Б. по доверенности от 01.04.2014 сроком действия один год,

от открытого акционерного общества "Омский аэропорт" - представителя Алексеевой Т.А. по доверенности N 124 от 27.12.2013 сроком действия до 31.12.2014,

установил:

открытое акционерное общество "Омский аэропорт" (далее - ОАО "Омский аэропорт", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Омскавиасервис" (далее - ЗАО "Омскавиасервис", ответчик) о понуждении ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи недвижимости на условиях, изложенных в прилагаемом к иску проекте договора купли-продажи недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Омской области от 13 октября 2014 года по делу N А46-9753/2014 исковые требования удовлетворены. Суд обязал ЗАО "Омскавиасервис" заключить с ОАО "Омский аэропорт" договор купли-продажи недвижимости на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества. Этим же решением с ЗАО "Омскавиасервис" в пользу ОАО "Омский аэропорт" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ЗАО "Омскавиасервис" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что основной договор не подлежит исполнению, поскольку срок его заключения, предусмотренный частями 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истёк. Судом не учтено, что необходимость одобрения сделки по отчуждению спорных объектов со стороны органов управления ответчика предусмотрена не только нормами Закона N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", но и пунктами 3.3, 3.5 Соглашения о намерениях сторон, заключенного 27.12.2010. Податель жалобы ссылается на то, что объект, являвшийся предметом договора аренды N 5-834 от 31.12.2010 и объект договора купли-продажи, направленного в адрес ответчика истцом, не совпадают ни по техническим характеристикам, ни по качественным.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ЗАО "Омскавиасервис" поступили письменные пояснения к отзыву на апелляционную жалобу.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "Омскавиасервис" поддержал требования апелляционной жалобы, представитель ОАО "Омский аэропорт" высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, письменные пояснения ответчика к отзыву, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 31.12.2010 ЗАО "Омскавиасервис" (арендодатель) и ОАО "Омский аэропорт" (арендатор) заключен договор N 5-834 аренды части нежилого помещения (том 1 л. 11-15), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилые помещения А (1П), номера на поэтажном плане первого этажа: 92, второго этажа: 7-15, площадью 291,3 кв.м., находящиеся в двухэтажном здании с четырьмя пристроями, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Транссибирская, 28; 2/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 7 470 кв.м., кадастровый номер 55:36:14 01 04:12, категория земель: земли населенных пунктов - занят пассажирским зданием аэровокзала, адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, 28. Объекты аренды предоставляются арендатору с целью организации деятельности по оказанию услуг бизнес-зала заинтересованным лицам.

В соответствии с пунктом 2.1.6 договора N 5-834 арендодатель обязуется заключить договор купли-продажи объектов аренды, указанных в пункте 1.1 договора, по истечении срока аренды с оплатой данного имущества в течение 3 месяцев с момента заключения между арендодателем и арендатором соответствующего договора купли-продажи. Стоимость имущества для целей выкупа определена на основании отчета об оценке N 06-2/10/2010 от 30.11.2010, является согласованной сторонами и составляет: 18 966 000 руб., в т.ч. НДС за нежилое помещение N 1П, назначение нежилое, площадь 348 кв.м., литера А. Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, д. 28; 714 000 руб., НДС не облагается, за 2/25 доли земельного участка. Категория земель: земли населенных пунктов - занят пассажирским зданием аэровокзала. Площадь 7 470 кв.м. Адрес (местоположение): г. Омск, Кировский административный округ, кадастровый номер: 5:36:140104:12.

Настоящий договор действует с 01.02.2011 года и будет действовать по 31.12.2011 года. В случае, если стороны за месяц до истечения срока действия договора не заявят о своем желании расторгнуть настоящий договор, договор считается перезаключенным на каждый последующий период, равный 11 месяцам. Основанием для прекращения действия настоящего договора является заключение договора купли-продажи между сторонами на оговоренных в настоящем договоре условиях (пункт 5.1 договора N 8-534).

Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению N 2 от 31.10.2011 к договору аренды части нежилого помещения N 5-834 от 31.12.2010 срок действия договора установлен до 01.03.2012 (том 1 л. 16).

Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению N 2 от 28.02.2012 к договору аренды части нежилого помещения N 5-834 от 31.12.2010 срок действия договора установлен до 01.10.2012 (том 1 л. 17).

Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению N 3 от 28.09.2012 к договору аренды части нежилого помещения N 5-834 от 31.12.2010 срок действия договора установлен до 31.08.2013.

После 31.08.2013, истец продолжал пользоваться объектами аренды по договору N 5-834 от 31.12.2010.

24.02.2014 ЗАО "Омскавиасервис" направило в адрес ОАО "Омский аэропорт" письмо N 67 (том 1 л. 24-25) о расторжении договора аренды N 5-834 с 01.06.2014 в порядке статьи 610 ГК РФ.

