Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2015 г. N 14АП-5686/14

г. Вологда

02 февраля 2015 г.

Дело N А05-7729/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 февраля 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью фирма "Якорь" Верховцева А.В. по доверенности от 17.06.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Якорь" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 мая 2014 года по делу N А05-7729/2013 (судья Бунькова Е.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Якорь" (ОГРН 1022900541091, ИНН 2901026368, место нахождения: 163020, г. Архангельск, ул. Валявкина, д.2, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к мэрии города Архангельска (ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991, место нахождения: 163000, г. Архангельск, пл. Ленина, д.5, далее - Мэрия) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 06.06.2013, на продажу здания ресторана "Якорь" и конторы общей площадью 1165,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2 (далее - здание) и земельного участка с кадастровым номером 29:22:023013:3, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2 (далее - земельный участок).

Спор возник в отношении:

- пунктов 1.2, 2.4 договора, устанавливающих цену указанного имущества и земельного участка,

- пункта 3.1.5 договора, устанавливающего обязанность Общества по страхованию указанного имущества,

- пункта 5.3 устанавливающего ответственность Общества за отказ от оплаты земельного участка,

- Приложения 1, устанавливающего график оплаты.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования: на рассмотрение суда переданы разногласия по пункту 1.2 договора - подпункты 1.2.1 и 1.2.2 (цена продаваемого имущества), по пункту 2.4 и по пункту 3.1.5 договора, устанавливающему обязанность Общества по страхованию указанного имущества (истец просит исключить данный пункт из договора).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Архангельский центр оценки" (далее - ООО "Архангельский центр оценки").

Решением суда от 20 мая 2014 года исковые требования удовлетворены частично. Суд урегулировал разногласия по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 06.06.2013, возникшие между Мэрией и Обществом в следующем порядке:

изложить пункт 1.2 договора в следующей редакции: "Общая цена продажи арендуемого имущества и земельного участка составляет 11 214 000 руб. 00 коп. (без учета НДС), в том числе:

1.2.1 Цена продажи арендуемого имущества - 5 298 000 руб. 00 коп.;

1.2.2 Цена продажи земельного участка - 5 916 000 руб. 00 коп.".

Пункт 3.1.5 договора изложить в редакции Мэрии: "Покупатель обязан застраховать за свой счет арендуемое имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество. Копию договора страхования предоставить продавцу в течение десяти дней с момента заключения". С муниципального образования "Город Архангельск" в лице Мэрии за счет казны муниципального образования "Город Архангельск" в пользу Общества взыскано 1200 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине (с учетом определения об исправлении опечатки).

Дополнительным решением от 17 ноября 2014 года суд урегулировал разногласия по пункту 2.4 договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 06.06.2013, возникшие между Мэрией и Обществом, изложив указанный пункт договора в следующей редакции: "Оплата стоимости земельного участка, указанная в пункте 1.2.2 настоящего Договора, осуществляется единовременно, в течение 10 банковских дней со дня заключения настоящего Договора на расчетный счет Продавца:

УФК по Архангельской области (ДМИ), ИНН 2901078408, КПП 290101001, р/сч N 40101810500000010003 в ГРКЦ ГУ Банка России по Архангельской области, БИК 041117001, КБК 81311406024040000430, ОКАТО 11401000000. В поле "назначение платежа" платежного документа указать текст: выкуп земельного участка по договору купли-продажи N от 06.06.2013". С муниципального образования "Город Архангельск" в лице Мэрии за счет казны муниципального образования "Город Архангельск" в пользу Общества взыскано 2800 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине (с учетом определения об исправлении опечатки).

Общество с решением суда от 20 мая 2014 года не согласилось, и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные с учетом уточнений исковые требования Общества. Доводы жалобы сводятся к следующему. Положения статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) являются диспозитивными, в том числе в части определения выгодоприобретателя, суммы, на которую имущество застраховано, и иных условий. Поскольку сторонами соглашение по пункту 3.1.5 не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 ГК РФ и нормах Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Учитывая, что в названных нормативных актах спорные положения детально не регламентированы, пункт 3.1.5 должен быть исключен из текста договора купли-продажи. Апеллянт полагает, что включение в текст договора купли-продажи условия об обязательном страховании арендованного имущества является незаконным и необоснованным, поскольку при отчуждении недвижимого имущества ответчик (продавец) утрачивает права на него. В этом случае условие о страховании недвижимого имущества в пользу ответчика ущемляет права истца, как покупателя, поскольку влечет дополнительные финансовые затраты для последнего. В ходе судебного разбирательства истец указал на несогласие с определением рыночной стоимости объектов в размере определенном экспертом Стрижаковой В.Н. и заявлял ходатайство о проведении повторной экспертизы. Податель жалобы считает, что исследование проведено экспертом не в полном объеме, приведенные положения не дают возможности проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов и расчетов, экспертом не был проведен полный сбор информации об объекте исследования, имеющей существенное значение для разрешения поставленного вопроса. Отказывая в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы, суд сослался на отсутствие оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Между тем, суд не оценил имеющиеся в материалах дела заключения экспертов-оценщиков по цене муниципального имущества, отвергнув без наличия каких-либо оснований отчет от 22.03.2013 N 76/03/13, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Архангельское Бюро Оценки" (далее - ООО "Архангельское Бюро Оценки"), и экспертное заключение от 14.10.2013 N 375/13-СД, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью "Респект" (далее - ООО "Респект").

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Мэрия в отзыве с доводами жалобы не согласилась, в суд представителей не направила.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 30.06.2008 муниципальным образованием "Город Архангельск" в лице Мэрии (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 821 (в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2012 N 2), на основании которого Общество арендует нежилые помещения, общей площадью 1165,7 кв.м, расположенные по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2 (помещения N 1-68 на 1 этаже и помещения N 1-14 в отдельно-стоящем здании, далее по тексту - здание ресторана "Якорь" и конторы).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Мэрией 29.04.2013 принято Распоряжение N 1108р "О приватизации муниципального имущества по ул. Валявкина, 2", которым утверждено решение об условиях приватизации муниципального имущества: здания ресторана "Якорь" и конторы общей площадью 1165,7 кв.м с земельным участком, общей площадью 3534 кв.м, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2.

Указанным Распоряжением Обществу предложено реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества и земельного участка путем заключения договора купли-продажи с условием предельного срока рассрочки 5 лет.

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости, в соответствии с отчетом ООО "Архангельский центр оценки" от 12.12.2012 N 39, в сумме 17 421 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС), в том числе: 5 916 000 руб. - стоимость земельного участка, 11 505 000 руб. - стоимость здания.

Мэрия 07.05.2013 направила Обществу проект договора купли-продажи указанного здания и земельного участка, указав в пункте 3.1.5 обязанность Общества по страхованию за свой счет арендуемого имущества в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество и обязанность Общества по предоставлению Мэрии копии договора страхования в течение 10 дней с момента заключения.

Общество подписало договор с протоколом разногласий, который был отклонен Мэрией (письмо от 07.06.2013 N 003-07/599). Предложенная Обществом цена приобретаемого имущества в соответствии с отчетом ООО "Архангельское бюро оценки" от 22.03.2013 N 76/03/13 составила 8 685 000 руб. 00 коп. с учетом НДС, в том числе: 6 640 000 руб. - стоимость земельного участка, 2 045 000 руб. - стоимость здания. Пункт 3.1.5 Общество предложило исключить.

В связи с наличием между сторонами разногласий при заключении договора относительно цены имущества и обязанности покупателя по страхованию, Общество в соответствии со статьей 446 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными по праву.

Апелляционная коллегия считает решение суда законным и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Принимая во внимание наличие двух отчетов (ООО "Архангельский центр оценки" и ООО "Архангельское бюро оценки") суд первой инстанции определением от 19.08.2013 по ходатайству истца назначил экспертизу с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества - здания ресторана "Якорь" и конторы, а также земельного участка с кадастровым номером 29:22:023013:3, расположенных по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2, являющихся предметом спорного договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 06.06.2013 по состоянию на 16.10.2012. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Респект" Паршеву Вячеславу Алексеевичу.

Согласно экспертному заключению от 14.10.2013 N 375/13-СД рыночная стоимость здания ресторана "Якорь" и конторы, общей площадью 1165,7 кв.м, расположенных по адресу: г.Архангельск, ул. Валявкина, д. 2 по состоянию на 16.10.2012 составляет 3 049 014 руб. 00 коп. без учета НДС; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:023013:3, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д.2, по состоянию на 16.10.2012 составляет 3 809 205 руб. 00 коп. без учета НДС.

Далее, в связи с оспариванием ответчиком выводов экспертизы, учитывая значительную разницу в рыночной стоимости здания и земельного участка, указанной в отчетах об оценке, судом была назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Проведение экспертизы поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю Стрижаковой Валентине Николаевне.

В соответствии с экспертным заключением от 30.01.2014 рыночная стоимость здания ресторана "Якорь" и конторы, общей площадью 1165,7 кв.м, расположенных по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2 по состоянию на 16.10.2012 составляет 5 298 000 руб. 00 коп. без учета НДС; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:023013:3, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2 по состоянию на 16.10.2012 составляет 6 416 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Не согласившись с определением рыночной стоимости объектов в указанном размере, истец заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Ходатайство Общества о проведении повторной экспертизы суд первой инстанции отклонил в связи с отсутствием оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ. Нарушений норм АПК РФ при рассмотрении данного ходатайства апелляционной коллегией не установлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе все представленные в материалы дела отчеты и заключения, принимая во внимание положения Закона N 159-ФЗ, учитывая интересы каждой из сторон спора, суд первой инстанции, определил цену приобретаемого Обществом имущества в следующем порядке: цена здания - в соответствии с заключением, выполненным экспертом Стрижаковой В.Н. - 5 298 000 руб. (без учета НДС), цена земельного участка - в соответствии с данными отчета ООО "Архангельский центр оценки" от 12.12.2012 N 39, то есть по цене предложения ответчика при направлении проекта договора истцу для его заключения - 5 916 000 руб. 00 коп. (без учета НДС).

Оценивая условия о цене муниципального имущества, суд правомерно исходил из того, что применение экспертами различных методов оценки при достоверности результатов иной оценки того же имущества не должно приводить как к существенному для покупателя увеличению стоимости приобретаемого имущества, так и к существенному занижению цены продажи имущества для муниципального образования.

Апелляционная коллегия не находит правовых оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Отказывая в удовлетворении иска в части требования об урегулировании разногласий по пункту 3.1.5 договора купли-продажи путем его исключения из текста договора, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

На основании протокола разногласий истец просит исключить из договора пункт 3.1.5, устанавливающий обязанность Общества по страхованию имущества.

Пункт 3.1.5 в редакции продавца изложен в следующей редакции: "пункт 3.1.5 договора изложить в редакции мэрии города Архангельска: "Покупатель обязан застраховать за свой счет арендуемое имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество. Копию договора страхования предоставить Продавцу в течение десяти дней с момента заключения".

По условиям договора купли-продажи Обществу как покупателю предоставлена рассрочка по оплате приобретаемого им здания и земельного участка.

В силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В пункте 7.1 договора, по которому у сторон нет разногласий, указано, что имущество находится в залоге у продавца.

Правоотношения залогодателя и залогодержателя регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 ГК РФ, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

На основании статьи 343 ГК РФ залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором: страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования; принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

При грубом нарушении залогодержателем обязанностей, указанных в пункте 1 настоящей статьи, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога.

С учетом вышеизложенных норм права и обстоятельств дела, суд пришел к верному выводу, что редакция пункта 3.1.5 договора соответствует правилам, установленным в статье 343 ГК РФ.

Разногласия по пункту 2.4 договора урегулированы судом в дополнительном решении от 17.11.2014 в предложенной истцом редакции.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 мая 2014 года по делу N А05-7729/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Якорь" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова