Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2014 г. N 09АП-50662/14

г. Москва

17 декабря 2014 г.

Дело N А40-78573/14

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фроловым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.10.2014,

по делу N А40-78573/14 (23-503), принятое судьей Михайловой Л.В.

по иску ИП Тимонина Игоря Владимировича (ИНН 505307500969, ОГРНИП 307505310800026)

к ООО "ГРИЛЬЯЖ-Щербаковская" (ОГРН 1137746380617)

о взыскании задолженности и пени,

встречный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

при участии в судебном заседании:

от истца: Шевцова Е.В. по доверенности от 29.04.2014, Климачев С.А. по доверенности от 17.07.2013

от ответчика: Марков А.О. по доверенности от 05.05.2014

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Тимонин Игорь Владимирович обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Грильяж-Щербаковская" о взыскании задолженности по договору аренды N щ-16 от 01.06.2013 г. в размере 12614000 руб., пени в размере 2989228 руб. 32 коп. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ООО "Грильяж-Щербаковская" обратилось со встречным иском о взыскании с ИП Тимонина И.В. расходов по перепланировке в размере 13497135,21 руб., убытков в связи с неосновательным обогащением в размере 4442012 руб. 67 коп., убытков в связи с монтажом и доставкой оборудования из-за расторжения в размере 376100 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2014 по делу N А40-78573/14 требования первоначального иска удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска в части взыскания с ИП Тимонина И.В. затрат на проведение переоборудования и перепланировки помещений. Указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика требования апелляционной жалобы поддержали в полном объеме по изложенным в ней мотивам.

Представители истца требования апелляционной жалобы не признали. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.06.2013 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен Договор аренды нежилых помещений N щ-16 (далее - Договор), по которому истец обязался сдать, а ответчик обязался принять в аренду нежилое помещение общей площадью 1251,5 кв.м., расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Щербаковская, д.16, помещения подвал, помещение VII комнаты 1, 2, 2а, 2б, 18-20, этаж 1 помещение 111, комнаты 1, 1а, 1б, 1а, 1г, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 5, 5а, 5б, 5в, 6-12, 12а, 12б, 12в, 12г, 12д, 12е, 12ж, 13-17, 17а, 18, 18а, 18б, 18в, 19-24, 24а, 24б, 25, 25а, 26, 27, 3-24.

Договор заключен сроком на 7 лет (п.2.1. Договора).

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. N 165 отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества не влечет его недействительность. Отсутствие регистрации не влечет правовых последствий только лишь для третьих лиц. Исходя из этого, договор является обязательным для обеих сторон.

Истец передал ответчику помещения, что подтверждается Актом приема-передачи помещений от 01.06.2013 г. (т.1 л.д.44).

27.05.2013 г. стороны подписали Соглашение о расторжении договора аренды N щ-16 от 01.06.2013 г. (т.1 л.д.29).

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.6.1 Договора за пользование помещением стороны установили основную и дополнительную арендной плату. Сумма ежемесячной основной арендной платы составляет ежемесячно 68000 долларов США по курсу ЦБ РФ на день принятия банком арендатора к исполнению платежного поручения на перечисление суммы платежа, но не менее 29 руб. и не более 35 руб. за 1 доллар США без НДС.

В силу п.6.1.2. Договора основная арендная плата начисляется и подлежит оплате начиная с 01 декабря 2013 г. Основная арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца аренды помещения. Если начало срока аренды приходится не на первое число месяца, то основная арендная плата начисляется пропорционально сроку аренды со дня его начала до конца календарного месяца.

Согласно п. 6.1.3 Договора величина дополнительной арендной платы покрывает фактически понесенные арендодателем затраты по обеспечению помещения.

В нарушение условий договора аренды ответчик не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы за период 01.12.2013 г. по 09.05.2014 г., в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 12614000 руб., которая была взыскана судом первой инстанции с ответчика в пользу истца, так как в силу ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды истец направил ответчику уведомление о расторжении договора от 24.04.2014 г.

Согласно п. 8.2. Договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор) только в случае неоплаты основной арендной платы арендатором в течение двух и более месяцев подряд.

Указанным правом арендодатель вправе воспользоваться при совместном последовательном наступлении следующих условий: арендодатель письменно уведомил арендатора о допущенном нарушении, арендатор в течение 5 рабочих с момента получения арендатором уведомления арендодателя о допущенном нарушении не устранил допущенного нарушения, арендодатель письменно уведомил арендатора об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора (расторжении договора).

Договор прекращает свое действие по истечении 10 дней с момента получения арендатором последнего из указанных уведомлений, если более длительный срок не предусмотрен в таком уведомлении. К указанному сроку арендатор обязан передать помещение арендодателю в соответствии с условиями договора.

Так как ответчик несвоевременно вносил арендную плату, то истец правомерно воспользовался правом на односторонний отказ от Договора.

При таких данных суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Договор прекратился в связи с односторонним отказом от него истца ввиду нарушения ответчиком условий Договора.

Согласно п.7.1 Договора при просрочке арендных платежей с арендатора взыскивается неустойка из расчета 0,1% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Истец заявил требование о взыскании с ответчика пени за просрочку оплаты задолженности в размере 2989228 руб. 32 коп. за период с 21.12.2013 г. по 30.09.2014 г. Расчет неустойки проверен судом и признан верным, выполненным на основании условий Договора. Данные требования были удовлетворены судом первой инстанции, поскольку они соответствуют положениям ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям заключенного Договора.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п.4.1 Договора истец дал согласие ответчику на проведение перепланировки, переоборудования и/или реконструкции помещения без дополнительного согласования арендодателем, если указанные работы не затрагивают несущих конструкций здания, в котором находятся помещение, а также не повлияют на работу проходящих в помещениях внешних инженерных систем и коммуникаций.

Как указано в п. 4.2. Договора, арендатор вправе за свой счет проводить переоборудование, реконструкция, перепланировку, наружный (фасад здания) и внутренний ремонт помещения который не связан с общим капитальным ремонтом (реконструкцией) здания и необходим ему для осуществления в нем исключительно своей деятельности.

При этом арендатор обязан самостоятельно и за свой счет производить соответствующие согласования с соответствующими государственными и/или муниципальными органами.

Арендатор обязан при подписании передаточного акта либо до начала проведения работ, которые могут затронуть несущие конструкции здания, в котором находятся помещения, а так же повлиять на работу проходящих в помещениях внешних инженерных систем и коммуникаций, представить арендодателю на согласование разработанный им проект на проведение работ по реконструкции, переоборудованию, перепланировки помещения.

По заданию ответчика был разработан проект перепланировки (реконструкции) помещения, который в последующем и был подан в контролирующие органы с целью получения разрешения Мосжилинспекции.

С учетом изложенного суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что он не мог осуществлять мероприятия по получению разрешения на перепланировку.

Отклоняя доводы ответчика о том, что он не мог использовать арендованное помещение по назначению в связи с приостановлением ремонтных работ, суд учел представленные в материалы дела доказательства, из которых усматривается, что между ответчиком и сторонними организациями были заключены договоры субаренды спорного нежилого помещения (т.3). Помещения по договорам субаренды были переданы субарендаторам по актам приема-передачи без каких-либо замечаний относительно состояния помещений. То есть, материалами дела подтверждено, что ответчик фактически использовал арендованные помещения в течение всего срока действия договора аренды.

Как видно из ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 5.17 Договора при досрочном расторжении договора в течении всего срока аренды, не по вине арендатора и/или по инициативе арендатора, виновными действиями арендодателя, в том числе по основаниям п. 5.16 договора обязан в течение 30 дней с момента такого расторжения возместить арендатору по перепланировке с учетом амортизации. Упущенная выгода, неустойка и т.д. возмещению не подлежат.

Таким образом, суд первой инстанции исходя из буквального толкования п. 5.17 Договора, пришел к выводу, что его действие распространяется на случаи досрочного расторжения договора аренды не по вине арендатора. В данном случае основанием расторжения договора аренды являлись именно виновные действия ответчика, связанные с невнесением арендной платы за используемое имущество.

Кроме того, в силу п. 4.5 Договора арендодатель не возмещает расходы на все виды ремонта помещения, проводимых арендатором, если иное не предусмотрено договором.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что расходы, понесенные ответчиком на перепланировку, реконструкцию, переоборудование помещения, монтаж оборудования, не подлежат возмещению истцом. К тому же суд учел, что ответчик не представил доказательств наличия в данном случае всех обстоятельств, предусмотренных в силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, для взыскания с истца заявленных ответчиком убытков.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2014 по делу N А40-78573/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Т.Ю. Левина А.П. Тихонов