Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 января 2015 г. N 15АП-19768/14

город Ростов-на-Дону

02 января 2015 г.

дело N А32-2133/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2014 по делу N А32-2133/2014 (судья Данько М.М.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Дельта +"

к Администрации города Сочи и Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

о признании недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы и обязании заключить договор,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Дельта +" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации города Сочи (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), в котором просило:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости годовой арендной платы, указанную в Отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 N 1/96/ОЗ-2012 земельного участка площадью 28 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:54;

- обязать администрацию заключить с обществом договор аренды N 4900008400 от 29.01.2013 земельного участка площадью 28 кв. м с кадастровым номером N 23:49:0204015:54, изложив п. 3.2 договора в редакции протокола разногласий, предложенной обществом.

В обоснование иска истец указывает на следующие обстоятельства. Орган местного самоуправления направил обществу проект договора аренды земельного участка с неправильно рассчитанным размером арендной платы. Истец направил муниципалитету протокол разногласий в указанной части.

В отзыве на иск администрация и департамент доводам иска возражали. Указали на то, что в соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

Впоследствии истец отказался от иска в части признания недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 28 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:54, указанной в Отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 N 1/96/ОЗ-2012.

Решением арбитражного суда от 30.09.2014 производство по делу в части признания недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы прекращено. Суд обязал администрацию заключить с обществом договор аренды N 4900008400 от 29.01.2013 земельного участка площадью 28 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:54, изложив п. 3.2 договора в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 18 703, 69 руб.". В остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация и департамент обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просят решение суда отменить, в иске отказать. В обоснование жалобы указывают на то, что для целей заключения договора с истцом был подготовлен Отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 N 1/96/ОЗ-2012, данный отчет не был оспорен в установленном законодательством порядке, именно этот отчет должен использоваться для определения размера годовой арендной платы, в связи с чем суд неверно удовлетворил иск. Из текста апелляционной жалобы следует, что решение суда оспаривается только в части удовлетворения судом иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 26.11.2014 представитель истца просил решение суда оставить без изменения. Возражений против проверки судебного акта в обжалованной части не высказал.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 26.11.2014 до 03.12.2014.

Определением от 03.12.2014 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 26.12.2014.

Суд предложил истцу представить пояснения о сроках получения проекта договора от ответчиков и сроках передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда; представить актуальную выписку из ЕГРП в отношении земельного участка площадью 28 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:54 по ул. Навагинской, 3 в Центральном районе города Сочи; представить актуальную выписку из ЕГРП в отношении расположенного на земельном участке объекта недвижимости (нежилого помещения площадью 19,3 кв.м, литер А4).

Суд предложил ответчикам представить пояснения по апелляционной жалобе с учетом того, что при определении условия договора об арендной платы суд первой инстанции ориентировался именно на Отчет N 1/96/03-2012, составленный по заказу департамента.

К судебному заседанию 26.12.2014 от истца во исполнение определения апелляционного суда поступили две актуальные подлинные выписки из реестра, а также ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, апелляционный суд располагает доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции (п.1 ст.123 АПК РФ). Поэтому неявка представителей сторон в суд в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Принимая во внимание, что судебный акт обжалован в части, участвующие в деле лица возражений против проверки судебного акта в обжалуемой части не представили, апелляционный суд проверяет обжалованное решение суда только в оспариваемой части.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда надлежит изменить, по следующим основаниям.

Как следует из дела и установлено судом, постановлением администрации муниципального образования города Сочи от 15.09.2012 N 1973 принято решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 28 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:54 по ул. Навагинской, 3 в Центральном районе города Сочи - л.д.40.

Земельный участок согласно кадастровому плану расположен во второй зоне округа санитарной охраны, согласно положениям Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" относится к особо охраняемым территориям.

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности обществу, а именно нежилое помещение площадью 19,3 кв.м, литер А4, что подтверждается:

- свидетельством о государственной регистрации права - л.д. 81;

- выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.12.2014;

- описанием земельного участка в Отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 N 1/96/ОЗ-2012, согласно описанию земельного участка на нем расположено торговое помещение, принадлежащее обществу на праве собственности - л.д. 48 об.;

- кадастровым планом земельного участка - л.д.66;

- текстом постановления администрации муниципального образования города Сочи от 15.09.2012 N 1973, из которого следует, что нежилое помещение площадью 19,3 кв.м по улице Навагинской, 3 Центрального района горда Сочи, с видом разрешенного использования "под магазин модельной обуви", расположено на земельном участке площадь. 28 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204015:54 по тому же адресу.

Земельный участок находится в муниципальной собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.11.2014 и от 11.12.2014.

Договор заключается в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. заключение договора для арендодателя обязательно.

Обществом получены для подписания экземпляры договора от 29.01.2013 N 4900008400 аренды указанного земельного участка. В качестве арендодателя в договоре указано муниципальное образование город-курорт Сочи, согласно реквизитам договора договор подписан со стороны арендодателя администрацией города Сочи, скреплен оттиском печати администрации - л.д.8-12.

В пункте 3.2 договора указано, что арендатор уплачивает арендную плату в размере 71 985 рублей в год. Размер арендной платы определен Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 N 1/96/ОЗ-2012. Договор обществом подписан не был.

По заказу общества был подготовлен Отчет об оценке N 0036 от 13.06.2013, согласно которому рыночная ставка годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 24 000 рублей л.д. 43 об.

