Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2014 г. N 15АП-16049/14 (ключевые темы: нежилые помещения - общая долевая собственность - бытовые услуги - приватизация - незаконное владение)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2014 г. N 15АП-16049/14

город Ростов-на-Дону

20 декабря 2014 г.

дело N А32-15840/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей О.Г. Авдониной, А.А. Попова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Штерхун Е.Э.

при участии:

от истцов: Дудка Н.Н. по доверенности от 04.10.2012, Эрлих Е.М., паспорт.

от Администрации муниципального образования г. Армавир: Коваленко И.В. по доверенности от 28.01.2014, от остальных: не явились извещены.

от третьих лиц: не явились извещены, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Армавир

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.07.2014 по делу N А32-15840/2011

по иску индивидуальных предпринимателей Любченко Людмилы Ильиничны; Аветисян Алины Владимировны; Куценко Сергея Николаевича; Гнатык Аллы Николаевны; Степаняна Вячеслава Башировича; Дырда Натальи Викторовны; Зверева Сергея Анатольевича; Акининой Нины Сергеевны; Эрлих Елены Михайловны

к Администрации муниципального образования г. Армавир; Краснодарской региональной общественной организации "Лига предпринимателей малого и среднего бизнеса"; индивидуальному предпринимателю Богарсуковой Тамаре Георгиевне

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; общества с ограниченной ответственностью "Союз-2002"; индивидуального предпринимателя Гусака Владимира Афанасьевича; Козак Анны Николаевны; общества с ограниченной ответственностью "Армавирский рынок"

о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, об истребовании помещений из чужого незаконного владения,

принятое в составе судьи Корейво Е.В.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели Любченко Людмила Ильинична, Аветисян Алина Владимировна; Куценко Сергей Николаевич; Гнатык Алла Николаевна; Степанян Вячеслав Баширович; Дырда Наталья Викторовна; Зверев Сергей Анатольевич; Акинина Нина Сергеевна; Эрлих Елена Михайловна обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Армавир Краснодарского края, Краснодарской региональной общественной организации "Лига предпринимателей малого и среднего бизнеса"; индивидуальному предпринимателю Богарсуковой Тамаре Георгиевне о признании права общей долевой собственности на следующие нежилые помещения, расположенные в здании литера Т по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Мира, 59:

- находящиеся в подвале помещения N 4 площадью 2,0 мI (тамбур), N 5 площадью 28,0 мI (склад), N 6 площадью 52,4 мI (склад), N 7 площадью 24,4 мI (склад), истребовав помещения из незаконного владения администрации муниципального образования город Армавир;

- находящиеся на 1-м этаже помещения N 8 площадью 7,1 мI (кабинет), N 9 площадью 20,1 мI (кабинет), N 11 площадью 5,3 мI (коридор), истребовав помещения N N 8, 9, 11 из незаконного владения Краснодарской региональной общественной организации "Лига предпринимателей малого и среднего бизнеса"; а также на помещение N34 (коридор) площадью 3,2 мI,

- находящееся на втором этаже помещение N 12 площадью 1,2 мI (коридор) истребовав помещение из незаконного владения Богарсуковой Тамары Георгиевны, а также на помещение N 14 (коридор) площадью 6,5 мI (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ (л.д. 29-33 т. 12), привлечения соистцов и соответчиков определениями от 18.09.2013 г., 28.11.2013 г. и протокольным определением от 11.06.2014 г.).

Исковые требования основаны на ст. 244, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорные помещения по своему назначению не предназначались для самостоятельного использования в иных целях, нежели обслуживание нежилого здания. Поскольку истцы не осуществляют фактического владения частью спорных помещений, их требования о признании права собственности соединены в соответствующей части с виндикационными требованиями, заявленными к фактическим владельцам этих помещений.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; общество с ограниченной ответственностью "Союз-2002"; индивидуальный предприниматель Гусак Владимир Афанасьевич; Козак Анна Николаевна; общество с ограниченной ответственностью "Армавирский рынок".

Решением суда от 21.07.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Суд признал за собственниками нежилых помещений в здании литера Т по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Мира, 59 право общей долевой собственности на нежилые помещения подвала: N 4 площадью 2,0 м2 (тамбур), N 5 площадью 28,0 м2 (склад), N 6 площадью 52,4 м2 (склад), N 7 площадью 24,4 м2 (склад), истребовав указанные помещения из незаконного владения Администрации города Армавира Краснодарского края.

