Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2015 г. N 11АП-20161/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 15 мая 2015 г. N Ф06-23076/15 настоящее постановление оставлено без изменения

гор. Самара

16 февраля 2015 г.

Дело N А55-16702/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 10 февраля 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 16 февраля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,

рассмотрев 10 февраля 2015 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 ноября 2014 года, принятое по делу N А55-16702/2014 (судья Селиваткин П.В.)

по иску ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (ОГРН 1027807980991)

к Министерству строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134)

о признании сделки недействительной,

при участии в судебном заседании:

от истца - Гизатулин Р.Р. представитель по доверенности N 3179/2015 от 01.01.2015;

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.

Установил:

Истец - Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о признании недействительной односторонней сделки по расторжению Договора аренды земельного участка от 30 декабря 2011 года N 698, совершенной Министерством строительства Самарской области, путем направления 31 октября 2013 года уведомления об отказе от Договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении (аренде) права собственности на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 ноября 2014 года суд признал одностороннюю сделку по расторжению Договора аренды земельного участка от 30 декабря 2011 года N 698, совершенную Министерством строительства Самарской области, путем направления 31 октября 2013 года уведомления об отказе от договора аренды земельного участка недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки: восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении (аренде) в пользу Закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" права собственности на земельный участок категории "земли населенных пунктов", кадастровый номер 63:01:0339004:745, находящийся по адресу: Самарская область, гор. Самара, Красноглинский район, по Московскому шоссе / улице Банной, площадью 1 173,00 кв.м. Взыскал с Министерства строительства Самарской области в пользу Закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" расходы по оплате госпошлины в размере 4 000 руб.

Заявитель - Министерство строительства Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 10 февраля 2015 года на 11 час. 40 мин.

Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Министерством строительства Самарской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Азимут" (Арендатор) 30 декабря 2011 года был заключен Договор аренды земельного участка N 698.

27 апреля 2012 года Общество с ограниченной ответственностью "Азимут" передало свои обязательства по Договору аренды земельного участка N 698 на основании Договора о замене стороны в обязательстве (перенайма в порядке пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) N СВ-6/807 от 27 апреля 2012 года, Акта приема-передачи земельного участка от 11 июля 2012 года Закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость" (запись регистрации 63-63-01/142/2012-429).

Согласно пункту 1.2. Договора аренды земельного участка N 698 от 30 декабря 2011 года, Договора о замене стороны в обязательстве (перенайма в порядке пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) N СВ-6/807 от 27 апреля 2012 года, Акта приема-передачи земельного участка от 11 июля 2012 года земельный участок категории "земли населенных пунктов", кадастровый номер 63:01:0339004:745, находящийся по адресу: Самарская область, гор. Самара, Красноглинский район, по Московскому шоссе / улице Банной, площадью 1 173,00 кв.м предоставлен ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" для строительства предприятия бытового обслуживания.

Договор аренды заключен сроком до 29 августа 2016 года.

Уведомлением об отказе от Договора аренды земельного участка от 31 октября 2013 года N 3/10424 Министерство строительства Самарской области уведомило Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" об отказе от данного договора, который будет считаться прекращенным с даты, следующей за истечением месячного срока с момента получения уведомления. Уведомление было получено обществом 14 ноября 2013 года.

В качестве основания для отказа от исполнения Договора ответчик ссылается на пункт 8.3. Договора аренды, предусматривающий два основания для отказа Арендодателя от исполнения договора:

- неиспользование участка в соответствии с назначением, предусмотренным пунктом 1.2. говора,

- не внесение Арендатором более двух раз подряд арендной платы.

При этом ответчик в своем Уведомлении от 31 октября 2013 года N 3/10424 не указывает каким именно обстоятельством обусловлено решение об отказе от Договора аренды.

В этой связи Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" считает односторонний отказ Министерства строительства Самарской области от исполнения Договора аренды земельного участка N 698 от 30 декабря 2011 года незаконным и необоснованным, что и послужило истцу поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается, что Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" надлежащим образом исполняло принятые по договору аренды обязательства: своевременно и в полном объеме уплачивало арендную плату, а также использовало земельный участок, переданный в аренду, в соответствии с его целевым назначением и условиями договора.

