Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2015 г. N 15АП-22998/14

город Ростов-на-Дону

28 января 2015 г.

дело N А32-38516/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от истца - представитель Чекиря Л.Н. по доверенности от 15.05.2014; представитель Нетреба А.В. по доверенности от 01.12.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2014 по делу N А32-38516/2013

по иску ООО "Имеретинская Ривьера"

к ответчику - Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

при участии третьих лиц - ГК "Олимпстрой", Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года

о признании недействительными действий

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Имеретинская Ривьера" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Территориальному управлению Росимущества в Краснодарском крае о признании недействительным отказа от 15.10.2013 в заключении договора аренды земельного участка 23:49:0402037:1162, обязании заключить договор аренды земельного участка (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 55-64).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены государственная корпорация "Олимпстрой" и Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (определение от 28.01.2014 - т.1 л.д. 32-33).

Решением от 31.10.2014 заявление удовлетворено, бездействие Территориального управления Росимущества в Краснодарском крае, выразившееся в уклонении от принятия решения о предоставлении ООО "Имеретинская Ривьера" на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 площадью 44838 кв.м, признано незаконным как противоречащее положениям статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд обязал Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае в течение месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда принять решение о предоставлении ООО "Имеретинская Ривьера" на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 площадью 44838 кв.м и направить в адрес указанного юридического лица проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 площадью 44838 кв.м. В остальной части требования оставлены без рассмотрения.

Решение мотивировано тем, что Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае обратившись в территориальный орган Росреестра с заявлением о погашении записи о праве аренды на весь земельный участок 23:49:0402037:1162 площадью 45289 кв.м без учета воли заявителя не доказало соответствие данных действий нормам статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Территориальный орган Росимущества в Краснодарском крае уполномочен осуществлять распоряжение спорным земельным участком, так как данный земельный участок не требуется для олимпийского строительства, вид разрешенного использования участка подлежит изменению на вид разрешенного использования, который был установлен до утверждения впоследствии отмененной документации по планировке территории. В части требования об обязании заключить договор аренды требования оставлены без рассмотрения, в связи с несоблюдением заявителем досудебного порядка урегулирования спора в данной части на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с указанным судебным актом, Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что спорный земельный участок является федеральной собственностью. Договор аренды земельного участка N 83-24546/13-02-2 от 25.03.2013 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, ООО "Имеретинская Ривьера" не имеет преимущественного права на заключение договора аренды, рассмотрение вопроса о заключении нового договора аренды земельного участка невозможно. На момент обращения ООО "Имеретинская Ривьера" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 относился к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования "для размещения олимпийских объектов". Для заключения договора ООО "Имеретинская Ривьера" должно было обратиться в Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года. ООО "Имеретинская Ривьера" не оспорило исключение записи об исходном земельном участке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После раздела исходного земельного участка преимущественное право аренды на вновь образованные участки не возникло. По мнению заявителя жалобы, передача земельных участков в аренду возможно только по результатам проведения торгов.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Территориального управления Росимущества в Краснодарском крае не явился. Управление о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.

Представитель ООО "Имеретинская Ривьера" в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные, по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, отзывы не представили. Третьи лица извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей ООО "Имеретинская Ривьера", Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 27.12.2012 между ООО "Имеретинская Ривьера" (арендатор) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 7700002793 (т. 2 л.д. 12-17), согласно которому арендатор предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:1162, месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Нагорный тупик, для размещения олимпийских объектов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (т. 2 л.д. 19), общей площадью 45289 кв.м.

Во исполнение названного договора, арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 по акту от 27.12.2012 (т. 2 л.д. 18).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке территориальным органом Росреестра по Краснодарскому краю 25.01.2013.

В соответствии с распоряжением главы администрации Краснодарского края от 15.03.2013 N 212-р "Об изъятии земельного участка из федеральных нужд в целях строительства олимпийского объекта федерального значения" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1221 площадью 450 кв.м, который будет образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 площадью 45289 кв.м, изъят для федеральных нужд в целях строительства олимпийского объекта федерального значения "Сети канализации, водоснабжения, теплоснабжения, система очистки в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)" путем прекращения права аренды ООО "Имеретинская Ривьера" (т. 1 л.д. 95).

Проект межевания территории для размещения этапа 1.1 "Сети канализации, водоснабжения, теплоснабжения, канализационные насосные станции", второго этапа "Сети водоснабжения (технический водопровод) и система водоочистки в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство) утвержден приказом Минрегиона России от 30.01.2013 N 11-ОИ (т. 1 л.д. 96-98).

Уведомлением от 25.03.2013, в связи с изъятием земельных участков в целях размещения олимпийских объектов, арендатор извещен о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 площадью 45289 кв.м (т. 2 л.д. 25-27).

По соглашению от 23.04.2013 ГК "Олимпстрой" обязалось возместить ООО "Имеретинская Ривьера" убытки, связанные с изъятием путем прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1221 площадью 450 кв.м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1167 площадью 45289 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик (т. 1 л.д. 99-103).

На основании заявления Территориального управления Росимущества от 27.03.2013 (т. 2 л.д. 42-45) 29.03.2013 погашена регистрационная запись о регистрации договора аренды N 23-23-52/034/2013-091 от 25.01.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 (уведомление - т. 2 л.д. 40).

Впоследствии, ООО "Имеретинская Ривьера" неоднократно обращалось в Территориальное управление в Краснодарском крае с заявлениями о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 площадью 44838 кв.м, образованного в результате раздела (т. 1 л.д. 21, т. 1 л.д. 66-67, т. 1 л.д. 68).

Письмом от 15.10.2013 Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае отказало в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 (т. 1 л.д. 20).

Полагая, что отказ Территориального управления Росимущества в Краснодарском крае в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 является незаконным, ООО "Имеретинская Ривьера" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование исковых требований истец ссылается на нормы статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации о преимущественном праве на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 4 названной статьи в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Истец ссылается на необходимость восстановления нарушенного права вследствие прекращения ранее возникших договорных отношений по аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1162. В качестве способа восстановления нарушенного права истец указывает на необходимость предоставления ему оставшегося после раздела земельного участка на праве аренды.

В абзаце 3 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что принимая решение, суд в силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска, определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды самостоятельно определяют характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Как отмечено выше, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1162 передан ООО "Имеретинская Ривьера" на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 7700002793 от 27.12.2012.

В отношении спорного земельного участка проведены межевые работы, участок разделен, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1221 площадью 450 кв.м, то есть произведен раздел земельного участка в соответствии со статьей 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отношении исходного земельного участка произведены соответствующие действия по кадастровому учету изменений площади участка и уточнения границ, о чем свидетельствует представленная в материалы дела кадастровая выписка о земельном участке от 21.08.2014 (т. 2 л.д. 102-111), в результате раздела участка площадь исходного земельного участка 45289 кв.м уменьшилась до 44838 кв.м, кадастровый номер участка не изменился.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В пункте 6 названной статьи предусмотрено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

По смыслу названных выше норм, преобразуемые земельные участки прекращают свое существование как объект права в случае регистрации прав на вновь образуемые земельные участки. Из данного правила предусмотрены исключения, в том числе, случаи, указанные в пункте 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при разделе участка, находящегося в государственной собственности, исходный участок сохраняется в измененных границах. Следовательно, в данном случае объект ранее действующего договора аренды земельного участка должен был сохраниться в измененном виде.

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Следовательно, арендатор имеет возможность заключить новый договор аренды либо внести изменения в прежний.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендатор намеревался прекратить договорные отношения по аренде земельного участка. Сведения о прекращении договорных отношений внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по заявлению арендодателя.

Ссылка заявителя жалобы на односторонний отказ арендодателя от договора аренды земельного участка, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции.

