Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2015 г. N 09АП-52569/14

г. Москва

15 января 2015 г.

Дело N А40-35721/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 января 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,

судей Д.Н. Садиковой, Е.Б. Расторгуева

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.О. Тимошенко

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ЗАО "Фонд развития "Казахстан" и ЗАО "СУ-155" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "10" октября 2014 г. по делу N А40-35721/2013, принятое судьёй А.Р. Беловой по иску ТСЖ "Казахстан" (ОГРН 1037727032925; 117420, Москва, ул. Наметкина, 9) к ЗАО "Фонд развития "Казахстан" (ОГРН 1027739465555; 103023, Москва, ул. Новый Арбат, 19) третьи лица: ЗАО "СУ-155", ОАО "Москапстрой", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО "ГорУправДом", Педан Михаил Иванович об истребовании имущества

при участии в судебном заседании:

от истца: Юдкина С.В. (по доверенности от 27.03.2014),

Арипова Л.П. (по доверенности от 28.09.2014)

от ответчика: Козлов А.И. (по доверенности от 09.09.2014)

в судебное заседание не явились представители:

от третьих лиц: извещены.

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "КАЗАХСТАН" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу "Фонд развития "Казахстан" с иском (с учетом уточнения) об истребовании у ответчика нежилых встроенных помещений без конкретной технологии помещений I, комн. 2, 5, площадью 37,1 кв.м по адресу г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 63, корп. 2.

ЗАО "СУ-155", ОАО "Москапстрой", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО "ГорУправДом", Педан Михаил Иванович были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2014 г. по делу N А40-35721/2013 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266,268 АПК РФ в связи с апелляционными жалобами ответчика и третьего лица.

Заявители жалоб настаивали на отмене решения. В обоснование апелляционной жалоб указали, что истребование нежилого помещения удовлетворению не подлежит, поскольку в силу статьи 301 ГК РФ иск подлежит удовлетворению только при доказанности факта принадлежности истцу на праве собственности спорного недвижимого имущества и факта незаконного владения ответчиком этим имуществом.

Сообщили, что ответчик приобрел объекты недвижимости в соответствии с п.4.2.2 контракта, акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта от 25.03.08 был подписан, дополнением к акту реализации ответчику были переданы спорные нежилые помещения.

Обратили внимание, что согласно заключению эксперта спорные комнаты не являются общим имуществом многоквартирного дома.

Полагают, что истец не имеет самостоятельного экономического интереса, у него отсутствует право на предъявление иска.

В заседании апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы, настаивал на своих доводах.

Представитель истца выразил согласие с решением суда, в удовлетворении жалоб просил отказать.

Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалоб на основании следующего.

Между ЗАО "Фонд развития "Казахстан" (застройщик), ЗАО "СУ N 155" (инвестор-подрядчик) и ОАО "Москапстрой" (заказчик) заключен инвестиционный контракт от 10.04.2000 N 25/2000-И в редакции дополнительного соглашения от 20.04.2000 (л.д. 15-17, т. 1), согласно которому застройщик поручает, а заказчик и инвестор обязуются:

-осуществить функции технического заказчика по проектированию и строительству жилых домов со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке площадью 1,44 га в районе "Черемушки" по пр. 4668, общей площадью ориентировочно 20 000 кв.м (заказчик);

- осуществить инвестирование проектирования и строительства, а также собственно строительство объектов (п. 1.1) в объеме, необходимом для строительства(инвестор-подрядчик);

- осуществить инвестирование проектирования и строительства объекта в объеме ранее понесенных затрат: по оформлению прав аренды земли, оплате аренды земельного участка, разработке проектной документации и освоению строительной площадки (застройщик-инвестор).

20.12.2005 сторонами контракта подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта (л.д. 54-61, т. 2). Нежилые встроенные помещения без конкретной технологии, а именно: помещение I, комн. 2, 5, площадью 37,1 кв.м по адресу г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 63, корп. 2, были переданы ответчику в соответствии с дополнением к акту о результатах частичной реализации инвестиционного контракта от 25.03.2008 (л.д. 18-22, т. 1).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 77АЖ номер 439811, выданному 11.07.2008 Управлением Росреестра по Москве, и выписке из ЕГРП от 29.07.2013 N 07/013/2013-1739, нежилое помещение площадью 16,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 63, корп. 2, принадлежит на праве собственности ЗАО "Фонд развития "Казахстан".