В связи с окончанием срока аренды по договору N 5-834 от 31.12.2010 ОАО "Омский аэропорт" передало, а ЗАО "Омскавиасервис" приняло по акту приема-передачи от 02.06.2014 нежилое помещение; площадь 300,7 кв.м.; номера на поэтажном плане: 40-49; этаж: 2; литер: А, А2; адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, 28 (том 1 л. 26).

Как указывает истец, в связи с истечением срока аренды по договору N 5-834 ОАО "Омский аэропорт" направило в адрес ЗАО "Омскавиасервис" оферту с приложением 3-х экземпляров проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и сроком подписания данных проектов до 24.06.2014 (N 02-0766 от 10.06.2014, том 1 л. 20-23, 27).

Согласно проекту договора купли-продажи продавец (ЗАО "Омскавиасервис") обязуется передать покупателю (ОАО "Омский аэропорт") в собственность следующие объекты недвижимого имущества: нежилое помещение N 1П, назначение: нежилое, площадь: общая 300,70 кв.м., номера на поэтажном плане: 40-49, этаж: 2, литер: А, А2, адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, 28 (право собственности продавца подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 55 АА N 434458 от 06.12.2011); 2/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - занят пассажирским зданием аэровокзала, площадь: 7 470 кв.м., адрес (местоположение): г. Омск, Кировский административный округ, кадастровый номер: 55:36:140104:12 (право собственности продавца подтверждается свидетельством о праве собственности серии 55 АА N 006799 от 10.06.2010). Цена договора составляет 19 680 000 руб., включая НДС 18% - 2 893 118,64 руб.

Отказ ответчика в подписании указанного договора купли-продажи послужил основанием для обращения ОАО "Омский аэропорт" в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворение исковых требований явилось причиной подачи ЗАО "Омскавиасервис" апелляционной жалобы, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

С учетом условий договора аренды N 5-834 от 31.12.2010 суд апелляционной инстанции считает, что правоотношения сторон следует квалифицировать как возникшие из смешанного договора, содержащего в себе элементы договора аренды недвижимости и предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Согласно части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу части 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании части 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (части 4 статьи 445 ГК РФ).

В предмет доказывания по настоящему делу входит разрешение вопроса о правомерности уклонения ЗАО "Омскавиасервис" от заключения договора купли-продажи.

Согласно части 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действия сторон.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, в предварительном договоре срок заключения основного договора купли-продажи определен сторонами по истечении срока аренды. При этом срок аренды по договору N 5-834 от 31.12.2010 трижды продлевался сторонами по соглашениям к названному договору, а с 01.09.2013 являлся неопределённым.

Суд апелляционной инстанции считает, что такое событие, как истечение срока аренды не подпадает под признаки статьи 190 ГК РФ и не может быть признано надлежащим способом определения срока заключения основного договора, поскольку не обладает качеством неизбежности наступления. Такое событие как истечение срока аренды, как и любое иное событие, тождественное исполнению обязательства одной или нескольких сторон правоотношения, не обладает качеством неизбежности наступления. В связи с этим указание на такое событие не может рассматриваться как установление сторонами срока.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации основной договор должен быть заключен до 31.12.2011.

Согласно части 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен.

Таким образом, после 31.12.2011 обязательства сторон из предварительного договора от 31.12.2010 по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости прекратились.

Как указано выше, ОАО "Омский аэропорт" направило в адрес ЗАО "Омскавиасервис" предложение о заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества 10.06.2014 (письмо N 02-0766). На момент получения указанного письма истца, заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества для ответчика обязательным не являлось.

Положения статьи 624 ГК РФ регулируют выкуп арендованного имущества, но не определяют порядок заключения и исполнения предварительного договора.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что основания для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции отсутствовали.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ неправильное применение норм материального права является основанием для отмены судебного акта.

Решение Арбитражного суда Омской области от 13.10.2014 по делу N А46-9753/2014 подлежит отмене, с принятием нового судебного акта, апелляционная жалоба ЗАО "Омскавиасервис" подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ).

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований и удовлетворением апелляционной жалобы ответчика, расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в силу статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пункт 4 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 13 октября 2014 года по делу N А46-9753/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Омский аэропорт" (ОГРН 1025501376878; ИНН 5507028605; место нахождения: г. Омск, ул. Транссибирская, 18) в пользу закрытого акционерного общества "Омскавиасервис" (ОГРН 1025500992880; ИНН 5504038813; место нахождения: г. Омск, ул. Транссибирская, 18) 2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А. В. Веревкин

Судьи

А. Н. Глухих Т. А. Зиновьева