Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2014 г. N 10АП-13496/14

г. Москва

16 декабря 2014 г.

Дело N А41-24681/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Епифанцевой С.Ю., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Пятиной Л.Н.,

при участии в заседании:

от Администрации г.о. Химки Московской области: Коноплева М.В. по доверенности от 11.09.2014 N 3815-исх.;

от ЗАО фирма "Монтажник": Анциферов О.Д. по доверенности от 08.09.2014;

от Акционерного общества "Казкоммерцбанк": Белозерова Ю.О. по доверенности от 04.04.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2014 года по делу N А41-24681/14, принятое судьей Севостьяновой Н.В. по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к Закрытому акционерному обществу фирма "Монтажник", третье лицо: Акционерное общество "Казкоммерцбанк", о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу фирма "Монтажник" со следующими требования:

1. Взыскать с ЗАО фирма "Монтажник" в пользу Администрации городского округа Химки Московской области: сумму задолженности по договору аренды земельного участка N 409 от 30.08.1996 в размере 483 031 руб. 40 коп. и неустойку в размере 126 468 руб. 82 коп., итого 609 480 руб. 22 коп.

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка N 409 от 30.08.1996, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, Химкинский район, в районе дер. Черкизово.

3. Обязать ЗАО фирма "Монтажник" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, расположенный адресному ориентиру: Московская область, Химкинский район, в районе дер. Черкизово, свободным от прав и имущества третьих лиц.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2014 года по делу N А41-24681/14 в удовлетворении требований Администрации городского округа Химки Московской области отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Ответчик и третье лицо представили в материалы дела отзывы, в которых возражали на доводы апелляционной жалобы.

Стороны и третье лицо направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее соответственно.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.03.2012 по делу N А41-19720/11 ЗАО фирма "Монтажник" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Как установлено материалами дела, между истцом (арендодателем) и ТОО "Монтажник" - в настоящее время ЗАО фирма "Монтажник" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 409 от 30.08.1996 (далее - договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу в районе дер. Черкизово Химкинского района, площадью 0,65 га из состава земель КСХП "Химки" для развития производственной базы (п.1.1. договора).

Договор заключен сроком на 45 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Химкинского района (п.1.2. договора).

Договор зарегистрирован в ЕГРП 05.06.2007, номер государственной регистрации 50-50-10/044/2005-048.

Сумма ежегодной арендной платы установлена сторонами в размере ставки земельного налога с коэффициентом 2,0 за единицу площади и вносится арендатором на условиях предоплаты, ежеквартально, равными долями, не позднее 5-го числа первого месяца оплачиваемого квартала (п.3 договора аренды).

Истец в исковом заявлении указал, что ответчик своевременно не исполнял обязательство по договору от N 409 от 30.08.1996 по внесению арендной платы, 06.01.2014 года направил в его адрес претензию с предложением оплатить задолженность по арендной плате в течении 30-ти календарных дней с момента получения претензии.

Ссылаясь на то, что вышеуказанное требование ответчиком не исполнено, Администрация обратилась с рассматриваемым иском в суд.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Суд первой инстанции указал, что задолженность ответчика по оплате арендных платежей по договору аренды оплачена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N N 283 и 284 от 03.07.2014 имеющимися в материалах дела.

В своей апелляционной жалобе истец указывает, что задолженность погашена несвоевременно, соответственно, в удовлетворении исковых требований отказано не обоснованно.

Между тем, истец не учел следующее.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2014 по делу N А41-41378/11 установлено, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности ЗАО "Монтажник".

Следовательно, расторжение договора аренды земельного участка означает лишение ЗАО фирма "Монтажник" права пользования земельным участком под принадлежащими ему на праве собственности зданиями, строениями.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ ЗАО фирма "Монтажник" имеет право пользования земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, а в силу ст. 36 ЗК РФ оно имеет исключительное право на приобретение указанных земельных участков в собственность или приобретение права аренды.

На арендованном земельном участке находится объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Кроме того, право аренды спорного земельного участка обременено договором залога недвижимого имущества по договору ипотеки от 10.03.2006 N 7.3-6387z с Акционерным обществом "Казкоммерцбанк".

Исходя из изложенного, расторжение договора аренды повлечет прекращение залога и нарушит права банка, что повлечет нарушение его прав, как кредитора ЗАО фирма "Монтажник".

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о расторжении договора.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 19.09.2014 по делу N А41-24681/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.Ю. Епифанцева Н.А. Огурцов