Согласно договору аренды N 04/11 от 01.09.2011 (л.д. 47-53, т. 1), заключенному между ответчиком (арендодатель) и ООО "ГорУправДом" (арендатор), нежилые помещения, расположенные на первом этаже жилого дома, по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 63, к. 2, помещение I, комнаты 2,5 площадью 13,6 кв.м. и 2,9 кв.м, переданы в аренду третьему лицу - ООО "ГорУправДом" на срок с 01.09.2011 по 31.07.2012.

Утверждая, что указанные помещения относятся к общему имуществу собственников квартир, ТСЖ "КАЗАХСТАН" обратилось с иском об истребовании имущества.

В подтверждение принятого собственниками квартир решения о подаче иска в суд для восстановления прав на помещение, предназначенное в соответствии с проектной документацией для функционирования Диспетчерской службы только по жилому комплексу "Казахстан", представлен протокол общего собрания членов ТСЖ "КАЗАХСТАН" (п. 8 протокола - л.д. 28-33, т. 1).

Истец пояснил, что до 2011 года помещения использовались для обслуживания дома и являются общедолевым имуществом. Согласно проектной документации, спорные помещения являются диспетчерской, а невозможность их использования ведет к угрозе жизни и здоровью граждан, проживающих в этом доме.

В ходе судебного разбирательства по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО "Центр Строительных Экспертиз". Согласно заключению эксперта N 004559/12/77001/082014/А40-35721/13 от 02.06.2014 (л.д. 113-151, т. 3) комнаты 2, 5 помещения N 1 (обозначенные на экспликации) по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 63, корп. 2, не являются общим имуществом многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 63, корп. 1,2.

Рассматривая спор, суд принял во внимание сведения, изложенные в письме ГУП МосгорБТИ от 15.11.2013 N 2199 (л.д. 31, т. 4), согласно которым при проведении первичной инвентаризации спорного помещения N I были выявлены и учтены отклонения от проекта. В материалах инвентарного дела проставлена отметка об отсутствии в ТБТИ разрешения на произведенное переоборудование.

На основании чего суд пришел к выводу, что результаты судебной экспертизы не могут быть положены в основу принятого решения вследствие произведенного переоборудования.

Письмом N 51-12-м от 31.10.2013 ОАО "Моспроект" сообщило, что все технические помещения жилого комплекса в спорном многоквартирном доме должны эксплуатироваться в соответствии с проектом. Помещение диспетчерской (N 10 1-й этаж м/осями 500-502) предназначено только для эксплуатации жилого комплекса и не может иметь другое назначение и другого собственника. Помещение спринклерного пожаротушения пристроенного гаража комплекса "Казахстан" (1-й этаж м/осями 500-502) должно иметь свободный доступ через тамбур (помещение N 1) в соответствии с проектом.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса РФ, суд удовлетворил иск.

Согласно указанной статье собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. При этом, частью третьей названной нормы права установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Доводы ответчика о том, что в основу решения суда не положено заключение эксперта, не признается основанием для отмены решения, так как выводы эксперта сделаны без учета документов, подтверждающих произведенное переоборудование спорного помещения.

По состоянию на первичную дату обследования 04.04.2005 г. по адресу: г. Москва, Новочеремушкинская ул. л. 63. кор. 2. помещение N (ком. 1-5) расположенное на 1-ом этаже было учтено без конкретной технологии, в экспликации отражено тип помещения-прочее. При проведении первичной инвентаризации по вышеуказанному адресу в помещении N 1 были выявлены и учтены отклонения от проекта, в связи с чем, в материалах инвентарного дела проставлена отметка об отсутствии в ТБТИ разрешения на произведенное переоборудование. О чем свидетельствует письмо БТИ.

В соответствии с п.6 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ. По результатам проведенной проверки органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи лицу, осуществляющему строительство, предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения выявленных нарушений.

На дату сдачи дома назначение помещение было определено экспликацией проекта, таким образом, в экспликации БТИ отражены недостоверные сведения. Данная позиция подтверждается постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А4035722/2013.

Судебная коллегия принимает во внимание довод истца, согласно которому в случае нарушения вышеуказанного пункта акт ввода в эксплуатацию подписан бы не был до устранения недостатков. Акт ввода в эксплуатацию МКД был подписан без замечаний, дом сдан в соответствии с проектом при этом 25.03.2008 года на основании экспликации БТИ оформлено дополнение к акту частичной реализации инвестиционного контракта, в котором сторонами контракта прописаны незаконно переоборудованные помещения, на основании которого, в дальнейшем было зарегистрировано право собственности на спорные помещения. В соответствии с п. 5 акта инвестору-подрядчику (ответчик) были переданы в собственность встроенные нежилые помещения (без конкретной технологии) милицейский адрес: г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 63, корп. 2 помещение N I комнаты N 2,5 площадью 16,5 кв.м. на основании вышеуказанных документов 22.07.2008 г.

Ответчиком зарегистрировано право собственности на вышеуказанные нежилые помещения за N 77-77-12/011/2008-657. Таким образом, незаконные действия Ответчика повлекли за собой не законное оформление прав собственности на помещения, принадлежащие в силу закона жителям дома.

Из письма N 51-12-м от 31.10.2013 г. ОАО "Моспроект" следует, что в комплекс "Казахстан" построен по индивидуальному проекту выполненного мастерской N 12 ОАО Моспроект; проект согласован в Мосгосэкспертизе в установленном порядке (заключение от 25.10.2001 г. N 120-П2/01МГЭ); все технические помещения комплекса должны эксплуатироваться в соответствии с проектом; помещение диспетчерской ( N10 1-ый этаж между осями 500-502. по БТИ помещения N 1,3,4) предназначено только для эксплуатации жилого комплекса и не может иметь другое назначение и другого собственника.; помещение сплинклерного пожаротушения пристроенного гаража комплекса Казахстан помещение N 9 1-ый этаж между осями 500-502, по БТИ помещение N 2,5 должно иметь свободный доступ, предназначены только для обслуживания жилого комплекса "Казахстан"

Дом проектировался как дом повышенной комфортности проживания с улучшенной инфраструктурой технического обслуживания жильцов. Вследствие этого в проекте предусмотрено значительное количество помещений, не являющихся частями квартир, обслуживающими более одного жилого помещения в доме. К числу таких помещений относятся истребуемые помещения.

По данным истца, в спорном помещение (диспетчерская) в котором в соответствии с проектом и актом ввода в эксплуатацию было смонтировано диспетчерское оборудование, на которое был выведен сигнал от системы сплинкерного пожаротушения. За время владения ответчиком спорным помещением из него исчезло смонтированное оборудование что подтверждается актом. Данный факт так же нарушает права собственников дома на безопасное проживание.

Доводы ответчика о том, что неопровержимыми доказательствами позиции являются правоустанавливающие документы на спорные помещения, которые не были никем оспорены, рассмотрены судом. Требование об истребовании спорных помещений является оспариванием прав ответчика на помещение, предъявленное в установленные законом сроки.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в МКД наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит так же доля в праве собственности на обще имущество дома.

Статьей 290 ГК РФ установлено собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании вышеизложенного, следует вывод, что до даты регистрации ответчиком права собственности у собственников уже возникло право общей долевой собственности на эти помещения. При таких обстоятельствах владение помещением ответчиком является незаконным.

Довод о том, что истец не имеет самостоятельного экономического интереса, у него отсутствует право на предъявление иска, рассмотрен судебной коллегией.

В соответствии с п. 1 ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников жилья.

В соответствии с п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.

Исходя из п. 8 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Право выступать от имени собственников квартир в защиту их интересов в отношении спорных помещений следует из протокола общего собрания членов ТСЖ "КАЗАХСТАН" (п. 8 протокола - л.д. 28-33, т. 1).

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2014 года по делу N А40-35721/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.В. Лаврецкая

Судьи

Д.Н. Садикова Е.Б. Расторгуев