Суд признал за собственниками нежилых помещений в здании литера Т по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Мира, 59 право общей долевой собственности на нежилые помещения 1-го этажа: N 8 площадью 7,1 м2 (кабинет), N 9 площадью 20,1 м2 (кабинет), N 11 площадью 5,3 м2 (коридор), N 34 площадью 3,2 м2 (коридор), истребовав нежилые помещения N N 8,9 и 11 из незаконного владения Краснодарской региональной общественной организации "Лига предпринимателей малого и среднего бизнеса" г. Армавир Краснодарского края.

Суд признал за собственниками нежилых помещений в здании литера Т по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Мира, 59 право общей долевой собственности на нежилые помещения 2-го этажа: N 12 площадью 1,2 м2 (коридор) и N 14 площадью 6,5 м2 (коридор), истребовав нежилое помещение 2-го из незаконного владения индивидуального предпринимателя Богарсуковой Тамары Георгиевны г. Армавир Краснодарского края.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей суд отнес на каждого из истцов согласно заявлениям последних. Расходы на оплату судебных экспертиз в общей сумме 109300 рублей суд отнес на индивидуального предпринимателя Любченко Людмилу Ильиничну согласно заявлению последней.

Суд взыскал с Администрации в пользу индивидуального предпринимателя Любченко Людмилы Ильиничны 2000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за заявление о принятии обеспечительных мер и возвратил индивидуальному предпринимателю Любченко Людмиле Ильиничне из федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 9 января 2012 года.

При разрешении спора суд принял во внимание результаты проведенных по делу судебных экспертиз и пришел к выводу о том, что все спорные нежилые помещения не имеют самостоятельного назначения, не могут являться самостоятельными объектами права; ответчики не доказали, что спорные помещения, требования по поводу которых предъявлены к ним, были созданы либо выделены управомоченным лицом для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием всего здания в целом. Общее назначение спорных помещений подтверждается данными технической (первичной) инвентаризации здания, состоявшейся 23 сентября 1986 года, результаты которой отражены в инвентарном деле и в заключении эксперта. Несмотря на определение помещений подвала N N 5,6 и 7 как складских, эти помещения, как и помещение тамбура N4 являются эвакуационными. Следовательно, нельзя использовать такие помещения путем разделения на недоступные отсеки.

Судом также установлено, что приватизация первых помещений в здании состоялась в 1995 году, а изменения площадей и назначений помещений в связи с перепланировкой, были зафиксированы 26 декабря 1994 года. Изначально наличие спорных помещений в качестве самостоятельных помещений в нежилом здании предусмотрено не было. Разрешения на перепланировку и реконструкцию с изменением внутренних пространств компетентными органами не выдавались. Право собственности муниципального образования не могло возникнуть в силу Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 на те помещения в здании, которые в 1991 году не были образованы.

Судом принято во внимание, что нежилое здание не имеет другого подвала, в спорных помещениях подвала отсутствуют окна, что сужает возможность их использования по самостоятельному назначению.

Судом установлено, что ответчики осуществляют фактическое владение помещениями подвала, в связи с чем удовлетворен виндикационный иск.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд не приня во внимание выводы судебной экспертизы по делу, установившей, что спорные помещения не предназначены для обслуживания всего здания, не требуют постоянного открытого доступа для контроля инженерных систем, выделены для самостоятельного использования до приватизации первых помещений, в силу чего право общей долевой собственности на них не возникло.

Администрацией также направлено дополнительное правовое обоснование, в котором администрация указывает, что спорные помещения никогда не использовались в качестве общего имущества

В возражениях на апелляционную жалобу истцы просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Также истцами в адрес суда представлены письменные пояснения к данным возражениям в части вопросов перепланировки и приватизации здания

В судебное заседание не явились представители третьих лиц, Краснодарской региональной общественной организации "Лига предпринимателей малого и среднего бизнеса"; индивидуального предпринимателя Богарсуковой Т.Г., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ, в отсутствие представителей указанных лиц. В судебном заседании 11 декабря 2014 года в порядке статьи 163 АПК был объявлен перерыв в течение дня до 19 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в порядке статьи 156 АПК РФ, представители лиц, участвующих в деле, явку не обеспечили.

До перерыва представитель администрации поддержал доводы жалобы, пояснил, что в части коридора N 34 на первом этаже и в части коридора N 14 на втором этаже администрация решение суда не обжалует, иск признает.

Представитель истцов и Эрлих Е.М. против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений лицами, участвующими в деле, не заявлено. Таким образом, законность и обоснованность признания права на коридор N 34 на первом этаже и коридор N 14 на втором этаже апелляционный суд не проверяет.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, по данным технического паспорта, составленного по состоянию на 19 апреля 2011 года, нежилое здание комплекса бытовых услуг по ул. Мира, 59, литеры Т подлит/Т представляет собой двухэтажное с подвалом капитальное здание общей площадью 1819,7 кв.м. Ранее здание значилось также по адресам: ул. Мира, 59-65 и ул. Мира, 59-63 (том 4, л.дела 2).

На основании решения исполнительного комитета Армавирского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 20 мая 1981 года N 274 "О реконструкции колхозного рынка", Армавирскому производственному управлению бытового обслуживания населения было вменено в обязанность снести здание по ул. Мира, 59 и построить на данном участке новое 2-х этажное здание с целью выноса с территории рынка киосков и павильонов производственного управления.

Распоряжением Армавирского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 15 марта 1982 года управлению бытового обслуживания населения и колхозному рынку разрешено строительство 2-х этажного здания комплекса бытовых услуг и конторы рынка по ул. Мира, 59. Нежилое здание комплекса бытовых услуг введено в эксплуатацию в 1986 году.

Главой Администрации города Армавира Краснодарского края вынесено постановление от 17 января 1992 года N 13/14 "О реорганизации Армавирского городского производственного объединения бытового обслуживания населения", в соответствии с которым последнее реорганизовывалось путем разделения на несколько предприятий на правах юридических лиц, в том числе - коммерческое производственное предприятие "Быт-сервис". В состав данного предприятия вошли: Дом бытовых услуг, парикмахерская N 9, комплексный пункт бытовых услуг по ул. Мира, 59.

Постановлением главы Администрации города Армавира от 25 февраля 1992 года N 141/12 зарегистрировано Муниципальное предприятие технического обслуживания "Мрия" мастерская по ремонту стиральных машин и перемотке двигателей.

Решением Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 8 июля 1992 года N 255 "О муниципальной собственности города Армавира Краснодарского края" в муниципальную собственность подлежали передаче объекты согласно приложению (том 8, л.дела 53). В приложении, в числе прочего, указаны: муниципальное предприятие "Бытсервис" с адресом местонахождения - ул. Розы Люксембург, 225 и муниципальное предприятие "Технический центр "Мрия" -мастерская по ремонту стиральных машин и перемотке электродвигателей с адресом местонахождения - ул. Мира, 63.

Между муниципальным коммерческим производственным предприятием "Бытсервис" (арендодателем) и муниципальным предприятием техническим центром "Мрия" (арендатором) подписан договор от 1 января 1993 года, в соответствии с которым в пользование арендатора на срок до 31 декабря 1994 года передано принадлежащее арендодателю помещение площадью 200 м2 по ул. Мира, 59 в г. Армавире.

В результате реорганизации муниципального предприятия технического центра "Мрия" было создано и зарегистрировано 16 декабря 1994 года товарищество с ограниченной ответственностью "Рембыттехника".

Между Комитетом по управлению имуществом в г. Армавире (арендодателем) и товариществом с ограниченной ответственностью "Рембыттехника" (арендатором) 1 февраля 1995 года подписан договор аренды N 56, в соответствии с которым арендатору во временное пользование на срок с 1 февраля 1995 года по 1 февраля 1996 года передавалось нежилое помещение в доме N 59 по ул. Мира с общей площадью 250,6 м2, в том числе: производственное помещение площадью 120,6 м2, подвальное помещение площадью 78,2 м2 и вспомогательное помещение подвала площадью 51,8 м2. В тексте данного договора муниципальное предприятие "Быт-Сервис" указано балансодержателем арендованного имущества.

Между Комитетом по управлению имуществом в г. Армавире (продавцом) и товариществом с ограниченной ответственностью "Рембыттехника" (покупателем) 21 марта 1995 года подписан договор купли-продажи, в соответствии с которым в собственность покупателя передавалось производственное помещение (с подвалом), расположенное по адресу: г. Армавир, ул. Мира, 59, состоящее из помещения первого этажа общей площадью 120,6 м2 и подвала общей площадью 78,2 м2, общей стоимостью 16484,4 тыс. рублей.

По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на момент рассмотрения настоящего дела собственниками нежилых помещений в указанном здании являются: Любченко Людмила Ильинична (нежилые помещения первого этажа N 3 и N 35 общей площадью 41,6 м2, запись в ЕГРП от 28 декабря 2005 года N 23-23-37/059/2005-030), Дырда Наталья Викторовна (нежилое помещение подвала N 1 общей площадью 24,9 м2, запись в ЕГРП от 24 марта 2011 года N 23-23-37/008/2011-160), Степанян Вячеслав Баширович (нежилые помещения торгового зала площадью 30,8 м2, мастерской площадью 57,1 м2, подсобной площадью 9,5 м2, мастерской площадью 13,8 м2, запись в ЕГРП от 20 ноября 2000 года N 23-01.37-2.25.200060.2), Эрлих Елена Михайловна (нежилые помещения N N 6, 12, 22, 23 общей площадью 70,8 м2, запись в ЕГРП от 17 апреля 2006 года N23-23-37/008/2006-076), Гнатык Алла Геннадьевна (нежилые помещения подвала NN 24-29, 32-34, запись в ЕГРП от 11 февраля 2010 года N23-23-37/005/2010-082), Куценко Сергей Николаевич (нежилое помещение площадью 8 м2, запись в ЕГРП от 17 августа 2005 года N23-23-27/041/2005739), Козак Анна Николаевна (нежилое помещение мастерской площадью 15,1 м2, запись в ЕГРП от 26 ноября 2000 года N23-01.37-2.25.2000-60.1), Зверев Сергей Анатольевич (1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения подвала N14 и N26 общей площадью 52,9 м2, запись в ЕГРП от 6 октября 2010 года N23-23-37/061/2010-021), Гусак Владимир Афанасьевич (1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения подвала N14 и N26 общей площадью 52,9 м2, запись в ЕГРП от 6 октября 2010 года N23-23-37/061/2010-021), Аветисян Алина Владимировна (нежилые помещения NN 12, 18, 30, 31 общей площадью 63,6 м2, запись в ЕГРП от 11 октября 2011 года N23-23-37/062/2011-141).

В материалы дела также представлены свидетельства о государственной регистрации права (том 1, л.дела 40, 41), в соответствии с которыми 23 октября 2006 года в ЕГРП внесена запись N 23-23-37/032/2006-192 о государственной регистрации права собственности муниципального образования город Армавир на нежилые помещения (часть здания) комплекса бытовых услуг литера Т по ул. Мира, дом N 59-63: N N 4-7, 12, 15, 18, 23-32, 34 (подвал), 8-9, 11, 16 (1-й этаж), 8-32 (2-й этаж) общей площадью 777,8 м2.

Индивидуальный предприниматель Богарсукова Тамара Георгиевна является собственником нежилых помещений второго этажа N N 12 и 16 общей площадью 14,9 м2 (запись регистрации от 5 декабря 2013 года N23-23-37/2501/2013-932). Основанием для государственной регистрации права ответчицы явился договор купли-продажи N234-П от 29 ноября 2013 года.

Между Управлением имущественных отношений администрацией муниципального образования город Армавир (ссудодателем) и Краснодарской региональной общественной организацией "Лига предпринимателей малого и среднего бизнеса" (ссудополучателем) подписан договор N 254 безвозмездного пользования нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Армавир от 16 июля 2009 года, в соответствии с которым во временное безвозмездное пользование ссудополучателю переданы нежилые помещения N N 8,9,11,16 общей площадью 65,1 м2, расположенные на первом этаже здания комплекса бытовых услуг. Срок действия договора определен сторонами до 16 июня 2014 года. Имущество передано от ссудодателя ссудополучателю по акту от 16 июля 2009 года.

Между администрацией муниципального образования город Армавир (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Армавирский рынок" (арендатором) подписан договор N 3947 аренды недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, их частей), находящегося в муниципальной собственности от 24 мая 2013 года, в соответствии с которым в пользование арендатору переданы нежилые помещения подвала N N 4-7 общей площадью 106,8 м2 в здании комплекса бытовых услуг.

Срок действия договора определен сторонами до 19 мая 2014 года. Имущество передано от арендодателя к арендатору по акту от 24 мая 2013 года. Соглашением от 1 апреля 2014 года стороны расторгли договор аренды N 3947 от 24 мая 2013 года.

Полагая спорные помещения обладающими признаками общего имущества, истцы считают неправомерной регистрацию права собственности на данные помещения только за ответчиками в качестве индивидуального права, а также указывают, что часть помещений (N N 4-7 (подвал), 8, 9, 11 (1-й этаж), 12 (2-й этаж) находится в фактическом незаконном владении ответчиков.

Данные обстоятельства явились основанием обращения истцов с настоящими требованиями в суд.

Судом первой инстанции верно определены подлежащие применению нормы материального права.

Согласно п.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу п.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Приведенные нормы материального права согласно разъяснению, данному в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по аналогии применимы к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании.

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома (либо по аналогии нежилого здания), зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (п.3 Постановления N 64).

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Общеобязательное толкование приведенных норм материального права применительно к спорам со схожими обстоятельствами дано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13, уточнившем критерии разграничения помещений, относящихся к общему имуществу здания и имеющих самостоятельное назначение.

В частности, было разъяснено, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В пункте 9 приведенного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 разъяснен порядок применения способов защиты права общей долевой собственности на общее имущество здания. Указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Если же лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Таким образом, истцами избран допустимый способ защиты своих прав. В предмет доказывания по делу входит установление наличия у спорных помещений признаков общего имущества с учетом назначения и фактического использования указанных помещений на дату приватизации первого помещения в здании, а также установление фактического владельца спорных помещений на дату вынесения решения.

Судом установлено, что фактическое владение помещениями подвала: N 4 площадью 2,0 м2 (тамбур), N 5 площадью 28,0 м2 (склад), N 6 площадью 52,4 м2 (склад), N 7 площадью 24,4 м2 (склад) в связи с расторжением договора аренды и подписанием акта возврата помещений осуществляет Администрация муниципального образования город Армавир; нежилые помещения 1-го этажа N 8 площадью 7,1 м2 (кабинет), N 9 площадью 20,1 м2 (кабинет), N 11 площадью 5,3 м2 (коридор) находятся в фактическом владении Краснодарской региональной общественной организации "Лига предпринимателей малого и среднего бизнеса"; нежилым помещением 2-го этажа N 12 площадью 1,2 м2 владеет индивидуальный предприниматель Богарсукова Тамара Георгиевна.

В целях установления входящих в предмет доказывания обстоятельств дела судом первой инстанции по ходатайству истца - индивидуального предпринимателя Любченко Людмилы Ильиничны назначены и проведены судебные строительно-технические экспертизы.

В заключении от 25 ноября 2011 года N 382/16.1 (том 3, л.дела 4-18) эксперт Аванесян Е.Г. отразил результаты натурного визуального исследования спорных помещений, из которых следует, что:

- нежилые помещения подвала (N N 4 и 7), первого этажа (NN 8, 9, 11) и второго этажа (N14) не имеют инженерных коммуникаций или иного оборудования, необходимого для обслуживания всего здания, не требуют постоянного доступа, имеющиеся коммуникации носят транзитный характер;

- в помещениях N N 5 и 6 подвала и N12 второго этажа имеются инженерные коммуникации, ревизии системы канализации, запорная арматура систем водоснабжения, отопления, противопожарный водопровод и вентиляция, требующие постоянного доступа для контроля и эксплуатации инженерных систем здания.

В заключении от 21 января 2013 года N 315/16.1 (том 7, л.дела 63-107) эксперт Напалков А.В. пришел к следующим выводам:

- нежилые помещения подвала N N 5 (склад), 6 (склад), 7 (склад) по своим техническим характеристикам являются помещениями общего пользования как помещения подвала, имеющие инженерные коммуникации, предназначенные для инженерного обеспечения всего здания;

- нежилые помещения первого этажа N N 11 (коридор) и N34 (коридор), нежилые помещения второго этажа NN 12 (коридор) и 14 (коридор) по своим техническим характеристикам являются помещениями общего пользования как помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, эксплуатация которых в качестве самостоятельных невозможна;

- нежилые помещения первого этажа N N 8 (кабинет) и 9 (кабинет) не являются помещениями общего пользования.

Как видно, эксперты разошлись в оценке помещения N 7 в подвале. Однако эксперт Напалков А.В. в исследовательской части заключения указал на наличие в данном помещении стояка системы внутреннего водоснабжения к вышерасположенным этажам без указания на наличие ревизии либо запорной арматуры. Аналогичные сведения приведены экспертом Аванесяном Е.Г. Фотография данного помещения в экспертном заключении отсутствует, дополнительная мотивировка в исследовательской части не приведена. При таких обстоятельствах сделать вывод о том, что данное помещение требует постоянного доступа к стояку водоснабжения и предназначено для эксплуатации иных помещений в здании невозможно. Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данное помещение не имеет признаков относимого к общему имуществу здания.

В отношении помещений N 11 (1 этаж) и 14 (2-ой этаж) расхождения между заключениями экспертов основаны на том, что эксперт Напалков А.В. руководствовался не только наличием инженерных коммуникаций, но назначением данных помещений как коридоров, отраженном в техническом паспорте.