Обжалуя решение, заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел тот факт, что все действия по получению необходимых разрешений арендатором совершены после получения уведомления о расторжении договора.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителя истца и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 45).

Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в следующих случаях:

- при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:

использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- порче земель;

- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Согласно Разделу 6 Договора аренды земельного участка N 698 от 30 декабря 2011 года основными обязанностями Арендатора являются своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определенными Договором аренды, а также использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления после получения необходимых разрешений в установленном порядке.

Как следует из материалов дела, надлежащее исполнение Арендатором обязанности по оплате арендной платы в полном объеме и порядке, установленными договором аренды, подтверждается Актом сверки N 000001329 взаимных расчетов за период с 01 января 2013 года по 03 апреля 2014 года, согласно которому у Закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" имелась переплата в размере 77 540 руб. 75 коп.

Кроме того, использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления после получения необходимых разрешений в установленном порядке, подтверждается следующими действиями со стороны Арендатора, а также полученными документами:

- заключен Договор генерального подряда N СКС13-11/13 от 28 ноября 2013 года;

- заключен Договор на оказание услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством N СВ-6/373-ТП от 03 марта 2014 года;

- утвержден градостроительный план арендуемого земельного участка (Распоряжение Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 11 апреля 2013 года N РД-322), получены технические условия на водоснабжение, теплоснабжение, на прием сточных вод, электроснабжение стоящегося магазина "Пятерочка+", техническое задание на реконструкцию трансформаторной подстанции ТП-3 6/0,4, расположенной на территории Открытого акционерного общества "1253 ЦРБ РЛВ" (письмо Открытого акционерного общества "1253 Центральная ремонтная база радиолокационного вооружения" исх. N 65 от 23 января 2014 года);

- получены технические условия на проектирование наружного освещения территории застройки объекта "Пятерочка+" (МП г.о. Самара "Самарагорсвет" от 18 марта 2014 года N 54ППО);

- получено Экспертное заключение по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы по радиационному фактору от 27 декабря 2013 года N 09/3893, выдано ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области";

- подготовлен технический отчет о выполненных инженерно-геологических изысканиях (ООО "Мередиан", ООО "Геоинсервис").

25 июня 2014 года ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" подало Заявление о выдаче разрешения на строительство/реконструкцию в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара.

01 августа 2014 года истцу выдано разрешение на строительство.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В период действия Договора аренды Арендодатель не направлял Арендатору каких-либо документов, свидетельствующих об установлении факта неиспользования обществом и/или ненадлежащем использовании арендуемого земельного участка.

Так же Арендатору не поступало требований о необходимости исполнения им обязательств, предусмотренным Договором аренды, в разумный срок, ответчиком не проводились проверки исполнения условия договора, освоения переданного в аренду земельного участка, не составлялись акты.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (аналогичная норма установлена в статье 54 Земельного кодекса Российской Федерации при прекращении права землепользования иных владельцев земельных участков).

Доказательства уведомления арендатора о необходимости устранении конкретных нарушений в части ненадлежащего использования земельного участка (его неосвоения) в дело не предоставлены.

Таким образом, Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" надлежащим образом исполняло принятые по договору аренды обязательства: своевременно и в полном объеме уплачивало арендную плату, а также использовало земельный участок, переданный в аренду, в соответствии с его целевым назначением и условиями договора.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (пункт 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней сделкой считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Уведомление от 31 октября 2013 года N 3/10424 об отказе от договора аренды земельного участка, исходя из его содержания, является односторонней сделкой.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд делает вывод о том, что ответчик злоупотребил своим правом на одностороннее расторжение договора, следовательно требования истца следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, также применив последствия недействительности ничтожной сделки: восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении (аренде) в пользу ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" права собственности на земельный участок категории "земли населенных пунктов", кадастровый номер 63:01:0339004:745, находящийся по адресу: Самарская область, гор. Самара, Красноглинский район, по Московскому шоссе/улице Банной, площадью 1 173,00 кв.м.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 24 ноября 2014 года, принятого по делу N А55-16702/2014 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 ноября 2014 года, принятое по делу N А55-16702/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев