Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2015 г. N 15АП-22354/14

город Ростов-на-Дону

30 января 2015 г.

дело N А32-8756/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.

при участии:

от истца: прокурор Суворов А.В., удостоверение,

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "ГРОСС": представитель Шаповалов В.В. (доверенность от 14.08.2014),

от индивидуального предпринимателя Волковской Людмилы Николаевны: представитель не явился, извещен,

от индивидуального предпринимателя Малануха Тамары Ильиничны: представитель не явился, извещен,

от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройресурс": представитель не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

от общества с ограниченной ответственностью "Стройстиль": представитель не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Краснодарского края (ОГРН 1032304930020 ИНН 2309054252) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2014 по делу N А32-8756/2014 по иску заместителя прокурора Краснодарского края к ответчикам: администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840 ИНН 2304026276); обществу с ограниченной ответственностью "ГРОСС" (ОГРН 1082304002879 ИНН 2304054153); обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройресурс"; обществу с ограниченной ответственностью "Стройстиль"; индивидуальному предпринимателю Волковской Людмиле Николаевне (ОГРНИП 304231134900390 ИНН 231114167401); индивидуальному предпринимателю Малануха Тамаре Ильиничне (ОГРНИП 313230416500062 ИНН 230401433493) о признании сделок недействительными, принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Краснодарского края (далее - истец, прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация); обществу с ограниченной ответственностью "ГРОСС" (далее - ООО "ГРОСС"); обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройресурс" (далее - ООО "Строительная компания "Стройресурс"); обществу с ограниченной ответственностью "Стройстиль" (далее - ООО "Стройстиль"); индивидуальному предпринимателю Волковской Людмиле Николаевне (далее - предприниматель Волковская Л.Н.); индивидуальному предпринимателю Малануха Тамаре Ильиничне (далее - предприниматель Малануха Т.И.):

1. О признании недействительным (ничтожным) заключенное между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО "ГРОСС" дополнительное соглашение от 23.01.2012 к договору аренды от 25.12.2009 N 4000001854, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407023:23 (далее - спорный земельный участок) с "для размещения административных зданий, строений и сооружений" на "для размещения многоквартирного жилого дома";

- о признании недействительными (ничтожными) в части вида разрешенного использования земельного участка (для размещения многоквартирного жилого дома) с кадастровым номером 23:40:0407023:23 следующие сделки:

- договор аренды от 01.04.2013 N 4000004509 земельного участка,

- соглашение от 19.06.2013 о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 01.04.2013 N 4000004509 земельного участка,

- договор от 02.08.2013 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.04.2013 N 4000004509 земельного участка,

- договор от 19.12.2013 уступки прав и перевода долга по договору по уступке прав и обязанностей от 02.08.2013 по договору аренды земельного участка от 01.04.2013 N 40000004509;

2. О применении последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 18.04.2013 N 23-23-12/044/2013-435 (применительно к регистрации договора аренды от 01.04.2013 N 4000004509 земельного участка площадью 4403 кв. м с кадастровым номером 23:40:0407023:23, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Гоголя, 5) "для размещения многоквартирного дома";

3. Восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о назначении указанного объекта "для размещения административных зданий, строений и сооружений".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 24.10.2014 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на необоснованный вывод суда о том, что дополнительное соглашение от 23.01.2012 и последующие сделки соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку вид разрешенного использования земельного участка изменен в установленном порядке. Поскольку арендованный земельный участок находится в муниципальной (публичной) собственности, то изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования спорного земельного участка не может изменять установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок передачи земельного участка от собственника арендатору. Выражает несогласие с выводом суда о том, что обязательным условием признания недействительными (ничтожными) оспариваемых сделок является отмена или признание недействительным постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка" от 08.11.2011 N 2858. С момента заключения дополнительного соглашения от 23.01.2012 к договору от 25.12.2009 N 4000001854 аренды земельного участка, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка, публично-правовые отношения прекратились (административный акт исполнен) и возникли иные (обязательственные) правоотношения по владению и пользованию спорным участком, основанные на гражданско-правовой сделке. Рассмотрение вопроса о правомерности изменения вида разрешенного использования земельного участка возможно лишь при проверке в судебном порядке существующего основания владения - гражданско-правовой сделки, законность которой не может быть проверена в порядке публичного производства, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители ответчиков - предпринимателя Волковской Л.Н., предпринимателя Малануха Т.И., ООО Строительная компания "Стройресурс", ООО "Стройстиль" в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "ГРОСС" в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Отзыв судом приобщен к материалам дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на спорном земельном участке, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Геленджик, расположены следующие объекты недвижимости: здание цех, общей площадью 361,3 кв. м, литер: Б, под Б, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 23-23-12/022/2006-659; здание строжка, общей площадью 4,7 кв. м, литер: Д, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 23:40:0:0:601/04/1:1000/Д; здание теплица, общей площадью 959,5 кв. м, литер: В, В1, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 23:40:0:0:601/04/Г.40000/В; здание керамического цеха, склады общей площадью 324,7 кв. м, литер: A, Al, a, al. этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 23:40:0:0:601/04/Г.40000/А.

25.12.2009 между администрацией и ЗАО "Комбинат зеленого хозяйства" на основании постановления главы администрации МО город-курорт Геленджик от 23.11.2009 N 960 заключен договор N 4000001854 аренды земельного участка общей площадью 4403 кв. м с кадастровым номером 23:40:0407023:23, расположенного по ул. Гоголя, 5, г. Геленджик, для размещения указанных выше административных зданий, строений и сооружений сроком на 3 года (далее - договор аренды, т. 1 л.д. 10-13).

30.12.2009 между ЗАО "Комбинат зеленого хозяйства" и предпринимателем Малануха Т.И. заключено соглашение о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды (т. 1 л.д. 15).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.07.2011 ООО "ГРОСС" приобрело у предпринимателя Малануха Л.И. в собственность все расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости - цех, строжку, теплицу, керамический цех, склады. Переход права собственности на указанные объекты к ООО "ГРОСС" зарегистрирован 05.08.2011, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации, представленными в дело.

05.07.2011 между индивидуальным предпринимателем Малануха Т.И. и ООО "ГРОСС" заключено соглашение о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды (т. 1 л.д. 16).

Постановлением главы администрации МО город-курорт Геленджик от 08.11.2011 "2858 ООО "ГРОСС" изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с "для размещения административных зданий, строений и сооружений" на "для размещения многоквартирного жилого дома" (т. 1 л.д. 18).

23.01.2012 между администрацией и ООО "ГРОСС" заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 25.12.2009 "4000001854, которым изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка (т. 1 л.д. 21).

28.11.2012 между администрацией и ООО "ГРОСС" заключено соглашение N 146 о расторжении договора аренды от 25.12.2009 N 4000001854 (по обоюдному согласию сторон) (т. 1 л.д. 22).

01.04.2013 между администрацией и ООО "ГРОСС" на основании постановления главы администрации МО город-курорт Геленджик от 14.11.2012 N 3390 заключен договор аренды N 4000004509 земельного участка общей площадью 4403 кв. м с кадастровым номером 23:40:0407023:23, расположенного по ул. Гоголя, 5, г. Геленджик, для размещения многоквартирного дома сроком на 3 года (т. 1 л.д. 24-28).

19.06.2013 между ООО "ГРОСС", предпринимателем Волковской Л.Н., предпринимателем Малануха Т.И. заключено соглашение о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 01.04.2013 N 4000004509 (т. 1 л.д. 29-31).

02.08.2013 между предпринимателем Волковской Л.М., предпринимателем Малануха Т.И. и ООО "Строительная компания "Стройресурс" заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды 01.04.2013 N 4000004509 (т. 1 л.д. 32-31).

19.12.2013 между ООО "Строительная компания "Стройресурс" и ООО "Стройстиль" заключен договор уступки прав и перевода долга по договору об уступке прав и обязанностей от 02.08.2013 по договору аренды земельного участка от 01.04.2013 N 40000004509 (т. 1 л.д. 35-35-38).

Сделки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.02.2014 (т. 1 л.д. 39-40).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что изменение на основании дополнительного соглашения от 23.01.2012 к договору аренды от 25.12.2009 N 4000001854 вида разрешенного использования земельного участка "для размещения многоэтажного жилого дома" произведено в нарушение ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или в аренду исключительно на торгах. Истец полагает, что заключенный впоследствии договор аренды от 01.04.2013 N 4000004509 земельного участка также является недействительным (ничтожным) в части установленного вида разрешенного использования земельного участка (для размещения многоквартирного дома) в силу пунктов 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку указанный договор аренды является ничтожным, заключенные впоследствии договоры об уступке прав и обязанностей арендатора также являются недействительными (ничтожными) в указанной части.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Как предусмотрено частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Земельное законодательство Российской Федерации предусматривает особый порядок предоставления земельных участков в целях строительства объектов жилого назначения, регламентированный в статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением предусмотренных законом случаев.