Как указано выше, судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что приватизация первых помещений в здании состоялась в 1995 году, при подписании договора купли-продажи от 21 марта 1995 года между Комитетом по управлению имуществом в г. Армавире (продавцом) и товариществом с ограниченной ответственностью "Рембыттехника".

Таким образом, по состоянию на указанную дату необходимо выявить фактическое существование спорных объектов, их назначение и фактическое использование.

Апелляционный суд истребовал у Государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Федеральное БТИ", филиал по г. Армавиру сведения о дате первичной инвентаризации (в том числе в связи с выявленным переоборудованием) и отраженных на соответствующую дату площадях и назначениях спорных помещений.

Предприятием технической инвентаризации по запросу суда были представлены пояснения (с приложением актов РТИ и выкопировок), на основании которых и с учетом исследования экспликаций, содержащихся в подлинном приватизационном деле ТОО "Рембыттехника", а также имеющегося в материалах дела инвентарного дела суд установил, что в подвальных помещениях N 4 (S - 2,0 м2) - тамбур, N 5 (S - 28,0 м2) - склад, N 6 (S - 52,4 м2) - склад, N 7 (S - 24,4 м2) - склад, согласно инвентарного материала изменений в планировке с 25.08.1986 года и до настоящего времени (в том числе на момент последней инвентаризации) не произошло ни в площади, ни в назначении данных помещений. Из имеющихся выкопировок следует, что спорные помещения подвала изначально имели отдельный вход. Из указанных сведений экспликации следует, что помещения имели самостоятельное назначение.

Как следует из вышеприведенных разъяснений, общая долевая собственность на спорные помещения может быть констатирована лишь в том случае, если помещения на момент приватизации первого помещения в здании не имели самостоятельного назначения и использовались исключительно для общих нужд всего здания. Однако представленные в отношении спорных подвальных помещений доказательства свидетельствуют об обратном. Помещения изначально запроектированы как склады (N N 5, 6, 7) с отдельным входом и обслуживающий их тамбур (N 4). Указанное не противоречило и первоначальному назначению здания - комплекс бытового обслуживания и контора рынка. Анализ экспликации и выкопировки подвала на момент создания строения в 1986 году также свидетельствует о том. что подвал изначально проектировался с включением в него помещений, имеющих самостоятельное назначение, и обеспечением отдельного (самостоятельного) доступа в такие помещения.

Судом первой инстанции приняты во внимание выводы эксперта в отношении того, что в помещении склада N 6 двери, ведущие в помещение коридора N 13 предназначены (запроектированы) в качестве эвакуационного выхода для помещений склада N 5 и N 7, на момент осмотра двери заблокированы; помещение тамбура N 4 запроектировано в качестве пути эвакуации для помещений склада N N 5, 6 и 7; все четыре спорных помещения подвала предназначены в качестве эвакуационных путей.

Однако возможность использования имеющих самостоятельное назначение помещений в качестве эвакуационных путей не является определяющим признаком для отнесения таких помещений к общему имуществу. Согласно выкопировке, помимо выхода через тамбур N 4, имеются еще шесть выходов из подвала.

Согласно приведенной позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, определяющим критерием является то обстоятельство, были ли по состоянию на дату приватизации подвальные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания, и использовались ли они фактически в качестве общего имущества.

Между тем, несмотря на неоднократное разъяснение истцам предмета доказывания по делу, в том числе в суде апелляционной инстанции и предоставления дополнительного времени для исполнения бремени доказывания, истцы не опровергли сведения о наличии самостоятельного назначения указанных помещений и не подтвердили относимыми и допустимыми доказательствами факт их использования исключительно для общих нужд здания на 21.03.1995 г.

В силу положений статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, выявленные экспертами в помещениях подвала N N 5 и 6 инженерные коммуникации не обусловливают правовой режим данных помещений как относимых к общему имуществу собственников помещений в здании. В 1995 году такое право не возникло и не может быть констатировано в настоящее время.

Соответственно оснований для признания права общей долевой собственности на помещения подвала N N 4-7 не имелось. В указанной части иск удовлетворен необоснованно, решение подлежит отмене.

В отношении спорных помещений первого этажа (N 8 (S - 7,1 м2) - кабинет, N9 (S - 20,1 м2) - кабинет, N 11 (S - 5,3 м2) - коридор, N 34 (S - 3,2 м2) - коридор) экспертами установлено, что помещения NN 8, 9 и 11, расположенные на 1-м этаже здания по данным первой технической инвентаризации по состоянию на 23 сентября 1986 года являлись частью коридора N5 площадью 144 м2 и созданы путем возведения некапитальных перегородок. Помещение коридора N5 площадью 144 м2 на 1-м этаже здания изначально предназначалось (было запроектировано) в качестве пути эвакуации из помещений NN 3, 13, 14, 15, 17, 19.

Апелляционным судом на основании представленных предприятием технической инвентаризации сведений установлено, что перепланировка коридора N 5 осуществлена до даты приватизации первого помещения в здании, а именно 22.12.1994 г. согласно Акта РТИ зафиксирована перепланировка помещения, с установкой кирпичных перегородок и шлакоблочных ограждений, создание в том числе помещений NN 8 и 9. 11.07.2000 г. согласно Акта РТИ в помещении N 8 выявлена установленная перегородка, в результате чего образованы две комнаты: N 8 (S - 7,1 м2) - кабинет и N 8а (S - 5,3 м2) - коридор (впоследствии перенумерован в N 11). А также установлено, что в результате сноса перегородки между комнатой N 9 и коридором N 20а увеличилась площадь комнаты N 9 до 20,1 м2.

Как видно перепланировка коридора в помещения, имеющие самостоятельное назначение, произведена до даты приватизации первого помещения в здании, а также до принятия части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Основания полагать такую перепланировку государственного имущества самовольной отсутствуют, равно как отсутствует у истцов и легитимация для ее оспаривания. На дату приватизации первого помещения в здании помещения N 8 и 9 представляли собой часовую и обувную мастерские соответственно (согласно экспликации в материалах приватизационного дела). Помещение N 11 еще не было создано.

Экспертами в помещениях N N 8, 9, 11 не установлено наличие инженерных коммуникаций или иного оборудования, необходимого для обслуживания всего здания, указано, что данные помещения не требуют постоянного доступа.

Вывод эксперта Напалкова А.В. о том, что помещение N 11 относится к общему имуществу, основан на текущем назначении данного помещения (коридор). Однако данный вывод не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку данный коридор создан в 2000 году за счет помещения N 8, не получившего в 1995 году режим общей долевой собственности (а позднее, согласно приведенной позиции ВАС РФ, такой режим возникнуть не мог). Тот факт, что данное помещение согласно сведениям технической инвентаризации 2011 года используется для прохода из помещений N 8 и 9 к оборудованному выходу из здания, не создает режима общей долевой собственности для собственников всех помещений в здании. Как видно, соответствующий выход в свое время обеспечивал самостоятельный доступ в помещения часовой и обувной мастерских.

Соответственно оснований для признания права общей долевой собственности на помещения первого этажа N N 8, 9, 11 не имелось. В указанной части иск удовлетворен необоснованно, решение подлежит отмене.

В части коридора N 34 администрация решение суда не обжалует, иск признает согласно пояснениям, данным в суде апелляционной инстанции и зафиксированным в аудиопротоколе судебного заседания.

На втором этаже согласно уточненным исковым требованиям истцы претендуют на помещения : N 12 (S - 1,2 м2) - коридор и N 14 (S - 6,5 м2) - коридор.

Судебной экспертизой установлен факт создания данных помещений в результате перепланировки здания. Эксперт указал, что помещение коридора N 8 площадью 91,1 м2 на втором этаже здания было переоборудовано в процессе эксплуатации в том числе в помещения N N 12 и 14. А первоначально помещение коридора N8 предназначалось (было запроектировано) в качестве пути эвакуации из помещений NN 1, 4, 5, 6, 10, 12, 13, 14, 18, 23.

Судом апелляционной инстанции на основании сведений предприятия технической инвентаризации установлено, что 22.12,1994 г. согласно Акта РТИ, выявлено создание помещения N 14 (S - 6,5 м2) из коридора N 8 в результате перепланировки.

В части коридора N 14 администрация решение суда не обжалует, иск признает согласно пояснениям, данным в суде апелляционной инстанции и зафиксированным в аудиопротоколе судебного заседания.

Судом апелляционной инстанции на основании сведений предприятия технической инвентаризации также установлено, что 22.12.2000 г. выявлено создание коридора N 14а (S - 1,2 м2), образованного из комнаты N 32 в результате установки перегородки. В 2008 г. при изготовлении технического паспорта, проведена перенумерация помещений. Коридор N14а перенумерован в N 12.

Из представленных в материалы дела последовательно составляемых при каждой РТИ выкопировок усматривается, что путем перепланировки существовавшего коридора N 8 и помещения N 8а было создано помещение N 32 - трикотажный цех (с включением в него частично объема коридора N 8 и помещения N 8а полностью) и коридор N 14 площадью 6,5 кв.м (выявлено в 1994 году).

Как видно перепланировка коридора в помещение N 32, имеющее самостоятельное назначение, произведена до даты приватизации первого помещения в здании, а также до принятия части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Основания полагать такую перепланировку муниципального имущества самовольной отсутствуют, равно как отсутствует у истцов и легитимация для ее оспаривания.

Таким образом, на дату приватизации первого помещения в здании помещение N 32, из которого согласно сведениям предприятия техинвентаризации в 2000 году создано спорное помещение N 12, имело самостоятельное назначение.

Истцы не опровергли сведения о наличии самостоятельного назначения данного помещения и не подтвердили относимыми и допустимыми доказательствами факт его использования исключительно для общих нужд здания на 21.03.1995 г.

Соответственно и созданный впоследствии из помещения N 32 коридор N 12 не может являться общим имуществом здания.

А следовательно, оснований для признания права общей долевой собственности на помещение второго этажа N 12 не имелось. В указанной части иск удовлетворен необоснованно, решение подлежит отмене.

Основанием для государственной регистрации права муниципальной собственности на все спорные помещения в правоустанавливающем документе указано постановление от 17 января 1992 года N 13/14 "О реорганизации Армавирского городского производственного объединения бытового обслуживания населения".

Указом Президента РСФСР от 28 ноября 1991 N 240 "О коммерциализации деятельности предприятий бытового обслуживания населения" предписано реорганизовать до 1 января 1992 года государственные (муниципальные) предприятия и организации бытового обслуживания населения независимо от ведомственной принадлежности путем выделения из их состава в установленном порядке структурных единиц и предоставления указанным структурным единицам прав юридического лица. В пункте 2 Указа установлено, что комитеты по управлению имуществом республик в составе РСФСР, краев, областей и городов являются правопреемниками упраздняемых в результате реорганизации государственных (муниципальных) предприятий и организаций бытового обслуживания населения.

Согласно п.1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" предприятия бытового обслуживания населения были отнесены к муниципальной собственности.

Суд первой инстанции ошибочно указал, что помещения, созданные в результате перепланировки, не могут считаться принадлежащими муниципальному образованию по основания, указанному в Постановлении Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1.

По общему правилу перепланировка помещений не влечет изменения собственника. Поэтому возникшее в 1991 году в силу закона право муниципальной собственности на спорные помещения не прекратилось при последующей перепланировке помещений. Перепланировка привела лишь к изменению описания объекта такой собственности.

Таким образом, основания для удовлетворения иска в части признания права и истребования помещений N 4,5,6,7 подвала; 8,9,11 первого этажа и 12 второго этажа отсутствовали. В указанной части решение суда надлежит отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части основания для отмены либо изменения решения суда отсутствуют. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено. При распределении судебных расходов по делу суд апелляционной инстанции принимает во внимание факт принятия указанных расходов истцами на себя в суде первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.07.2014 года по делу N А32-15840/2011 отменить в части признания за собственниками нежилых помещений в здании литера Т по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Мира, 59 права общей долевой собственности на нежилые помещения:

- подвала: N 4 площадью 2,0 мI (тамбур), N 5 площадью 28,0 мI (склад), N 6 площадью 52,4 мI (склад), N 7 площадью 24,4 мI (склад) и истребования указанных помещений из незаконного владения Администрации города Армавира Краснодарского края;

- 1-го этажа: N 8 площадью 7,1 мI (кабинет), N 9 площадью 20,1 мI (кабинет), N 11 площадью 5,3 мI (коридор) и истребования указанных помещений из незаконного владения Краснодарской региональной общественной организации "Лига предпринимателей малого и среднего бизнеса";

- 2-го этажа: N 12 площадью 1,2 мI (коридор) и истребования указанного нежилого помещения из незаконного владения индивидуального предпринимателя Богарсуковой Тамары Георгиевны.

В указанной части принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

В связи с отменой решения суда в указанной выше части изложить абзацы 1-6 решения в следующей редакции:

"Признать за собственниками нежилых помещений в здании литера Т по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Мира, 59 право общей долевой собственности на нежилые помещения первого этажа: N 34 площадью 3,2 мI (коридор), второго этажа: N 14 площадью 6,5 мI (коридор).

В остальной части в удовлетворении иска отказать".

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов