Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2014 г. N 15АП-20551/14

город Ростов-на-Дону

18 декабря 2014 г.

дело N А53-20402/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.

при участии:

от истца: представитель Патлачева Н.В. по доверенности от 15.12.2014 г., паспорт;

от ответчика: представитель Бутко С.А. по доверенности от 07.03.2014 г., паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфортстрой"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 13.10.2014 по делу N А53-20402/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Комфортстрой"

к ответчику - Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

принятое в составе судьи Смольковой А.В.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Комфортстрой" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.04.2013 N 34584 в части предоставления арендатору компенсации, предусмотренной п. 2 ст. 14 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ и уменьшения арендной платы на 6270 000 рублей.

Истцом заявлялось ходатайство об уточнении требований, согласно которым просил внести изменения в договор аренды земельного участка N 34584 от 09.04.2013, заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО "КомфортСтрой", дополнив пунктом 3.5 следующего содержания "уменьшить размер арендной платы за 2015 год на 6 270 000 рублей на основании п. 2 ст. 14 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ".

Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 13.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что вывод о проведении работ по сохранению объекта культурного наследия сделаны Министерством культуры Ростовской области, в связи с чем, истцом правомерно заявлено о применении льготы. Судом сделан неверный вывод об отказе во внесении изменений в договор, основанием для внесения изменений договора является возникшее у истца право на применение льготы.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола (о результатах аукциона) N 3/323-1 от 25.02.2013 г., ООО "КомфортСтрой" признано победителем открытых аукционных торгов N 323 от 25.02.2013 по реализации права на заключение договора аренды сроком на три года земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 339-й Стрелковой Дивизии, Советский район для строительства многоквартирного жилого дома.

27.02.2013 МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" разместило информацию о результатах аукциона на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" -www.torgi.gov. Денежные средства за приобретение права на заключение договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства были перечислены ООО "КомфортСтрой" на лицевой счет МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" в полном объеме и в установленные сроки.

09.04.2013 между Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "КомфортСтрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 34584, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0071407:55 имеющий адресный ориентир: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 339-й Стрелковой Дивизии (далее - участок), для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 9895 кв. м (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора на земельном участке обременения и ограничения отсутствуют.

В силу п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с момента передачи земельного участка до 25 февраля 2016 г.

25.02.2013 между Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону и ООО "КомфортСтрой" подписан акт приема-передачи земельного участка.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (п. 2.2 договора).

25.04.2013 договор зарегистрирован, номер государственной регистрации 61-61-01/209/2013-296.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы в год за участок составляет 22 133 898 рублей.

В силу п. 3.3 договора размер арендной платы за использование может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к данному договору не требуется.

Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (п. 3.4 договора).

27.03.2013 между ООО "КомфортСтрой" и Государственным автономным учреждением культуры Ростовской области "Донское наследие" заключен договор N 15 на обследование земельного участка с целью установления наличия (отсутствия) объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия и подготовки отчета (акта) по результатам обследования земельного участка.

В ходе проведения шурфовочных работ в границах обследуемого земельного участка выявлен объект, обладающий признаками объекта археологического наследия - "Местонахождение "Балка Рябинина", о чем составлен акт от 24.07.2013 N 27.

В соответствии с пунктом 2 ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в случае выявления в ходе шурфовочных работ объектов, обладающих признаками объектов археологического наследия, необходимо разработать в составе проекта работ раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия, расположенного в зоне планируемых работ.

Государственным автономным учреждением культуры Ростовской области "Донское наследие" был разработан и утвержден в Министерстве культуры Ростовской области Раздел проекта "Обеспечение сохранности объекта археологического наследия - "Поселение "Балка Рябинина", расположенного в зоне планируемого строительства".

06.11.2013 письмом Министерства культуры Ростовской области ООО "КомфортСтрой" обязано было провести мероприятия по обеспечению сохранности выявленного объекта археологического наследия - "Поселение "Балка Рябинина" (проведение археологических раскопок на площади 6270 кв. м).

06.11.2013 между ООО "КомфотрСтрой" и НП "Южархеология" заключен договор N 20-ЮА на проведение охранных научно-исследовательских археологических работ (раскопок) на выявленном объекте культурного наследия - "Поселение "Балка Рябинина". Археологические раскопки проводились на основании Открытого листа N 1660, выданного Министерством культуры Российской Федерации 03.12.2014.

Стоимость работ по договору составила 6 270 000 рублей. Оплата произведена ООО "КомфортСтрой" в полном объеме платежными поручениями от 06.11.2013 на сумму 1 881 000 руб., от 18.04.2014 на сумму 1 000 000 руб., на сумму 2 000 000 руб., от 30.04.2014 на сумму 1 389 000 руб. На настоящий момент мероприятия по обеспечению сохранности выявленного объекта археологического наследия завершены.

НП "Южархеология" составлен Отчет "О проведении охранных археологических работ на выявленном объекте культурного наследия - "Поселение "Балка Рябинина", расположенного в зоне планируемого строительства по проекту: "Жилая застройка в границах ул. 339-й Стрелковой дивизии - ул. Малиновского в г.Ростове-на-Дону. 10-ти этажный пятисекционный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой". Данный отчет предоставлен в Министерство культуры Ростовской области.

20.03.2014 Министерством культуры Ростовской области выдано Заключение N 23/02-04/846, в соответствии с которым территория выявленного объекта археологического наследия на площади 6270 кв. м исследована в полном объеме.

Считая, что имеет право на применение льготы, предусмотренной п. 2 ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", письмом от 07.07.2014 ООО "КомфортСтрой" обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с требованием определить в договоре аренды земельного участка от 09.04.2013 N 34584 порядок предоставления компенсации и уменьшить размер арендной платы на 6 270 000 рублей.

04.08.2014 Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону отказано во внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Не получив от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону согласия на предоставления компенсации и уменьшение размера арендной платы, общество с ограниченной ответственностью "Комфортстрой" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.04.2013 N 34584 в части предоставления арендатору компенсации, предусмотренной п. 2 ст. 14 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ и уменьшения арендной платы на 6 270 000 рублей.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с часть 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пунктов 1, 2 статьи 1, статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 6.1 договора аренды от 09.04.2013 N 34584 изменение и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, за исключением п. 3.3 договора.

Из материалов дела следует, что Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону отказался вносить изменения в договор аренды на предложенных истцом условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что доказательства нарушения Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону условий договора аренды от 09.04.2013 N 34584 в материалы дела не представлено. Отказ ответчика от подписания соглашения о внесении изменений в договор аренды не является нарушением его условия в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве нормативного обоснования своих исковых требований истец ссылается на положения статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации". Согласно данным положениям лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия и вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, имеет право на льготную арендную плату.

Между тем, в статье 14 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" предусмотрено, что установление льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, определяются соответственно органами государственной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления в пределах их компетенции. Таким образом, решение вопроса о том, устанавливать ли льготную арендную плату, отнесено к компетенции соответствующего органа власти, что отвечает принципу участия публичных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений (пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Одним из основных начал гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) является свобода договора. Отступление от этого правила могут допускаться только в предусмотренных законом случаях (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Названная норма-принцип имеет значение и для ситуации изменения договора. Статья 14 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации", на которую ссылается истец в обоснование своих требований, не предусматривает такого способа защиты, как заключение договора о внесении изменений в договор аренды в обязательном порядке.

Статьей 14 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" лицу, вложившему свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, дано право на льготную арендную плату, между тем, само право на получение льготы не ставится в зависимость от условий договора о порядке и сроках ее выплаты, право возникает в силу закона, а не договоренности сторон.

Между тем, истцом заявленные требования сформулированы следующим образом: внести изменения в договор аренды земельного участка N 34584 от 09.04.2013, заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО "КомфортСтрой", дополнив пунктом 3.5 следующего содержания "уменьшить размер арендной платы за 2015 год на 6 270 000 рублей на основании п. 2 ст. 14 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ".

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способы защиты гражданских прав должны быть установлены законом.

Правоотношения спорящих сторон регулируются предписаниями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, ни глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни Федеральный закон от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации", не предусматривают такого способа защиты, как изменение по решению суда условий договора аренды в части арендной платы в связи с понесенными арендатором затратами на ремонт арендованного объекта.

Из буквального толкования положений спорного договора аренды, с учетом п. 6.1. договора, следует, что сторонам договора предоставлено право предложить пересмотреть условия договора аренды, но не установлена обязанность в любом случае согласиться с предложенными изменениями. Основания для применения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Также отсутствуют основания и для применения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при такой степени заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушало бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам и повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

Между тем, истец документально не подтвердил наличие указанных исключительных обстоятельств, дающих ему право требовать изменения действующего договора, в связи с чем, оснований к изменению условий договора аренды с применением предписаний статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации также не имеется.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обратившись с иском о внесении изменений в договора, истец просит применить ненадлежащий способ защиты, поскольку целью заявителя является не установление самого порядка уменьшения арендной платы, а непосредственно получения компенсации за счет уменьшения арендной платы либо в ином порядке.

При этом, суд отмечает, что истец не лишен права на обращение с требованием к арендодателю о зачете в арендную плату суммы произведенных затрат при наличии законных оснований. В данном случае, основанием к отказу в иске служит выбранный истцом ненадлежащий способ защиты права. Само по себе право на применение льготы возникло у истца в силу закона, однако не является основанием для изменения договора в судебном порядке.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.02.2009 по делу N А32-25015/2007.

Доводы истца, приведенные в обоснование апелляционной жалобы, основаны на неверном понимании и толковании норм процессуального и материального права, в связи с чем, они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.10.2014 по делу N А53-20402/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.В. Ванин И.В. Пономарева