Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2015 г. N 11АП-19385/14

г. Самара

28 января 2015 г.

Дело N А65-21616/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Захаровой Е.И., судей Филипповой Е.Г., Семушкина В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лаврской Е.В.,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Южная" - представителя Гаврилова С.А. (доверенность от 30.01.2014),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - представитель не явился, извещено,

от Гайнуллина Рамиса Котдусовича - не явилась, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 ноября 2014 года по делу N А65-21616/2014 (судья Адеева Л.Р.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Южная", Республика Татарстан, Нурлатский район, с.Биляр- Озеро; (ОГРН 1061665037642; ИНН 1632008990), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань, третье лицо: Гайнуллин Рамис Котдусович, Республика Татарстан, г.Нурлат, о признании незаконными действий и обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма"Южная" (далее - заявитель, ООО "Агрофирма"Южная") обратилось с заявлением в Арбитражный суд Республики Татарстан о признании незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - административный орган, Управление Росреестра по РТ) выразившееся в отказе во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка правом аренды и обязании устранить допущенные нарушения (т.1,л.д.3-7).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2014 заявленные требования ООО "Агрофирма"Южная" удовлетворены (т.2,л.д.52-58).

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по РТ обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявления ООО "Агрофирма"Южная" отказать в полном объеме (т.2,л.д.66-69).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещён.

Представить ООО "Агрофирма "Южная" в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы по основания, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В соответствии статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции рассмотрено дело в отсутствие представителей участвующих в деле лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и Гайнуллина Рамиса Котдусовича надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Как следует из материалов дела, 22 октября 2009 года на состоявшемся общем собрании собственников земельных долей большинством голосов участников общей долевой собственности было принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203, расположенным по адресу: РТ, Нурлатский район, х-во СХК "Рассвет", в аренду КФХ "Гайнуллин А.К." на срок - 49 лет.

Одним из голосующих за передачу земельного участка в аренду под номером 226 является участник общей долевой собственности Сайфуллин Минсалих Шайхиевич. Итоги общего собрания собственников земельных долей закреплены в Протоколе N 1 от 22 октября 2009 года.

Указанный земельный участок принадлежит участникам общей долевой собственности в количестве 727 человек на основании свидетельств о праве собственности на земельные доли, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 июня 2006 года сделана запись регистрации N 16-16-03-003-2006-99.

26 октября 2009 года между Крестьянско-фермерским хозяйством "Гайнуллин А.К." и уполномоченным представителем участников общей долевой собственности земель Новоиглайкинского сельского поселения, действующей на основании доверенности N 1 от 24.10.2009 года Яруллиной Рушанией Кутдусовной был заключен Договор аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения), находящегося в общей долевой собственности N 1 (далее по тексту -Договор аренды).

Согласно условиям Договора аренды земельный участок с кадастровым номером 16:32:000000:203, расположенный по адресу: РТ, Нурлатский район, х-во СХК "Рассвет", был передан в аренду КФХ "Гайнуллин А.К." на срок - 49 лет, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03 декабря 2009 года сделана запись регистрации N 16-16-03/020/2009-454.

19 апреля 2010 года между КФХ "Гайнуллин А.К." и ООО "Агрофирма "Южная" (далее по тексту - Истец) было заключено Соглашение о передаче прав аренды N 4/04-10 (далее по тексту - Соглашение о передаче прав аренды), в соответствии, с которым КФХ "Гайнуллин А.К." передал Истцу право аренды земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203 расположенный по адресу: РТ, Нурлатский район, х-во СХК "Рассвет", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 мая 2010 года сделана запись регистрации N 16-16-35/008/2010-311.

Таким образом, в настоящее время арендатором земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203 является заявитель.

Как следует из материалов дела, заявитель как арендатор земельного участка добросовестно выполняет взятые на себя обязательства по Договору аренды. Земельный участок используется заявителем по прямому назначению, то есть для производства сельскохозяйственной продукции, а также в полном размере выплачивается арендная плата.

22 ноября 2012 года Сайфуллин М.Ш. как участник общей долевой собственности и Арендодатель по Договору аренды, приобрел по Договору N 1 купли-продажи земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения у других участников общей долевой собственности и Арендодателей в количестве 44 человека земельные доли. В связи с чем, ему было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 16-АМ N 081656 от 01.12.2012 года, в котором указанно об обременении земельных долей правом аренды.

После приобретения земельных долей Сайфуллин М.Ш. заказал проект межевания земельных участков и выделил из общей долевой собственности, приобретенные земельные доли (Проект межевания земельных участков от 30.01.2013 года).

После выдела земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203 вновь образованному земельному участку присвоен кадастровый номер 16:32:000000:1597 общей; площадью 2 349 000 кв.м. местонахождение: РТ, Нурлатский муниципальный район, Новоиглайкинское сельское поселение.

Земельный участок с кадастровым номером 16:32:000000:1597 принадлежал Сайфуллину М.Ш. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АМ N 785002 от 25.04.2013 года. Принадлежность земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 к земельному участку с кадастровым номером 16:32:000000:203 подтверждается п.5, 16.1, 16.2 кадастрового паспорта на земельный участок N 1600/301/14-442412 от 18Ш8.2014 года.

ООО "Агрофирма "Южная" является фактическим Арендатором земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203, а также и вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597.

Истец и Арендодатель Сайфуллин М.Ш. добросовестно выполняли друг перед другом обязательства по Договору аренды. Арендодатель Сайфуллин М.Ш. передал, а Истец принял и использовал земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции, а также выплачивал арендную плату. Арендная плата за 2013 год выплачена Арендодателю Сайфуллину М.Ш. в полном размере в сумме 117 450,00 рублей, что подтверждает расходный кассовый ордер N 194 от 18.03.2014 года. |

15 августа 2014 года из полученной выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/001/2014-5565 заявителю стало известно, что собственником земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 общей площадью 2 349 000 кв.м. местонахождение: РТ, Нурлатский муниципальный район, Новоиглайкинское сельское поселение, является Гайнуллин Рамис Котдусович, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 января 2014 года сделана запись регистрации N 16-16-35/020/2013-129.

При этом из пункта 4 данной выписки следует, что "Ограничение (обременение) права: не зарегистрировано".

19 августа 2014 года заявитель обратился в Нурлатский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан с заявлением исх.N 160 от 18 августа 2014 года о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП) отсутствующей записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 общей площадью 2 349 000 кв.м. местонахождение: РТ, Нурлатский муниципальный район, Новоиглайкинское сельское поселение правом аренды в пользу ООО "Агрофирма "Южная" на основании Договора N 1 аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения), находящегося в общей долевой собственности от 26 октября 2009 года и Соглашения о передаче прав аренды N 4/04-10 от 19 апреля 2010 года.

Однако, Ответчик уведомлением исх.N 33-25-68/504 от 26.08.2014 года отказал Истцу во внесении в ЕГРП отсутствующей записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597).

Основанием для отказа Истцу во внесении в ЕГРП записи послужили пункт 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которых Ответчик делает вывод, что при образовании земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203, находящегося в долевой собственности и используемого Истцом на основании Договора аренды, ограничения (обременения) прав, возникших на основании указанного Договора аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 не сохраняются.

Полагая, что бездействием регистратора, выразившимся в невнесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 правом аренды в пользу общества нарушаются его права, заявитель обратился в арбитражный суд.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 608-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Инвест-групп" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", если лицо полагает, что органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, то оно в соответствии со статьей 4, частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В то же время зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. В таком случае восстановление регистрационной записи об обременении права на объекты недвижимости возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права.

Аналогичная позиция изложена и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 56).

В судебном заседании заявитель пояснил, что спора о праве не существует, право собственности на образованный в результате выдела земельный участок общество не оспаривает, общество также не оспаривает законность выдела этого участка. Общество оспаривает бездействие Управления Росреестра по невнесению записи о существующем обременении данного участка договором аренды.

С учетом изложенного спор подлежит рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", основанием для признания недействительным ненормативного акта, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 22 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участок в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ.

Поскольку спорный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, при рассмотрении дела подлежали применению положения пунктов 6, 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ и регулируется Федеральным законом от 24.07.2001 N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения (статья 617 ГК РФ).

