Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2014 г. N 16АП-4335/14

г. Ессентуки

24 декабря 2014 г.

Дело N А63-4718/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко О.В.,

судей: Егорченко И.Н., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Клешня Ю.В. и общества с ограниченной ответственностью "Техноресурсы" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.09.2014 по делу N А63-4718/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Центр" (г. Ставрополь, ОГРН 1032600970380)

к индивидуальному предпринимателю Клешне Ю.В. (г. Пятигорск, ОГРНИП 307265005500072)

об истребовании нежилого помещения офиса, включающего в себя помещения N 67, 71-84, общей площадью 272.6 кв. м, кадастровый N26-26-12/046/2009-752, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Бруснева 4/3 из чужого незаконного владения, об обязании Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю аннулировать запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности на недвижимое имущество от 20.09.2011 N 26-26-01/058/2011-996, об обязании Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировать в Едином государственном реестре прав, право собственности за истцом на нежилое помещение, офис, включающий в себя помещения N 67, 71-84, общей площадью 272.6 кв. м, кадастровый N26-26-12/046/2009-752, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева 4/3,

с участием третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Техноресурсы" (г. Москва, ОГРН 1047796545587),

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Клешня Ю.В.: Пуленко С.А. (по доверенности от 17.07.2013), Жиденко А.А. (по доверенности от 06.06.2014),

от общества с ограниченной ответственностью "Техноресурсы": Мрвалевич Е.П.

(по доверенности от 02.06.2014),

от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Центр": Акинфиев А.С. (по доверенности от 02.08.2014).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания Центр" (далее по тексту - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Клешне Ю.В. (далее по тексту - предприниматель) об истребовании нежилого помещения офиса, включающего в себя помещения N 67, 71-84, общей площадью 272.6 кв.м., кадастровый N 26-26-12/046/2009-752, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Бруснева 4/3 из чужого незаконного владения; об обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю аннулировать запись о регистрации в Едином государственном реестре прав, права собственности предпринимателя на недвижимое имущество от 20.09.2011 N 26-26-01/058/2011-996, об обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировать в Едином государственном реестре прав, право собственности за обществом на нежилое помещение, офис, включающий в себя помещения N 67, 71-84, общей площадью 272.6 кв. м., кадастровый N26-26-12/046/2009-752, расположенное по адресу:

г. Ставрополь, ул. Бруснева 4/3.

Решением суда от 26.09.2014 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал индивидуального предпринимателя Клешню Ю.В. освободить нежилые помещения офиса, включающего в себя помещения N 67, 71-84, общей площадью 272.6 кв.м., кадастровый N26-26-12/046/2009-752, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Бруснева 4/3. В удовлетворении остальных требований, суд первой инстанции отказал. Одновременно, с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4 000 рублей государственной пошлины.

Предприниматель и общество с ограниченной ответственностью "Техноресурсы" не согласились с решением суда первой инстанции и подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить в части возложения на предпринимателя обязанности по освобождению спорных нежилых помещений.

В отзыве на жалобы общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.

В судебном заседании представители сторон озвучили свои правовые позиции по рассматриваемым жалобам.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 26.09.2014 по делу N А63-4718/2014 проверена судом в обжалуемой части (исходя из содержания жалоб и доводов апеллянтов), в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, выслушав мнение представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2010 по делу N А63-11199/2010 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Строительная компания Центр".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.06.2009 серии 26-АЕ 841478 общество владело на праве собственности недвижимым имуществом - нежилыми помещениями N N 67, 71-84 площадью 272.6 кв.м., расположенными по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Бруснева, 4/3.

18.04.2011 между обществом в лице генерального директора Лисина С.Н. и ООО "Техноресурсы" заключено соглашение об отступном, согласно которому общество в счет погашения задолженности перед третьим лицом в размере 4 984 391,96 рублей передает ООО "Техноресурсы" указанный объект недвижимости (офисные помещения).

Во исполнение условий соглашения от 08.04.2011 между обществом и ООО "Техноресурсы" подписан акт приема-передачи офисных (нежилых) помещений.

Запись о переходе права собственности на помещения к третьему лицу, внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.05.2011 за N 26-26-01/014/2011-944.

07.09.2011 между ООО "Техноресурсы" и предпринимателем заключен договор купли-продажи, согласно которому указанное лицо передало, а предприниматель принял в собственность спорный объект недвижимости по цене 5 038 600 рублей.

По акту приема-передачи офисные помещения переданы предпринимателю.

20.09.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о переходе права собственности на офисные помещения к предпринимателю.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.01.2012 по делу общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Калюжин Д.Н.

В рамках дела N А63-11199/2010 определением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2013, оставленного без изменения постановлением апелляционного суда от 28.01.2014, соглашение об отступном от 18.04.2011 признано недействительной сделкой. Данный факт, а также иные установленные указанными судебными актами обстоятельства, для суда апелляционной инстанции в силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются обязательными. Суды пришли к выводу, что сделка не соответствует положениям пункта 1 статьи 61.2, пунктов 1, 2 статьи 61.3 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Заключение соглашения повлекло преимущественное удовлетворение требований ООО "Техноресурсы" перед другими кредиторами общества "Строительная компания Центр", рыночная стоимость объекта недвижимости была существенно занижена.

Ссылаясь на недействительность соглашения об отступном от 18.04.2011 между обществом и ООО "Техноресурсы", поскольку последний не обладал правом собственности на спорный объект недвижимости и не мог его отчуждать предпринимателю по договору купли-продажи от 07.09.2011, общество в лице конкурсного управляющего обратилось в арбитражный суд со специальным (виндикационным) иском.

Основные доводы, изложенные в исковом заявлении общества, сводятся к следующему:

- предприниматель приобрел имущество по недействительной сделке (договор купли-продажи от 07.09.2011 подписанный между ООО "Техноресурсы" и предпринимателем);

- в материалах регистрационного дела на объект недвижимости отсутствуют доказательства об исполнении предпринимателем своих обязательств по оплате приобретенного объекта недвижимости;

- предприниматель, действуя добросовестно и разумно должен был знать: о незаконности заключения сделки между обществом и ООО "Техноресурсы"; о незначительном периоде владения имуществом ООО "Техноресурсы" после приобретения по недействительной сделке; о том, что сделка ООО "Техноресурсы" не относится к сделкам обычно совершаемым в процессе хозяйственной деятельности, поскольку к основным видам деятельности указанного лица не относится торговля собственными объектами недвижимости либо риэлтерская деятельности; юридический адрес ООО "Техноресурсы" находится в г. Москва и указанное юридическое лицо не осуществляет коммерческую деятельность на территории Ставропольского края; на момент совершения сделки, у ООО "Техноресурсы" отсутствовали какие-либо собственные основные средства, объект недвижимости не был отражен в бухгалтерском балансе предприятия;

- предприниматель должен имел возможность быть осведомленным о фактической стоимости приобретенного имущества, поскольку одним из видов его деятельности является сдача в наем собственного недвижимого имущества, а также должен был отслеживать информацию с сайта ВАС РФ по адресу: http:\\kad\arbitr.ru.

Из апелляционной жалобы ООО "Техноресурсы" и жалобы предпринимателя следует, что последний является добросовестным приобретателем, поскольку приобрел имущество по цене сложившейся в регионе за аналогичные объекты недвижимости. Кроме того, предприниматель выполнил свои обязательства по договору от 07.09.2011 путем перечисления денежных средств в полном объеме на расчетный счет ООО "Техноресурсы".

В силу частей 1, 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. При этом, суд апелляционной инстанции наделен не только полномочиями по оценке доказательств, но и по установлению фактических обстоятельств дела.

Оценивая доводы, приведенные обществом в исковом заявлении, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 59; далее по тексту - постановление от 23.12.2010), если же право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае подсудности виндикационного иска тому же суду, который рассматривает дело о банкротстве, оспаривающее сделку лицо вправе по правилам статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соединить в одном заявлении, подаваемом в рамках дела о банкротстве, требования о признании сделки недействительной и о виндикации переданной по ней вещи; также возбужденное вне рамок дела о банкротстве тем же судом дело по иску о виндикации может быть объединено судом с рассмотрением заявления об оспаривании сделки - их объединенное рассмотрение осуществляется в рамках дела о банкротстве.

Первая сделка - соглашение об отступном от 18.04.2011, заключенная между обществом и ООО "Техноресурсы" оспорена в рамках дела N А63-11199/2010 о банкротстве общества и признана недействительной сделкой.

Вместе с тем, на момент рассмотрения спора конкурсному управляющему было известно о том, что спорный объект недвижимости был отчужден по второй сделке - договору купли-продажи от 07.09.2011 заключенному между ООО "Техноресурсы" и предпринимателем, что следует из определения Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2013 и постановления апелляционного суда от 28.01.2014 по делу N А63-11199/2010. Данное обстоятельство послужило основанием для применения судом первой инстанции реституции в виде взыскания с ООО "Техноресурсы" в пользу общества 9 341 000 рублей - стоимости, определенной по состоянию на 18.04.2011 на основании повторной судебной экспертизы, проведенной экспертным учреждением ООО "Беркшир Адвайзори Групп" при рассмотрении дела N А63-11199/2010 в суде первой инстанции.

Доказательств о наличии причин, которые объективно препятствовали конкурсному управляющему воспользоваться своим правом на предъявления иска о виндикации спорного недвижимого имущества в рамках рассматриваемого дела о банкротстве, в соответствии с пунктом 16 постановления от 23.12.2010, несмотря на подсудность спора о признании недействительным (ничтожным) соглашения об отступном от 18.04.2011 и виндикационных требований в отношении спорных объектов Арбитражному суду Ставропольского края, материалы дела не содержат.

По общим правилам, собственник или иное лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статьи 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации). Имущество может быть истребовано от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении (пункт 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее - постановление Пленума N 10/22).

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 34 постановления Пленума N 10/22).

Виндикационный иск характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью; утрата фактического владения вещью; возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей; нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика.

Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником. Ответчиком по виндикационному требованию является незаконный владелец, обладающий вещью без надлежащего правового основания либо по порочному основанию приобретения.

Предъявляя виндикационный иск, истец должен доказать, что истребуемое имущество принадлежит ему на праве собственности, выбыло из его владения и незаконно находится во владении ответчика.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 16 постановления от 23.12.2010 также указано, что при наличии двух судебных актов (о применении последствий недействительности сделки путем взыскания стоимости вещи и о виндикации вещи у иного лица) судам необходимо учитывать следующее. Если будет исполнен один судебный акт, то исполнительное производство по второму судебному акту оканчивается судебным приставом-исполнителем в порядке статьи 47 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"; если будут исполнены оба судебных акта, то по позднее исполненному осуществляется поворот исполнения в порядке статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суду первой и апелляционной инстанций не представлено доказательств о том, что конкурсным управляющим приняты меры к получению исполнительного листа и принятию мер к принудительном исполнению вступившего в законную силу судебного акта - определения Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2013. Доказательств о наличии объективных причин, препятствующих конкурсному управляющему принять меры к принудительному взысканию с ООО "Техноресурсы" стоимости выбывшего из владения общества имущества, материалы дела не содержат. Кроме того, материалы дела не содержат доказательств об исполнении определения Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2013.

Несмотря на указанные обстоятельства, конкурсный управляющий обратился с виндикационным иском к предпринимателю. Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что конкурсный управляющий вправе предъявить указанный иск. Одновременно, суд апелляционной инстанции при рассмотрении спора принимает во внимание вышеуказанные обстоятельства.

В материалы дела представлены платежные поручения (т. 3 л.д. 29-31): N 548 от 12.09.2011 на сумму 50 000 рублей (задаток по договору от 07.09.2011); N 587 от 26.09.2011 на сумму 2 500 000 рублей (оплата части стоимости приобретаемого объекта недвижимости по договору от 07.09.2011); N 597 от 29.09.2011 на сумму 2 488 600 рублей (окончательный расчет по договору от 07.09.2011), а также выписка с расчетного счета ООО "Техноресурсы" N 40702810838040017950 о зачислении поступивших от предпринимателя денежных средств (т. 3 л.д. 33-35).

Из представленных документов следует, что предпринимателем выполнены обязательства по оплате за приобретаемый объект недвижимости по договору N 01Н от 07.09.2011 в сумме 5 038 600 рублей, то есть в полном объеме, а на расчетный счет ООО "Техноресурсы" поступили указанные денежные средства. Доказательств о том, что ООО "Техноресурсы" были возвращены денежные средства предпринимателю (как указано в письменных правовых позициях представителя общества), в материалы дела не представлено. Данные обстоятельства позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что предпринимателем произведена оплата за приобретенный объект недвижимости, в связи с чем, доводы общества о неисполнении предпринимателем обязательств по договору N 01Н от 07.09.2011 признаются необоснованными.

Проверяя довод общества о наличии заинтересованности представителя ООО "Техноресурсы" Рощупкина В.Ю. в заключении договора N 01Н от 07.09.2011, суд апелляционной инстанции исследовал выписку из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "Техноресурсы" (т. 2 л.д. 9-13) и установил, что единственным учредителем указанного юридического лица и генеральным директором является Кулько С.М. Доказательств о том, что данное лицо является родственником или состоит в свойстве с предпринимателем, в материалы дела не представлено. В материалы дела представлена нотариально оформленная доверенность от 01.09.2011 выданная ООО "Техноресурсы" (т. 3 л.д. 110), согласно которой указанное общество доверяет Рощупкину В.Ю. продать за цену и на условиях по своему усмотрению нежилое помещение: площадь 272,6 кв.м., номера на поэтажном плане помещения 67, 71-84,этаж 4, адрес: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Бруснева, 4/3, кадастровый номер 26-26-12/046/2009-752.

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц Рощупкин В.Ю., Клешня Ю.В. и Халлач Н.А. являются учредителями ООО "Кроди". Директором ООО "Кроди" является Кошелев С.А. (т. 1 л.д. 87-98).

Суду первой и апелляционной инстанции не представлено доказательств о том, что ООО "Кроди" имело заинтересованность в заключении договора N 01Н от 07.09.2011. Доказательств о том, что спорное имущество, после исполнения сделки N 01Н от 07.09.2011 впоследствии было отчуждено предпринимателем обществу с ограниченной ответственностью "Кроди", включено в состав уставного капитала данного юридического лица, либо предпринимателем совершены иные сделки по определению дальнейшей судьбы в интересах ООО "Кроди" или Рощупкина В.Ю., в материалы дела не представлено.

Также суду не представлено доказательств о том, что Рощупкин В.Ю. выступая представителем ООО "Техноресурсы" действовал не в интересах данного юридического лица либо заключил договор N 01Н от 07.09.2011 в ущерб указанного лица или преследовал иные цели. Кроме того, суд апелялционной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что решение о продаже спорного объекта принято руководителем ООО "Техноресурсы", а не Рощупкиным В.Ю., что подтверждается содержанием текста поручения изложенного в доверенности.

В соответствии со статьей 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность представляет собой письменное уполномочие, которое одно лицо выдает другому для представительства перед третьими лицами. Выдача доверенности является односторонней сделкой.

Таким образом, сам по себе факт того, что Рощупкин В.Ю. был управомочен заключить договор N 01Н от 07.09.2011 от имени ООО "Техноресурсы" с предпринимателем, являясь одновременно учредителем ООО "Кроди", не может служить основанием для признания действий предпринимателя по приобретению спорного имущества недобросовестными, а сделку заключенной в целях причинения ущерба обществу и ООО "Техноресурсы".

Доказательств о том, что Рощупкин В.Ю. состоит в родстве или свойстве с предпринимателем, в материалы дела не представлено.

Исследованием судом апелляционной инстанции выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении общества (т. 3 л.д. 18-19) установлено, что участниками общества являются Лисин С.Н. и Пшеничный П.А. Лицом, которое вправе без доверенности действовать от имени указанного юридического лица является конкурсный управляющий Першина Л.В.

Доказательств о том, что предприниматель является или ранее являлся участником общества либо руководителем, суду первой и апелляционной инстанций не представлено.

Проверяя доводы сторон о стоимости спорного имущества, установленной в договоре N 01Н от 07.09.2011, в целях установления добросовестности при заключении указанной сделки, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно договору N 01Н от 07.09.2011 стоимость спорного имущества установлено в сумме 5 038 600 рублей. Из вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2013 по делу N А63-11199/2010 следует, что согласно экспертному заключению, подготовленному ООО "Беркшир Адвайзори Групп", стоимость имущества должника по состоянию на 18.04.2011 составляет 9 341 000 рублей и по состоянию на 07.09.2011 в размере 9 402 000 рублей. Суд апелляционной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что указанное заключение подготовлено в 2013 году, а договор N 01Н заключен в 2011 году. Кроме того, судом принято во внимание то обстоятельство, что заключение ООО "Беркшир Адвайзори Групп" является результатом проведения повторной экспертизы, назначенной судом в рамках рассмотрения дела N А63-11199/2010.

При рассмотрении спора, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание разъяснения данные в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества их чужого незаконного владения" согласно которым, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), приобретатель не является добросовестным.

Продажа имущества по цене ниже рыночной не противоречит действующему законодательству, и сама по себе не влечет недействительности сделки, однако может оцениваться как недобросовестное поведение сторон либо злоупотребление правом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 6132/08, пункт 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Доказательств о том, что предприниматель был осведомлен о стоимости приобретаемого имущества свыше цены установленной при заключении договора N 01Н от 07.09.2011 и при этом действовал недобросовестно либо злоупотреблял представленными ему гражданским законодательством правами, либо у него должны были возникнуть сомнения исходя из обстоятельств приобретения имущества, в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований для признания предпринимателя недобросовестным приобретателем по указанным обстоятельствам у суда не имеется.

Не принимается судом довод общества о том, что предприниматель как участник ООО "Кроди" (являвшийся застройщиком всего здания, в котором находятся спорные помещения) должен был знать о стоимости приобретаемого имущества, поскольку право общества на спорное имущество возникло 10.06.2009 (дата государственной регистрации права, т. 3 л.д. 104-106), а предприниматель приобрел имущество значительно позже - в 2011 году. За указанный период времени (с 2009 по 2011) рыночная стоимость спорного имущества могла изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Кроме того, представителем общества, в подтверждении своих доводов, не представлено доказательств о стоимости приобретенного обществом спорного имущества на основании долевого участия в строительстве офисных помещений, в том числе сам договор долевого участия.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Непредставление в суд доказательств, на которые сторона ссылается, влечет наступления для нее риска неблагоприятных последствий.

Довод общества о том, что предприниматель как добросовестный участник гражданского оборота обязан был отслеживать информацию с сайта Высшего Арбитражного суда Российской Федерации по адресу: http:\\kad\arbitr.ru, в целях исключения приобретения недвижимого имущества по цене ниже рыночной, судом не принимается, поскольку обязанность отслеживания информации по рассматриваемым делам является процессуальной и лежит только на участниках арбитражного процесса по делам, в которых они принимают участие в качестве сторон либо третьих лиц. Иные случаи отслеживания участниками гражданского оборота информации о движении арбитражных дел на сайте по адресу: http:\\kad\arbitr.ru, законом не предусмотрены.

Рассматривая и оценивая доводы общества о том, что к основным видам деятельности ООО "Техноресурсы" не относится торговля собственными объектами недвижимости либо риэлтерская деятельности, у данного лица отсутствовали какие-либо собственные основные средства, объект недвижимости не был отражен в бухгалтерском балансе предприятия, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Приобретение ООО "Техноресурсы" спорного недвижимого имущества произошло по недействительной сделке - соглашении об отступном от 18.04.2011, заключенном между обществом и ООО "Техноресурсы" (данное обстоятельство установлено определением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2013 по делу N А63-11199/2010). Согласно условиям сделки общество признало в полном объеме задолженность перед ООО "Техноресурсы" в сумме 4 984 391,96 рублей, в том числе по договору цессии от 02.03.2011, заключенному с ООО ПКФ "Юни-Ком" и договору цессии N 1002 от 02.10.2009, заключенному с ООО "Строительная компания "Оргпромстрой". В целях погашения задолженности должник (общество) передал ООО "Техноресурсы" на праве собственности нежилое помещение - офис, включающий в себя помещения N 67, 71-84, общей площадью 272,60 кв.м., расположенное по адресу 355000, РФ, Ставропольский край, город Ставрополь, ул. Бруснева, 4/3, кадастровый номер N 26-26-12/046/2009-752. Данные обстоятельства прямо указывают на то, что ООО "Техноресурсы" получило право на спорный объект недвижимого имущества, в результате сделок обычно совершаемых в процессе хозяйственной деятельности.

При этом, действующее в Российской Федерации гражданское законодательство не возлагает на покупателя обязанность по проверке наличия либо отсутствия денежных средств на расчетном счете (счетах) продавца, правильности, своевременности и полноты ведения им бухгалтерской документации при заключении сделок, в том числе связанных с отчуждением недвижимого имущества. По указанной причине, суд апелляционной инстанции также приходит к выводу о том, что представленная в материалы дела копия бухгалтерской отчетности ООО "Техноресурсы" (т. 2 л.д. 92-143) доказательством недобросовестности поведения предпринимателя при заключении договора N 01Н от 07.09.2011 не является.

Не принимается также довод общества о том, что предприниматель обязан был, проявляя должную степень осмотрительности и проявляя добросовестность, потребовать и проверить у продавца (ООО "Техноресурсы") все документы, которые им ранее представлены в распоряжение регистрирующего органа в отношении приобретаемого объекта недвижимости, в том числе проверить наличие и оценить решение общего собрания участников общества от 21.01.2011 (т. 3 л.д. 77-78), а также соглашения участников общества о возложении дополнительных прав на Пшеничного П.А. (т. 3 л.д. 79-80). Законом такая обязанность не возложена на приобретателя недвижимого имущества. Доказательств о том, что исходя из обстоятельств дела, у предпринимателя должны были возникнуть сомнения о соблюдении порядка приобретения права ООО "Техноресурсы" на спорное имущество, либо предприниматель располагал сведениями о нарушении порядка отчуждения обществом имущества, в материалы дела не представлено. При этом, небольшой срок владения имущества сам по себе, с учетом отсутствия объективных обстоятельств позволяющих усомниться в наличии прав ООО "Техноресурсы" на недвижимое имущество, не является основанием для признания предпринимателя недобросовестным приобретателем.

Исходя из изложенного, возложение на покупателя, для целей последующего подтверждения им добросовестности обязанности по фактической ревизии финансово-хозяйственной деятельности своего контрагента, выяснения стоимости и порядка приобретения контрагентом имущества у предыдущего владельца, обоснованность такой цены, противоречит как обычаям делового оборота, так и положениям статей 1, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при установлении, осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Из указанного следует, что в гражданском законодательстве действует принцип добросовестности участников гражданского оборота, подразумевающий собой, что их действия соответствуют требованиям закона и доброй воли.

Фактическое нахождение ООО "Техноресурсы", а также государственная регистрация указанного юридического лица в г. Москва также не может в силу закона основанием для вывода о том, что предприниматель являлся недобросовестным приобретателем, поскольку не должен был заключать сделку. Согласно Конституции Российской Федерации в Российской Федерации гарантируется свобода экономической деятельности (статья 8, часть 1); каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (статья 34, часть 1); право частной собственности охраняется законом (статья 35, часть 1) и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (статья 35, часть 3). Таким образом, закон не содержит запрета юридическому лицу, зарегистрированному в одном субъекте Российской Федерации осуществлять экономическую деятельность в других субъектах Российской Федерации.

Кроме того, обществом не указано, что именно должен был предпринять индивидуальный предприниматель проявляя должную степень осмотрительности и осторожности, установив что его контрагент осуществляет свою деятельность, в том числе, в другом субъекте Российской Федерации и местом государственной регистрации является г. Москва.

Оценивая довод общества о том, что ООО "Техноресурсы" по договору N 01Н 07.09.2011 незаконно передало предпринимателю право на земельный участок, на котором находится спорный объект (пункт 1.4. договора), в том же объеме что и принадлежало ООО "Техноресурсы", суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Вместе с тем, заявленный обществом довод правового значения не имеет, поскольку право ООО "Техноресурсы" возникло на спорный объект на основании недействительной сделки - соглашения об отступном от 18.04.2011, заключенного между обществом и ООО "Техноресурсы". Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). В части касающейся добросовестности предпринимателя, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора от 07.09.2011, соглашение об отступном от 18.04.2011 (оспоримая сделка) не было признано недействительным, а значит, объективных оснований для возникновения сомнений, что после перехода права собственности на спорный объект от общества к ООО "Техноресурсы" у последнего не возникло право в силу закона на часть земельного участка, находящегося под зданием, в котором расположены офисные помещения, у предпринимателя не имелось. Обществом не представлено доказательств о том, что предприниматель, приобретая спорное имущество по договору от 07.09.2011, знал о неправомерности отчуждения имущества обществом в пользу ООО "Техноресурсы" и в последующем ООО "Техноресурсы" (продавец по сделке от 07.09.2011) в пользу предпринимателя.

Проверяя доводы предпринимателя о том, что он является добросовестным предпринимателем, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума N 10/22 приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

В пункте 3.1. Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-п указано, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В абзаце 2 пункта 39 постановлении Пленума N 10/22 указано, что недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" недействительность договора купли-продажи сама по себе не дает оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца помимо его воли. Выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Исследовав все представленные в материалы дела доказательства как отдельно, так и в совокупности в порядке 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорное имущество выбыло по воле общества на основании сделки - соглашении об отступном от 18.04.2011, заключенной между обществом и ООО "Техноресурсы". То обстоятельство, что указанная сделка была признана судом недействительной, не свидетельствует о том, что спорный объект недвижимости выбыл из владения передавшего это имущество общества помимо его воли.

В данном случае имущество выбыло из владения в результате добровольной передачи, осуществленной самим продавцом (обществом). Несмотря на то, что договор купли-продажи спорного имущества признан недействительным, учитывая фактические обстоятельства данной сделки и пункт 10 названного информационного письма, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что имущество выбыло по воле и с ведома общества.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, а также письменных правовых позиций сторон по делу, суд приходит к выводу о том, что предприниматель приобретая имущество принял все зависящие от него меры как добросовестного участника гражданских правоотношений, в том числе убедился о наличии государственной регистрации права за продавцом на спорный объект, которое возникло на основании неоспоренной сделки, на момент заключения договора купли-продажи от 07.09.2011, предприниматель произвел полный расчет с продавцом в соответствии с условиями договора купли-продажи от 07.09.2011. Кроме того, соглашение от 18.04.2011, на основании которого у ООО "Техноресурсы" возникло право на спорный объект недвижимости, прошло правовую экспертизу в органе государственной регистрации в соответствии со статьей 13 и пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При указанных обстоятельствах, объективных оснований для возникновения у предпринимателя сомнений в правомочности продавца по отчуждению спорного имущества, не имелось.

Суд апелляционной инстанции также приходит к выводу о том, что имущество выбыло с ведома общества, сделка по отчуждению имущества является возмездной, имущество приобретено у лица, чье право на спорный объект было зарегистрировано в установленном порядке, предприниматель представил суду доказательства о том, что он выплатил в установленные по договору от 07.09.2011 сроки полную стоимость приобретенного имущества, обществом не представлено надлежащих доказательств о том, что при заключении сделки имели место быть родственные связи или иная заинтересованность сторон, не представлено надлежащих доказательств о том, что предприниматель при заключении сделки (в 2011 году) был осведомлен о рыночной стоимости имущества в сумме 9 402 000 рублей (установлена при рассмотрении дела N А63-11999/2010 в 2014 году), предприниматель доказал, что он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, а также принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, а общество не опровергнуло возражения приобретателя о его добросовестности.

Исследовав и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что предприниматель является добросовестным приобретателем.

Учитывая указанное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.09.2014 по делу N А63-4718/2014 в обжалуемой части подлежит отмене с принятием в указанной части нового судебного акта, которым в удовлетворении требований отказать.

В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.09.2014 по делу N А63-4718/2014 в обжалуемой части отменить, принять в указанной части новый судебный акт.

В удовлетворении требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Центр" (г. Ставрополь, ОГРН 1032600970380) в пользу индивидуального предпринимателя Клешня Ю.В. (г. Пятигорск, ОГРНИП 307265005500072) 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Центр" (г. Ставрополь, ОГРН 1032600970380) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Техноресурсы" (г. Москва, ОГРН 1047796545587) 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

О.В.Марченко

Судьи

И.Н.Егорченко З.М.Сулейманов