Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. N 17АП-15348/14

г. Пермь

22 декабря 2014 г.

Дело N А60-26280/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Виноградовой Л.Ф., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кычёвой С.В.

при участии представителей:

от истца общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Капитал" - Хонина Е.В., доверенность от 25.06.2014;

от ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - Лазарева С.С., доверенность от 02.06.2014;

от третьего лица Администрации города Екатеринбурга - Турыгина Н.В., доверенность от 24.12.2013

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 октября 2014 года

по делу N А60-26280/2014

принятое судьей Абдрахмановой Е.Ю.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Капитал" (ОГРН 1046602651556, ИНН 6658185986)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области

третье лицо: Администрация города Екатеринбурга

о признании недействительным решения об отказе от договора аренды земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КАПИТАЛ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - ответчик, МУГИСО) о признании незаконным отказа МУГИСО от договора аренды земельного участка от 21.02.2008 N 7-1098. Третье лицо - администрация г. Екатеринбурга (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03 октября 2014 требования общества удовлетворены, отказ от договора аренды от 21.02.2008 N 7-1098, выраженный в письме от 12.03.2014 N 17-01-82/1906нз, признан незаконным.

Суд в порядке распределения судебных расходов взыскал с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу общества 2000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Ответчик не согласен с выводом суда об отсутствии у МУГИСО полномочий по принятию решений о расторжении договора аренды от 21.02.2008 N 7-1098, так как на основании положений ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, ст. 54-3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" полномочия по распоряжению земельными участками, право государственной собственность на которые не разграничено, принадлежат МУГИСО. Кроме того, ссылается на неиспользование арендатором земельного участка для целей, установленных в договоре аренды, - для строительства, и сообщает, что у арендатора разрешение на строительство отсутствует.

Администрация и общество в представленных письменных отзывах выражают согласие с выводами суда первой инстанции и указывают на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании представители ответчика, истца и третьего лица поддержали доводы, ранее изложенные в жалобе и отзывах не неё.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы Екатеринбурга от 09.07.2007 N 3116 "О предварительном согласовании места размещения административного здания со встроенными торгово-выставочными помещениями и паркингом по улице Вилонова", Постановления Главы Екатеринбурга от 06.02.2008 N 377 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 7-1098 от 21.02.2008, в соответствии с которым арендатору передан во временное владение и пользование сроком на 5 лет за плату земельный участок, расположенный в городе Екатеринбурге по улице Вилонова (по кадастровому плану: земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Учителей/ жилая застройка/ ст.N 3 УЗТМ (622) К/ железная дорога Егоршино-Шарташ-Волховская/ст.N 5 з-д им. Калинина/ ст. ПО " Труженик" - Данилы Зверева- Вилонова), в пределах границ, указанных в плане земельного участка, общей площадью 3 559 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер участка 66:41:0702009:0047, для строительства административного здания со встроенными торгово-выставочными помещениями и паркингом и их дальнейшей эксплуатации.

Согласно п. 6.1 договора аренды, срок аренды установлен сторонами с 06.02.2008 по 05.02.2013.

В связи с тем, что земельный участок по договору аренды был передан не свободным от прав третьих лиц и правомерность выделения земельного участка и формировании его границ в судебном порядке оспаривалось, договор аренды зарегистрирован 03.04.2014.

20.11.2013, 19.02.2014 общество обращалось в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с просьбой внести изменения в договор аренды и продлить его сроком на 5 лет.

17.01.2014 в письме Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области указало, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и рассмотрение вопроса о пролонгации договора на данном этапе представляется нецелесообразным.

23.05.2014 на личном приеме у заместителя Министра по вопросу заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7-1098 от 21.02.2008 сроком на 5 лет, директору общества стало известно, что МУГИСО направило по почте отказ от договора аренды земельного участка, по причине того, что строительство на земельном участке не ведется.

23.05.2014 копия письма об отказе от договора аренды был получен директором общества.

Считая, что отказ от договора аренды земельного участка от 21.02.2008 N 7-1098, выраженный в письме 12.03.2014 N 17-01-82/1906нз, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 названного Кодекса).

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законом соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу абз. 1 ст. 54-3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" в поселении, являющемся административным центром Свердловской области, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительным органом государственной власти Свердловской области, указанным в ст. 8-1 названного Закона Свердловской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.

Соглашением от 17.05.2007, заключенным между Министерством и муниципальным образованием "город Екатеринбург", "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург", полномочия Министерства по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы муниципальному образованию "город Екатеринбург".

Как верно указано судом, спорный договор аренды заключен администрацией в пределах её компетенции, стороной спорного договора (арендодателем) является администрация, следовательно, МУГИСО, не являясь стороной договора, не обладало правом на отказ от договора.

Переход к Министерству 18.05.2013 функций по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено и изменение компетенции государственного органа или органа местного самоуправления, сами по себе не означают замену администрации на министерство в спорном правоотношении, не влекут за собой переход материальных прав, возникающих из ранее заключенных договоров.

Таким образом, с учетом изложенного, а также в силу пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Администрация города Екатеринбурга по договорам аренды, заключенным от своего имени, является субъектом, правомочным осуществлять весь комплекс полномочий арендодателя, в том числе и отказываться от него.

При таких обстоятельствах отказ МУГИСО правомерно признан судом незаконным, не влекущим прекращения арендных отношений.

Признавая отказ от договора незаконным и по сути, суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право аренды земельного участка может быть прекращено при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно нормативно-правовому смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В данном случае суд, рассматривая спор, по аналогии принимает во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, по смыслу которой с учетом нормы ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, обоснованность отказа в продлении договора аренды связывается с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно уведомлению МУГИСО основанием для отказа от договора явился факт неведения обществом строительства на арендуемом им земельном участке.

Между тем на основании оценки обстоятельств, имеющихся в деле доказательств, не опровергнутых ответчиком, судом первой инстанции установлено, что общество как арендатор после заключения договора аренды не имело возможности приступить к строительству по независящим от него обстоятельствам.

Как установлено судом, по сведениям ЕМУП БТИ на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702009:0047 располагались жилые дома по адресам: г. Екатеринбург, ул. Вилонова, 15-17, 19-21,23,25, подлежащие расселению и сносу за счет средств общества. В период с 2008 года по 2013 г.г. общество вело переговоры с собственниками жилых домов, расположенных на арендуемом обществом земельном участке, о выкупе и расселении. 11.02.2013 общество произвело выкуп жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Вилонова, 15-17, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.03.2013.

Помимо этого, правомерность выделения земельного участка и формирования его границ оспаривались третьими лицами в рамках дела N А60-34782/2007-С9 по заявлению ЗАО "Уралпластик" к Главе города Екатеринбурга о признании недействительным Постановления Главы Екатеринбурга от 09.07.2007 N 3116 "О предварительном согласовании места размещения административного здания со встроенными торгово-выставочными помещениями и паркингом по улице Вилонова" в части земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Вилонова,25, а также в рамках дела N 336-15573/2013 по иску Душанина А.Н. к Администрации города Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании недействительным образование земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702009:47 за счет земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702009:29, признании границы земельного участка, принадлежащего Душанину А.Н. на праве собственности и расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Вилонова, 19-21 в границах архивного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702009:29. По результатам рассмотрения вышеуказанных судебных споров в удовлетворении исковых требований отказано.

Кроме того, суд первой инстанции установил, что после регистрации договора аренды 03.04.2014 общество обращалось в Администрацию города Екатеринбурга и Департамент архитектуры с вопросами по рассмотрению проекта и выдаче разрешения на строительство.

Таким образом, в период действия договора, как правильно указал суд первой инстанции, обществом проведена значительная подготовительная работа к освоению участка и началу строительства: за период с 2007 года по настоящее время обществом получен градостроительный план земельного участка; произведено отселение граждан из домов, подлежащих сносу, а также согласован с главным архитектором города Екатеринбурга Вяткиным М.Б. эскизный проект; установлено ограждение вокруг участка; получено санитарно-эпидемиологическое заключение; получены и обновлены технические условия подключения нового здания к отоплению, горячему водоснабжению, хозяйственному водоснабжению, канализации, электричеству, радиофикации; заключен договор на разработку проектной документации от 27.01.2014 с ООО "Роспромпуть"; получены технические условия комитета благоустройства Администрации города Екатеринбурга на проектирование объекта 28.05.2014.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства подтверждают, что после заключения договора аренды у общества фактически отсутствовала возможность начать и осуществлять строительство по независящим от него обстоятельствам, при этом недобросовестность со стороны общества не установлена. Вместе с тем обществом совершались все зависящие от него действия по подготовке к строительству, поэтому прекращение договора аренды по причине неведения обществом строительства является необоснованным.

Таким образом, арбитражный апелляционный суд считает, что принятое судом решение об удовлетворении требований общества является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы отмену или изменение обжалуемого судебного акта не влекут, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального и процессуального права или неверной оценке судом обстоятельств и доказательств по делу.

Таким образом, апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 октября 2014 года по делу N А60-26280/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В.Скромова

Судьи

Л.Ф.Виноградова Ю.А.Голубцова