Статья 46 Земельного кодекса РФ также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Данной нормой не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выдел земельного участка в счет своей земельной доли для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или распоряжения земельным участком иным образом установлено статьей 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Реализацией названного права, по смыслу статей 12 - 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в действовавшей на момент реализации гражданами права на выдел земельного участка в счет земельных долей редакции) не прекращается действие ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды находящегося в общей собственности земельного участка в отношении выделенного земельного участка.

Выделение в счет земельных долей свободного от обременения земельного участка возможно только до государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Спорный земельный участок на момент его приобретения Гайнуллиным Р.К. был обременен правом аренды в пользу общества.

Новая редакция пункта 5 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, введенная Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ, которой определено прекращение действия договора аренды в отношении выделенного в счет земельных долей земельного участка не применима к рассматриваемым правоотношениям.

Из материалов дела следует, что протоколом N 1 общего собрания собственников земельных долей от 22.10.2009 участники общей долевой собственности в количестве 405 человек (что составляет 55,7% от общего собрания собственников земельных долей), в утвердительной форме выразили волю на заключение договора аренды с КФХ "Гайнуллин А.К.". В материалах дела отсутствуют сведения о том, что договор аренды земельного участка был заключен против воли указанных лиц либо о том, что последние возражали по тем или иным условиям договора.

Пунктом 3.2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) установлено, что в случаях, предусмотренных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным субъектом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что дано толкование статье 11.8 Земельного кодекса РФ применительно к ипотеке: применяя статью 11.8 Земельного кодекса РФ, следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем, при этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

На стабильность зарегистрированных обременений недвижимого имущества указано и в постановлении Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с пунктами 43 - 44 Правил ведения ЕГРП источником данных для формирования подраздела Ш ЕГРП, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений). В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела Ш разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации". В графе, в которой описывается объект недвижимого имущества или содержание ограничения (обременения) права (приложение N 8), указываются сведения о ранее существовавших объектах недвижимого имущества в соответствии с пунктами 28 - 35 настоящих Правил, а также их кадастровые (условные) номера.

По смыслу пункта 44 Правил ведения ЕГРП выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов недвижимости, не прекращает обременения на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости, при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении такого имущества. Приведенные положения Правил ведения ЕГРП предполагают регистрацию обременения, установленного в отношении первоначального объекта недвижимости, в отношении вновь образованных объектов, без предоставления при этом новых сделок об установлении прав (ограничений, обременений) на вновь образованные объекты недвижимости.

С учетом изложенного, бездействие управления, выразившееся в невнесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Южная", противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.08.2013 года по делу N А63-15672/2012, от 28.06.2012 по делу N А53-15536/2011, от 25.08.2011 по делу N А53-14788/2010, от 26.08.2011 по делу N А32-21034/2010, N А32-17242/2013 от 23.04.2014 г.

Арбитражный суд, установив, что действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании таких действий (бездействия) незаконными (пункт 2 статьи 201 АПК РФ).

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 201 АПК РФ установлено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

С учетом изложенного, в целях устранения допущенных нарушений, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование заявителя об обязании Управления Росреестра по РТ внести в ЕГРП запись об обременении земельного участка 16:32:000000:1597 общей площадью 2 349 000 кв.м. местонахождение: РТ, Нурлатский муниципальный район, Новоиглайкинское сельское поселение, принадлежащего на праве собственности Гайнуллину Рамису Котдусовичу, правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Южная" на основании договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, N 1 от 26.10.2009 г., и соглашения о переходе прав аренды N 4/04-10 от 19.04.2010 г.

Одновременно суд первой инстанции обоснованно указал в решении на то, что в рамках настоящего спора никакого спора о праве между сторонами договора, либо спора по условиям договора не разрешено. В случае возникновения таких споров стороны вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением в установленном порядке гражданского судопроизводства.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, выводы суда соответствуют материалам дела и основаны на нормах действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, проверены судом апелляционной инстанции в полном объёме, однако не могут быть приняты, поскольку не опровергают выводы суда первой и апелляционной инстанций и не свидетельствуют о незаконности оспариваемого судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 ноября 2014 года по делу N А65-21616/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.И. Захарова

Судьи

Е.Г.Филиппова В.С. Семушкин