Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2015 г. N 15АП-16953/13

город Ростов-на-Дону

19 января 2015 г.

дело N А32-66/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ванина В.В.

судей И.В. Пономаревой, Н.В. Ковалевой

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от ООО "Галант": директор Ткачев А.Н., паспорт, на основании приказа от 21.08.2012; представитель Шаханович В.К., паспорт, по доверенности от 19.09.2012; представитель Кривков А.С., паспорт, по доверенности от 31.10.2014;

от Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар: представитель не явился, извещен;

от Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края: представитель не явился, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Галант"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 24 июля 2013 года по делу N А32-66/2013

по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Галант"

при участии третьего лица Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края

о взыскании задолженности,

принятое судьей Непрановым Г.Г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГАЛАНТ" (далее - общество, ответчик) о взыскании 26 939 420 руб. 16 коп. задолженности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 июля 2013 года с общества в пользу муниципального образования город Краснодар взыскано 6 825 121 руб. 18 коп. задолженности. В остальной части иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 39 960 руб. 45 коп. государственной пошлины.

Общество обжаловало решение суда в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение суда в части взыскания с ответчика задолженности в размере 6 825 121 руб. 18 коп. отменить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. В силу пункта 4 договора аренды обязанность по проведению капитальных работ, связанных с несущими конструкциями здания в целом, относится к обязанностям собственника, который этой обязанности не исполнял; данные работы выполнялись ответчиком и не окончены по настоящее время, состояние помещения исключает его использование по назначению. При определении размера задолженности суд первой инстанции не принял во внимание, что фактическая площадь, степень благоустройства и назначение арендованных помещений отличается от указанной в договоре в результате проведения работ по восстановлению здания. Суд первой инстанции не принял во внимание, что в августе 2012 года помещения были переданы судебными приставами истцу, а ответчик не имел к ним (помещениям) доступа.

Определением апелляционного суда от 31 октября 2013 года к участию в деле было привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края (далее - управление, третье лицо).

Определением апелляционного суда от 19 декабря 2013 года производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

Определением апелляционного суда от 4 декабря 2014 года производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в суд заключения судебной экспертизы.

Представители общества в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Департамент, управление, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От управления поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Поскольку решение суда первой инстанции оспаривается в части взыскания с ответчика задолженности в размере 6 825 121 руб. 18 коп. и в судебном заседании стороны не заявили возражений относительно проверки законности судебного акта только в обжалуемой части, постольку законность и обоснованность судебного акта проверяется в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения N 3-5, 9, 9/1, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 18/1, 19, 20 первого этажа здания (литеры А1, А, А2, А3, а4), а также нежилые помещения NN 1-4 антресоли здания (литеры А, А2) общей площадью 300,8 кв.м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красная 84, по договору от 12.12.1995 N 80 были переданы в аренду ТП "Галант" (правопредшественник общества) для использования по промтоварный магазин с особыми условиями в части торговой деятельности (пункт 1 договора). Договор государственной регистрации не подлежал (заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). После истечения срока действия договора (11.12.2010) арендатор продолжил пользование помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу чего договор был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 20 марта 2013 года по делу N А32-21169/2011 было отказано в иске департамента об обязании общества возвратить арендованные помещения; отказ департамента от договора аренды признан судом кассационной инстанции злоупотреблением правом как имевший своей целью воспрепятствовать реализации арендатором права на приобретение в собственность арендованного имущества в соответствии с законодательством о приватизации муниципального имущества.

Таким образом, в спорный период - с 12.12.1995 по 02.08.2011 между сторонами существовали правоотношения аренды спорных помещений, которые регулировались главой 34 ГК РФ.

Из просительной части искового заявления следует, что предметом иска является требование о взыскании арендной платы по договору аренды N 80 от 12 декабря 1995 года; согласно приложению к исковому заявлению размер задолженности по арендной плате определен истцом из арендованной площади в размере 302,1 кв.м.

В удовлетворении требования о взыскании арендной платы за период с 12.12.1995 по 08.01.2010 в сумме 20 114 298 руб. 98 коп. судом первой инстанции отказано по основанию пропуска истцом срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик. Решение суда в этой части сторонами не оспаривается.

В части требования о взыскании арендной платы за период 09.01.2010 по 02.08.2011 в сумме 6 825 121 руб. 18 коп. апелляционным судом установлено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с абзацем третьим пункта 4 договора аренды арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений, связанный с общим капитальным ремонтом дома; обязанность по производству капитального ремонта, связанного с деятельностью арендатора, лежит на последнем (абзац пятый пункта 5 договора аренды).

Заключением судебной экспертизы от 15 сентября 2014 года, выполненным на основании определения апелляционного суда от 29 декабря 2013 года экспертом И.В. Слепневым (экспертная организация - НОУ ЦПК "Строитель") установлено следующее. В период до 1996 года в здании, в котором расположены арендованные помещения, выполнялись работы по капитальному ремонту, направленные на снижение нагрузки на стены от перекрытия подвала в осях 1-2/А-Д, перепланировка помещений и ремонтные отделочные работы по левому торговому залу. В период с I квартала 1996 по III квартал 2000 года в данном здании выполнялись противоаварийные работы по усилению стен здания, за исключением наружной стены проезда (по оси 6), устройству инженерных сетей, реставрационные работы по фасаду, перепланировке помещений с учетом технологических особенностей работы общества и отделочные работы. Основные работы по зданию были выполнены в соответствии с проектом: "Проект усиления здания-памятника ул. Красная, 84" (Разработчик: Центр НТТМ "Агроуниверситет", 1997 год. Проект разработан по результатам обследования здания). В период с 2006 года по 2009 год выполнялись работы по усилению конструкций здания (в основном работы вели в 2006 году) по проекту: "Проект на усиление здания-памятника ул. Красная, 84 "КубГАУ" 2 часть. Устройство буроинъекционных свай, устройство каркаса и перекрытий первого и второго этажа здания". Выполнены работы по устройству буронабивных свай, ростверков, каркаса в подвале и жесткого диска перекрытия подвала, рам первого этажа. Все вышеперечисленные работы III этапа выполнены в осях 1-2/А-Д здания (левый зал первого этажа, под левым залом в подвале). По состоянию на июль-август 2014 года не выполнены работы по капитальному ремонту здания и арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84: в осях 2-6/А-Д по усилению фундамента, устройству каркасов в уровне подвала и первого этажей, перекрытий подвала; соединении горизонтальными связями каркасов в осях 1-2/А-Д и 4-6/А-Д в уровне подвала и первого этажа; в осях 1-6/А-Д устройства каркаса в уровне второго этажа и перекрытий первого и второго этажей в соответствии с проектом "Проект на усиление здания-памятника ул. Красная, 84 "КубГАУ". 2 часть. Устройство буроинъекционных свай, устройство каркаса и перекрытий первого и второго этажа здания" 2006 года. Арендуемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84 в период с 2009 года по 2 августа 2011 года находились в стадии незавершенного капитального ремонта, выполняемого в соответствии с проектом КубГАУ 2006 года: "Проект на усиление здания-памятника ул. Красная, 84. 2 часть. Устройство буроинъекционных свай, устройство каркаса и перекрытий первого и второго этажа здания" и были непригодны для эксплуатации. С 2006 года в нежилых помещениях демонтированы внутренние сети электроснабжения, водо- и теплоснабжения. На момент обследования нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84 находятся в состоянии непригодном к эксплуатации по назначению. Для сохранения объекта культурного наследия "Дом жилой с торговыми помещениями на 1-м этаже, 1889 г." в части облика памятника истории и культуры зданию в целом требуются ремонтно-реставрационные работы имеющие характер капитального ремонта. Работы по общему капитальному ремонту здания и по текущему ремонту нежилых помещений нельзя рассматривать отдельно, так как они дополняют друг друга (виды работ представлены в таблице 7 заключения судебной экспертизы) и направлены на сохранение исторического архитектурного облика памятника истории и культуры "Дом жилой с торговыми помещениями на 1-м этаже".

Из этого следует, что состояние арендованных помещений в период с 09.01.2010 по 02.08.2011 не позволяло использовать их по определенному договором назначению по причинам, за которые арендатор не отвечает.

В силу изложенного основания для взыскания с арендатора арендной платы за указанный период отсутствуют. В иске в части требования о взыскании с арендатора арендной платы в сумме 6 825 121 руб. 18 коп. за период с 09.01.2010 по 02.08.2011 надлежит отказать.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Поскольку в иске отказано, постольку определенные частью 3 статьи 110 АПК РФ основания для взыскания с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску в сумме 39 960 руб. 45 коп. отсутствуют.

На основании частей 1, 5 статьи 110 АПК РФ с муниципального образования город Краснодар в лице департамента в пользу общества подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб., а также судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 160 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 июля 2013 года по делу N А32-66/2013 в обжалуемой части отменить. Принять в этой части новый судебный акт.

В удовлетворении иска в части требования о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Галант" (ИНН 2310006197, ОГРН 1022301601651) в пользу муниципального образования город Краснодар задолженности в сумме 6 825 121 руб. 18 коп. отказать.

Исключить из резолютивной части решения суда абзац третий.

Взыскать с муниципального образования город Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Галант" (ИНН 2310006197, ОГРН 1022301601651) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб., судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 160 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

И.В. Пономарева Н.В. Ковалева