Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2015 г. N 10АП-13984/14

г. Москва

18 февраля 2015 г.

Дело N А41-9779/13

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Ибрагимовым Э.А.,

при участии в заседании:

от администрации городского округа Железнодорожный Московской области - Комозенкова В.В. (доверенность от 10.02.2015 N исх-199),

от Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области - не явились, извещены надлежащим образом,

от ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" - Бубнов Р.Г. (доверенность от 07.11.2014 N 3050),

от ООО "Вента" - Кривошеев С.В. (доверенность от 09.09.2014 N исх.6), от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации городского округа Железнодорожный Московской области, Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области, ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" на решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2014 года по делу N А41-9779/13, принятое судьей Неяскиной Е.А., по заявлению ООО "Вента" к администрации городского округа Железнодорожный Московской области, Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области, при участии третьих лиц ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр", Абросимов Э.К., Бирюкова О.Н., Григорьева Е.Н., Золотников С.Л., Колесникова М.А., Крайнюкова Е.Ю., Кудикова Н.А., Новиков О.И., Нусинова И.И., о признании недействительным постановления в части,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Вента" (далее - заявитель, общество, ООО "Вента") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Железнодорожный Московской области (далее - заинтересованное лицо, администрация) и Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (далее - заинтересованное лицо, Комитет) о признании частично недействительным постановления администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м и в части указания об отсутствии залога земельного участка (с учетом уточнений принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2014 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, администрация городского округа Железнодорожный, Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный, ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят судебный акт отменить.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Модерн Индустрия" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.09.2007 N 2847, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008 общей площадью 70 000 кв.м, находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом N 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Железнодорожный, Московская область, ул. Шестая, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т.1, л.д. 117-120).

Государственная регистрация аренды как ограничения (обременение) прав на данный земельный участок в пользу ЗАО "Модерн Индустрия" произведена 04.12.2007.

Между ЗАО "Модерн Индустрия" и ООО "ВЕНТА" заключен договор участия в долевом строительстве от 26.05.2008 N Жл/О-1/70/08, по условиям которого ЗАО "Модерн Индустрия" как застройщик обязалось ориентировочно до 28.02.2011 передать ООО "ВЕНТА", действующему в качестве участника долевого строительства, для оформления в собственность 45 квартир, предварительной общей площадью с учетом неотапливаемых помещений - 3022,98 кв.м в построенном с соответствии с проектной документацией 454-квартирном 9-ти секционном многоквартирном панельном доме на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008.

Впоследствии между ООО "ВЕНТА" (участник-1) и ООО "Инвестмент Технолоджис" (участник-2) был заключен договор уступки прав от 10.12.2008 N Жл/О-1/Ит/12.08, в соответствии с которым участник-1 частично уступает участнику-2 права требования по договору участия в долевом строительстве N Жл/О-1/70/08 от 26 мая 2008 года, в части 29 квартир, общей площадью 1 898,93 кв.м (т.1, л.д. 49-55).

Указанные договоры зарегистрированы Управлением Росреестра по Московской области.

Вступившим в силу 13.11.2012 решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2011 по делу N А41-4397/11 договор аренды земельного участка от 20.09.2007 N 2847 расторгнут.

Решением от 01.08.2012 по делу N А41-8400/12 Арбитражный суд Московской области обязал Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать расторжение названного договора аренды.

На основании постановления от 11.02.2013 N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" администрацией принято решение о проведении открытого аукциона по составу участников и по форме подачи предложений (заявок) о цене аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020501:8, площадью 70 000 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом N 38 по ул. Шестая, участок находится примерно в 26 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства.

Как следует из постановления от 11.02.2013 N 440, спорный земельный участок предоставляется в аренду победителю аукциона с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11 780,79 кв.м, с указанием, что земельный участок в залоге и под арестом не состоит.

В указанном постановлении определены существенные условия аукциона: дата проведения аукциона - 18.03.2013; срок договора аренды земельного участка - 5 лет; начальная цена права на заключение договора аренды; сумма задатка; шаг аукциона; размер арендной платы; цена выкупа земельного участка, после утверждения документации по планировке территории; максимальный срок подготовки проекта планировки и проекта межевания; максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства; способ обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.

Пунктом 5 постановления Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный поручено подготовить и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в том числе определить существенные условия договора аренды, опубликовать извещение о проведении аукциона (т.1, л.д. 56-58).

Во исполнение данного поручения Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный опубликовал информационное сообщение о проведении аукциона, а также проект договора аренды земельного участка, с приложением списка пострадавших граждан-соинвесторов, проинвестировавших строительство жилья по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая в количестве 193 человек в объеме 11 780,79 кв.м.

Поскольку в спорном постановлении не указано на обременение создаваемого объекта недвижимого имущества (многоквартирный дом) на планируемом к предоставлению земельном участке правами ООО "Вента" в объеме 1058,14 кв.м, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что возникновение и существование залога права аренды земельного участка, обусловлено не фигурой конкретного арендатора, а возникновением и существованием права у участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Обжалуя решение суда первой инстанции, администрация городского округа Железнодорожный, Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный, ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" ссылаются на идентичные обстоятельства, которые сводятся к тому, что все вопросы по ненадлежащему исполнению своих обязательств должны решаться исключительно между ООО "Вента" и ЗАО "Модерн Индустрия".

В судебном заседании апелляционного суда представители администрации городского округа Железнодорожный Московской области, Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области, ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" высказались согласно доводам, изложенным в своих апелляционных жалобах, просили решение суда первой инстанции отменить.

В судебном заседании представитель АО ХК "ГВСУ "Центр" заявил в порядке части 1 статьи 124 АПК РФ об изменении своего наименования на Акционерное общество Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (далее - АО ХК "ГВСУ "Центр").

В соответствии с частью 1 статьи 124 АПК РФ, участвующие в деле, обязаны сообщить арбитражному суду об изменении своего наименования. При отсутствии такого сообщения лицо, участвующее в деле, именуется в судебном акте исходя из последнего известного арбитражному суду наименования этого лица.

Учитывая, что смена наименования подтверждена представленными доказательствами, а также отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для установления наименования третьего лица АО ХК "ГВСУ "Центр".

Представитель ООО "Вента" возражал относительно удовлетворения апелляционных жалоб, просил обжалуемое решение оставить без изменения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционных жалоб, отзывов и письменных пояснений, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 названного закона залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) предусмотрено, что в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должны быть указаны: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на момент вынесения администрацией оспариваемого постановления ООО "Вента" являлось и является в настоящий период участником долевого строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008, что подтверждается выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.12.2012, от 12.04.2013.

В связи с чем право аренды спорного земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у ООО "Вента" как у участника долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что постановление администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м (без учета прав ООО "Вента") и в части указания об отсутствии залога земельного участка (также без учета прав ООО "Вента") правомерно признано судом первой инстанции незаконным.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2014 года по делу N А41-9779/13 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Н.Н. Катькина Е.Н. Короткова