Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2015 г. N 15АП-22768/14

город Ростов-на-Дону

27 января 2015 г.

дело N А53-11325/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шимбаревой Н.В.

судей А.Н. Стрекачёва, Н.В. Сулименко

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А

апелляционные жалобы

Демакова Степана Валерьевича, Дробязко Андрея Александровича, Землякова Алексея Владимировича, Калиниченко Натальи Валерьевны, Ковалева Сергея Владимировича, Ковалевой Ларисы Юрьевны, Кузнецовой Светланы Владимировны, Масычева Сергея Ивановича, Николаевой Екатерины Юрьевны, Пенчука Александра Владимировича, Строгановой Натальи Александровны, Ткаченко Владимира Павловича, Ефимовой Надежды Петровны;

Бондаревой Елены Борисовны, Бондаревой Виктории Борисовны, Сёминой Ольги Александровны, Устич Веры Григорьевны, Савинской Елены Юрьевны

на определение Арбитражного суда Ростовской области от 24.11.2014 по делу N А53-11325/2011 об удовлетворении заявления внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" о признании наличия права аренды и об обязании осуществить действия по заключению договора перенайма в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант-Строй", принятое в составе судьи Аникина И.А.

В судебном заседании участвуют представители:

Демаков С.В., лично, по паспорту;

Дробязко А.А., лично, по паспорту;

Ковалев С.В., лично, по паспорту;

Ковалева Л.Ю., лично, по пасопрту;

Пенчук А.В., лично, по пасопрту;

Строганова Н.А., лично, по паспорту;

Ефимова Н.П., лично, по пасопрту;

Морозов О.Н., лично, по паспорту;

Морозова О.А., лично, по паспорту;

Устич В.Г., лично, по паспорту;

от Бондаревой Елены Борисовны, Бондаревой Виктории Борисовны, Сёминой Ольги Александровны, Устич Веры Григорьевны, Савинской Елены Юрьевны: представитель Мисюк Н.А. по доверенности от

от внешнего управляющего ООО "СК "Гарант Строй": представитель Гвоздевская Н. по доверенности от 12.01.2015;

от ГУ МВД России по РО: представитель Галкина А.Н. по доверенности от 20.01.2015, представитель Обухов Р.С. по доверенности от 20.01.2015;

от Григорьевой Н.А.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 21.12.2012;

от Атоян А.Ф.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 11.02.2013;

от Щербакова Н.И.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 18.04.2013;

от Ордынской М.В.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 11.02.2013;

от Ордынского А.К.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 11.02.2013;

от Погорельских О.С.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 11.02.2013;

от Атнилова А.З.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 20.03.2013;

от Сыщиковой Г.А.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 23.09.2013;

от Козьменко Е.Д.: представитель Суворова и.В. по доверенности от 11.02.2013;

от Милакина И.А.: представитель Суворова И.В. по доверенности30.09.2013;

от Пановой Т.М.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 02.09.2013;

от Приходько Т.А.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 19.05.2013;

от Ганжула Г.И.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 10.12.2012;

от Жбир В.И.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 28.12.2013;

от Акульшиной М.В.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 22.03.2013; от Бердечникова Ю.И.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 06.03.2013;

от Собко Л.Н.: представитель Суворова И.В. по доверенности от 30.11.2012;

слушатель Рябинин К.А., по паспорту.

УСТАНОВИЛ:

Внешний управляющий общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" Байрамбеков Малик Мусаибович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании за должником - обществом с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" права аренды на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр-т М. Нагибина, д. 38, для проектирования и строительства жилого дома общей площадью 6049+/- 27 кв. м; об обязании Главного управления Министерства внутренних дел России по Ростовской области (далее - ГУ МВД России по Ростовской области) и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области осуществить действия по заключению договора перенайма с обществом с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" указанного земельного участка.

К участию в деле по обособленному спору в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Савинская Елена Юрьевна, Ефимова Надежда Петровна, Дробязко Андрей Александрович, Пенчук Александр Николаевич, Масычев Сергей Иванович, Ковалев Сергей Владимирович, Строганова Наталья Александровна, Деркачев Виктор Сергеевич, Крутова Антонина Ивановна, Буракова Ирина Евгеньевна, Билык Елена Ивановна, Яковенко Евгений Викторович, Чеха Надежда Ивановна, Ткаченко Владимир Павлович, Рыбальченко Сергей Геннадьевич, Попов Эдуард Владимирович, Орехова Инна Михайловна, Новикова Ольга Сергеевна, Николаева Екатерина Юрьевна, Малиевский Сергей Энгельсович, Кузнецова Светлана Владимировна, Компаниец Владимир Анатольевич, Колесников Александр Евгеньевич, Козин Георгий Шамильевич, Демаков Степан Валерьевич, Ковалева Лариса Юрьевна, Земляков Алексей Владимирович, Дударенок Лариса Борисовна, Дударенок Станислав Станиславович, Калиниченко Наталья Владимировна, Куженко Наталья Николаевна, Бондарева Елена Борисовна, Бондарева Виктория Борисовна, Сёмина Ольга Александровна, Савинская Елена Юрьевна.

Определением от 24.11.2014 г. суд удовлетворил заявление внешнего управляющего - признал за обществом с ограниченной ответственностью "СК "Гарант-Строй" (ИНН 6165111722, ОГРН 1036165027106) наличие права аренды на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр-т М. Нагибина, 38, для проектирования и строительства жилого дома, общей площадью 6049+/- 27 кв. м., обязал Главное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Ростовской области и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области в течение одного месяца с момента вынесения определения осуществить действия по заключению договора перенайма земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр-т М. Нагибина, 38, для проектирования и строительства жилого 11 10455_2386034 дома, общей площадью 6049+/- 27 кв. м, с обществом с ограниченной ответственностью "СК "Гарант-Строй".

Судебный акт мотивирован ссылками на преюдициальные выводу ранее состоявшихся по делу судебных актов, а именно постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013, оставленного без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.07.2014.

Кроме того, суд первой инстанции указал на то, что действующим гражданским законодательством установлен принцип платности использования земли. Подтверждением фактической передачи права пользования (аренды) земельным участком застройщику - ООО "СК "Гарант Строй" является включение по заявлению ГУ МВД России по Ростовской области определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2013 по делу N А53-11325/2011 в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "СК "Гарант Строй" 1 805 835 руб. 72 коп. задолженности, состоящей из 1 804 835 руб. 72 коп. арендной платы за период с 04.11.2008 по 25.06.2011 и 1 000 руб. пени по указанному выше договору аренды, взысканной с ГУ МВД России по Ростовской области в пользу ТУ Росимущества в Ростовской области решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.10.2011 по делу N А53-12286/2011.

Суд отклонил возражения третьих лиц, участвующих в деле по обособленному спору, изложенные в представленных суду отзывах, о нарушении прав участников долевого строительства по договорам, заключенным с ГУ МВД России по Ростовской области, в случае удовлетворения требований внешнего управляющего, указав на следующее. Передача права аренды (фактически прав и обязанностей арендатора по договору аренды) ООО "СК "Гарант Строй" не может привести к нарушению прав участников долевого строительства, поскольку указанные лица не лишены возможности обращения в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлениями о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК "Гарант Строй". Соответствующая передача прав аренды не влияет и на право залога участников долевого строительства, предусмотренного частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку действующим гражданским законодательством предусмотрено право следования залогового обременения за вещью, являющейся предметом залога. Указанный вывод основан также на позиции Конституционного Суда Российской Федерации.

В апелляционный суд в порядке установленном главой 34 АПК РФ с жалобами обратились третьи лица, привлеченные судом к участию в рамках обособленного спора, - Демаков, Дробязко, Земляков, Калиниченко, Ковалев, Ковалева, Кузнецова, Масычев, Николаева, Пенчук, Строганова, Ткаченко, Ефимова, Бондарева, Бондарева, Сёмина, Савинская, а также кредитор Устич В.Г.

Жалобы мотивированы ссылками на нарушение прав участников долевого строительства, заключивших договоры с ГУ МВД по РО, и не подавших заявление о включение в реестр ООО "СК Гарант-Строй", указанные лица обладают залоговыми правами на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, считают, что передача права аренды должнику лишит их возможности удовлетворения требований за счет ГУ МВД по РО.

В отзыве на апелляционную жалобу внешний управляющий, кредитор ГУ МВД по РО, представитель кредиторов Суворова просили оставить судебный акт без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

ТУ Росимущества по РО просило рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие представителя. Судом ходатайство удовлетворено.

В судебном заседании судом удовлетворены ходатайства внешнего управляющего о приобщении к материалам доказательств исполнения обжалуемого определения - договора от 11.12.2014 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды N 676, которым право аренды передано должнику; ходатайство Ефимовой о приобщении к материалам дела судебных актов ЕСЧП, принятых по обращению Ефимовой относительно неисполнения властями судебных актов суда общей юрисдикции.

Суд отклонил ходатайство представителя Мисюк об отложении судебного разбирательства в связи с тем, что ее доверители не знакомы с приобщенным к материалам дела договором от 11.12.2014 г. передачи прав и обязанностей по договору аренды N 676. Суд полагает, что указанный документ не изменят и не дополняет основания требований внешнего управляющего, в судебном заседании представитель Мисюк, обладающая всем комплексом полномочий, предоставленных ей доверителями, с ним ознакомлена, копия договора ею получена.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович.

Определением от 11.02.2013 к должнику применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" "Банкротство застройщиков", о чем в газете "КоммерсантЪ" 23.03.2013 дана публикация.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2014 (резолютивная часть оглашена 06.02.2014) в отношении общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович.

Согласно ст.201.8 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в ходе проведения всех процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в пользование, о признании наличия права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Внешний управляющий в порядке ст.201.8 ФЗ обратился в суд с заявлением о признании за должником - обществом с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" права аренды на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр-т М. Нагибина, д. 38, для проектирования и строительства жилого дома общей площадью 6049+/- 27 кв. м; об обязании Главного управления Министерства внутренних дел России по Ростовской области и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области осуществить действия по заключению договора перенайма с обществом с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" указанного земельного участка.

При рассмотрении заявления судом установлено следующее.

23.10.2008 между ТУ ФАУГИ по Ростовской области и ГУВД Ростовской области заключен договор аренды земельного участка N 676, согласно которому арендодатель (ТУ ФАУГИ по Ростовской области) предоставляет, а арендатор (ГУВД Ростовской области) принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для проектирования и строительства жилого дома. Срок аренды устанавливается с 07.10.2008 по 25.06.2011. Годовой размер арендной платы устанавливается 1 447 843,88 руб.

Указанный участок передан ТУ ФАУГИ по Ростовской области в аренду ГУВД Ростовской области на основании договора аренды для проектирования и строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресным бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой.

В связи с наличием у ООО "СК Гарант Строй" перед гражданами дольщиками обязательств по передаче жилых помещений в многоквартирном доме, находящемся на данном земельном участке, определением от 11.02.2013 к должнику применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" "Банкротство застройщиков".

14.12.2007 между ООО "СК "Гарант Строй" и ГУВД по Ростовской области был заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве 19-этажного 240-квартирного жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой в г. Ростове-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, от 14.12.2007.

Согласно указанному договору ГУВД Ростовской области обязуется в установленный срок предоставить земельный участок площадью 6 049 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, для строительства дома, а ООО "СК "Гарант Строй" обязуется в предусмотренные договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование и строительство объекта и принять свою долю в объекте, завершенном строительством.

Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что ГУВД Ростовской области передает право инвестору заключать договоры долевого участия, договоры простого товарищества и т.д. с соинвесторами от своего имени и за свой счет, а после ввода в эксплуатацию жилого дома подписывать акты приема-передачи квартир от своего имени с одновременной передачей реестра в Управление Росреестра по Ростовской области.

Для исполнения обязательств по договорам ГУ МВД России по Ростовской области передало ООО "СК "Гарант Строй" для строительства земельный участок, предоставило право вести строительство на этом земельном участке.

Указанное имущественное предоставление было оценено сторонами договора в объеме 23 квартир, общей площадью 1 699,49 кв.м., что находит свое отражение как в пункте 4.2 договора инвестирования, так и в приложениях к нему.

10.07.2008 к инвестиционному договору сторонами заключено дополнительное соглашение, в силу пункта 1 которого было принято решение дополнить инвестиционный договор пунктом 1.3 следующего содержания: инвестор обязуется нести все расходы, связанные с оплатой арендной платы за земельный участок, расположенный в г. Ростове-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, кадастровый номер 61:44:012246:10, площадью 6 049 (+/-) 27 кв.м.

Определением от 30.08.2013 г., частично измененным Постановлением 15ААС от 16.12.2013 г., оставленным без изменения Постановлением ФАС СКО от 21.07.2014 г., требования ГУ МВД России по РО включены в реестр требований передачи жилых помещений по 23 квартирам.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования управляющего правомерно указал на то, что в вышеназванных судебных актах установлено, что заключив договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006, а так же инвестиционный договор N 17/04-11-12 от 14.12.2007, стороны (ГУ МВД России по Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй") пришли к соглашению, что за право вести строительство на земельном участке, принадлежащем ГУ МВД России по Ростовской области на праве постоянного бессрочного пользования (потом аренды) согласно разрешению на строительство, ООО "СК "Гарант Строй" обязалось предоставить ГУ МВД России по Ростовской области часть объекта, а именно 23 квартиры, а ГУ МВД России по Ростовской области обязалось передать и передало ООО "СК "Гарант Строй" все права на объект и ввести дом в эксплуатацию, в случае соблюдения всех градостроительных, технических норм и правил.

В настоящее время между ГУ МВД России по Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй" заключены и действуют следующие договоры и дополнительные соглашения к ним:

1. Акт приемки-сдачи выполненных работ от 30.03.2006.

Данный акт был заключен между ООО "СИГ", ОАО ПСП "СевкавНИПиагропром", ГУВД Ростовской области и ООО "СК "Гарант Строй", в соответствии с которым заказчик строительства - ГУВД Ростовской области, согласовал соисполнителям (ООО "СИГ" и ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром"), обеспечивающим строительство объекта недвижимости, передачу данного объекта строительства на баланс ООО "СК "Гарант Строй".

2. Договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006.

В соответствии с условиями указанного договора Управление обязалось предоставить строительное пятно и разрешение на строительство, а ООО "СК "Гарант Строй" - построитель дом и ввести его в эксплуатацию.

3. Инвестиционный договор N 17/04-11-12 от 14.12.2007.

В соответствии с которым распределены доли в объекте, где у ГУ МВД России по Ростовской области 23 квартиры, общей площадью 1 699,49 кв.м. (9,7% от общей площади застройки), доля ООО "СК "Гарант Строй составляет 10 136,25 кв.м. (56,9 %). Оставшиеся 5 938,18 кв.м. (33,4%) являются долей участников долевого строительства, внесших денежные средства в ООО "СИГ".

4. Агентский договор N 17/05-А-12 от 14.12.2007.

Согласно условиям данного договора ООО "СК "Гарант Строй" (агент) обязалось совершать от имени и за счет принципала действия по перезаключению договоров с физическими лицами с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет.

5. Дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 14.12.2007.

В соответствии с условиями данного дополнительного соглашения ООО "СК "Гарант Строй" принимало на себя обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком, переданным ТУ ФАУГИ по Ростовской области в аренду ГУ МВД России по Ростовской области по договору аренды N 676 от 23.10.2008.

6. Дополнительное соглашение N 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006.

В соответствии с условиями данного соглашения ГУ МВД России по Ростовской области в счет расчетов по основному договору передало ООО "СК "Гарант Строй" права на объект строительства в целом, за исключением помещений, передаваемых ГУ МВД России по Ростовской области.

7. Приложение N 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006.

В соответствии с указанным списком ООО "СК "Гарант Строй" принимало на себя обязательства по предоставлению квартир перед 82 гражданами, внесшими денежные средства в ООО "СИГ".

8. Приложение N 1 к инвестиционному договору N 17/04-11-12 от 14.12.2007.

В соответствии указанным приложением, содержащим схему распределения квартир, доля ГУ МВД России по Ростовской области в объекте недвижимости составляет 23 квартиры.

9. Приложение N 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по пр. М. Нагибина, 38, от 04.04.2006 в редакции соглашения N 1/2010 от 17.06.2010.

В соответствии с указанным приложением, содержащим перечень квартир, номер этажа, номер жилого помещения, общую площадь квартиры, а так же оси строительства, ООО "СК "Гарант Строй" в лице генерального директора Меликяна А.С. обязалось передать ГУ МВД России по Ростовской области после ввода объекта в эксплуатацию 23 квартиры, определенные индивидуальными признаками.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно оценил направленность действий участников спорных правоотношений, выразившуюся в передаче всех прав и обязанностей застройщика в отношении многоквартирного дома от ГУ МВД России по РО к ООО "СК Гарант-Строй".

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в соответствии с дополнительным соглашением N 1 к договору на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома от 04.04.2006 ГУ МВД России по Ростовской области в счет расчетов по основному договору передало ООО "СК "Гарант Строй" права на объект строительства в целом, за исключением помещений, передаваемых ГУ МВД России по Ростовской области.

Передав права на объект строительства в целом и внеся в качестве вклада право аренды земельного участка, ГУ МВД России по РО фактически осуществило действия по передаче права аренды должнику.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования управляющего. Суд апелляционной инстанции принимает во внимание так же то обстоятельство, что правоотношения сторон по строительству указанного дома начались в 2003 г.

Развитие правоприменения с 2003 г. свидетельствует о том, что обладание статусом застройщика в отношении многоквартирного жилого дома является функцией несвойственной такому учреждению как ГУ МВД России.

18.03.2003 между ОАО "СевкавНИПИагропром" (исполнитель) и ГУВД Ростовской области (заказчик) был заключен договор подряда, по условиям которого исполнитель обязался совершить действия по проектированию, строительству 240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38.

ОАО "СевкавНИПИагропром", в свою очередь, заключило договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома N 17/2-09-С с ООО "СИГ" 19.09.2003.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора подрядчик обязуется за счет собственных и привлеченных средств осуществить в соответствии со строительными нормами и правилами, утвержденной проектно-сметной документацией и графиком выполнения работ строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в срок до 01.07.2006.

Пункт 3.1.2 договора предусматривает, что ООО "СИГ" имеет право заключать гражданско-правовые договоры, направленные на строительство и ввод в эксплуатацию объекта, и производить по ним расчеты за счет собственных и привлеченных средств, а также передавать свои полномочия по данному договору третьим организациям.

В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром" исполнения обязательства ГУВД Ростовской области уведомило ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром" о расторжении договора письмом от 18.09.2003.

14.03.2006 ООО "СК "Гарант Строй" направило в адрес ГУВД Ростовской области письмо, согласно которому ООО "СК "Гарант Строй" готово принять на себя обязательства ООО "СИГ" и перезаключить новые договоры с дольщиками на тех же условиях.

25.04.2006 в адрес дольщиков ООО "СИГ" были направлены письма, в соответствии с которыми они были поставлены в известность о том, что между ГУВД Ростовской области, ОАО ПСП "СевкавНИПИагропром" и ООО "СИГ" расторгнуты договоры на строительство указанного выше многоквартирного дома, и что в настоящее время правами на часть строящихся квартир, за исключением прав на квартиры ГУВД Ростовской области, обладает ООО "СК "Гарант Строй". Также им было предложено перезаключить договор с ООО "СК "Гарант Строй", либо расторгнуть договор с ООО "СИГ" и получить внесенные денежные средства.

Анализ действий сторон в рамках анализируемых правоотношений свидетельствует об их направленности на передачу прав застройщика от ГУ МВД к ООО "СК Гарант Строй" с возложением ответственности на последнего по удовлетворению требований граждан, внесших денежные средства в ООО "СИГ".

Обжалуемое определение создаст необходимые условия для возможного завершения строительства со стороны ООО "СК Гарант Строй" под контролем внешнего управляющего и суда.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы третьих лиц, которые являются подателями настоящих апелляционных жалоб, указав, что передача права аренды (фактически прав и обязанностей арендатора по договору аренды) ООО "СК "Гарант Строй" не может привести к нарушению прав участников долевого строительства, поскольку указанные лица не лишены возможности обращения в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлениями о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК "Гарант Строй". Соответствующая передача прав аренды не влияет и на право залога участников долевого строительства, предусмотренного частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку действующим гражданским законодательством предусмотрено право следования залогового обременения за вещью, являющейся предметом залога. Указанный вывод основан также на позиции Конституционного Суда Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что податели апелляционных жалоб являются гражданами внесшими денежные средства за строительство жилых помещений в ООО "СИГ". Денежных средств в адрес ГУ МВД России по РО указанными лицами не вносилось. При этом, указанные граждане отказываются реализовать свои права по заявлению требований к ООО "СК Гарант Строй" и включению в реестр последнего. В связи с чем несут риски совершения либо несовершения соответствующих действий.

Согласно пояснениям внешнего управляющего в настоящий момент в реестр требований о передаче жилых помещений включены порядка 60 кредиторов-граждан, интересы, части которых, в настоящем споре представляет Суворова. Указанные лица обладают равными правами с подателями апелляционных жалоб, поскольку также внесли денежные средства в ООО "СИГ" либо ООО "СК Гарант Строй". Указанные дольщики просят суд апелляционной инстанции оставить судебный акт без изменения.

Принимая во внимание конкретные фактические обстоятельства настоящего дела и вступившие по нему в силу судебные акты, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене определения Арбитражного суда Ростовской области от 24.11.2014 г.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 24.11.2014 по делу N А53-11325/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Шимбарева

Судьи

А.Н. Стрекачёв Н.В. Сулименко