Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2015 г. N 10АП-13284/14

г. Москва

27 января 2015 г.

Дело N А41-33879/14

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Ибрагимовым Э.А.,

при участии в заседании:

от администрации городского округа Балашиха Московской области: Озерова А.А. по доверенности N 40 от 25.12.14;

от общества с ограниченной ответственностью "Компания Балторг": Николко В.И. по доверенности б/н от 07.07.14,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации городского округа Балашиха Московской области и общества с ограниченной ответственностью "Компания Балторг" на решение Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2014 года по делу N А41-33879/14, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску администрации городского округа Балашиха Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Балторг"

о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Компания Балторг" о взыскании в доход бюджета городского округа Балашиха задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 01028-Z от 20.09.06 в размере 4 664 017 рублей 46 копеек, 154 282 рублей 50 копеек пени, начисленных за несвоевременное осуществление арендной платы по договору аренды земельного участка (т. 1, л.д. 2-4).

Иск заявлен на основании статей 307, 309, 329, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил взыскать с ООО "Компания Балторг" 7 887 758 рублей 98 копеек задолженности по арендной плате за период с 19.11.13 по 2 квартал 2014 года, пени в размере 477 427 рублей 64 копейки за период с 16.12.13 по 13.08.14 (т. 1, л.д. 113).

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2014 года исковые требования были удовлетворены частично: с ООО "Компания Балторг" в пользу администрации городского округа Балашиха Московской области была взыскана сумма задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 01028-Z от 20.09.06 за период с 19.11.13 по второй квартал 2014 года в размере 3 051 962 рубля 04 копейки, а также пени за просрочку оплаты арендных платежей по арендной плате по договору аренды земельного участка N 01028-Z от 20.09.06 за период с 16.12.13 по 13.08.14 в размере 262 629 рублей 32 копейки, в удовлетворении остальной части исковых требований было отказано (т. 1, л.д. 208-211).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Компания Балторг" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, указывая на неправомерность начисления арендной платы за 19.11.13, а также отсутствие доказательств факта неиспользования земельного участка по целевому назначению (т. 2, л.д. 2-4).

Администрация городского округа Балашиха Московской области, также не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на соблюдение ей порядка уведомления ответчика об изменении арендной платы (т. 2, л.д. 46-47).

В судебном заседании апелляционного суда представитель администрации городского округа Балашиха поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО "Компания Балторг" поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции изменить, снизить размер подлежащей взысканию задолженности.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы. заслушав представителей сторон, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 20.09.06 между Министерством имущественных отношений Московской области (Арендодатель) и ЗАО "ТИАМО" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 01028-Z, по условиям которого Арендатору в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 465 766 кв.м. с кадастровым номером 50:15:080703:0013, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенный вид использования: для размещения складского комплекса, расположенный по адресу: Московская обл., Балашихинский район, восточнее дер. Соболиха (т. 1, л.д. 5-9).

Пунктом 3.3. договора закреплено, что арендная плата вносится до 15 числа последнего месяца текущего квартала, если иное не установлено законодательством.

Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области и органом местного самоуправления, а также в случаях, указанных в п. 3.6. Договора, в иных случаях, предусмотренных законом, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в настоящий Договор (п. 3.5. договора).

Согласно пункту 3.6. договора аренды размер арендной платы также пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ и Московской области.

На основании дополнительного соглашения N 1 от 15.06.09 права Арендодателя по договору N 01028-Z от 20.09.06 перешли к администрации городского округа Балашиха Московской области (т. 1, л.д. 15-16).

23.04.13 между ЗАО "ТИАМО" и ООО "ДРК" было заключено соглашение о перенайме земельного участка с кадастровым номером 50:15:080703:0013 (т. 1, л.д. 17-18).

На основании соглашения о перенайме земельного участка от 18.10.13 права и обязанности Арендатора по договору аренды N 01028-Z от 20.09.06 от ООО "ДРК" с момента государственной регистрации настоящего соглашения (19.11.13) перешли к ООО "Компания Балторг" (т. 1, л.д. 19).

27.05.14 Управление имущественных отношений администрации городского округа Балашиха направило в адрес ООО "Компания Балторг" уведомление N 2815/2 о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 26.05.14 в сумме 4 664 017 рублей 46 копеек и необходимость ее погашения в течение десяти дней (т. 1, л.д. 20).

Нарушение условий внесения арендной платы послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции указал, что арендатор не был надлежащим образом извещен об изменении размера арендной платы.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

20.09.06 между Министерством имущественных отношений Московской области (Арендодатель) и ЗАО "ТИАМО" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 01028-Z, по условиям которого Арендатору в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 465 766 кв.м. с кадастровым номером 50:15:080703:0013, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенный вид использования: для размещения складского комплекса, расположенный по адресу: Московская обл., Балашихинский район, восточнее дер. Соболиха (т. 1, л.д. 5-9).

На основании дополнительного соглашения N 1 от 15.06.09 права Арендодателя по договору N 01028-Z от 20.09.06 перешли к администрации городского округа Балашиха Московской области (т. 1, л.д. 15-16).

С 19.11.13 арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:15:080703:0013 является ООО "Компания Балторг" (т. 1, л.д. 19).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно приложению N 2 к договору N 01028-Z от 20.09.06 расчет арендной платы производится в соответствии с положениями Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле:

Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы,

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка,

Пкд - повышающий коэффициент,

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования,

S - площадь арендуемого земельного участка (т. 1, л.д. 13).

Пунктом 3.3. договора закреплено, что арендная плата вносится до 15 числа последнего месяца текущего квартала, если иное не установлено законодательством.

Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области и органом местного самоуправления, а также в случаях, указанных в п. 3.6. Договора, в иных случаях, предусмотренных законом, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в настоящий Договор (п. 3.5. договора).

В соответствии с расчетом истца начисления по арендной плате за 4 квартал 2013 года - 2 квартал 2014 года составили 9 665 076 рублей 10 копеек.

ООО "Компания Балторг" произвело два платежа: 345 261 рубль 70 копеек платежным поручением N 11 от 26.12.13 и 1 432 055 рублей 42 копейки платежным поручением N 2 от 24.07.14.

Таким образом, сумма задолженности составляет 7 887 758 рублей 98 копеек (т. 1, л.д. 114).

При этом, как было установлено судом первой инстанции, при расчете арендной платы истцом был использован двукратный базовый размер арендной платы.

Так, согласно пункту 2 статьи 2 Закона Московской области N 116/2013-ОЗ от 02.10.13 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2014 год" за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.

По условиям договора аренды от 20.09.06 земельный участок с кадастровым номером 50:15:080703:0013 предоставлялся свободным от каких-либо объектов недвижимости для размещения складского комплекса.

С момента заключения договора аренды прошло более 8 лет, в течение которых на земельном участке с кадастровым номером 50:15:080703:0013 работы, связанные с его целевым назначением, то есть строительство складского комплекса, осуществлены не были.

Данный факт подтверждается актом обследования земельного участка от 31.07.14, составленным представителями Управления имущественных отношений администрации городского округа Балашиха, из которого следует, что на арендуемом ООО "Компания Балторг" земельном участке произрастают зеленые насаждения (т. 1, л.д. 92).

То обстоятельство, что права арендатора в отношении спорного земельного участка возникли у ООО "Компания Балторг" только 19.11.13, то есть с момента государственной регистрации соглашения о перенайме земельного участка от 18.10.13, не означает наступления обязанности по освоению земельного участка только с указанной даты.

По условиям соглашения о перенайме земельного участка от 18.10.13, заключенного с ООО "ДРК" к ООО "Компания Балторг" с правом аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:080703:0013 одновременно перешли обязанности по целевому использованию данного объекта недвижимости, то есть строительству на нем складского комплекса.

Как указывалось выше, до настоящего времени строительство на арендуемом земельном участке не начато, в связи с чем, учитывая прошедший с момента заключения договора аренды срок, апелляционный суд полагает применение двукратного базового размера арендной платы законным.

Следует отметить, что неиспользование земельного участка в результате действий (бездействия), совершение которых зависит исключительно от арендатора (неполучение соответствующих разрешений, неплатежеспособность и др.), не может являться основанием для изменения установленного по соглашению сторон договора аренды размера арендной платы.

Обоснования невозможности использования земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования по вине арендодателя не представлено.

При этом, по мнению апелляционного суда, изменение базового размера арендной платы по инициативе истца подпадает под действие пункта 3.5. договора от 20.09.06, согласно которому стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории (разрешенного использования) земельного участка.

Таким образом, предварительного уведомления ООО "Компания Балторг" об изменении размера арендной платы не требовалось.

Согласно журналу выдачи расчетов арендной платы на 2014 год, уведомление об изменении размера арендной платы было получено представителем ответчика по доверенности Фокиным (т. 1, л.д. 23-24, 115-116).

Апелляционный суд полагает, что с этого времени ответчик не лишен был возможности заявить возражения по поводу нового размера арендной платы, чего, однако, сделано не было. Доказательств осуществления платежей в полном объеме, в том числе и по старому размеру арендной платы, не представлено.

Таким образом, поскольку расчет арендной платы был произведен администрацией городского округа Балашиха Московской области в соответствии с условиями договора аренды, доказательств внесения арендной платы не представлено, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа истцу во взыскании суммы задолженности с ООО "Компания Балторг" в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора аренды от 20.09.06 закреплено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Руководствуясь указанным положением, администрация городского округа Балашиха начислила ООО "Компания Балторг" 477 427 рублей 64 копейки пени за период с 16.12.13 по 13.08.14 (л.д. 114).

Проверив расчет предъявленной к взысканию неустойки, апелляционный суд признает его правильным и соответствующим условиям договора.

Поскольку доказательств надлежащего исполнения ООО "Компания Балторг" обязательств по внесению арендных платежей не представлено, требование о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства также подлежит удовлетворению.

Довод ООО "Компания Балторг" о неправомерности начисления арендной платы в размере 8 220 рублей 52 копейки за 19.11.13 подлежит отклонению.

Как указывалось выше, 18.10.13 между ООО "ДРК" (Арендатор) и ООО "Компания Балторг" (Новый Арендатор) было подписано соглашение о перенайме земельного участка с кадастровым номером 50:15:080703:0013, согласно которому ответчик приобрел права и обязанности в отношении названного имущества с момента регистрации данного соглашения, то есть с 19.11.13 (т. 1, л.д. 19).

Согласно пункту 3 названного соглашения Новый арендатор приобретает обязанности Арендатора по договору аренды и становится ответственным перед Арендодателем по договору аренды с момента государственной регистрации настоящего соглашения, при этом Стороны пришли к соглашению, что сумма задолженности по арендной плате и иным платежам, обязанность по уплате которых возникла до момента регистрации Соглашения и не погашенных к указанному моменту, к Новому арендатору не переходит.

Таким образом, с 19.11.13 обязанность по внесению арендных платежей по договору от 20.09.06 перешла к ООО "Компания Балторг", следовательно, администрация городского округа Балашиха правомерно включила в свои требования сумму арендной платы за этот день.

В материалы дела представлено платежное поручение N 14 от 25.12.13, согласно которому ООО "ДРК" уплатило 411 025 рублей 84 копейки задолженности по арендной плате по договору аренды N 01028-Z от 05.08.09, соглашению о перенайме от 09.08.13 за период с 01.10.13 по 19.11.13 (т. 1, л.д. 57).

Из письма ООО "ДРК" от 26.12.13 следует, что общество приняло на себя обязанность по оплате арендной платы за день регистрации (19.11.13) соглашения о перенайме земельного участка от 18.10.13. В случае появления претензий у арендодателя по сроку исполнения обязанности по уплате арендной платы за день регистрации указанного соглашения ООО "ДРК" обязуется рассмотреть такую претензию, если она будет заявлена обществу арендодателем (т. 1, л.д. 88).

Проанализировав названное письмо, апелляционный суд не усматривает из его содержания подтверждение ООО "ДРК" факта совершения им оплаты за 19.11.13. Кроме того, общество прямо указывает "в случае появления претензий у арендодателя по сроку исполнения обязанности по уплате арендной платы", таким образом, ООО "ДРК" подтверждает, что платеж за эту дату не совершен.

Кроме того, администрация городского поселения Балашиха Московской области надлежащим образом не была уведомлена о том, что внесение арендных платежей за 19.11.13 будет осуществлено предыдущим арендатором.

Довод ООО "Компания Балторг" о необходимости исключения из мотивировочной части решения вывода суда первой инстанции о неиспользовании спорного земельного участка по целевому назначению подлежит отклонению, поскольку доказательств обратного не представлено.

При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит отмене, исковые требования удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2014 года по делу N А41-33879/14 отменить.

Взыскать с ООО "Компания Балторг" в пользу Администрации городского округа Балашиха, в доход бюджета городского округа Балашиха арендные платежи по договору аренды земельного участка N 01028-Z от 20.09.06, начисленные с 19.11.13 по 2 квартал 2014 года в размере 7 887 758 рублей 98 копеек, пени за просрочку оплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка N 01028-Z от 20.09.06, начисленные с 16.12.13 по 13.08.14, в размере 477 427 рублей 64 копейки.

Взыскать с ООО "Компания Балторг" в Федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 64 826 рублей.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.Ю. Бархатов Н.А. Огурцов