Согласно пункту 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В настоящее время в городе-курорте Геленджик действуют утвержденные решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 N 466 Правила землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 28.08.2012 N 799) (далее - Правила землепользования).

Представленной в дело выпиской N 1037 из Правил землепользования по земельному участку с кадастровым номером 23:40:0407023:23 подтверждено, что он находится в зоне общественно-деловой застройки. В качестве условно-разрешенных видов использования земельного участка предусмотрено размещение многоэтажных жилых домов (т. 2 л.д. 33-40).

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Пунктом 8 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что на основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций и предоставлении такого разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятия такого решения и направляет их главе местной администрации. Глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения (пункт 9 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации вопрос установления правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований отнесен к исключительной компетенции органов местного самоуправления в области деятельности и земельных отношений.

В правилах землепользования и застройки устанавливается территориальные и градостроительные регламенты, предусматривающие соответствующие виды разрешенного использования земельных участков.

Статьей 9 Правил землепользования предусмотрено, что вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Порядок проведения публичных слушаний в муниципальном образовании город-курорт Геленджик утвержден решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 25.10.2010 N 398 (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 19.02.2011 N 548).

По результатам публичных слушаний, назначенных на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.09.2011 N 2208, а также рекомендации комиссии по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка от 10.10.2011, постановлением администрации от 08.11.2011 N 2858, ООО "ГРОСС" предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома в связи с тем, что территориальная зона предусматривает размещение указанного объекта капитального строительства.

Как указывалось ранее, на основании данного постановления между ответчиками было заключено дополнительное соглашение от 23.01.2012 к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 25.12.2009 N 4000001854, в соответствии с которым в подпункте 1.1 пункта 1 договора слова "для размещения административных зданий, строений и сооружений" заменены на слова "для размещения многоквартирного дома".

Постановлением главы администрации Муниципального образования город-курорт Геленджик от 02.08.2012 N 2227 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка по ул. Гоголя, 5 в г. Геленджике" на основании решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 N 466 "Об утверждении правил землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик" (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 29.11.2011 N 663) был утвержден градостроительный план земельного участка по ул. Гоголя, 5 в г. Геленджике с кадастровым номером 23:40:0407023:23.

Согласно градостроительному плану земельного участка по ул. Гоголя, 5 в г. Геленджике с кадастровым номером 23:40:0407023:23 условно разрешенным видом использования данного земельного участка является размещение многоэтажных жилых домов.

С учетом изложенного, судом первой инстанции сделан правильный вывод о последовательном осуществлении изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка на основании приведенных выше нормативных и ненормативных правовых актов.

На момент рассмотрения искового заявления постановления главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.11.2011 N 2858 "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка", N 3390 от 14.11.2012 "О предоставлении ООО "ГРОСС" в аренду на новый срок застроенного земельного участка по ул. Гоголя, 5 в г. Геленджике для размещения многоквартирного дома", N 2227 от 02.08.2012 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка по ул. Гоголя, 5 в г. Геленджике". Правила землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик по спорному земельному участку не отменены, не оспорены в установленном порядке, таким образом, данные изменения произведены в соответствии с волей собственника земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что по существу спорный земельный участок не является вновь формируемым для целей предоставления под жилищное строительство согласно правовому смыслу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на момент изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, как и на момент внесения изменений в договор аренды, земельный участок уже являлся сформированным, имел зарегистрированное обременение правами ответчика - правом собственности юридического лица на объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах, доводы истца о ничтожности дополнительного соглашения от 23.01.2012 к договору аренды от 25.12.2009 N 4000001854 и последующих сделок правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку отсутствуют основания для оценки его в качестве противоречащего положениям статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд правомерно указал на то, что приведенная истцом в обоснование заявленных требований судебная практика касается иных фактических обстоятельств: на земельных участках на момент их предоставления в аренду отсутствовали объекты недвижимости, принадлежащие арендатору (постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, от 03.04.2012 N 14760/11), у администрации отсутствовали полномочия на распоряжение предоставленным в аренду земельным участком (постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2013 по делу N А32-35965/2010), в связи с чем, она правомерно не принята судом во внимание.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие с выводами суда первой инстанции и основаны на неверном понимании норм материального права.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2014 по делу N А32-8756/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева