Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 ноября 2001 г. N КГ-А40/6707-01 При новом рассмотрении дела о принуждении ответчика заключить договор купли-продажи суду необходимо определить возникшие между сторонами правоотношения в связи с заключением договора о задатке

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 ноября 2001 г. N КГ-А40/6707-01

Закрытое акционерное общество "Центр правовых и бизнес услуг "ЮСТ-Офис" (далее - ЗАО "Юст-Офис") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Милос" (далее - ООО "Милос") о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи помещения площадью 90,5 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, дом 20, стр. 1 по прилагаемому проекту.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на договор о задатке от 27.04.2001 и на статьи 429, 445 Гражданского кодекса РФ.

ООО "Милое" заявило встречный иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора о задатке от 27.04.2001.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2001, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 03.10.2001 по делу N А40-23501/01-40-301, в иске о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи помещения было отказано. Одновременно суд первой инстанции удовлетворил встречный иск и признал недействительным договор о задатке, заключенный между ООО "Милос" и ЗАО "Юст-Офис", а также применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ООО "Милос" возвратить ЗАО "Юст-Офис" денежные средства в сумме 30000 долларов США. При принятии решения суды руководствовались статьями 166-168, 180, 218, 219, 317, 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 88, 125-126).

Не согласившись с решением от 23.08.2001 и постановлением от 03.10.2001, ЗАО "Юст-Офис" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило указанные судебные акты отменить и удовлетворить заявленный иск, понудив OOO "Милос" заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 80,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, дом 20, стр. 1 на условиях предоставленного истцом проекта.

Отзыв на кассационную жалобу истца от ответчика не поступал.

В заседании кассационной инстанции представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы истца, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными. Представитель истца, надлежащим образом уведомленный о времени и месте слушания, в судебное заседание не явился.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей ответчика, проверив в порядке статей 171, 174, 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права, а также обоснованность указанных актов, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты должны подлежать отмене, как недостаточно обоснованные и принятые с нарушением применения норм права, а дело подлежит передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Статьей 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение арбитражного суда должно быть законным и обоснованным. Как следует из статьи 127 АПК РФ, в мотивировочной части решения должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым арбитражный суд отклоняет те или иные доказательства и не применяет законы и иные нормативные акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле, а также законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения. Однако обжалуемые судебные акты нельзя признать в полной мере соответствующими указанным нормам права.

Удовлетворяя встречный иск и отказывая в удовлетворении основного иска, суд первой инстанции указал, что предметом заключенного между сторонами договора о задатке являлась купля-продажа нежилого помещения на условиях, указанных в договоре. В пункте 3 договора о задатке определено, что указанное помещение принадлежит ООО "Милос" на основании договора купли-продажи от 14.09.1993 N 940 и свидетельства на право собственности от 14.10.1993 N 05277, выданного Фондом имущества города Москвы. Из указанного свидетельства следует, что на момент заключения договора о задатке, ответчик обладал правом собственности спорного нежилого помещения площадью 80,8 кв.м.

Первая инстанция указала, что по причине самовольного возведения ответчиком пристройки к нежилому помещению, Москомрегистрация 26.06.2001 отказала в регистрации прав собственности на помещение, площадью 90,5 кв.м., в связи с чем суд сделал вывод что ответчик не вправе был заключать договор о задатке, направленный на оформление договора купли-продажи нежилого помещения площадью 90,5 кв.м., поскольку не зарегистрировал в установленном законом порядке право собственности на данное помещение, признав договор о задатке в силу статьи 168 ГК РФ ничтожной сделкой.

Повторно рассматривая дело, апелляционная инстанция указала, что помещение, в отношении которого заключен договор о задатке от 27.04.2001, не является тем же объектом, который был приобретен ответчиком по договору купли-продажи от 14.09.1993 и на который выдано свидетельство N 05277.

Суд апелляционной инстанции указал, что новое помещение создано за счет переоборудования с расширением площади застройки и оно в целом являлось предметом договора о задатке от 27.04.2001, в связи с чем отклонил ссылки истца на статью 180 Гражданского кодекса РФ.

Апелляционная инстанция согласилась с выводом первой инстанции о правомерности применения статьи 219 ГК РФ и что OOO "Милос" не вправе было распоряжаться спорным помещением без регистрации права собственности на него, в том числе принимать на себя обязательства по оформлению договора купли-продажи и получать задаток.

Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать достаточно обоснованным и соответствующим нормам права.

Статьей 219 ГК РФ, которую применили суды в обжалуемых судебных актах, предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Однако статьей 131 ГК РФ установлено, что порядок государственной регистрации устанавливается в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, статьей 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введение в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникших после введения в действие названного закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие указанного закона.

Данное ограничение указано в названном законе при общем правиле, установленном пунктом 1 названной статьи о том, что государственная регистрация права на недвижимое имущество, возникшего до введения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, проводится по желанию их правообладателей, а права на недвижимое имущество признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации.

При этом, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, подлежат регистрации не сами сделки купли-продажи недвижимости, а лишь переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости (статья 551 ГК РФ), в связи с чем вывод судов первой и апелляционной инстанции о ничтожности договора о задатке в связи с отсутствием регистрации права собственности истца является расширительным толкованием пункта 2 статьи 6 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 14 постановления от 25.02.1998 N 8, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Суды не оценили того обстоятельства, что ответчик после заключения договора о задатке принимал меры к регистрации всего объекта недвижимости.

Также судами не было дано оценки тому, что Дополнительным соглашением от 28.05.2001 к договору о задатке от 27.04.2001, стороны установили, что сроки пролонгации оформления документов и подписания договора купли-продажи, а также дополнительные условия будут определены сторонами дополнительно, но не позднее 30.05.2001. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие согласование сторонами срока исполнения сторонами своих обязательств по договору о задатке от 27.04.2001, однако суды не дали оценки указанному обстоятельству.

Суды первой и апелляционной инстанций не дали надлежащей оценки договору о задатке от 27.04.2001, не установили, пришли ли стороны к соглашению по всем обязательным его условиям, не указали применимые к нему нормы права. В соответствии с главой 23 ГК РФ, задаток является обеспечительной мерой исполнения обязательства.

Суды не проверили довод истца о том, что оспариваемый договор является предварительным и к нему применимы положения статьи 429 ГК РФ. При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ, в предварительном договоре должен указываться срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Нельзя признать достаточно обоснованным вывод судов о предмете договора на основании имеющихся в материалах дела доказательств, так как из материалов БТИ лишь следует, что в спорном помещении отсутствуют самовольные пристройки, а имеется лишь самовольно возведенная стена (л.д. 69).

Суд апелляционной инстанции, делая вывод, что судом первой инстанции правильно применены последствия недействительности сделки в виде обязания ответчика по первоначальному иску возвратить задаток в сумме 30000 долларов США, указал, что данная обязанность подлежит исполнению в соответствии со статьей 317 ГК РФ. Однако указанной нормой права предусмотрено, что денежные обязательства должны быть выражены в рублях, а использование иностранной валюты при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускаются в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке. Первая инстанция не указала, на основании какой нормы права она взыскивает сумму в иностранной валюте.

При таких обстоятельствах можно сделать вывод о том, что как решение от 23.08.2001, так и постановление апелляционной инстанции от 03.10.2001 приняты судами с нарушением применения норм права, что могло привести к принятию неправильного решения, в связи с чем, в соответствии со статьей 176 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене. Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, что невозможно в кассационной инстанции, дело в соответствии с пунктом 3 статьи 175 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, определить возникшее между сторонами правоотношение в связи с заключением договора о задатке и дополнительным соглашением к нему, применимые к нему нормы права, возникшие права и обязанности сторон в связи с указанным договором, учесть иные доводы сторон и с надлежащим применением закона принять обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 171, 173-178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 23 августа 2001 года и постановление апелляционной инстанции от 3 октября 2001 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-23501/01-40-301 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда города Москвы.