Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. N 18АП-13912/14

г. Челябинск

22 декабря 2014 г.

Дело N А07-16061/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ультра-Ойл" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.10.2014 по делу N А07-16061/2014 (судья Салихова И.З.).

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Ультра-Ойл" - Куприянов В.А. (доверенность от 01.12.2014), Камалов И.И. (доверенность от 21.07.2014).

Общество с ограниченной ответственностью "Топ-Оил" (далее - общество "Топ-Оил", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ультра-Ойл" (далее - общество "Ультра-Ойл", ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 26.12.2013, заключенного между обществом "Топ-Оил" и обществом "Ультра-Ойл" (л.д. 4-8).

Решением от 09.10.2014 (резолютивная часть объявлена 01.10.2014) суд первой инстанции исковые требования общества "Топ-Оил" удовлетворил (л.д. 90-97).

С принятым по делу решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество "Ультра-Ойл" (далее также - податель жалобы) просит данное решение суда от 09.10.2014 отменить (л.д. 71, 72).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

По мнению ответчика, удовлетворяя исковые требования общества "Топ-Оил" о расторжении спорного договора аренды с правом выкупа, суд первой инстанции не учел, что общество "Ультра-Ойл" не отказывалось от исполнения условий данного договора, просрочка в уплате платежей по договору возникла в связи со сложившимся тяжелым финансовым положением в обществе. Кроме того, бывшие работники общества "Ультра-Ойл" уклонялись от передачи дел новому руководству общества - директору Дайнову Ф.М., истец чинил препятствия в пользовании арендованным имуществом в связи со сменой собственника общества.

Также суд первой инстанции не учел, что в период пользования арендованным имуществом ответчик понес расходы на его улучшение на общую сумму 458 875 руб., а также выплатил часть выкупных платежей в общей сумме 6 404 800 руб.

В жалобе ответчик указывает, что согласен на расторжение спорного договора аренды, но при условии возврата обществу "Ультра-Ойл" обозначенных выше сумм.

С учетом изложенного, ответчик полагает решение суда по настоящему делу об удовлетворении иска незаконным и необоснованным.

От общества "Топ-Оил" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв на жалобу (вх. N 44884 от 17.12.2014), из содержания которого следует, что истец с выводами, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. В отзыве общество "Топ-Оил" просит решение суда от 09.10.2014 оставить без изменения.

Явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только ответчик - общество "Ультра-Ойл".

Общество "Топ-Оил" явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей истца.

В судебном заседании представители общества "Ультра-Ойл" поддержали доводы жалобы в полном объеме. Пояснили суду апелляционной инстанции, что ответчик согласен расторгнуть спорный договор аренды, но при условии возврата истцом уплаченных выкупных платежей.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов усматриваются следующие обстоятельства.

Общество "Топ-Оил" является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, ст. Тополек, а именно:

-земельного участка общей площадью 1,83 га с кадастровым номером 64:14:021201:29,

-сооружения "Пункт подготовки нефти", литер П, с кадастровым номером 64:14:000000:2974,

-сооружения "Установка МНПУ-2-М Малогабаритная нефтеперерабатывающая установка" с кадастровым номером 64:14:000000:1462,

-сооружения "Очистные сооружения", литер I, с кадастровым номером 64:14:000000:1437, - что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 64-АД N 023183 от 13.12.2013, серии 64-АД N 023184 от 13.12.2013, серии 64-АД N 023182 от 13.12.2013, серии 64-АД N 023181 от 13.12.2013 (л.д. 25-28).

26 декабря 2013 г. между обществом "Топ-Оил" (арендодатель) и обществом "Ультра-Ойл" (арендатор) в отношении названного имущества заключен договор аренды с правом выкупа сроком действия до 26.12.2014 (л.д. 11-15).

Арендованный имущественный комплекс переходит в собственность арендатора по истечении срока действия договора не позднее 26.12.2014 при условии внесения обусловленной договором суммы арендных платежей и выкупной цены имущественного комплекса в установленные сроки (пункт 2.4 договора).

В разделе 3 договора стороны согласовали платежи и расчеты по договору.

Сумма арендной платы по настоящему договору составляет 170 000 руб. в месяц, в том числе НДС 18% - 25 932 руб., размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке (пункт 3.1 договора).

Выкупная стоимость арендованного имущественного комплекса составляет 27 460 000 руб., из которых 27 040 000 руб. - стоимость объектов недвижимости (сооружение "Пункт подготовки нефти" - 7 700 000 руб., сооружение "Установка МНПУ-2-М Малогабаритная нефтеперерабатывающая установка" - 15 040 000 руб., сооружение "Очистные сооружения" - 4 300 000 руб.) и 420 000 руб. - стоимость земельного участка. Оплата производится арендатором частями ежемесячно согласно графика платежей, установленного в пункте 3.3 настоящего договора (пункты 1.1, 3.2 договора).

Арендатор до 30 числа каждого месяца перечисляет арендодателю платежи, включающие в себя арендные и выкупные платежи в течение срока действия договора путем внесения денежных средств на расчетный счет арендодателя, начиная с 30.12.2013 по 30.11.2014 ежемесячно согласно согласованного в договоре графика (пункт 3.3 договора).

Договор от 26.12.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке 22.01.2014, что подтверждается штампом регистрационной надписи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на договоре (оборот л.д. 18).

Арендованное имущество передано обществу "Ультра-Ойл" по акту приема-передачи от 26.12.2013 (л.д. 16-18).

В материалы дела представлены технические паспорта спорных объектов недвижимости (л.д. 29-55).

При заключении договора от 26.12.2013 ответчик уплатил арендный платеж в сумме 170 000 руб. и выкупной платеж в сумме 1 600 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 26.12.2013 N N 172, 173 (л.д. 82, 83).

По утверждению истца, в последующем ответчиком были допущены нарушения согласованного в договоре графика платежей, а именно: не внесены платежи за январь, февраль 2014 г.

В связи с допущенным нарушением по просьбе ответчика стороны 03.04.2014 подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 26.12.2013, которым, в том числе, скорректировали график ежемесячных арендных и выкупных платежей (л.д. 19).

В соответствии с данным соглашением ответчик обязался в срок до 03.04.2014 оплатить задолженность по арендным платежам в сумме 510 000 руб., по выкупным платежам - в сумме 4 800 000 руб., дальнейшем вносить платежи согласно установленного графика.

Указанные платежи в сумме 510 000 руб. и в сумме 4 800 000 руб. внесены ответчиком в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 03.04.2014 N N 9, 10 (л.д. 84, 85).

Однако, в последующем условия нового графика платежей ответчиком также были нарушены: за период с апреля по июль 2014 г. за ним образовалась задолженность по внесению арендных платежей в сумме 510 000 руб., выкупных платежей в сумме 7 075 050 руб.

Неисполнение обществом "Ультра-Ойл" принятых на себя обязательств по договору от 26.12.2013 послужило основанием для направления в его адрес претензий от 03.03.2014, 21.03.2014 и 18.06.2014 с требованием об устранении нарушений и выполнении обязательств по договору (л.д. 20-22). О получении претензий ответчиком свидетельствуют соответствующие отметки на документах.

Оставление обществом "Ультра-Ойл" обозначенных претензий без ответа послужило основанием для направления в его адрес уведомления от 18.06.2014 о расторжении договора от 26.12.2013 на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 23). О получении уведомления ответчиком свидетельствует соответствующая отметка на документе.

Поскольку общество "Ультра-Ойл" не предприняло мер по погашению задолженности после получения данного уведомления, соглашение о расторжении договора от 26.12.2013 не подписало, общество "Топ-Оил" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора от 26.12.2013, суд первой инстанции исходил из его заключенности, соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора со стороны истца, доказанности фактов нарушения ответчиком принятых по договору обязательств в части внесения арендных и выкупных платежей, которые носят систематический характер.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между сторонами по поводу спорного недвижимого имущества возникли на основании договора аренды с правом выкупа от 26.12.2013.

О незаключенности или недействительности указанного договора стороны судам первой и апелляционной инстанции не заявили.

Требование о государственной регистрации данного договора как заключенного на срок один год соблюдено (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендованное имущество было передано обществу "Ультра-Ойл" по акту приема-передачи от 26.12.2013.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик не оспаривает того обстоятельства, что им более двух раз подряд по истечении установленного договором от 26.12.2013 срока платежа не вносились арендные и выкупные платежи, о чем представители ответчика также пояснили и суду апелляционной инстанции (аудиопротокол судебного заседания от 18.12.2014).

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В претензиях от 03.03.2014, 21.03.2014 и 18.06.2014 истец ставил вопрос об устранении нарушений и выполнении ответчиком обязательств по договору от 26.12.2013. Данные претензии ответчик получил, но оставил без удовлетворения.

Истец направил ответчику уведомление от 18.06.2014 о расторжении договора от 26.12.2013 на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное уведомление ответчик также получил, но и его оставил без удовлетворения.

Таким образом, обязательный досудебный порядок урегулирования настоящего спора со стороны истца соблюден в полной мере.

При таких обстоятельствах, с учетом названных выше норм закона, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора от 26.12.2013 в связи с нарушением обязательств по уплате арендных и выкупных платежей, которые носили систематический характер.

Доводы ответчика о том, что просрочка в уплате платежей по договору от 23.12.2013 возникла в связи со сложившимся тяжелым финансовым положением и внутренними организационными проблемами в обществе "Ультра-Ойл" (смена собственника общества, смена руководства), суд первой инстанции рассмотрел и обоснованно отклонил, поскольку указанные обстоятельства не являются основанием для неуплаты арендных платежей при фактическом использовании имущества арендатором.

Доводы ответчика о том, что истец чинил ему препятствия в пользовании арендованным имуществом в связи со сменой собственника общества "Ультра-Ойл", объективными доказательствами не подтверждены.

Правом на выкуп арендованного имущества в срок, установленный договором от 23.12.2013, ответчик не воспользовался, встречных исковых требований о возмещении расходов на улучшение арендованного имущества в общей сумме 458 875 руб., а также о возврате выкупных платежей в общей сумме 6 404 800 руб., в рамках настоящего дела не заявил.

Право ответчика на судебную защиту прав, которые он полагает нарушенными внесением части выкупной цены за спорное имущество, на что ссылается податель жалобы, нельзя считать нарушенным. При представлении соответствующих доказательств, общество "Ультра-Ойл" вправе обратиться в арбитражный суд с самостоятельными требованиями о взыскании неосновательного обогащения в виде той части платежей, которые уплачивались в счет выкупной стоимости (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, опровергая выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что привели или могли бы привести к принятию неправильного решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Общество "Ультра-Ойл" уплатило государственную пошлину в сумме 2 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (л.д. 105).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.10.2014 по делу N А07-16061/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ультра-Ойл" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова