Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2015 г. N 16АП-4779/14

г. Ессентуки

03 февраля 2015 г.

Дело N А63-971/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сулейманова З.М.,

судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИКТОРИЯ" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2014 по делу N А63-971/2014 (судья Говорун А. А.)

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополь (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486)

к обществу с ограниченной ответственностью "ВИКТОРИЯ" (г. Ставрополь, ОГРН 1022601944067)

о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка,

без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополь (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВИКТОРИЯ" (далее - общество), в котором согласно уточнениям просит взыскать с ответчика 357 301,15 руб. в том числе: 321 780 руб. долга по арендной плате за период с 22.01.2003 по 31.12.2013 и 36 121,15 руб. пени за период с 17.09.2012 по 13.12.2013.

Решением суда от 24.10.2014 исковые требования удовлетворены. Взыскано с ответчика в пользу истца 357 301,15 руб. в том числе: 321 780 руб. долга по арендной плате за период с 22.01.2003 по 31.12.2013 и 36 121,15 руб. пени за период с 17.09.2012 по 13.12.2013, а также в доход бюджета Российской Федерации государственная пошлина в размере 10 158,20 руб. Судебный акт мотивирован законностью и обоснованностью исковых требований, поскольку ответчиком надлежащим образом не исполнены договорные обязательства по оплате арендных платежей.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права. Ответчик ссылается на недоказанность факта передачи ему земельного участка с 22.01.2003, а также на использование данного участка лишь в пределах минимальной площади (1073, 7 кв. м), необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости. Ответчик указывает, что арендодатель имеет право требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества, даже если стороны и распространили действие договора аренды на отношения возникшие до его заключения, в связи с чем взыскание с 22.01.2003 неправомерно. По мнению ответчика, судом необоснованно не принято в качестве доказательства подтверждающее доводы ответчика техническое заключение специалиста N 150 от 15.05.2014, выполненного ОАО "Институт Ставроподьгражданпроект".

Рассмотрение апелляционной жалобы назначено с использованием видеоконференц-связи на 27.01.2015.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании апелляционного суда, в т.ч. и в суд первой инстанции для рассмотрения дела с использованием систем видеоконференц-связи, не направили, в связи с чем дело рассмотрено в общем порядке. Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил. Направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя комитета, в котором также просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей сторон.

Проверив правильность решения суда от 24.10.2014 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 16.05.2012 на основании постановления администрации от 24.01.2012 N 141 между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 524 (далее - договор), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 24.01.2012 по 23.01.2022 земельный участок площадью 2 934 кв. м (кадастровый номер 26:12:030316:59), расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Объездная, 21 в квартале 166, под производственной базой.

В силу пункта 2.1 договора его условия применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 22.01.2003.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК 02.10.2012 под N 26-26-01/080/2012-094.

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что годовой размер арендной платы, условия и сроки её внесения изменяются арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством.

В силу пункта 5.3. договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трёхсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Судом установлено, что во исполнение договорных обязательств арендодателем арендатору предоставлен в аренду земельный участок.

Арендатором в нарушение договорных обязательств арендная плата уплачивалась не в полном объеме, в результате чего за период с 22.01.2003 по 31.12.2013 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 321 780,30 руб.

С учетом пункта 5.3. Договора на сумму долга начислена пеня в размере 36 121,15 рубль за период с 17.09.2012 по 13.12.2013.

Претензия комитета с требованием оплаты задолженности и пени оставлена обществом без исполнения.

В связи с тем, что задолженность по арендной плате и пеня в добровольном порядке обществом не погашены, комитет обратился с исковым заявлением в суд.

В соответствии со статьями 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 65 АПК РФ, каждое лицо участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ определяет, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно представленному расчету сумма задолженности по арендной плате за период с 22.01.2003 по 31.12.2013 составила 321 780, 30 руб. Расчет проверен судом и признан правильным. Доказательств оплаты арендных платежей в указанном размере в материалы дела ответчиком не предоставлено.

Общество ссылается на то, что земельным участком в указанный истцом период не пользовалось, поскольку он не был ему предоставлен, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность по оплате арендных платежей за указанный период.

Судом первой инстанции указанные доводы ответчика о недоказанности факта передачи ему земельного участка, а также использования данного участка лишь в пределах минимальной площади (1073, 7 кв. м), необходимой для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости правомерно отклонены по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с пунктом постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу части 3 статьи 33 ЗК РФ размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Положением абзаца второго пункта 7 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что местоположение границ земельного участка, на котором расположены здания, строения и сооружения, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. В Определении от 25.02.2013 N 165-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что вышеназванным положением обеспечивается проведение кадастровых работ, связанных с созданием (образованием) земельных участков, а также преемственность ранее сложившихся отношений в сфере землепользования.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что по договору купли - продажи недвижимости от 01.07.2002, заключенному с ООО "УАЗ-Инвест", обществом приобретены помещения площадью 429,5 кв. м в лит. "В в" N N 1, 2, 3. Переход права собственности зарегистрирован 22.01.2003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26 АГ N 119087.

Из условий договора следует, что приобретённое обществом недвижимое имущество занимает земельный участок площадью 8 647, 8 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Объездная, 21.

Из материалов кадастрового дела объекта недвижимости 26:12:030316:59 следует, что арендуемый ответчиком земельный участок является ранее учтённым, границы которого были изначально декларированными и впоследствии уточнены в результате проведенных кадастровых работ, повлекших последующее изменение площади с "8 647, 8 кв. м" на "2934 кв. м".

Государственный кадастровый учёт указанных изменений земельного участка КН 26:12:030316:59 произведен по решению ФБУ "Кадастровая палата" по Ставропольскому краю от 06.09.2011 N 26/301/11-83026.

Таким образом, суд первой инстанции на основании указанных обстоятельств, пришел к правомерному выводу о том, что пользование ответчиком частью земельного участка, которая занята принадлежащей ему недвижимостью и необходима была для ее использования, фактически началось в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество (22.01.2003), в связи с чем у него возникли обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком с указанного периода, что соответствует положениям указанных ранее пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, а также пункту 1 статьи 328 ГК РФ, пункту 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, поскольку факт пользования обществом спорным земельным участком с 22.01.2003 подтвержден материалами дела.

Кроме того, общество, реализуя право на приобретение в аренду земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости, не предъявило каких-либо претензий к уполномоченным органам относительно площади земельного участка, сформированного для их эксплуатации с учётом уточнения границ.

На основании указанного суд правильно исходил из презумпции добросовестности исполнителей кадастровых работ и органа кадастрового учета и, соответственно, недоказанности ответчиком того обстоятельства, что до кадастрового учёта участка, специально сформированного для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости, им фактически использовался участок меньшей площадью.

Судом правомерно не принято в качестве надлежащего доказательства по делу техническое заключение специалиста N 150 от 15.05.2014, выполненного ОАО "Институт Ставропольгражданпроект" в качестве достаточного доказательства, подтверждающего факт использования ответчиком участка меньшей площадью, нежели чем та, которая составляет в настоящее время предмет арендных отношений по договору от 16.05.2012 N 524, поскольку подготовивший его специалист-эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответственно, данный документ не соответствует требованиям статьи 82 АПК РФ и не может быть принят в качестве надлежащего доказательства. Изложенный вывод соответствует правовой позиции Пленума ВАС РФ сформулированной в пункте 13 постановления от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно которой заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствие акта приёма - передачи в настоящем случае не имеет правового значения, поскольку не опровергает фактическое использование ответчиком земельного участка, арендуемого в настоящее время по договору от 16.05.2012 N 524, начиная с 22.01.2003, тогда как пользование участком площадью 1073,7 кв. м не подтверждается материалами дела.

Доказательства внесения платы за землю за указанный период и на указанную сумму не представлены ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций, в связи с чем исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам являются законными и обоснованными.

Истцом в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по оплате арендных платежей в соответствии с пунктом 5.3. договора начислена пеня.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Сумма пени за период с 17.09.2012 по 13.12.2013 согласно имеющемуся в материалах дела расчету составила 36 121,15 руб. Расчет соответствует условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Из материалов дела следует, что обществом заявленные требования в части начисленной пени не оспорены, возражения относительно несоразмерности начисленной пени последствиям неисполненного обязательства не представлены, соответственно обоснованность её размера в предъявленной истцом сумме признана, следовательно, иск в данной части также является правомерным.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установил, что истцом условия договора исполнены надлежащим образом и в полном объеме, ответчиком обязательства по оплате арендных платежей не исполнены надлежащим образом, проверил правильность представленного расчета долга и пени, с учетом того обстоятельства, что доказательств оплаты долга в заявленном истцом размере ответчиком не представлено, правомерно пришел к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере, в связи с чем правомерно взыскал с ответчика в пользу истца 357 301,15 руб. в том числе: 321 780 руб. задолженности по арендной плате за период с 22.01.2003 по 31.12.2013 и 36 121,15 руб. пени за период с 17.09.2012 по 13.12.2013.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.

Выводы суда соответствуют установленным им обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, с оценкой которых суд апелляционной инстанции согласен по указанным ранее основаниям.

Доводы ответчика основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, а также обстоятельств дела и судебной практики.

Доводы апеллянта о том, что на земельном участке за пользованием которым взыскана арендная плата, также расположены объекты недвижимости иных собственников, не подтверждены документально.

Апеллянтом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску отнесены ответчика и взысканы с него в доход Федерального бюджета.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение от 24.10.2014 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции при проверке дела в апелляционном порядке, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб. относятся на ответчика, но взысканию не подлежат, поскольку пошлина уплачена при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2014 по делу N А63-971/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.М. Сулейманов

Судьи

Ю.Б. Луговая Г.В. Казакова