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 25.03.2013, на которое ссылается заявитель жалобы, подписано первым заместителем руководителя департамента С.В. Юрченко (т. 2 л.д. 26-27).

Указание на наименование департамента отсутствует.

Данное уведомление направлено не арендодателем по договору аренды земельного участка N 7700002793 от 27.12.2012 - Территориальным управлением Росимущества в Краснодарском крае.

Однако, сведения о договоре аренды исключены из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним по заявлению арендодателя.

Принимая во внимание, что арендатор имеет возможность выбора: заключить новый договор аренды либо внести изменения в прежний, публичный собственник в лице уполномоченного органа обязан предоставить соответствующий земельный участок бывшему арендатору.

По смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации действие данной нормы направлено на сохранение арендного правоотношения либо в виде изменения в договор аренды (относительно объекта аренды) либо в виде заключения нового договора, причем без учета правил, указанных в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости предварительного уведомления.

Данная правовая позиция соответствует правовой позиции Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, высказанной в постановлениях от 13.11.2013 N А32-8555/2012 и от 25.08.2011 N А53-14788/2010.

Из смысла пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не следует прекращения действия договора в отношении земельного участка, образованного в результате выдела, данная норма направлена на стабилизацию арендных отношений, а не на их досрочное прекращение.

Особенность земельных участков как объектов гражданских (в том числе арендных) правоотношений заключается в том, что при образовании новых земельных участков путем деления прежнего (единого) земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07).

Таким образом, у арендодателя по названному выше договору не имелось оснований для подачи заявления об исключении записи о договоре аренды земельного участка N 7700002793 от 27.12.2012.

Суд первой инстанции указал на то, что истцом не заявлены требования об оценке законности обращения Территориального управления Росимущества в Краснодарском крае с заявлением о погашении записи о праве аренды на весь земельный участок 23:49:0402037:1162 площадью 45289 кв.м. Вместе с тем, настоящий иск заявлен как требование о восстановлении нарушенных прав ООО "Имеретинская Ривьера" и подлежит удовлетворению, так как действия (бездействие) Территориального управления Росимущества в Краснодарском крае не соответствуют требованиям норм статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылка заявителя жалобы на отсутствие у него полномочий по распоряжению земельным участком с видом разрешенного использования "для размещения олимпийского объекта", отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельная, так как по договору аренды земельного участка N 7700002793 от 27.12.2012 земельный участок передавался ООО "Имеретинская Ривьера" для размещения олимпийских объектов, что соответствует виду разрешенного использования спорного участка до его раздела (кадастровая выписка - т. 1 л.д. 52-53).

При этом договор аренды спорного земельного участка не оспаривался кем-либо по мотивам отсутствия у Территориального управления Росимущества в Краснодарском крае полномочий на распоряжение земельным участком.

Кроме того, из представленного в материалы дела письма Росимущества (г. Москва) от 22.11.2013 N ПП-10/545-75, направленного в адрес органа Росимущества, видно, что согласно письму Минэкономразвития от 10.08.2011 N Д23-3372 в случае если первоначальный вид разрешенного использования земельного участка был изменен на основании документации по планировке территории (для строительства определенного олимпийского объекта), а впоследствии данная документация была отменена (признана не подлежащей применению) и данный земельный участок уже не требуется для олимпийского строительства, вид его разрешенного использования подлежит изменению на вид разрешенного использования, который был до утверждения отмененной документации по планировке территории.

Согласно письмам ГК "Олимпстрой" от 17.10.2013 N ГГ-Д20-34836, от 29.10.2013 N Д20-36164 необходимость использования участка для строительства отсутствует.

В кадастровый учет спорного земельного участка внесены изменения, вид разрешенного использования - "для размещения многофункционального рекреационно-жилищного комплекса" (выписка - т. 2 л.д. 102-113).

В части оставления требований об обязании заключить договор аренды без рассмотрение решение сторонами не оспаривается.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2014 по делу N А32-38516/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Ковалева Н.В. Чотчаев Б.Т.