Письмом от 26.06.2013 исх. N 54 общество направило в департамент имущественных отношений администрации города Сочи протокол разногласий к договору, в котором указало арендную плату в размере 24 000 рублей в год. Передача протокола разногласий администрации подтверждается штампом на сопроводительном письме общества, ответчиками не оспаривается - л.д.77-79.

Поскольку общество не получило извещения о результатах рассмотрения протокола разногласий в срок, установленный в п.2 ст. 445 ГК РФ, общество в соответствии с положениями ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации передало разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" в тех случаях, когда заинтересованная сторона передала разногласия на рассмотрение суда даже по истечении установленного срока, а другая сторона не возразила против этого, суд рассматривает такое исковое заявление по существу.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что в рассматриваемом случае цена определяется нормативно. В соответствии с п.3 ст.65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Администрация и департамент в обоснование своей правовой позиции ссылаются на следующее. В соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление главы города N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

В то же время, во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее - постановление губернатора N 50).

Пунктом 2 названного постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Во исполнение этого постановления, администрацией города Сочи 03 июня 2011 года принято постановление N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" - далее Правила определения арендной платы на территории города Сочи. Постановление опубликовано 09 июня 2011 года в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты.

В пункте 4.1 Правил определения арендной платы на территории города Сочи указано, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап= Р х С х Ки, где

Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %.

Пунктом 1 постановления губернатора N 50 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5 % от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых постановлением губернатора N 50 не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 постановления губернатора N 50.

Описание коэффициента Ки дано через отсылку к п.5.2 Правил определения арендной платы на территории города Сочи.

Согласно п.5.2 указанных правил при расчете коэффициента Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение всех коэффициентов-дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

В соответствии с Приказом Министерства Экономического развития Российской Федерации от 31.10.2012 N 707 "Об установлении коэффициента-дефлятора К1 на 2013 год" на 2013 год установлен коэффициент, равный 1,569.

Согласно Отчету N 1/96/03-2012 от 06.11.2012, составленному по заказу департамента, величина рыночной стоимости земельного участка составляет 1 181 908 рублей - л.д. 133-177.

При использовании в качестве базы расчета данной величины из отчета, выполненного по заказу департамента, расчет выглядит следующим образом: 1 181 908 рублей х 1,5% х 1,569 = 27 816 рублей 20 копеек.

Исследовав нормативные акты Администрации города-курорта Сочи в их сопоставлении с основными принципами определения арендной платы, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582).

Согласно постановлению N 582 к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Таким образом, при установлении арендной платы за земли, расположенные на территории города Сочи, как неразграниченные, так и находящиеся в собственности города Сочи, должен соблюдаться принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В тексте пункта 2 постановления главы города N 210, на который ссылаются ответчики, указано на определение годовой платы за пользование земельными участками на основании отчета об оценке земельного участка. Очевидно, что такая оценка (рыночная оценка земельного участка) не тождественная понятию "плата за пользование земельным участком".

При этом текст постановления главы города N 210 не устанавливает формулы для определения арендной платы на основании рыночной стоимости самого земельного участка.

При таких основаниях, исходя из вышеуказанных принципов, следует применить формулу расчета, установленную в Правилах определения арендной платы на территории города Сочи и ставку в размере 1,5%, установленную в постановлении губернатора N 50 (иной ставки для расчета арендной платы от рыночной стоимости земельного участка нормативными актами города Сочи не установлено).

Вывод, согласно которому Правила определения арендной платы на территории города Сочи и ставка в 1,5% от рыночной стоимости подлежат применению в том числе для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, получил отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.09.2013 по делу N А32-40714/2011.

В преамбуле к Правилам определения арендной платы на территории города Сочи установлено, что данные правила разработаны для целей определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения.

Пунктом 1.2 Правил определения арендной платы на территории города Сочи установлено, что они применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Поскольку земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления главы города N 210, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, то арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка, по формуле, установленной в Правилах определения арендной платы на территории города Сочи.

Доводы апелляционной жалобы, согласно которым для целей определения арендной платы подлежит применению Отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 N 1/96/ОЗ-2012, данный отчет не был оспорен в установленном законодательством порядке, не содержательны, поскольку именно указанный отчет использован судом для целей разрешения преддоговорного спора.

Установление арендной платы в размере 27 816 рублей 20 копеек обеспечивает достижение баланса интересов сторон договора, данный размер арендной платы определен на основании отчета об оценке, подготовленного по заказу департамента, в соответствии с нормативными актами Краснодарского края и города Сочи. Соразмерность платы, отсутствие нарушения интересов публичного образования город-курорт Сочи подтверждены Отчетом N 0036 об оценке, представленным истцом.

Таким образом, обстоятельства дела установлены судом первой инстанции правильно, судом верно указано на то, что в настоящем деле рассматривается преддоговорный спор.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Однако судом ошибочно применен в расчете вместо коэффициента-дефлятора в размере 1,569 коэффициент инфляции в размере 1,055.

Поэтому решение суда в обжалованной части надлежит изменить, исходя из того, что размер годовой арендной платы за участок составляет 27 816 рублей 20 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2014 по делу N А32-2133/2014 в обжалованной части изменить, изложив второй абзац судебного акта в следующей редакции:

"Обязать Администрацию города Сочи заключить с обществом ограниченной ответственностью "Дельта +" (ИНН 2319024828, ОГРН 1022302833541) договор аренды N 4900008400 от 29.01.2013 земельного участка площадью 28 кв.м с кадастровым номером N 23:49:0204015:54, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 27 816 рублей 20 копеек".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина