Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2014 г. N 19АП-6805/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 12 марта 2015 г. N Ф10-304/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Воронеж

19 декабря 2014 г.

Дело N А14-14119/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Суховой И.Б.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Шулекиной Т.В., представителя по доверенности N 63 от 18.04.2014,

от индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича: Берга О.В., Бондарева Ю.В., представителя по доверенности N 36 АВ 0643195 от 05.05.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области и индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.10.2014 по делу N А14-14119/2013 (судья Мироненко И.В.), по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу (ОГРН 304366307900192, ИНН 366300337355) о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка N 2348-12/гз от 19.11.2012 в размере 1 215 903 руб. 80 коп., пени за период с 26.11.2012 по 05.11.2013 в размере 328 362 руб. 33 коп.; расторжении договора аренды земельного участка N 2348-12/гз от 19.11.2012; обязании возвратить занимаемый земельный участок площадью 9 550 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Тихий Дон, 50д, и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича (ОГРН 304366307900192, ИНН 366300337355) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) об обязании Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области выполнить в натуре обязательство по надлежащей передаче всего земельного участка по договору аренды от 19.11.12 N2348-12/гз в состоянии, соответствующем договору и с обозначением границ участка межевыми знаками соответствующими Приказу Минэкономразвития РФ от 31.12.2009 N582,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ДИЗО Воронежской области, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу (ИП Берг О.В., ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 2348-12/гз от 19.11.2012 за период с 19.11.2012 по 31.12.2013 в размере 1 215 903 руб. 80 коп.; пени по договору аренды земельного участка N 2348-12/гз от 19.11.2012 за период с 26.11.2012 по 05.11.2013 в размере 328 362 руб. 33 коп.; расторжении договора аренды земельного участка N 2348-12/гз от 19.11.2012; обязании возвратить занимаемый земельный участок площадью 9 550 кв.м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Тихий Дон, 50д.

Определением суда первой инстанции от 03.03.2014 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области о возложении обязанности выполнить в натуре обязательство по надлежащей передаче всего земельного участка по договору аренды от 19.11.2012 N 2348-12/гз в состоянии, соответствующем договору и с обозначением границ участка межевыми знаками соответствующими Приказу Минэкономразвития РФ от 31.12.2009 N 582.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 03.10.2014 исковые требования в части взыскания пени по договору аренды земельного участка N 2348-12/гз от 19.11.2012 за период с 26.11.2012 по 05.11.2013 в размере 328 362 руб. 33 коп. удовлетворены. В удовлетворении остальной части исковых требований ДИЗО Воронежской области отказано. В удовлетворении встречных исковых требований ИП Берга О.В. отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ДИЗО Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.10.2014 отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 2348-12/гз от 19.11.2012, возложении обязанности возвратить занимаемый земельный участок, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

ИП Берг О.В. также не согласился с указанным судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.10.2014 в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ДИЗО Воронежской области поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение в указанной части отменить, принять по делу новый судебный акт. Против доводов апелляционной жалобы ИП Берга О.В. возражал, просил оставить ее без удовлетворения.

ИП Берг О.В. и его представитель поддержали доводы своей апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований отменить, принять по делу новый судебный акт. Против доводов апелляционной жалобы ДИЗО Воронежской области возражали.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 19.11.2012 между ДИЗО Воронежской области (арендодатель) и ИП Бергом О.В. (арендатор) на основании протокола от 12.11.2012 N 332 о результатах аукциона был заключен договор аренды N 2348-12/гз находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 9 550 кв. м, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Тихий Дон, 50д, кадастровый номер 36:34:0502001:54 в целях проектирования и строительства производственной базы III класса вредности (пункт 1.1 договора).

Земельный участок осмотрен арендатором, признан удовлетворяющим его потребности. Договор аренды со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование участок (пункт 1.2 договора).

Договор аренды земельного участка N 2348-12/гз от 19.11.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке - 04.02.2013.

На основании протокола о результатах аукциона N 332 от 12.11.2012 размер ежегодной арендной платы за участок составил 2 321 000 руб. (пункт 2.2 договора).

Сумма задатка в размере 1 376 300 руб., внесенная арендатором на счет организатора торгов, засчитывается в счет арендной платы за участок (пункт 2.4 договора).

Сумму ежегодной арендной платы за первый год аренды, установленной по итогам торгов, за вычетом суммы задатка, в размере 944 700 руб. арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в течение 7 (семи) банковских дней с момента подписания договора. За последующие годы арендатор обязуется вносить поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (пункты 2.5, 2.6 договора).

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при однократном неисполнении и (или) однократного ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы в размере и сроки, установленные разделом 2 договора (подпункт б пункта 3.1.2. договора).

В силу пункта 2.10 договора по окончании установленных сроков невнесенная сумма считается недоимкой и взыскивается с начислением пени в размере 0.1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

05.11.2013 в адрес ответчика истцом направлено письмо-уведомление о наличии задолженности по арендным платежам за период с 19.11.2012 по 31.12.2013 в сумме 1215 903 руб. 80 коп., пени за период с 26.11.2012 по 05.11.2013 в сумме 328 362 руб. 33 коп. и необходимости ее погашения в 5-ти дневный срок с момента получения уведомления, а также о предложении расторгнуть договор аренды по соглашению сторон.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основанием возникновения обязанности по внесению арендной платы является наличие договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы, подлежащий взысканию, за период с 19.11.2012 по 31.12.2013 определен истцом в размере 1 215 903 руб. 80 коп.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком задолженность по арендной плате была погашена платежным поручением N 15 от 23.01.2014 на сумму 1 550 000 руб.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными залогом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В соответствии с пунктом 2.10 договора по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма взыскивается с начислением пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Согласно расчету истца неустойка по договору аренды земельного участка N 2348-12/гз от 19.11.2012 за период с 26.11.2012 по 05.11.2013 составила 328 362 руб. 33 коп.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного ответчиком суду не представлено, суд первой инстанции справедливо пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по своевременному внесению арендной платы.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При заключении договора аренды земельного участка N 2348-12/гз от 19.11.2012 размер неустойки предусмотрен сторонами в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие доказательств в обоснование довода о необходимости снижения размера неустойки с учетом вышеприведенной позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, в частности, подтверждающих отсутствие у истца негативных последствий нарушения обязательства, оснований для уменьшения суммы неустойки, подлежащей взысканию, у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Обращаясь с иском о расторжении договора аренды земельного участка, истец сослался на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, что является, по мнению ДИЗО Воронежской области, существенным нарушением условий договора аренды земельного участка.

Между тем, пунктом 2.5 договора установлено, что за первый год аренды арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в течение 7 банковских дней с момента подписания договора сумму арендной платы за вычетом суммы задатка.

В последующие годы арендная плата вносится поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (пункт 2.6 договора).

Таким образом, исходя из условий договора, невнесение единовременно арендатором арендной платы в размере 1 215 903 руб. 80 коп. не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В данном случае имущественные интересы арендодателя, нарушенные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к ответчику ответственности в виде начисления неустойки, предусмотренной договором.

Таким образом, с учетом изложенного, судебной коллегией не усматривается оснований к отмене решения в части отказа в расторжении договора аренды и возврата спорного земельного участка.

При этом следует отметить, что согласно пункту 3.1.2 договора аренды, однократное неисполнение и (или) однократное ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы в размере и сроки, установленные договором, дает основание арендодателю отказаться от исполнения договора в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Обращаясь со встречным иском, ИП Берг О.В. сослался на неисполнение истцом обязанности по надлежащей передаче земельного участка с обозначением границ участка межевыми знаками соответствующими Приказу Минэкономразвития РФ от 31.12.2009 N 582.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 11.1. Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно статье 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе вид объекта недвижимости, кадастровый номер, описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом является земельный участок, а также другие характеристики объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 68 Земельного кодекса Российской Федерации землеустройство включает в себя мероприятия по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности.

Обязательность проведения землеустройства в случаях изменения границ объектов землеустройства, предоставления и изъятия земельных участков, определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства определяется статьей 3 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве".

В силу статьи 1 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в редакции, действовавшей до 17.05.2008) к объектам землеустройства относились территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.

Статьей 3 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" предусматривалось обязательное проведение землеустройства в случае предоставления и изъятия земельных участков.

В соответствии с частью 2 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996, в понятие межевание включалось, в том числе, полевое обследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков, согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков, определение площади земельного участка, составление чертежа границ земельного участка, контроль и приемка результатов межевания земель производителем работ, государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков.

Статьей 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" также закреплялось, что под межеванием объектов землеустройства подразумеваются работы по установлению на местности границ объектов землеустройства с их закреплением межевыми знаками. Аналогичные нормы содержало и положение о проведении территориального землеустройства, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N396 положение о проведении территориального землеустройства.

Согласно выписке из кадастрового паспорта от 31.07.2012 спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, имеет сформированные границы, в связи с чем, утверждение ответчика об отсутствии границ земельного участка и о невозможности его использования, обоснованно отклонено судом первой инстанции, как несостоятельное.

Согласно пункту 1.2 договора участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребностям. Договор со дня подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование участок.

Договор аренды земельного участка подписан ответчиком. При этом им указано, что пункт 1.2. не соответствует действительности - участок им не осматривался и ему фактически не передавался.

Между тем, то обстоятельство, что участок не был определен ответчиком на месте и осмотрен до заключения договора аренды не может быть расценено, как доказательство неправомерных действий организатора торгов, а напротив, свидетельствует о том, что заключая при таких обстоятельствах договор аренды, арендатор предвидел и принял риски, связанные с предметом договора.

Таким образом, подпись арендатора в договоре аренды подтверждает то, что спорный земельный участок ответчиком был принят во владение и пользование.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что ответчиком на предоставленном ему земельном участке завершено строительство нежилого здания.

Использование арендатором земельного участка лишает его смысла возражать против передачи ему участка.

Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ в связи с принятием Федерального Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельные участки исключены из перечня объектов землеустройства, признаны утратившими силу нормы, предписывавшие обязательное проведение землеустройства в случае предоставления и изъятия земельных участков, установление в связи с этим на местности границ земельных участков с их закреплением межевыми знаками.

Статьей 38 Федерального Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" определено, что межевой план является документом, в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельных участках. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития Российской Федерации N 582 от 31.12.2009 утверждены типы межевых знаков и порядок их установки (закладки) в целях закрепления характерных точек границ объектов землеустройства.

Согласно пункту 1 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.

Таким образом, условиями договора аренды, приказом Минэкономразвития Российской Федерации N 582 от 31.12.2009 на арендодателя не возложена обязанность по закреплению на местности границ находящихся в публичной собственности земельных участков межевыми знаками при передаче участков в аренду.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителей жалоб и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.10.2014 по делу N А14-14119/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области и индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова И.В. Ушакова