Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 января 2015 г. N 03АП-7188/14

г. Красноярск

20 января 2015 г.

Дело N А74-4985/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Бутиной И.Н., Ишутиной О.В.,

секретаря судебного заседания Грищенко Ю.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Мастер": Степанова М.В., директора,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мастер"

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 7 ноября 2014 года по делу N А74-4985/2014, принятое судьёй Лиходиенко А.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Доступное жилье" (ИНН 1901076399, ОГРН 1061901038836) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мастер" (ИНН 1903001293, ОГРН 1021900696520) о взыскании 172 251 рубля 89 копеек неустойки за нарушение срока оплаты по договору.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 7 ноября 2014 года иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать по следующим основаниям.

Обязательство по оплате не наступило, поскольку нежилые помещения не введены в эксплуатацию.

Суд не дал надлежащую оценку существующему соглашению N 3 от 24.07.2008 к договору N 1 долевого участия в строительстве от 03.05.2007, которым стороны внесли изменения в порядок оплаты по договору.

В деле N А74-3318/2011 по иску общества "Мастер" к обществу "Доступное жилье" о признании права собственности суды подтвердили условия соглашения N 3 от 24.07.2008: "в соответствии с соглашением N 3 от 24.07.2008 к договору участия в долевом строительстве стороны внесли изменения в порядок оплаты по договору, предусмотрев, что сумма 5 181 320 рублей, составляющая второй взнос, вносится в течение 7 календарных дней после ввода объекта в эксплуатацию. Соглашением также изменен срок ввода объекта в эксплуатацию - второй квартал 2009 года".

В деле N А74-3469/2011 по иску общества "Мастер" к обществу с ограниченной ответственностью "Доступное жилье" о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 7.3 договора, за период с 01.10.2008 по 01.10.2011, судами установлено, что соглашением от 24.07.2008 N3 к договору участия в долевом строительстве стороны внесли изменения в порядок оплаты по договору, согласовали срок ввода жилого дома в эксплуатацию на второй квартал 2009 года. Суд, применив данное условие, отказал обществу "Мастер" во взыскании пени.

В деле N А74-4055/2011 суд установил, что жилой дом сдан в эксплуатацию без нежилых помещений, поэтому у ООО "Мастер" не наступил срок оплаты.

В деле N А74-3109/2012 суд дал оценку содержанию уведомления от 10.04.2012 с предложением произвести расчет в срок до 06.05.2012, указав, что в уведомлении не содержится сведений о лице, его получившем, о лице, которому оно адресовано. Ответчик полагает, что такая оценка содержания уведомления позволяет сделать вывод о том, что данное уведомление не повлекло расторжение договора долевого участия. Договор был расторгнут уведомлением от 13.08.2012 N 93.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей истца.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Между истцом (застройщик) и ответчиком (участник) 03.05.2007 заключён договор N 1 долевого участия в строительстве 5-7-10 этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями соцкультбыта по проспекту Дружбы Народов, 52 в г. Абакане.

В рамках указанного договора ответчиком были оплачены денежные средства в сумме 4 506 280 (четыре миллиона пятьсот шесть тысяч двести восемьдесят) рублей. Пунктом 2.3. договора участия установлен график платежей, в соответствии с которым ООО "Мастер" производит расчёт, соответственно, установлены сроки оплаты по договору участия.

Уведомлением (исх. N 51 от 10.04.2012 года) агента застройщика - некоммерческая организация "Республиканский фонд жилищного строительства", действующая на основании агентского договора N ЗДЖ от 09.06. 2011, участник долевого строительства -ООО "Мастер", был информирован о необходимости погашения задолженности в размере 4 041 100 рублей в срок до 06 мая 2012 года.

Данный размер задолженности рассчитан исходя из цены договора в размере 9 687 600 рублей, оплаченной участником суммы 4 506 280 рублей и графика платежей, предусмотренного п.2.3. договора участия, кроме последнего платежа, который подлежит уплате в течение 7 календарных дней после ввода жилого дома в эксплуатацию (9 687 600 - 4 506 280-1 130 220).

ООО "Мастер" ответом от 20.04.2012 (вх. N 25) отказался исполнять свои обязательства, ссылаясь на наличие дополнительного соглашения N 3 изменившего суммы и порядок оплаты.

По причине нарушения участником графика платежей договор от 03.05.2007 N 1 участия в долевом строительстве расторгнут агентом застройщика в одностороннем порядке с 10.10.2012.

Истец полагает, что расчёт неустойки необходимо произвести за период с 07.05.2012 по 09.10.2012 включительно на основании части 6 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Между сторонами возникли права и обязанности, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, предусмотренного статьёй 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.06.2007.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость объекта на момент заключения договора составляет 9 687 600 рублей.

В силу пункта 2.3 договора оплата должна быть произведена по следующему графику: первый взнос - 2 906 280 рублей - 30 % от стоимости Объекта в день подписания сторонами настоящего договора; второй взнос - 2 260 440 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения перекрытия пятого этажа жилого дома; третий взнос - 565 110 рублей в течение 7 календарных дней после выполнения кровли жилого дома; четвертый взнос - 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения перекрытия цокольного этажа пристроенной части жилого дома; пятый взнос - 565 110 рублей в течение 7 календарных дней после выполнения покрытия пристроенной части первого этажа жилого дома; шестой взнос - 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения штукатурных работ первого и цокольного этажей объекта; седьмой взнос - 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения теплового контура объекта; восьмой взнос - 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения системы отопления объекта; девятый взнос -1 130 220 рублей - в течение 7 календарных дней после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Согласно пункту 3.1 договора долевого участия в строительстве от 03.05.2007 N 1 срок ввода жилого дома в эксплуатацию - III квартал 2008 года.

Соглашением от 14.08.2007 N 2 пункт 3.2 договора долевого участия в строительстве от 03.05.2007 N1 изложен в следующей редакции: "застройщик обязуется в срок до 01.10.2008 уведомить участника о готовности объекта и приступить к передаче объекта участнику, а участник принять объект в течение 30 дней с момента уведомления о готовности объекта к передаче".

Соглашением от 24.07.2008 N 3 к договору участия в долевом строительстве стороны внесли изменения в порядок оплаты по договору, согласно которым:

- сумма 4 506 280 рублей вносится участником в срок до 01.09.2007,

- сумма 5 181 320 рублей вносится в течение 7 календарных дней после ввода объекта в эксплуатацию.

Этим же соглашением стороны согласовали срок ввода жилого дома в эксплуатацию на второй квартал 2009 года.

Доказательства регистрации дополнительных соглашений в дело не представлены.

По причине нарушения участником графика платежей, установленного соглашением от 24.07.2008 N 3 к договору участия в долевом строительстве, договор от 03.05.2007 N 1 участия в долевом строительстве расторгнут агентом застройщика в одностороннем порядке с 10.10.2012.

В силу положений статьи 5 и 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 последствием неисполнения (ненадлежащего исполнения) дольщиком обязанности по внесению суммы долевого участия в строительстве является право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьёй 9 Закона Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004, и взыскание неустойки.

Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Вместе с тем указанные последствия, вызванные расторжением договора, наступают на будущее время и в силу общих норм обязательственного права (статьи 307,408 Гражданского кодекса Российской Федерации) не прекращают возникших ранее договорных обязательств должника, срок исполнения которых уже наступил. Поэтому кредитор вправе требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

По смыслу пункта 7 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 отказ застройщика от договора долевого участия не исключает возможность предъявления требований о взыскании с дольщика неустойки за просрочку оплаты долевых взносов. Указанной нормой предусмотрена лишь недопустимость зачета такой неустойки в счет исполнения обязанности застройщика по возврату внесенных дольщиком денежных средств.

Ограничений, связанных с возможностью предъявления застройщиком требований о взыскании неустойки только после исполнения обязанности по передаче дольщику квартир, Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 не содержит.

Довод ответчика о том, что дополнительное соглашение N 3 от 24.07.2008 к договору изменяет порядок уплаты денежных средств, а также срок ввода жилого дома в эксплуатацию, получил надлежащую оценку суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 договор участия в долевом строительстве считается заключённым с момента его государственной регистрации.

Подписанный сторонами договор от 03.05.2007 N 1 прошёл государственную регистрацию 12.05.2010.

Поскольку договор участия в долевом строительстве от 03.05.2007 N 1 зарегистрирован в установленном законом порядке 28.06.2007, дополнительное соглашение N 3 к нему также подлежало государственной регистрации.

Вместе с тем доказательств регистрации указанного соглашения ответчиком в материалы дела не представлено, следовательно, дополнительное соглашение N 3 к договору участия в долевом строительстве от 03.05.2007 N 1 считается незаключенным и не может подтверждать доводы ответчика относительно изменения условий договора и отсутствия у ответчика каких-либо обязательств перед истцом на момент расторжения договора от 03.05.2007 N 1.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что в деле N А74-3469/2011 по иску общества "Мастер" к обществу с ограниченной ответственностью "Доступное жилье" о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 7.3 договора, за период с 01.10.2008 по 01.10.2011, судами установлено, что соглашением от 24.07.2008 N3 к договору участия в долевом строительстве стороны внесли изменения в порядок оплаты по договору, согласовали срок ввода жилого дома в эксплуатацию на второй квартал 2009 года. Суд, применив данное условие, отказал обществу "Мастер" во взыскании пени за период с 01.10.2008 по 17.07.2009.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальным для настоящего дела является факт подписания сторонами соглашения N 3 от 24.07.2008, правовая его оценка, данная судами в деле N А74-3469/2011 для суда, рассматривающего настоящее дело в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательной не является. Правовой оценкой является вывод о том, что соглашение N 3 от 24.07.2008 изменяет правоотношения сторон с момента его подписания. В настоящем деле суд первой инстанции дал иную правовую оценку данного соглашения, правильно применив правила, регулирующие порядок изменения договора, подлежащего государственной регистрации в ЕГРП.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что в деле N А74-3318/2011 по иску общества "Мастер" к обществу "Доступное жилье" о признании права собственности суды подтвердили условия соглашения N 3 от 24.07.2008: "в соответствии с соглашением N 3 от 24.07.2008 к договору участия в долевом строительстве стороны внесли изменения в порядок оплаты по договору, предусмотрев, что сумма 5 181 320 рублей, составляющая второй взнос, вносится в течение 7 календарных дней после ввода объекта в эксплуатацию. Соглашением также изменен срок ввода объекта в эксплуатацию - второй квартал 2009 года".

В настоящем деле суд также установил, что стороны подписали соглашение N 3 от 24.07.2008 с приведенными условиями. Вместе с тем, судебные акты по делу N А74-3318/2011, во-первых не содержат правовой оценки данного соглашения, во-вторых, в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такая оценка не имела бы обязательного характера для суда, рассматривающего настоящее дело.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что в деле N А74-4055/2011 суд установил, что жилой дом сдан в эксплуатацию без нежилых помещений, поскольку нарушение истцом требований статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации не является основанием для освобождения ответчика от ответственности за несвоевременное внесение оплаты по договору.

Апелляционный суд отклоняет ссылку ответчика на то, что договор был расторгнут в связи с тем, что ответчик не исполнил требование уведомления N 93 от 13.08.2012 о внесении платы до 30.09.2012. Уведомление не относится к документам, выражающим содержание сделки (договора долевого участия в строительстве), поэтому не изменяет график внесения платежей, изначально согласованный сторонами. В связи с чем, период просрочки правомерно определен судом с 07.05.2012 по 09.10.2012 включительно.

Проверив расчёт неустойки, апелляционный суд признал его верным.

Таким образом, требование истца о взыскании 172 251 рубля 89 копеек удовлетворено правомерно.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 7 ноября 2014 года по делу N А74-4895/2014 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 7 ноября 2014 года по делу N А74-4985/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

И.Н. Бутина О.В. Ишутина